Управляющая компания как владелец спецсчета по капитальному ремонту

Управляющая компания как владелец спецсчета по капитальному ремонту

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Организация является управляющей компанией (оказывает услуги населению по содержанию и ремонту), являющейся владельцем специального счета, на который поступают денежные средства от населения на капитальный ремонт. Управляющая организация заключила договор с подрядчиком на выполнение работ по капитальному ремонту многоквартирного дома. Но средств фонда капитального ремонта в данный момент недостаточно для оплаты работ. Управляющая организация выступила заимодавцем (заем долгосрочный, процентный).
Возможно ли предоставление организацией займа в данной ситуации?
Каков порядок отражения операций в бухгалтерском учете?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Ввиду нехватки средств сформированного фонда капитального ремонта управляющая организация может осуществить оплату работ по капитальному ремонту многоквартирного дома, выполненных подрядной организацией, в недостающей части с последующим возмещением предоставленного займа из средств этого фонда.
Порядок отражения операций в бухгалтерском учете управляющей организации изложен ниже.

Обоснование позиции:
Фонд капитального ремонта образуют, в частности, взносы на капитальный ремонт, уплаченные собственниками помещений в многоквартирном доме, пени, уплаченные собственниками таких помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете, счете, счетах регионального оператора, на которых осуществляется формирование фондов капитального ремонта (ч. 1 ст. 170 ЖК РФ).
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта (ч. 3 ст. 170 ЖК РФ):
— перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете (формирование фонда капитального ремонта на специальном счете);
— перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении регионального оператора (формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора).
Специальный счет открывается в банке в соответствии с ГК РФ и особенностями, установленными ЖК РФ. Денежные средства, внесенные на специальный счет, используются на цели, указанные в ст. 174 ЖК РФ (ч. 1 ст. 175 ЖК РФ).
В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме в качестве способа формирования фонда капитального ремонта выбрали формирование его на специальном счете, решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должен быть определен, в частности, владелец специального счета (п. 4 ч. 4 ст. 170 ЖК РФ).
Владельцем специального счета может быть управляющая организация (п. 3 ч. 2 ст. 175 ЖК РФ).
При этом на основании ч. 1 ст. 36.1 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме (далее — МКД) принадлежат права на денежные средства, находящиеся на специальном счете, предназначенном для перечисления средств на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и открытом в кредитной организации.
В соответствии с ч. 1 ст. 174, п. 2 ч. 1 ст. 177 ЖК РФ привлеченные на капремонт заемные средства не образуют фонд капитального ремонта. При этом средства фонда могут быть направлены на:
— погашение указанных кредитов, займов;
— уплату процентов за пользование такими кредитами, займами.
Списание денежных средств со специального счета в оплату платежей по договору займа, заключенному для финансирования работ по капитальному ремонту, возможно на основании п. 2 ч. 1 ст. 177 ЖК РФ при условии предоставления банку документов, названных в ч. 5 ст. 177 ЖК РФ: протокола общего собрания о заключении договора займа и непосредственно самого договора.
Предоставленные организацией займы, удовлетворяющие условиям, установленным п. 2 ПБУ 19/02 «Учет финансовых вложений», принимаются к учету у заимодавца в качестве финансовых вложений (п. 3 ПБУ 19/02).
В соответствии с Планом счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций (далее — План счетов) и инструкции по его применению (далее — Инструкция), утвержденных приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н, для обобщения информации о займах, предоставленных организацией юридическим и физическим лицам (кроме работников организации), предназначен счет 58 «Финансовые вложения», субсчет «Предоставленные займы». Предоставленные займы отражаются по дебету счета 58 в корреспонденции со счетом 51 «Расчетные счета» или другими соответствующими счетами. Возврат займа отражается по дебету счета 51 «Расчетные счета» или других соответствующих счетов и кредиту счета 58.
Проценты, причитающиеся заимодавцу, в бухгалтерском учете признаются прочими доходами ежемесячно на последнюю дату отчетного периода (п.п. 7, 10.1, 16 ПБУ 9/99 «Доходы организации).
С учетом изложенного, а также принимая во внимание положения Плана счетов и Инструкции, считаем, что в бухгалтерском учёте организации следует произвести следующие записи:
Дебет 86, субсчет «Фонд капитального ремонта» Кредит 60
— отражено целевое использование средств фонда по оплате работ в рамках капитального ремонта, выполненных организацией-подрядчиком*(1);
Дебет 60 Кредит 55
— погашена задолженность перед организацией-подрядчиком за счет денежных средств, аккумулированных на специальном счете.
Недостаток средств фонда по оплате работ подрядной организации покрывается за счет заемных средств:
Дебет 76, субсчет «Расчеты с собственниками помещений в МКД в части средств, непокрытых взносами на капитальный ремонт» Кредит 60
— отражен недостаток средств для оплаты работ, выполненных организацией-подрядчиком;
Дебет 58, субсчет «Предоставленные займы» Кредит 76, субсчет «Расчеты с собственниками помещений в МКД в части средств, не покрытых взносами на капитальный ремонт»
— предоставлен заем для оплаты работ, выполненных организацией-подрядчиком;
Дебет 60 Кредит 51
— произведена оплата работ за счет средств управляющей организации;
Дебет 76, субсчет «Расчеты по уплате процентов по договору займа» Кредит 91, субсчет «Прочие доходы»
— начислены проценты по договору займа;
Дебет 76, субсчет «Расчеты с собственниками помещений в МКД по взносам на капитальный ремонт» Кредит 86, субсчет «Взносы на капитальный ремонт начисленные»
— начислены взносы на капитальный ремонт в последующих месяцах;
Дебет 55 Кредит 76, субсчет «Расчеты с собственниками помещений в МКД по взносам на капитальный ремонт»
— отражены внесенные на специальный счет взносы на капитальный ремонт;
Дебет 86, субсчет «Взносы на капитальный ремонт начисленные» Кредит 86, субсчет «Фонд капитального ремонта»
— отражен сформированный за счет уплаченных взносов фонд капитального ремонта;
Дебет 86, субсчет «Фонд капитального ремонта» Кредит 58, субсчет «Предоставленные займы»
— отражено целевое использование средств фонда за погашение задолженности по договору займа;
Дебет 86, субсчет «Фонд капитального ремонта» Кредит 76, субсчет «Расчеты по уплате процентов по договору займа»
— отражено целевое использование средств фонда за погашение процентов по договору займа;
Дебет 51 Кредит 55
— перечислены денежные средства, аккумулированные на специальном счете, на счет управляющей организации.

Рекомендуем также ознакомиться с материалом:
— Энциклопедия решений. Участие управляющей организации в капитальном ремонте многоквартирного дома.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Графкин Олег

Ответ прошел контроль качества

27 марта 2020 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) Если во исполнение решения собственников работы по капитальному ремонту дома осуществляет подрядная организация, то стоимость выполненных работ, покрываемая за счет средств сформированного ранее фонда капитального ремонта, не отражается в расходах управляющей организации. При этом подлежит отражению кредиторская задолженность перед организацией-подрядчиком в размере стоимости работ, выполненных организацией-подрядчиком, покрываемая за счет средств фонда.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Источник

Переход на спецсчет, капремонт, пошаговая инструкция, образцы документов

Как открыть специальный счет МКД на капитальный ремонт?

Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете вступает в силу через 3 месяца после направления региональному оператору решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Шаг 1. Убедитесь что ваш дом включен в программу капитального ремонта.

Шаг 2. Убедитесь, что ваш дом еще не перешел на специальный счет. Для этого проверьте, нет ли его в соответствующем реестре.

Шаг 3. Проведите общее собрание собственников помещений вашего дома.

Кроме этого, на собрании нужно утвердить:

• размер ежемесячного взноса;
• перечень работ и сроки проведения работ (в соответствии с региональной программой или по отдельному графику, с которым участники собрания должны быть ознакомлены отдельно);
• банк, где будет открыт специальный счет, из списка одобренных Банком России;
• владельца специального счета (им может выступать только юридическое лицо);
• физическое лицо, уполномоченное на открытие специального счета;
• источники финансирования содержания и обслуживания счета (ежемесячные взносы свыше 18,19 рубля за один квадратный метр или иные доходы многоквартирного дома).

Для перехода на специальный счет нужно, чтобы за проголосовали не менее двух третей собственников. Как провести общее собрание, вы можете прочитать в нашей инструкции.

Шаг 4. Откройте специальный счет в одном из российских банков, указанных в этом перечне Центробанка России. Владельцем счета может быть региональный оператор (Фонд капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы), товарищество собственников жилья (ТСЖ), управляющая компания, жилищный, жилищно-строительный или другой специализированный потребительский кооператив.

Шаг 5. После открытия счета в течение пяти рабочих дней отправьте справку из банка и копию протокола общего собрания собственников в Жилищную инспецию. В течение 10 дней сообщите о решении всем собственникам помещений в вашем доме.

Шаг 6. Предоставьте всем собственникам новые реквизиты для оплаты взносов на капитальный ремонт.

Решение общего собрания собственников вступит в силу через три месяца после того, как вы уведомите Региональный Фонд капитального ремонта многоквартирных домов. Неиспользованные средства на капремонт вашего дома фонд перечислит на ваш новый счет в течение пяти рабочих дней по окончании трех месяцев с момента принятия решения. Фонд имеет право не перечислять средства, если есть задолженность, непогашенный кредит или заем по оплате оказанных услуг или выполненных работ по капитальному ремонту.

Что ждет жителей

Основные изменения коснулись управляющих компаний. Новый закон в одностороннем порядке лишает их возможности распоряжаться средствами, которые собственники перечисляют на капитальный ремонт.

Теперь этими деньгами будут распоряжаться либо сами собственники (индивидуальная система накопления), либо назначенные региональным правительством чиновники (коллективная система накопления). Выбрать, как копить на капитальный ремонт (вместе или по отдельности), предстоит каждому собственнику жилого помещения в многоквартирном доме.

Такое решение должно быть принято на общем собрании собственников и отражено в соответствующем протоколе. И, если собственники приняли решение об индивидуальном накоплении и решили открыть специальный счет на имя регионального оператора (в каждом субъекте РФ создается специализированная некоммерческая организация, которая и собирает средства, а также обеспечивает проведение капитального ремонта многоквартирного дома. Протокол необходимо передать этому оператору.

Копим отдельно

Если жители многоквартирного дома приняли решение об индивидуальной форме накопления средств, им необходимо:

1. Провести общее собрание собственников в соответствии с требованиями статьи 45 ЖК РФ. А именно:

1.1. За 10 дней до предполагаемой даты собрания письменно уведомить каждого собственника жилья о грядущем мероприятии.

Уточнение: если собственники в рамках общего собрания не утвердили место для вывешивания уведомлений (например, доска объявлений или подъездная дверь), то Жилищный кодекс оставляет им только две надлежащие формы уведомления: лично под подпись, либо заказным письмом.

1.2. В процессе уведомления каждому собственнику необходимо вручить информационное сообщение (Образец информационного сообщения) в котором в обязательном порядке должны быть:

• Сведения об организаторе (инициатор/инициативная группа)
• Форма проведения (очная/заочная)
• Дата, место, время проведения (в случае очного собрания)
• Дата окончания приема решений и место передачи (в случае заочного голосования)
• Повестка дня
• Порядок ознакомления с информацией и материалами, которые будут представлены на данном собрании + место, где с ними можно ознакомиться

При получении уведомления о собрании каждый собственник должен расписаться в соответствующем реестре (Образец реестра уведомлений).

1.3. В случае проведения очного голосования в назначенные дату, место и время собственники должны явиться с документами, подтверждающими их право собственности, а также документами, удостоверяющими личность. После чего расписаться в реестре, подтверждающем явку (Образец реестра)

1.4. Собрание можно признать состоявшимся, если на нем присутствовало/приняло участие в голосовании более половины собственников.

Пример: если в доме 4000 квадратных метров, признать собрание состоявшимся можно по факту участия/голосования собственников, владеющих 2001 кв.м.

1.5. Если кворум не собрался, собравшиеся принимают решение о проведении голосования в заочной форме и фиксируют в протоколе дату окончания приема решений (образец листа приема решения) и место их передачи. После чего повторяют процесс уведомления собственников (п. 1.1) по второму кругу, с внесенными в информационное сообщение соответствующими изменениями.

Требования к протоколу общего собрания об открытии специального счета:

В обязательном порядке в протоколе решения общего собрания (образец протокола) должны присутствовать решения по 5 вопросам:

1. Размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт. Размер взноса не может быть меньше установленного правительством Красноярского края.
2. Перечень работ и услуг по капитальному ремонту общего имущества. Перечень работ и услуг не может быть меньше предусмотренного региональной программой капитального ремонта.
3. Сроки проведения капитального ремонта общего имущества. Сроки не могут быть позднее планируемых сроков, установленных региональной программой капитального ремонта.
4. Владелец специального счета. Номинальным владельцами спец. счета могут быть:

• ТСЖ (ТСН) (для домов, находящихся под управлением ТСЖ (ТСН));
• ЖСК (для домов, находящихся под управлением кооператива);
• региональный оператор (для домов, находящихся в непосредственном управлении, а также под управлением управляющих компаний).

Уточнение: если в управлении ТСЖ находится несколько многоквартирных домов (сумма квартир в которых превышает 30), то жителям придется заводить два счета: один спец. счет будет оформлен на ТСЖ, другой на регионального оператора.

5. Кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет.

Собственники могут выбрать не любой приглянувшийся им банк. Законодатель ограничил возможность выбора из более 900 банков, действующих на территории РФ, до примерно 30, установив в качестве обязательного требования минимальный размер собственных средств в 20 млрд рублей.

Уточнение: если кредитная организация не выбрана или не соответствует требованиями части 2 статьи 176 ЖК РФ, право выбора кредитной организации передается региональному оператору.

Кому выгодно

Выгодно жителям относительно новых домов, жителям домов, где капитальный ремонт был проведен не так давно, а также собственникам, которые являются исправными плательщиками, настроены на самостоятельное планирование своих расходов на капитальный ремонт и максимальный личный контроль за расходуемыми средствами. Финансовой помощи со стороны государства в случае с индивидуальным накоплением не будет.

Копим вместе

Второй вариант, который при первом рассмотрении законопроекта в Государственной думе Российской Федерации был единственным: так называемый «общий котел». Собственникам предлагается «встать в очередь» и, ежемесячно перечисляя взнос на капитальный ремонт, ожидать, когда очередь до них дойдет.

Очевидно, что если собственники после публикации региональной программы обнаружат свой дом в первых рядах на капитальный ремонт, имеет смысл задуматься о коллективной форме накопления. В противном случае, если жители не рассчитывают на финансовую помощь ни стороны государства, ни со стороны соседей, им прямая дорога на специальный счет.

В соответствии с буквой закона, жителям также требуется провести общее собрание и утвердить форму накопления, однако, если соответствующее решение принято не будет или региональный оператор не будет уведомлен, решение в пользу «общего котла» за собственников примет муниципалитет.

Источник