Уменьшилась площадь после ремонта

Площадь квартиры после перепланировки

Изменение площади квартиры, чаще всего, становится одним из самых неожиданных результатов при ремонте. Ведь не только размеры отдельных помещений, но и общая площадь квартиры изменится.

Рассмотрим подробно, в каких ситуациях площадь помещений может измениться.

Изменяется ли общая площадь квартиры в процессе перепланировки:

Да, в 90 % случаев общая площадь квартиры после перепланировки изменяется.

Почему изменилась площадь квартиры после перепланировки

Попробуем разобрать ситуацию с точки зрения «капитана очевидность».
(Иных вариантов мы пока не встречали)

Есть три варианта изменения общей площади квартиры:

1. Общая площадь уменьшается.
2. Общая площадь увеличивается.
3. Общая площадь остается такой же.

Но это мы говорим об общей площади.

Если говорить о жилой площади, то там все те же три варианта, однако если начать смешивать данные варианты, то существует еще множество «миксов» с жилой площадью. Например общая увеличилась, а жилая уменьшилась или наоборот.

Общая площадь уменьшается:

Перепланировка квартиры с уменьшением жилой площади самое частое явление.

Это может происходит по множеству причин, например:

► На площади жилой комнаты устраивается гардеробная.
(Встроенная мебель чаще всего обозначается в документации БТИ как отдельное помещение с присвоением собственной площади, которая вычитается от той, где она устроена)
► Увеличивается коридор за счет площади жилой комнаты.
(Очень частый вариант для того что бы сделать комнаты изолированными)
► Комната обшивается по периметру слоем звукоизоляции или оштукатуривается толстым слоем.
(Изменяется внутренний объем помещения квартиры, что напрямую влияет на ее квадратуру)
► При установке перегородок толще чем изначально демонтированные.
(Здесь все логично, стояла перегородка и гипсолита 7 см тощиной, положили пеноблок 15+оштукатурили, соответственно площадь комнаты уменьшилась)
► В отдельных случаях (например на 1-этаже) можно даже на жилую комнату расширить ванную/санузел/кухню.

Пример перепланировки с уменьшением жилой площади квартиры:

Для устройства отдельного входа в комнату (3) коридор (7) расширили за счет площади комнаты (2).

ОГРАНИЧЕНИЯ В УМЕНЬШЕНИИ ЖИЛОЙ ПЛОЩАДИ:

В СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные в пункте 5.7 говориться:

Площадь квартир социального использования государственного и муниципального жилищных фондов должна быть не менее:

► общей жилой комнаты в однокомнатной квартире — 14 м кв.
► общей жилой комнаты в квартирах с числом комнат две и более — 16 м. кв, спальни — 8 м. кв. (на двух человек — 10 м. кв.).

То есть исходя из данных норм, площадь жилой комнаты в однокомнатной квартире не может быть менее 14 метров.

А в двух и более комнатной квартире площадь одной комнаты не может быть менее 16 метров, а второй менее 8.

Многие собственники пытаются парировать:
«Там же есть «сноска», это все для квартир социального найма, а у нас квартира в собственности, а кроме того нормы применения данного СП что по пункту 1.1 говорят о том что он распространяется на проектирование и строительство вновь строящихся и реконструируемых многоквартирных жилых зданий высотой* до 75 м, а у нас же уже готовое жилье и вообще у нас перепланировка а не строительство и реконструкция»

— да, вектор мысли правильный.
Вот только жилищная инспекция все равно отказывает и предлагает судиться если собственник не согласен с их решением.
То есть они распространяют нормы действия данного СП на перепланировки.
Почему так, мы не знаем, мы лишь работаем в тех рамках и правилах игры которые выставляют государственные органы.

РАЗБЕРЕМ КОНКРЕТНЫЙ ПРИМЕР:

Часто возникает ситуация, когда есть изначально допустим двухкомнатная квартира: одна жилая комната 17 метров, а вторая 10 метров.

После перепланировки, получается, что большая комната уменьшается до 15 метров, а маленькая уже не важно, уменьшается или увеличивается, ну пусть будет 9 кв. метров.

По по данному решению будет 100 процентный отказ.

Будет написано юридическим языком, но общий контекст будет следующим:
«В СП же написано, что большая комната не может быть менее 16 метров, а получается нарушение.
Одна комната 9 метров, она проходит по нормам, а вторая же меньше 16, поэтому выдаем вам отказ».

Как же решить подобную ситуацию?
(Ведь такое сплошь и рядом, особенно в старых домах, где площади помещений изначально не большие).

Так как мы действительно противоречим СП на который опирается жилищная инспекция, то в таблице где прописываются назначение помещений, стоит писать не «жилая изолированная», а «спальня».

Допустим у нас не жилая площадью 15 кв. метров и жилая площадью 9 кв. метров.
А спальня площадью 15 кв. метров и еще одна спальня площадью 9 кв. метров.

И такое решение пропускают, так как площадь спальни может быть не менее 8 кв. метров.

Обратим внимание:

• Даже простое выравнивание стен, оштукатуривание, может поглощать полезное пространство, не говоря уже о том, что эффективная звукоизоляция, монтируемая на стены, имеет значительную толщину, которая «съедает» площадь комнат.
• Стоит обратить внимание, что согласно нормам технической инвентаризации любые элементы, выступающие более чем на 3-4 см от существующей стены, учитываются в плане БТИ на квартиру.

Помимо этого, при перепланировке зачастую происходит изменение состава помещений квартиры.

К примеру, при переносе кухни на площадь коридора (в данном случае кухня будет называться кухней-нишей) площадь бывшей кухни в технической документации БТИ будет причислена к вспомогательной.

Если квартира расположена на первом этаже или ниже находится нежилое помещение, на площади бывшей кухни возможно организовать ванную комнату или туалет. Если дом не газифицированный и квартира расположена на последнем этаже – на площади бывшей кухни возможно устроить жилую комнату.

В прочих же случаях данная площадь будет отнесена к вспомогательной с устройством постирочной, кладовой, гардеробной и пр.

Также важно понимать, что при расчете площади квартиры будет учитываться пространство, занятое возведенными при ремонте строительными конструкциями:

• Инсталляцией для установки унитаза.
• Перегородками.
• Простенками.
• Декоративными конструкциями и пр.

Толщина возводимых перегородок и устройство на существующих стенах звукоизоляции также может повлиять на итоговую площадь квартиры после перепланировки.

Общая площадь увеличивается:

Площадь квартиры после перепланировки может измениться и в сторону УВЕЛИЧЕНИЯ.

Обычно перепланировка с увеличением площади происходит при выполнении различных демонтажных работ и объединении помещений.

• Например, снос сантехкабины может добавить дополнительный квадратный метр, поскольку между ее стенками и межквартирной стеной (стенами дома) «пропадает» до 15 см с каждой стороны.
• Демонтаж ненесущих перегородок и подоконных блоков также может дать заметную прибавку площади – в кирпичных и монолитных домах эти конструкции могут иметь значительную толщину.
• Как наиболее редкие стоит упомянуть варианты перепланировки с присоединением части общедомовой собственности к жилому помещению. Это, например, может быть присоединение части лестничной площадки к квартире.
  * Проекты с использованием общедомовой собственности для изменения площади квартиры при перепланировке согласовать сейчас крайне сложно, так как для этого необходимо согласие 73% собственников жилья вашего дома.

Если брать первоначальное БТИ, то оно обычно меряется по «голым стенам» в новостройках.
А в старых квартирах было применено минимальное количество отделочных материалов, вплоть до того, что обои клеились на «газеты» без выравнивания штукатуркой.
И в следствии этого увеличиться площадь в таких объектах физически не может.

Процентное соотношение увеличения общей площади по сравнению с уменьшением мал, приблизительно 1 к 10.

Так как в основном, за счет новых отделочных материалов, штукатурки, более толстых материалов стен и т.д.

ОГРАНИЧЕНИЯ ПО УВЕЛИЧЕНИЮ ЖИЛОЙ ПЛОЩАДИ:

В основном жилая площадь увеличивается за счет:

► Увеличения жилых комнат за счет коридора.
► Увеличение жилых комнат за счет встроенных помещений (гардеробные, кладовые).
► Объединения жилых комнат
(допустим площадь одной комнаты была 10 метров, площадь другой комнаты была 20 метров. При их объединении была демонтирована стена длинной 5 метров и толщиной 10 см. То есть данная стена занимала площадь 0.5 кв. метра. Итого общая площадь новой одной жилой комнаты будет не 30 метров, а 30.5 метра, так как в ее общую площадь включиться площадь которую занимала стена).
► В отдельных случаях увеличение площадей жилых комнат за счет кухни, санузла и ванной. (Пример: на последнем этаже при наличии в квартире электроплиты можно увеличить площадь жилой комнаты за счет кухни или ванной с саунзлом).

Пример проекта с увеличением жилой площади после перепланировки
Общая жилая площадь увеличилась за счет кладовки.

Уменьшение и увеличение площади иных помещений квартиры (ванны, санузлы, кухни)

В рамках перепланировок путем изменения конфигурации уменьшаются или увеличиваются и вспомогательные помещения в квартире.

Однако это не тема данной статьи.

Вы можете прочитать предметно о данных мероприятиях в статьях на сайте по ссылкам:

Наши специалисты ответят на все вопросы, связанные с проведением ремонтных работ, в том числе и касающиеся изменения площади квартиры при перепланировке.

Источник

Почему площадь квартиры может уменьшиться

Когда в квартире ведется ремонт, обычно никто не задумывается, как это отразится на площади помещений. Казалось бы, есть план, составленный БТИ. Что может измениться? А измениться может многое – все зависит от того, какие именно работы будут проведены во время ремонта.

Куда исчезают квадратные и кубические метры?

К примеру, все отдают себе отчет, что устройство толстой стяжки для выравнивания пола отражается на высоте помещений – она уменьшается. Монтаж натяжного или подвесного потолка тоже «крадут» несколько сантиметров высоты. А если умножить эти сантиметры на площадь помещений, то становится ясно, что комнаты потеряли в объеме.

Самый простой пример: натяжной потолок монтируется ниже базового на 5 см. Комната 20 квадратных метров. Высота потолка 2,5 м.

После проведенного монтажа за натяжным полотном останется 5 см. В объеме это дает 20 × 0,05 = 1 м3. То есть помещение объемом 20 × 2,5 = 50 м3. потеряло 2% своего объема.

Но при работе с вертикальными поверхностями – стенами, перегородками, подобные потери как-то не учитываются. На самом же деле из полезной площади квартиры может «исчезнуть» вполне себе приличное количество квадратных метров. Но обнаружится это только после обмерочных работ.

Чтобы избавить себя от неожиданностей при повторных обмерах, нужно знать, какие изменения отражаются на площади жилья больше, а какие меньше.

Всё включено
В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.

Без вашего участия
После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.

Цена известна заранее
Стоимость ремонта фиксируется в договоре.

Фиксированный срок ремонта
Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Какие работы отражаются на размерах помещения

Начнем с глобального – устройство новых перегородок и возведение стен.

Стены в основном возводят в новом жилье со свободной планировкой. Конечно, они, как и любые дополнительные перегородки, должны быть легкими. Но это никак не делает их менее объемными.

Любая новая перегородка отнимает у помещения площадь. Ведь ее нельзя сделать, просто установив вертикально картонку. Все строительные материалы имеют толщину.

Возьмем гипсокартон. Толщина листа составляет 12,5 мм. Листы крепятся к каркасу с обеих сторон. Каркас может быть деревянным или стальным, но он тоже имеет толщину. Внутрь перегородки должен быть уложен шумоизолирующий материал. Обычно это старая добрая минеральная вата. Есть и более современные материалы. Без шумоизоляции слышимость в разделенных перегородках комнатах будет почти 100%.

В итоге получаем: 2 листа гипсокартона 12,5 × 2 = 25 мм, каркас с утеплителем примерно еще 100 мм. Всего — 125 мм. Если, к примеру, длина перегородки 5 м, получим: 5 × 0,125 = 0,625 м2. А если таких перегородок две или три, то вот уже и почти 2 кв. м. площади «ушли в небытие».

То же самое с другими материалами. Газобетонные блоки для перегородок имеют толщину 100. А еще их придется отштукатурить. При ровной поверхности перегородки слой штукатурки составит10 – 20 мм с каждой стороны. Таким образом, толщина перегородки составит 120 – 140 мм. А теперь умножим на длину.

Перегородки из кирпича делают редко, потому что он тяжелый, а перекрытие в многоэтажном доме перегружать нельзя. Но даже если сделать перегородку толщиной в полкирпича, толщина ее составит 120 мм без штукатурки. А вместе с ней – минимум 150 мм.

Устройство коробов для коммуникаций.

Сейчас мы говорим о вертикальных коробах, призванных облагородить места прохода труб водоснабжения и канализации, которые никак не украшают вид санузлов.

Трубы проходят на некотором расстоянии от стен. Это сделано, чтобы при необходимости с ними было проще работать – ремонтировать или менять. Обычно где-то рядом проходит и канализационный стояк диаметром 100 – 150 мм.

Чтобы закрыть все это «безобразие» сооружают короб, минимальный размер которого в плане составляет 50 × 50 см. Каждая такая конструкция «отрезает» 0,25 м2. от площади квартиры.

Устройство шумоизоляции или утепления стен с внутренней стороны.

Утеплять квартиру изнутри – не лучший вариант с точки зрения строителей. Обычно это делают снаружи. Но если нет такой возможности, приходится жертвовать опять же полезной площадью помещений.

Шумо- и теплоизолирующих сейчас много, поэтому толщина звукоизолирующего слоя может составлять в среднем 60 – 120 мм вместе с обшивкой и отделкой. Если периметр комнаты, к примеру, 15 м, потери площади составят 15 × 0,06 = 0,9 м2 или 15 × 0,12 = 1,8 м2. В небольшом помещении потеря 1 – 2 м2 очень заметна.

Штукатурные работы и выравнивание стен гипсокартоном.

Только несведущему в строительстве человеку кажется, что штукатурка – это тонкий слой раствора на поверхности стен и потолков. В зависимости от качества базовой поверхности и от необходимости вертикального выравнивания стен толщина штукатурного намета может составлять 3 – 4 см и более. И это по всем стенам.

При том же периметре помещения 15 м потери площади составят 15 × 0,04 = 0,6 м2.

Если не хочется разводить грязь и сырость, вместо штукатурки используют выравнивание стен гипсокартоном. Иногда его фиксируют раствором, иногда используют каркас. Но в любом случаепотери составят 12,5 мм плюс толщина раствора или каркаса из деревянных брусков или металлопрофиля.

Отделочные работы.

Когда все черновые работы сделаны, приступают к отделке стен. В санузлах это обычно плитка или панели. Если панели предусмотрены не только в санузле. Но, к примеру, и в коридоре, потери площади будут еще больше.

Толщина отделки плиткой с учетом толщины клеевого слоя и гидроизоляции составит примерно 12 – 15 мм.

Панели тоже имеют толщину около 10 мм. Если стены не очень ровные, их крепят на выравнивающий каркас, что дает дополнительно еще 10 – 20 мм.

Вам нужен ремонт?

Мы отремонтировали уже больше 500 квартир, с удовольствием поможем и вам

Что делать, чтобы снизить «потери» площади во время ремонта?

Если вы занимаетесь ремонтом самостоятельно, нужно заранее сделать все необходимые измерения и решить, какие материалы помогут вам нанести минимальный ущерб размерам квартиры. Особенно – если она и так небольшая. Возможно, от выполнения некоторых прежде задуманных изменений стоит оказаться, если они не являются критически необходимыми. Например, если в студии со свободной планировкой живет один человек или семья без детей, не стоит отгораживать спальню перегородкой. Поставьте красивую ширму, которую всегда можно убрать, когда понадобится простор.

В случае когда ремонт будет делать привлеченная строительная фирма, еще на этапе заключения договора и разработки проекта нужно обсудить с архитектором вариант «щадящего» для размеров квартиры ремонта.

Подписанный договор на ремонт под ключ гарантирует выполнение работ в строгом соответствии с проектом, использование тех стройматериалов, которые были согласованы и утверждены с вашим участием.

Источник