Уменьшение платы за текущий ремонт

Собственники помещений в МКД не вправе в одностороннем порядке без согласия УК снизить плату за содержание жилья

Argument / Depositphotos.com

Собственники помещений МКД не могут сами, в одностороннем порядке, без предложения УК о размере платы за содержание жилого помещения, принятом на общем собрании собственников помещений в доме (далее – ОСС), уменьшить размер этой платы (письмо Минстроя России от 12 июля 2019 г. № 25373-ИА/04). Если ОСС на это пойдет, УК вправе через суд признать его решение недействительным. С таким мнением выступил Минстрой России, обосновывая свою позицию следующим:

• плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в МКД в соответствии с требованиями законодательства, а расходы на содержание жилья должны обеспечивать содержание общего имущества МКД в соответствии с требованиями законодательства (ч. 1 ст. 156 Жилищного кодекса, п. 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме);
• в тех МКД, которые управляются УК, размер платы за содержание жилого помещения определяется на ОСС, причем с учетом предложений УК, и устанавливается на срок не менее чем один год (ч. 7 ст. 156 Жилищного кодекса РФ). В предложении УК о размере платы должны содержаться ее расчет (смета) и обоснование (п. 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме);
• утвержденный ОСС размер такой платы не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества в МКД в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности. А собственникам помещений в МКД при установлении на ОСС размера платы, следует, в первую очередь, учитывать, что этот размер должен быть достаточным для финансирования услуг и работ, необходимых для поддержания дома в состоянии, отвечающем санитарным и техническим требованиям;
• порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения является существенным условием договора управления МКД. Изменение такого договора осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (п. 3 ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ). А значит, стороны по договору управления МКД не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и размер этой платы, определенный в соответствии с заключенным договором управления;
• если решение ОСС помещений в МКД принято без учета предложения УК (в одностороннем порядке), изменяет установленный договором управления размер платы и порождает убытки для одной стороны договора (УК), связанные с выполнением предусмотренного нормативными актами объема работ и услуг, следовательно, влечет для другой стороны договора (собственников) неосновательное обогащение, то УК вправе обратиться в суд за защитой своих гражданских прав путем признания недействительным такого решения ОСС.

Источник

ВС РФ: плата за жилье должна быть снижена на стоимость «мнимых» услуг из договора управления МКД

grigvovan / Depositphotos.com

Если Управляющая компания включила в перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД такую услугу, которая не оказывается, а собственники одобрили ее в составе перечня на общем собрании собственников помещений в МКД (далее – ОСС), то размер платы за содержание жилья для собственников подлежит снижению на сумму такой «лишней» услуги (начисление по ней в составе платы за жилье производить нельзя) (Определение Верховного Суда РФ от 13 декабря 2019 г. № 304-ЭС19-22867).

Позиция сформулирована по итогам разбирательства в следующем коммунальном конфликте: УК предложила – и даже обосновала – тариф на содержание МКД на следующий год. ОСС этот тариф одобрило – собственники утвердили документ с размером тарифа, особенно не вчитываясь в его обоснования. Лишь один собственник все-таки изучил предложения УК, уже одобренные на ОСС, и обнаружил, что в числе прочего УК взимает определенную сумму, назначенную на финансирование техобслуживания ОДПУ тепла.

Интрига в том, что никакого ОДПУ тепла в МКД никогда не было.

Дотошный собственник написал в орган ГЖН, тот провел проверку и вынес УК предписание: плату пересчитать, а суммы за обслуживание мифического ОДПУ – вернуть внимательному читателю.

УК с этим категорически не согласилась и обжаловала предписание в суде, где заявила:

• да, в обоснование тарифа на содержание и ремонт общего имущества вкралась ошибка, и такая услуга, как техобслуживание ОДПУ тепла, действительно, не оказывается ввиду отсутствия самого ОДПУ;
• однако спорные суммы все равно потрачены на нужды МКД, а целиком сумма тарифа, даже с этой спорной услугой, одобрена решением ОСС, а раз собственники не были против этой цифры, то оснований для перерасчета и уменьшения установленного на ОСС тарифа нет.

Суд первой инстанции согласился с доводами УК и предписание органа ГЖН отменил, расценив инцидент не в качестве взимания платы за обслуживание несуществующего ОДПУ, и не в качестве перераспределении компонентов платы за содержание жилья, а как взимание платы на текущий ремонт в размере, согласованном УК с собственниками помещений в МКД.

Но в вышестоящих инстанциях это решение не «устояло»:

• согласно п. 17 постановления Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», собственники помещений обязаны утвердить на ОСС перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. Значит, вопрос об определении перечня необходимых услуг и работ и их стоимости и объема относится к компетенции ОСС;
• УК не вправе самостоятельно определять или менять ни перечень услуг по содержанию ОИ, ни их стоимость по каждому виду услуг. УК не вправе также перераспределять такую стоимость в рамках тарифа. При формировании платежных документов на оплату содержания и ремонта общего имущества УК обязана руководствоваться положениями о составе работ и услуг, а также об их стоимости, утвержденными решением ОСС;
• ОСС в данном случае утвердило размер платы за содержание и ремонт жилых помещений согласно предложенной УК структуре;
• эта структура платы, предложенная УК, включает, в том числе, плату за обслуживание ОДПУ тепла, а общий размер платы предусматривает конкретные статьи расходов в рамках этого размера и тарифы по каждой из статей;
• при этом решение ОСС не содержит волеизъявления на возможность УК перераспределять плату по ее элементам, в рамках которых услуги фактически не оказывались, на иные статьи расходов;
• следовательно, плата за содержание и ремонт общего имущества спорного МКД должна начисляться в соответствии с тарифом, утвержденным решением ОСС, с учетом фактически оказанных видов услуг, а расходование поступившей платы — производиться в соответствии с утвержденными ОСС статьями расходов,
• а установленная ОСС плата за техобслуживание ОДПУ тепла должна быть исключена из платы за содержание и ремонт жилья.

Верховный Суд РФ отказал УК в пересмотре дела, поскольку управляющей организации не предоставлено право выставлять плату за не оказываемые услуги, а также в одностороннем порядке перераспределять полученные средства между услугами и работами.

Источник

Можно ли уменьшить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания данных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность?

Основания и порядок изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, установлены Правилами изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утверждённых постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491 (далее – Правила).

Услуги и работы считаются оказанными или выполненными с ненадлежащим качеством в случае их несоответствия требованиям Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, иным требованиям законодательства Российской Федерации и условиям договора.

Установленной продолжительностью перерывов в оказании услуг и выполнении работ является предельная длительность перерывов в оказании услуг и выполнении работ, определенная в соответствии с требованиями Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, иными требованиями законодательства Российской Федерации и условиями договора.

В случаях оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, органы управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, управляющая организация, а при непосредственном управлении многоквартирным домом лица, оказывающие услуги и (или) выполняющие работы (далее — ответственные лица), обязаны снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственникам помещений в порядке, установленном Правилами.

Собственники помещений вправе обратиться с заявлением об изменении размера платы к ответственному лицу, а наниматели жилых помещений, занимаемых по договору социального найма или договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда (далее — наниматель), — к наймодателю. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией наниматели вправе обратиться с заявлением об изменении размера платы к соответствующей управляющей организации.

Заявление об изменении размера платы может быть направлено в письменной форме или сделано устно в течение 6 месяцев после соответствующего нарушения и подлежит обязательной регистрации лицом, которому оно направлено.

Лицо, которому направлено в письменной форме или сделано устно заявление, обязано в течение 2 рабочих дней с даты его получения направить соответственно собственнику помещения или нанимателю извещение о дате его получения, регистрационном номере и последующем удовлетворении либо об отказе в его удовлетворении с указанием причин отказа.

При личном обращении на экземпляре заявления собственника помещения или нанимателя жилого помещения делается отметка о дате его приема и регистрационном номере.

В случае оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения уменьшается пропорционально количеству полных календарных дней нарушения от стоимости соответствующей услуги или работы в составе ежемесячной платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Не допускается изменение размера платы, если оказание услуг и выполнение работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, связано с устранением угрозы жизни и здоровью граждан, предупреждением ущерба их имуществу или вследствие действия обстоятельств непреодолимой силы.

Факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в оказании услуг или выполнении работ отражается в акте нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ. Указанный акт является основанием для уменьшения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.

© Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Чувашской Республике — Чувашии , 2021

Разработка и продвижение сайта – FMF

Почтовый адрес:
428018, г. Чебоксары, Московский пр., 3Д

Источник

Реально ли уменьшить плату за содержание общего имущества дома?

Краткое содержание:

Бремя расходов на поддержание общего имущества в многоквартирном доме несут собственники жилых помещений. Происходит это посредством оплаты по квитанции с одноименным названием «за содержание общего имущества».

В первую очередь, нужно понимать, что входит в состав общего имущества. В законе нет четкого определения всех элементов многоквартирного дома, которые входят в это понятие. Жилищным кодексом РФ установлено, что к общему имуществу относятся помещения и другие конструктивные элементы здания, обслуживающие более одного жилого помещения.

Отсюда можно сделать вывод, что к общему имуществу относятся крыши, подвалы, подъезды, фундамент, несущие стены и даже балконные плиты, кроме первого этажа.

Обязанность собственников содержать данное имущество в надлежащем состоянии исходит из ст. 153 и 154 ЖК РФ. А это значит, что нельзя просто взять и перестать платить за него, даже если вы решите сделать это всем домом.

Способы уменьшения платы за содержание общего имущества дома

Уменьшить плату за содержания сложно, но можно. Вот несколько способов, которые приведут вас к ее уменьшению:

1. Провести общее собрание и принять решение о создании ТСЖ

Это нелегкий способ, но реализуемый. Вам придется расторгнуть договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией, после чего выбрать председателя ТСЖ и проголосовать за новые тарифы по содержанию общего имущества. Как правило, в тарифы управляющих организаций заложена зарплата штатных сотрудников компании, в ТСЖ зарплату придется платить только председателю ТСЖ.

В большинстве случаев это позволяет не только снизить тарифы за содержание на 10–40%, но и улучшить качество предоставляемых услуг. Все мы видели примеры подъездов с ТСЖ, где растут цветы и лежат ковры, все дело в том, что председатель ТСЖ живет с вами в одном доме, а значит, он не меньше вас заинтересован в качестве услуг.

В моем доме за пару лет работы ТСЖ получилось облагородить придомовую территорию, установить пластиковые окна в подъездах и провести косметический ремонт, при этом не забывая про текущие ремонты.

2. Сдать в аренду подвальные помещения

Возможно, вы не знали, но подвалы многоквартирных домов принадлежат собственникам, если, конечно, их не успели приватизировать в 90-е годы и вписать в технические паспорта. Чаще всего это делали жильцы первых этажей, тогда тут без вариантов. Если же подвалы официально ни за кем не закреплены, их можно переоборудовать под коммерческий фонд и сдать в аренду под магазины и офисы, а полученные деньги направить на погашение услуг ЖКХ в равных долях для каждого собственника.

Разумеется, этот способ подойдет не для всех, особенно если ваш дом находится на окраине города в непроходном месте, ну или помещения давно выкуплены.

3. Перерасчет платы за содержание при нарушении управляющей организацией своих обязанностей

Каждый собственник и наниматель в многоквартирном доме имеет право на перерасчет платы за содержание в случае, если ваша управляющая компания некачественно или несвоевременно выполняет свои обязанности.

Порядок перерасчета устанавливается постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (ред. от 29.06.2020) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

Из данного постановления следует, что у вас есть право обратиться за перерасчетом платы в свою управляющую организацию в течение 6 месяцев в случае, если какая-либо из работ не была надлежаще выполнена.

Однако стоит понимать, что вам не отменят плату полностью, из нее просто вычтут услугу, которую не оказывали или оказывали некачественно. Формула перерасчета выглядит так:

стоимость соответствующей услуги или работы в составе ежемесячной платы за содержание жилого помещения делится на количество календарных дней в месяце и умножается на количество дней, в течение которых услуга не оказывалась.

Узнать стоимость конкретных услуг в составе тарифа можно по запросу в вашей управляющей организации.

Тем не менее существует рекомендованный перечень работ, который утвержден постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (зарегистрировано в Минюсте РФ 15.10.2003 № 5176).

Для примера, если у вас протекает крыша, то управляющая организация обязана устранить неисправность в течение суток с момента поступления заявки. В случае задержки вы можете смело требовать перерасчета платы за содержание, а также компенсации расходов на ремонт, но это уже тема предыдущей моей статьи – Залив квартиры из-за дождя – порядок действий.

Если статья была полезной, ставьте лайк.

Подробнее ➤ – обзор кредитных и дебетовых карт.

Источник