Усн расходы арендатора по ремонту

Усн расходы арендатора по ремонту

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Организация на УСН арендует нежилое помещение у физического лица для предпринимательской деятельности. В договоре есть условие о том, что ремонт производит арендатор. При каких условиях организация может включить затраты на ремонт в расходы при УСН?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
В сложившейся ситуации организация вправе признать при формировании налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, расходы на ремонт арендованного нежилого помещения, отвечающие требованиям п. 1 ст. 252 НК РФ.
Однако учитывая противоречивую позицию контролирующих ведомств и сложившуюся судебную практику, правомерность признания расходов на ремонт помещения, арендованного у физического лица, организация должна быть готова отстаивать в судебном порядке.

Обоснование позиции:
В случае, если объектом налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН (далее — Налог), являются доходы, уменьшенные на величину расходов, налоговая база определяется как денежное выражение доходов, уменьшенное на величину расходов (п.п. 1 и 2 ст. 346.18 НК РФ).
Закрытый перечень таких расходов приведен в п. 1 ст. 346.16 НК РФ*(1).
В соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 346.16 НК РФ при определении базы по Налогу налогоплательщик вправе учитывать расходы на ремонт основных средств, как собственных, так и арендованных (письмо Минфина России от 03.04.2015 N 03-11-11/19003).
Согласно п. 2 ст. 346.17 НК РФ расходы на ремонт основных средств признаются после их фактической оплаты. При этом указанные расходы принимаются при условии их соответствия критериям, указанным в п. 1 ст. 252 НК РФ, а именно расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, произведенные для осуществления деятельности, направленной на получение дохода (п. 2 ст. 346.16 НК РФ)*(2).
Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
В силу п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Таким образом, арендатор обязан производить текущий ремонт в силу закона, а капитальный ремонт — только в тех случаях, когда такая обязанность предусмотрена договором. И в том и другом случае расходы на ремонт арендованных основных средств учитываются при определении налоговой базы*(3).
В то же время следует учитывать, что из буквального толкования пп. 3 п. 1 ст. 346.16 НК РФ следует, что ремонтируемое арендованное имущество должно признаваться основным средством. При этом в целях главы 26.2 НК РФ в состав основных средств включаются основные средства, которые признаются амортизируемым имуществом в соответствии с главой 25 НК РФ (п. 4 ст. 346.16 НК РФ).
Под основными средствами в целях главы 25 НК РФ понимается часть имущества, используемого в качестве средств труда для производства и реализации товаров (выполнения работ, оказания услуг) или для управления организацией, первоначальной стоимостью более 100 000 рублей (п. 1 ст. 257 НК РФ). Амортизируемым же имуществом в целях главы 25 НК РФ признается, в частности, имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 100 000 рублей, которое находится у налогоплательщика на праве собственности (если иное не предусмотрено указанной главой), используется им для извлечения дохода и стоимость которого погашается путем начисления амортизации (п. 1 ст. 256 НК РФ).
Формально нежилое помещение, арендованное у физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем, не является амортизируемым основным средством ни для арендодателя, ни для арендатора.
В связи с чем существует мнение налоговых ведомств, что имущество, принадлежащее физическому лицу (в том числе ИП) на праве собственности и сдаваемое им в аренду, не может рассматриваться в качестве основного средства. Поэтому расходы на ремонт данного имущества, произведенные арендатором, не могут учитываться при исчислении налоговой базы по налогу при УСН (письма УФНС России по г. Москве от 09.02.2007 N 18-11/3/11896@, МНС России от 06.07.2004 N 04-3-01/398).
Отметим, что существует судебная практика, из которой следует, что суды также придерживаются позиции, что имущество, арендованное у физического лица, не является основным средством.
Например, в постановлении АС Северо-Кавказского округа от 24.04.2017 N Ф08-2424/17 рассмотрена ситуация, при который общество арендовало помещение у директора и согласно условиям договора аренды произвело ремонт помещения. В ходе налоговой проверки расходы на ремонт помещения не были приняты при налогообложении в составе расходов. Суды поддержали позицию налоговых органов, посчитав, что полученное обществом в аренду недвижимое имущество объектом основных средств у арендодателя (физического лица) не является, и расходы на ремонт арендованного у физического лица помещения не образовывают самостоятельного объекта основных средств, в связи с чем не могут учитываться в качестве таковых в бухгалтерском учете общества (арендатора)*(4).
Заметим, что суд апелляционной инстанции, принимая решение, учитывал правовую позицию, высказанную в постановлении Президиума ВАС РФ от 25.06.1996 N 3651/95, согласно которой имущество физических лиц, не являющихся предпринимателями, к основным производственным фондам не относится. Следует отметить, что определением от 28.08.2017 N 308-КГ17-10912 обществу отказано в передаче кассационной жалобы в Судебную коллегию ВС РФ по данному делу).
Аналогичный вывод следует из постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 12.03.2007 N Ф04-483/2007(31447-А67-40) (определением ВАС РФ от 05.07.2007 N 7812/07 оставлено без изменений). Здесь также отмечено, что соответствие затрат общества, связанных с ремонтом арендованных основных средств, установленным ст. 252 НК РФ критериям не может служить единственным основанием для включения их в расходы, учитываемые при налогообложении.
В то же время существует ряд разъяснений Минфина России и налоговых органов, а также арбитражной практики, из которых следует, что при расчете налоговой базы по Налогу могут признаваться и расходы на ремонт имущества, арендованного у физических лиц (смотрите, например, письма Минфина России от 20.11.2006 N 03-11-05/251, УФНС по г. Москве от 12.10.2006 N 18-12/3/89558@, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.11.2006 N Ф04-8284/2005(27935-А45-40).
По нашему мнению, организация в рассматриваемой ситуации вправе признать при формировании налоговой базы по Налогу расходы на ремонт арендованного у физического лица нежилого помещения, отвечающие требованиям п. 1 ст. 252 НК РФ.
При этом учитывая противоположные разъяснения контролирующих ведомств и противоположную судебную практику, правомерность признания затрат на ремонт арендованного у физического лица помещения организация должна быть готова отстаивать в судебном порядке. Оценить перспективы такого разбирательства мы не можем.
В то же время отметим, что наличие противоположных точек зрения по анализируемому вопросу, на наш взгляд, указывает на наличие сомнений и (или) неясности в применении пп. 3 п. 1 ст. 346.16 НК РФ, которые должны толковаться в пользу налогоплательщиков (п. 7 ст. 3 НК РФ).

К сведению:
По мнению представителей ФНС России, изложенному в письме от 07.02.2017 N СД-3-3/738@, оплата организацией — арендатором капитального и текущего ремонта нежилого помещения является доходом физического лица (арендодателя), подлежащим обложению НДФЛ.

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
— Энциклопедия решений. Расходы на ремонт основных средств при УСН;
— Вопрос: Организация, применяющая УСН (объект налогообложения — «доходы минус расходы»), арендует у физического лица, не являющегося ИП, нежилое здание. По договору аренды расходы на содержание и ремонт здания несет арендатор. Учитываются ли расходы, произведенные арендатором (арендная плата, расходы по ремонту и другие), при исчислении налоговой базы по единому налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН? Возможно ли признание организацией-арендатором расходов в виде арендной платы и расходов на ремонт арендованного здания при расчете налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, в данной ситуации? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, октябрь 2017 г.)
— Вопрос: Учреждение применяет УСН с объектом налогообложения «доходы минус расходы». От учредителя в качестве целевого поступления получены земельный участок и жилое здание, которое планируется использовать в качестве платного общежития. Ремонт финансируется за счет выручки учреждения. Можно ли в расходы по УСН включить суммы на текущий и капитальный ремонт данного объекта при условии, что здание будет в последующем использоваться для оказания услуг по одному из кодов ОКВЭД данной организации? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, февраль 2020 г.)

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
профессиональный бухгалтер Башкирова Ираида

Ответ прошел контроль качества

20 августа 2020 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) Смотрите письма Минфина России от 07.04.2016 N 03-11-06/2/19835, от 07.05.2015 N 03-11-03/2/26501, от 24.10.2014 N 03-11-06/2/53908.
*(2) При оценке соответствия осуществленных затрат указанным критериям следует принимать во внимание правовые позиции, выраженные в определениях КС РФ от 04.06.2007 N 320-О-П и N 366-О-П, постановлении Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 N 53 (смотрите письма Минфина России от 26.05.2015 N 03-03-06/1/30165, от 06.02.2015 N 03-03-06/1/4993, от 10.02.2010 N 03-03-05/23, от 02.02.2010 N 03-03-05/14).
*(3) Смотрите письма Минфина России от 12.05.2009 N 03-11-06/2/84, от 07.05.2009 N 03-11-06/2/83, от 10.01.2007 N 03-11-04/2/3, от 25.07.2006 N 03-11-05/187, УФНС России по г. Москве от 08.06.2007 N 18-11/3/054228@, от 05.10.2005 N 18-11/3/71035, от 31.12.2004 N 21-14/85240, УМНС по г. Москве от 18.10.2004 N 21-09/67299.
*(4) Кроме того, в данном постановлении суд пришел к выводу, что руководитель получил выгоду в виде безвозмездно отремонтированного объекта за счет организации.

Источник

Ремонт арендованного помещения и затраты по УСН

Расходы на их проведение могут быть учтены в целях налогообложения при условии, что договором аренды обязанность по проведению ремонта (как текущего, так и капитального) возложена на арендатора

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

профессиональный бухгалтер Лазукова Екатерина

Ответ прошел контроль качества

Организация работает на УСН (объект налогообложения «доходы минус расходы»). Вид деятельности — розничная продажей автозапчастей. Торговое помещение арендуется у физического лица. Договором аренды предусмотрено, что расходы на текущий ремонт несет арендатор, на капитальный — арендодатель. В марте сделан ремонт помещения (замена пола, настил линолеума, обшивка стен пластиком и установка подвесного потолка). Услуги по ремонту оказывала ремонтная организация. Арендодатель стоимость работ не возмещает.

Возможно ли учесть в затратах по УСН вышеуказанные ремонтные работы?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:

Произведенные арендатором виды работ относятся к ремонтным работам. Расходы на их проведение могут быть учтены в целях налогообложения при условии, что договором аренды обязанность по проведению ремонта (как текущего, так и капитального) возложена на арендатора.

Обоснование позиции:

Налогоплательщик, применяющий УСН с объектом налогообложения «доходы минус расходы», может учесть в целях налогообложения, в частности:

— расходы на приобретение, сооружение и изготовление ОС, а также на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение ОС (с учетом положений п.п. 3 и 4 ст. 346.16 НК РФ) (пп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). К указанным расходам относятся в том числе капитальные вложения в форме неотделимых улучшений арендуемых ОС, произведенные арендатором с согласия арендодателя (п. 4 ст. 346.16, абзац 5 п. 1 ст. 256 НК РФ, письма Минфина России от 02.04.2008 N 03-11-04/3/168, от 25.06.2009 N 03-11-06/2/108);

— расходы на ремонт ОС (в том числе арендованных) (пп. 3 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

Данные расходы признаются в налоговом учете после их фактической оплаты и при условии соответствия критериям, указанным в п. 1 ст. 252 НК РФ, то есть если они обоснованы (экономически оправданы), документально подтверждены и произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода (п. 2 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

Как видим, для правильного учета затрат на ремонт помещения необходимо их правильно классифицировать.

НК РФ не содержит определения понятий «капитальные вложения» и «неотделимые улучшения». Поэтому для раскрытия этих понятий необходимо обратиться к нормам иных отраслей законодательства (п. 1 ст. 11 НК РФ).

В ГК РФ вопросам улучшения арендованного имущества посвящена ст. 623 ГК РФ, согласно которой улучшения делятся на отделимые и неотделимые. При этом четкого определения данных понятий ГК РФ также не содержит. Из п. 2 ст. 623 ГК РФ можно сделать вывод, что под неотделимыми улучшениями понимаются улучшения, которые нельзя отделить от арендованного имущества без вреда для этого имущества. Однако данная норма не разъясняет, какие конкретно работы ведут к образованию улучшений, которые нельзя отделить от арендованного имущества, равно как и не содержит каких-либо запретов на отнесение тех или иных работ к работам, ведущим к созданию объекта неотделимых улучшений.

Что касается понятия «капитальные вложения», то оно определено в ст. 1 Федерального закона РФ от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений», в соответствии с которой капитальными вложениями являются инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.

Из приведенного определения можно сделать вывод, что капитальными вложениями являются вложения, связанные с реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением имущества. Смотрите также письма Минфина России от 09.09.2013 N 03-11-06/2/36986, от 19.07.2012 N 03-03-06/1/345, от 12.10.2011 N 03-03-06/1/663, от 19.01.2009 N 03-03-07/1 и др.

Пунктом 2 ст. 257 НК РФ определено, что в целях главы 25 НК РФ:

— к работам по достройке, дооборудованию, модернизации относятся работы, вызванные изменением технологического или служебного назначения оборудования, здания, сооружения или иного объекта амортизируемых основных средств, повышенными нагрузками и (или) другими новыми качествами;

— к реконструкции относится переустройство существующих объектов основных средств, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей и осуществляемое по проекту реконструкции основных средств в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции;

— к техническому перевооружению относится комплекс мероприятий по повышению технико-экономических показателей основных средств или их отдельных частей на основе внедрения передовой техники и технологии, механизации и автоматизации производства, модернизации и замены морально устаревшего и физически изношенного оборудования новым, более производительным.

Судебные органы факт создания неотделимых улучшений имущества связывают с изменением его состояния, целевой или функциональной принадлежности и (или) внешнего вида, в результате чего создаются улучшения, не отделимые от арендованной вещи без вреда для последней, и одновременно происходит повышение или поддержание эксплуатационных, потребительских, эстетических и прочих качеств арендованного имущества (постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2012 N 20АП-2685/12). В постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2011 N 10АП-2459/11 сделан вывод, что из системного толкования норм ГК РФ (ст. 616, ст. 623) следует, что к неотделимым улучшениям относятся любые преобразования объекта, которые нельзя отнести к текущему или капитальному ремонту (работы по реконструкции, достройке, дооборудованию, модернизации), которые не могут быть изъяты без причинения вреда арендованному имуществу.

Для определения терминов «ремонт» и «реконструкция» Минфин России в письме от 24.03.2010 N 03-11-06/2/41 рекомендует использовать:

— Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000 (далее — Положение);

— Ведомственные строительные нормативы (ВСН) N 58-88(Р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (далее — ВСН N 58-88(Р));

— письмо Минфина СССР от 29.05.1984 N 80 «Об определении понятий нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий».

Из этих документов следует, что основное отличие капитального ремонта от производимых арендатором капитальных вложений в форме отделимых и неотделимых улучшений в арендованное имущество (реконструкции, модернизации, технического перевооружения) заключается в том, что в последнем случае меняются технико-экономические показатели основного средства. При капитальном же ремонте ОС производится лишь смена изношенных конструкций и деталей или замена их на более прочные и современные.

Согласно п. 5.1. ВСН N 58-88(Р) капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий.

В Приложениях 3 и 8 к Положению N 279 перечислены работы, которые могут быть отнесены, соответственно, к текущему и капитальному ремонту зданий и сооружений. Так, в частности, к ремонту относятся работы:

— по смене облицовки стен и потолков (разделы VIII Приложений 3 и 8 к Положению N 279, смотрите также Приложение 7 к ВСН N 58-88(Р));

— по смене всех видов полов и их оснований, переустройству полов при ремонте с заменой на более прочные и долговечные материалы (раздел V Приложения 8 к Положению N 279).

На основании приведенных положений суды рассматривают монтаж подвесных потолков, отделку стен и замену полов как элементы капитального ремонта (постановления Пятнадцатого ААС от 17.10.2018 N 15АП-11563/18, Девятого ААС от 21.03.2017 N 09АП-3051/17, Тринадцатого ААС от 14.06.2016 N 13АП-6899/16, Четвертого ААС от 03.08.2015 N 04АП-3467/15).

Отметим также, что при разграничении реконструкции (модернизации) и ремонта ОС следует учитывать весь комплекс проведенных работ в помещении, а не отдельных частей (например, монтаж потолков, замена полов). Если в результате комплекса работ помещение изменяет технико-экономические показатели, меняется служебное и технологическое назначение (например, из овощехранилища в магазин обоев), то рассматриваемые расходы формируют стоимость неотделимых улучшений (п. 4 ст. 346.16, абзац 2 п. 2 ст. 257 НК РФ, письма Минфина России от 24.03.2010 N 03-03-06/4/29, от 18.04.2006 N 03-03-04/1/358, смотрите постановления АС Уральского округа от 05.03.2019 N Ф09-129/19 по делу N А71-22407/2017, ФАС Западно-Сибирского округа от 28.03.2014 N Ф04-2589/14 по делу N А27-7811/2013 (определением ВАС РФ от 14.07.2014 N ВАС-8889/14 оставлено без изменения)).

В рассматриваемой ситуации, как мы поняли, комплекс ремонтных работ не привел к изменению служебного назначения помещения. В связи с этим полагаем, что все виды работ, произведенных организацией в арендованном помещении, можно рассматривать в качестве ремонта.

Отметим, что пп. 3 п. 1 ст. 346.16 НК РФ, равно как и иные нормы главы 26.2 НК РФ, не ставит возможность признания расходов на ремонт арендованных основных средств в зависимость, в частности, от его вида (текущий или капитальный), а также способа его осуществления (хозяйственный или с привлечением подрядчика).

Вместе с тем расходы на ремонт у арендатора могут признаваться обоснованными только в том случае, если договором аренды именно на арендатора возложена обязанность по проведению ремонта (ст. 616 ГК РФ, п. 2 ст. 346.16, п. 1 ст. 252 НК РФ, смотрите также определение ВС РФ от 19.06.2018 N 304-КГ18-7289). Как указано в определении ВС РФ от 26.09.2019 N 304-ЭС19-16859, арендатор вправе включить в состав расходов затраты по ремонту арендованных ОС, если договором аренды предусмотрено возложение на него обязанностей по проведению такого ремонта и арендодателем эти расходы не возмещаются. Тот же вывод содержится в определении ВС РФ от 19.06.2018 N 304-КГ18-7289. Несмотря на то, что в данных судебных решениях рассматривался порядок налогообложения затрат на ремонт в целях налогообложения прибыли, мы не можем исключить возможности распространения такого подхода на налогоплательщиков, применяющих УСН.

В данном случае договором аренды обязанность по проведению текущего ремонта возложена на арендатора, а обязанность по проведению капитального ремонта — на арендодателя. При этом проведенные работы по замене полов и установке подвесных потолков носят характер капитальных (относятся к капитальному ремонту). В связи с этим мы не исключаем рисков, связанных с учетом этих затрат, в случае, если в договор аренды не будут внесены соответствующие изменения.

Отметим, что изложенная в данном ответе позиция является нашим экспертным мнением и может не совпадать с мнением проверяющих. С целью снижения налоговых рисков рекомендуем организации воспользоваться правом налогоплательщика и обратиться в Минфин России или в налоговый орган по месту учета организации за письменными разъяснениями по вопросу учета расходов на дизайн-проект (пп.пп. 1, 2 п. 1 ст. 21 НК РФ). При возникновении спора наличие персональных письменных разъяснений финансового ведомства или налоговых органов исключает вину лица в совершении налогового правонарушения на основании пп. 3 п. 1 ст. 111 НК РФ.

Источник