Как добиться косметического ремонта подъезда?
Восьмиквартирный двухэтажный дом. Половина проживающих — пенсионеры. Три года назад через фонд капремонта сделали капремонт кровли. Подъезд стоит облезлый и страшный, косметический ремонт не делался давно. Нам говорят, что нужно написать заявление в УК, потом УК увеличит плату, накопит средства и проведет косметический ремонт подъезда. Правильно ли это? Есть ли еще законные способы отремонтировать подъезд?
Согласно п. 3.2.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, управляющая компания обязана проводить ремонт в подъезде с периодичностью один раз в три или пять лет в зависимости от типа здания и физического износа. Ко всему прочему ремонт может проводиться и чаще, если этого захотят собственники на общем собрании. Управляющая компания обязана выполнять эти работы вне зависимости от того, включены ли они в договор об управлении или же нет, и если речь идет не о капитальном ремонте, то в данном случае жильцы могут не платить за косметический ремонт.
В ст. 166 Жилищного кодекса РФ прямо сказано, какие виды ремонта являются капитальными. Ремонт подъездов в этот перечень не входит.
Порядок обращение к УК регламентируется, в частности, следующими нормативными правовыми актами:
Жилищным кодексом РФ;
Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей»;
постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»;
постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами»;
постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов».
Для того чтобы провести косметический ремонт в подъезде, нужно написать обращение управляющей компании. Если она согласилась с требованиями, следует утвердить перечень работ на собрании жильцов. Он фиксируется в дефектной ведомости, которую подписывает уполномоченный представитель жильцов (председатель совета дома) и представители УК и является важнейшим документом, так как УК будет делать только то, что в нем указано. После всех вышеперечисленных действий подписывается акт о начале работ. Но стоит помнить, что в рамках косметического ремонта может потребоваться капитальный ремонт некоторых элементов инженерных систем. Их стоит разграничивать, так как за капитальный ремонт уже будут взиматься дополнительные средства.
После ремонта следует приемка работ, желательно контролировать ремонт в течение всего срока. Не забывайте о том, что стоит ввести график работ, дабы они не мешали вашему покою.
В приемке работ должны участвовать представители исполнителя этих самых работ, сотрудники УК, инспектор Госжилинспекции, приглашаются также и депутаты муниципального собрания района. Все они должны подписать акт приемки работ. До подписания этого акта стоит все досконально проверить: все ли работы были выполнены (если что-то было не сделано, это надо указать). Состояние подъезда фотографируется и заносится в базу данных. На данный тип работ действует гарантия.
Если у вас все-таки не получилось договориться с управляющей компанией, то следующим шагом будет обращение в Госжилинспекцию уже с жалобой на бездействие управляющей компании. Если и это не помогает, нужно обратиться в суд, не забыв в исковом заявлении указать на необходимость возмещения морального ущерба.
Источник
Что должна ремонтировать управляющая компания
Если кратко, то управляющая компания должна ремонтировать все, что можно назвать общим имуществом: стояки, газовые трубы, окна в подъезде и ступени на крыльце. За ремонт общего имущества мы обязаны платить по закону — в квитанции эта строка называется «Содержание и текущий ремонт общего имущества», а деньги копятся на общем счете дома.
Управляющая компания может потратить эти деньги только на текущий ремонт, а не на капитальный — так что замену всех труб требовать у коммунальщиков бесполезно.
Главное — разобраться, что такое общее имущество, а что — собственность жильца. В официальных документах четко определено, что именно можно считать общедомовым имуществом, а значит — требовать от управляющей компании текущего ремонта этого имущества на законных основаниях. Законодательство определило и работы, которые должна выполнять управляющая компания, они закреплены в минимальном перечне.
Помещения общего пользования
Это все помещения, кроме квартир: лестница, колясочная, подвал, чердак и лифты. Если в вашем доме несколько квартир объединены в одну секцию, то ремонтировать этот общий коридор должна управляющая компания, а не жильцы, потому что коридор считается общедомовым имуществом.
Сложнее разобраться с общежитиями коридорного типа: там жильцам принадлежат только комнаты, а кухни, туалеты и коридоры — общие. Сейчас такие общежития тоже имеют статус многоквартирных домов, и управляющие компании часто отказываются ремонтировать общие помещения за свой счет. Это незаконно: коридоры, душевые, кухни и туалеты в таких домах — это места общего пользования, а значит, коммунальщики должны ремонтировать всё — даже потекший смеситель в туалете и гуляющий под ногами пол на кухне.
Вода, тепло, газ
Управляющая компания отвечает за все трубы, которые входят в вашу квартиру. Но до первого вентиля — причем запорный кран тоже в зоне ответственности УК. Об этом говорит закон, закону вторит Верховный суд, но коммунальщики все равно отмахиваются: мол, всё, что до вентиля, — наше, а остальное ремонтируйте как-нибудь сами. Это неправильно: за вентиль тоже отвечает управляющая компания.
Но даже если вентиля нет, неправильно думать, что УК будет ремонтировать и газовую плиту, и кран в ванной, и радиатор. Насчет плит и смесителей закон говорит четко: за их состояние отвечают жильцы. С радиаторами долгое время все было не так просто, но в 2016 году Министерство строительства и ЖКХ разъяснило, что радиаторы внутри квартир все-таки не входят в состав общего имущества, независимо от того, есть вентиль или нет.
Проверить, общий радиатор или ваш собственный, очень просто: у общего радиатора может погреться любой сосед, у собственного — только вы.
Крыша и фасад
Коммунальщики должны ухаживать за кровлей и проверять, не появились ли в крыше пробоины. Если вы живете на верхнем этаже и на потолке вдруг растеклось мокрое пятно — смело вызывайте коммунальщиков. Сотрудники управляющей компании должны зафиксировать повреждения, залатать крышу и возместить вам затраты на ремонт потолка.
То же самое и с фасадом: мало того что УК должна следить за внешним видом стен — закрашивать надписи и вовремя штукатурить зияющие дыры, — она отвечает и за межпанельные швы. То есть если в комнате стало холодно, а на стенах от влажности выступила плесень, скорее всего, дело в межпанельных стыках, которые со временем потеряли герметичность.
В таком случае коммунальщики должны расшить стыки, заложить внутрь утеплитель и аккуратно заштукатурить — причем сделать это в рамках текущего ремонта. Если промерзает весь дом и нужно утеплять внешние стены, есть смысл собраться с соседями и написать общее заявление в УК. Однако, если на балансе дома не хватает денег на утепление, коммунальщики могут предложить оплатить работу в складчину.
Источник
Что должна ремонтировать бесплатно управляющая компания?
В любом многоквартирном доме существует так называемое ТСЖ – это товарищество собственников жилья. Очень часто, это товарищество заключает договор с какой-либо управляющей компанией, по которому эта самая управляющая компания должна эксплуатировать и следить за исправным состоянием всего общедомового имущества и придомовой территории этого дома.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:
+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область
+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область
8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!
В счетах, которые выставляет управляющая компания, уже заложены позиции, за которые жильцы заплатили. И в них, в том числе, уже есть ремонт общедомового имущества.
Не будем говорить о таком общедомовом имуществе, как крыша, чердаки, окна в подъездах, двери в подъездах, лифты, лифтовые шахты и все остальное, что так же, безусловно, является общедомовым имуществом.
Почему? Потому что людей, которые обращаются с различными вопросами, больше всего интересует именно ремонт того имущества, что находится в их квартирах.
13 августа 2006 года вышло постановление Правительства Российской Федерации, которое утвердило перечень общего имущества, ремонтировать которое должна управляющая компания за свой счет, не взимая денег с жильцов.
В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.
В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковочных соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.
Балкон в аварийном состоянии: кто должен ремонтировать?
Кто может не платить за капремонт МКД, читайте тут.
В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система газоснабжения, состоящая из газопроводов, проложенных от источника газа, при использовании сжиженного углеводородного газа или места присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения до запорного крана отключающего устройства, расположенного на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию резервуарных и/или групповых баллонных установок сжиженных углеводородных газов, предназначенных для подачи газа в один многоквартирный дом, газоиспользующего оборудования (за исключением газоиспользующего оборудования, входящего в состав внутриквартирного газового оборудования), технических устройств на газопроводах, в том числе регулирующей и предохранительной арматуры, системы контроля загазованности помещений, коллективных (общедомовых) приборов учета газа, а также приборов учета газа, фиксирующих объем газа, используемого при производстве коммунальной услуги.
В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.
Если перевести этот сложный витиеватый язык Постановления на обычный, простой, то можно подготовить список оборудования, который управляющая компания должна ремонтировать бесплатно, а за ремонт которого может брать деньги.
Управляющая компания обязана произвести ремонт того оборудования в квартире, которое является общедомовым, к нему относятся:
- стояки холодного и горячего водоснабжения и ответвления от этих стояков, вплоть до первого запорного устройства либо крана;
- газопровод и отводы от него до запорного крана либо любого другого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях, ведущих к газовой плите;
- стояки отопления и ответвления от них до точки первого соединения с отводящими трубами;
- стояки водоотведения и ответвления от них (заглушки, патрубки, тройники и прочее) до точки первого стыковочного соединения с отводящими трубами;
- приборы учета (счетчики), находящиеся в этих сетях, если они расположены до точки первого соединения с отводами или до первого крана, либо другого отключающего устройства.
Это то оборудование, которое управляющая компания должна отремонтировать жильцу бесплатно и не имеет права брать за это деньги.
То есть если взять и сказать об этом простым языком, то в каждой квартире существуют стояки горячей и холодной воды. Естественно, что эти стояки проходят через все квартиры по подъезду и обогревают не только отдельную квартиру, но и все остальные.
Поэтому это имущество называется общим – оно используется не только конкретным потребителем в квартире, но и потребителями по всем остальным квартирам.
Именно поэтому управляющая компания такое оборудование должна ремонтировать бесплатно, потому что от этого зависит, получат ли тепло либо воду потребители, находящиеся в квартирах выше или ниже.
Но эти все стояки управляющая компания ремонтирует только до первого крана либо до первого запорного устройства на отведении от стояка. За все остальное отвечают жильцы.
Теперь нужно рассмотреть то оборудование, которое является собственностью владельцев квартиры, и за ремонт которого управляющая компания может брать с них деньги.
К частной собственности гражданина (ремонт, который он оплачивает самостоятельно), будут относиться:
- индивидуальные приборы учета (счетчики горячей, холодной воды, газа, электричества);
- газовые и электрические плиты;
- батареи центрального отопления;
- сантехническое оборудование (сюда включаются смесители, краны, водонагреватели, ванны, унитазы, раковины и вся соответствующая фурнитура);
- трубы и отводы, которые отходят от стояков горячего/холодного водоснабжения после первого крана;
- домофоны;
- электрические кабели, розетки, выключатели, осветительные приборы (все то, что находится внутри квартиры – это тоже частная собственность граждан, и ремонтировать это должны за деньги).
Здесь абсолютно не важно, является ли квартира собственностью граждан либо находится в муниципальном найме – перечень оборудования точно также будет делиться на общедомовое, ремонт которого должна производить управляющая компания бесплатно, и то оборудование, которое относится к частной собственности граждан, за ремонт которого управляющая компания имеет право брать деньги.
Разделение этого списка никак не влияет на то, является ли квартира собственностью граждан либо находится в муниципальном найме.
Тем не менее, есть небольшое отличие, несмотря на указанное разделение оборудования. Согласно Жилищному кодексу, бремя содержания квартиры (то есть ее поддержание в состоянии, пригодном для жилья, ремонты и все остальное) несет собственник жилого помещения.
То есть если квартира приватизирована и человек является собственником, то он понимает, что при любом ремонте (меняется ли пол, оконные блоки со стеклами, клеятся ли обои, производится ли побелка, делаются ли подвесные потолки), все это происходит за счет владельца.
Иная ситуация, если квартира находится в социальном найме, и человек просто снимает ее. Дело в том, что если вдруг у съемщика, грубо говоря, провалились полы, сломались, рассохлись оконные рамы (зимой дует), то он должен написать заявление в муниципалитет о необходимости проведения каких-то работ: замена полов, замена оконных блоков, замена дверных блоков и т. д. и т. п., вплоть до оклейки обоев и покраски батарей и труб.
Будет комиссия, и если она признает, что ремонт действительно необходим в квартире, то его сделают, но уже не за счет съемщика, а за счет муниципалитета, на балансе которого стоит данная квартира. Поэтому этот нюанс также нужно знать.
Часто люди сталкиваются с ситуациями, когда за произведенный ремонт указанного общедомового оборудования (имущества) управляющая компания берет с них деньги. Что делать если так произошло?
Если вдруг управляющая компания взяла у жильца деньги за ремонт оборудования, которое относится к общедомовому (из того, что находится в квартире), то он имеет полное право написать претензию в управляющую компанию, с требованием вернуть эти деньги, так как имущество, ремонт которого был произведен, является общедомовым, и по Постановлению Правительства, управляющая компания обязана ремонтировать его бесплатно, и дополнительных денег брать не должна.
Ответила на эту претензию управляющая компания (у нее есть месяц, чтобы предоставить ответ) либо нет, можно смело направлять в суд исковое заявление, и все те деньги, что были заплачены управляющей компании за этот ремонт, вернут.
Кроме того, суд компенсирует моральный вред и оштрафует управляющую компанию. Штраф в размере 50 % от той суммы, которая будет присуждена в пользу истца, также будет выплачена в пользу последнего.
Если управляющая компания не выполняет свою работу по профилактическому ремонту, замене какого-то оборудования (на все виды работ существуют определенные сроки – замена труб, батарей и т. д.) и, к примеру, трубу с горячей водой прорвало только потому, что управляющая компания нарушила ГОСТы ремонтов и сроки замены этих труб, не став этого делать, то если квартиру затопило, а имущество жильца испортилось, через суд последний имеет право всю сумму причиненного ущерба взыскать с управляющей компании, а также моральный вред и штраф в размере 50 %, потому что, в данном случае, действия управляющей компании нарушают закон «О защите прав потребителя». Нужно знать свои права и уметь их защищать.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:
+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область
+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область
8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!
Источник