Учет ремонта здания при усн

«Упрощенный» учет реконструкции здания

В налоговом учете расходы на реконструкцию здания являются самостоятельным видом расходов. Они никак не связаны с ранее учтенными затратами на его приобретение.

Компания на УСН может столкнуться с необходимостью реконструкции здания. При этом порядок учета расходов на нее для целей налогообложения имеет некоторые нюансы.

Реконструкция или ремонт?
Для правильного включения расходов в расчет «упрощенного» налога важно определить, что было сделано со зданием — реконструкция или ремонт. В Налоговом кодексе нет четкого определения реконструкции здания. Он указывает, что реконструкцией является переустройство существующих объектов основных средств (ОС), связанное с совершенствованием производства, повышением его технико-экономических показателей. Такие действия выполняют по проекту в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции 1 . Финансовое ведомство считает, что для целей налогообложения следует руководствоваться именно этим определением, а для более детальной конкретизации понятия необходимо обращаться в Минрегион России 2 . Мы же обратимся к Градостроительному кодексу.

Градостроительный кодекс Российской Федерации Статья 1

14) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;

Как правило, объекты капитального строительства реконструируют на основании специального разрешения 3 . По окончании работ документы подают на государственную регистрацию прав на объект недвижимости 4 .
Определение ремонта в Налоговом кодексе отсутствует. Исходя из разъяснений чиновников ремонт представляет собой поддержание ОС в рабочем состоянии либо восстановление первоначальных эксплуатационных качеств объектов 5 .
Таким образом, реконструкция и ремонт представляют собой два разных вида выполнения работ. Следовательно, отличается и порядок отражения расходов на них в налоговом учете.

Отражаем в налоговом учете
В налоговом учете расходы на реконструкцию ОС являются самостоятельным видом расходов, никак не связанным с ранее учтенными затратами на приобретение этих объектов 6 . Для включения затрат на реконструкцию в расчет «упрощенного» налога необходимо выполнение следующих условий:

• объект введен в эксплуатацию 7 ;
• ОС используются в предпринимательской деятельности 8 ;
• затраты на реконструкцию оплачены 9 ;
• документально подтвержден факт подачи документов на государственную регистрацию ОС, права на которые подлежат такой регистрации 10 .

Расходы на реконструкцию здания за отчетные периоды (квартал, полугодие и девять месяцев) принимаются к учету равными долями в течение налогового периода (года) 11 . При этом Минфин России уточняет, что затраты на реконструкцию следует учитывать равномерно по мере оплаты в течение того налогового периода, когда работы закончены и реконструированный объект введен в эксплуатацию 12 .
Также отметим, что затраты на приобретение ОС отражаются в последнее число отчетного (налогового) периода в размере уплаченных сумм 13 . Поэтому при рассрочках платежей расходы фирмы на реконструкцию объекта недвижимости могут быть признаны для целей расчета «упрощенного» налога в течение нескольких налоговых периодов. То есть, «упрощенцу» не нужно ждать, пока объект будет полностью оплачен 14 .

Заполняем книгу учета доходов и расходов
Расходы на реконструкцию здания отражают в разделе II книги учета доходов и расходов 15 . Рассмотрим на примере.

Пример
ООО «Актив» реконструировало свое офисное здание силами сторонней организации. При этом:

• здание приобретено в период применения УСН;
• начало реконструкции — 01.02.2013;
• сумма затрат на реконструкцию — 600 000 руб.;
• оплата затрат на реконструкцию — 20.05.2013;
• начало использования реконструированного здания — 01.07.2013;

документы на государственную регистрацию прав на объект недвижимости поданы 01.07.2013.
В графе 1 указывают порядковый номер операции 16 .
В графе 2 вписывают наименование ОС в соответствии с техническим паспортом, инвентарными карточками и иными документами 17 . Для избежания путаницы советуем указать, что речь идет именно о реконструкции объекта.
В графу 3 заносят дату оплаты расходов на реконструкцию 18 .
В графе 4 указывают дату подачи документов на госрегистрацию прав на объект недвижимости 19 . Подтверждением получения документов на госрегистрацию является соответствующая расписка 20 .
В графе 5 отражают дату ввода объекта в эксплуатацию после его реконструкции 21 .
Графу 6 заполняют по ОС, приобретенным (созданным) при применении УСН. Здесь показывают расходы на реконструкцию объекта. Отражают их в том отчетном (налоговом) периоде, в котором произошло последним по времени одно из следующих событий 22 :

• ввод объекта в эксплуатацию;
• подача документов на госрегистрацию прав на объект;
• оплата (завершение оплаты) расходов на реконструкцию объекта.

В графе 7 указывают срок полезного использования ОС. По объектам, приобретенным (созданным) и введенным в эксплуатацию (принятым к бухгалтерскому учету) в период применения «упрощенки», данная графа не заполняется 23 . Напомним, что фирма вправе после реконструкции увеличить срок полезного использования объекта (в пределах сроков, установленных для данной амортизационной группы) 24 .
Графу 8 заполняют по ОС, приобретенным (созданным) до перехода на УСН 25 . Расходы отражают в том же порядке, что и в графе 6 данного раздела.
В графе 9 указывают количество кварталов эксплуатации объекта в налоговом периоде 26 .
В графе 10 отражают долю стоимости ОС, принимаемую в расходы за налоговый период 27 . При реконструкции — это 100% 28 .
В графе 11 показывают долю стоимости объекта, принимаемую в расходы в каждом квартале (гр. 10 : гр. 9). Значение данного показателя округляют до второго знака после запятой 29 .
В графе 12 отражают сумму затрат на реконструкцию ОС, включаемую в состав учитываемых расходов за каждый квартал налогового периода 30 :

• по объектам, приобретенным (созданным) и введенным в эксплуатацию при применении УСН — (гр. 6 x гр. 11) : 100;
• по объектам, приобретенным (созданным) до перехода на УСН — (гр. 8 x гр. 11) : 100.

Сумму расходов, относящуюся к каждому кварталу, также отражают в последнее число отчетного (налогового) периода в графе 5 раздела I книги учета доходов и расходов.
В графе 13 показывают сумму учитываемых расходов на реконструкцию за весь налоговый период 31 .
Графы 14 и 15 в данном случае не заполняют, т. к. указанные расходы учитываются полностью в течение налогового периода 32 .

Сноски:
1 п. 4 ст. 346.16, абз. 3 п. 2 ст. 257 НК РФ
2 письмо Минфина России от 15.02.2012 № 03-03-06/1/87
3 п. 2 ст. 51 ГрК РФ
4 ст. 131 ГК РФ; Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ
5 письма Минфина России от 13.12.2010 № 03-03-06/1/772, от 14.10.2010 № 03-03-06/1/647
6 подп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ
7 подп. 1 п. 3 ст. 346.16 НК РФ
8, 9, 13 подп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ
10 абз. 12 п. 3 ст. 346.16 НК РФ
11 абз. 8 п. 3 ст. 346.16, ст. 346.19 НК РФ
12 письма Минфина России от 20.04.2010 № 03-11-06/2/62, от 28.01.2008 № 03-11-04/2/14, от 20.08.2007 № 03-11-04/2/205
14 письма Минфина России от 03.04.2012 № 03-11-11/115, от 12.01.2010 № 03-11-06/2/01
15 утв. приказом Минфина России от 22.10.2012 № 135н
16 п. 3.5 Порядка заполнения книги учета доходов и расходов, утв. приказом Минфина России от 22.10.2012 № 135н (далее — Порядок)
17 п. 3.6 Порядка
18 п. 3.7 Порядка
19 п. 3.8 Порядка
20 п. 6 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ; Приложение 1 к приказу Минюста России от 01.07.2002 № 184
21 п. 3.9 Порядка
22 абз. 4 п. 3.10 Порядка
23 п. 3.11 Порядка
24 абз. 2 п. 1 ст. 258 НК РФ
25 п. 3.12 Порядка
26 п. 3.13 Порядка
27 п. 3.14 Порядка
28, 32 подп. 1 п. 3, абз. 8 п. 3 ст. 346.16 НК РФ
29 п. 3.15 Порядка
30 п. 3.16 Порядка
31 п. 3.17 Порядка

Источник

Учет ремонта здания при усн

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Организация на УСН арендует нежилое помещение у физического лица для предпринимательской деятельности. В договоре есть условие о том, что ремонт производит арендатор. При каких условиях организация может включить затраты на ремонт в расходы при УСН?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
В сложившейся ситуации организация вправе признать при формировании налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, расходы на ремонт арендованного нежилого помещения, отвечающие требованиям п. 1 ст. 252 НК РФ.
Однако учитывая противоречивую позицию контролирующих ведомств и сложившуюся судебную практику, правомерность признания расходов на ремонт помещения, арендованного у физического лица, организация должна быть готова отстаивать в судебном порядке.

Обоснование позиции:
В случае, если объектом налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН (далее — Налог), являются доходы, уменьшенные на величину расходов, налоговая база определяется как денежное выражение доходов, уменьшенное на величину расходов (п.п. 1 и 2 ст. 346.18 НК РФ).
Закрытый перечень таких расходов приведен в п. 1 ст. 346.16 НК РФ*(1).
В соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 346.16 НК РФ при определении базы по Налогу налогоплательщик вправе учитывать расходы на ремонт основных средств, как собственных, так и арендованных (письмо Минфина России от 03.04.2015 N 03-11-11/19003).
Согласно п. 2 ст. 346.17 НК РФ расходы на ремонт основных средств признаются после их фактической оплаты. При этом указанные расходы принимаются при условии их соответствия критериям, указанным в п. 1 ст. 252 НК РФ, а именно расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, произведенные для осуществления деятельности, направленной на получение дохода (п. 2 ст. 346.16 НК РФ)*(2).
Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
В силу п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Таким образом, арендатор обязан производить текущий ремонт в силу закона, а капитальный ремонт — только в тех случаях, когда такая обязанность предусмотрена договором. И в том и другом случае расходы на ремонт арендованных основных средств учитываются при определении налоговой базы*(3).
В то же время следует учитывать, что из буквального толкования пп. 3 п. 1 ст. 346.16 НК РФ следует, что ремонтируемое арендованное имущество должно признаваться основным средством. При этом в целях главы 26.2 НК РФ в состав основных средств включаются основные средства, которые признаются амортизируемым имуществом в соответствии с главой 25 НК РФ (п. 4 ст. 346.16 НК РФ).
Под основными средствами в целях главы 25 НК РФ понимается часть имущества, используемого в качестве средств труда для производства и реализации товаров (выполнения работ, оказания услуг) или для управления организацией, первоначальной стоимостью более 100 000 рублей (п. 1 ст. 257 НК РФ). Амортизируемым же имуществом в целях главы 25 НК РФ признается, в частности, имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 100 000 рублей, которое находится у налогоплательщика на праве собственности (если иное не предусмотрено указанной главой), используется им для извлечения дохода и стоимость которого погашается путем начисления амортизации (п. 1 ст. 256 НК РФ).
Формально нежилое помещение, арендованное у физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем, не является амортизируемым основным средством ни для арендодателя, ни для арендатора.
В связи с чем существует мнение налоговых ведомств, что имущество, принадлежащее физическому лицу (в том числе ИП) на праве собственности и сдаваемое им в аренду, не может рассматриваться в качестве основного средства. Поэтому расходы на ремонт данного имущества, произведенные арендатором, не могут учитываться при исчислении налоговой базы по налогу при УСН (письма УФНС России по г. Москве от 09.02.2007 N 18-11/3/11896@, МНС России от 06.07.2004 N 04-3-01/398).
Отметим, что существует судебная практика, из которой следует, что суды также придерживаются позиции, что имущество, арендованное у физического лица, не является основным средством.
Например, в постановлении АС Северо-Кавказского округа от 24.04.2017 N Ф08-2424/17 рассмотрена ситуация, при который общество арендовало помещение у директора и согласно условиям договора аренды произвело ремонт помещения. В ходе налоговой проверки расходы на ремонт помещения не были приняты при налогообложении в составе расходов. Суды поддержали позицию налоговых органов, посчитав, что полученное обществом в аренду недвижимое имущество объектом основных средств у арендодателя (физического лица) не является, и расходы на ремонт арендованного у физического лица помещения не образовывают самостоятельного объекта основных средств, в связи с чем не могут учитываться в качестве таковых в бухгалтерском учете общества (арендатора)*(4).
Заметим, что суд апелляционной инстанции, принимая решение, учитывал правовую позицию, высказанную в постановлении Президиума ВАС РФ от 25.06.1996 N 3651/95, согласно которой имущество физических лиц, не являющихся предпринимателями, к основным производственным фондам не относится. Следует отметить, что определением от 28.08.2017 N 308-КГ17-10912 обществу отказано в передаче кассационной жалобы в Судебную коллегию ВС РФ по данному делу).
Аналогичный вывод следует из постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 12.03.2007 N Ф04-483/2007(31447-А67-40) (определением ВАС РФ от 05.07.2007 N 7812/07 оставлено без изменений). Здесь также отмечено, что соответствие затрат общества, связанных с ремонтом арендованных основных средств, установленным ст. 252 НК РФ критериям не может служить единственным основанием для включения их в расходы, учитываемые при налогообложении.
В то же время существует ряд разъяснений Минфина России и налоговых органов, а также арбитражной практики, из которых следует, что при расчете налоговой базы по Налогу могут признаваться и расходы на ремонт имущества, арендованного у физических лиц (смотрите, например, письма Минфина России от 20.11.2006 N 03-11-05/251, УФНС по г. Москве от 12.10.2006 N 18-12/3/89558@, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.11.2006 N Ф04-8284/2005(27935-А45-40).
По нашему мнению, организация в рассматриваемой ситуации вправе признать при формировании налоговой базы по Налогу расходы на ремонт арендованного у физического лица нежилого помещения, отвечающие требованиям п. 1 ст. 252 НК РФ.
При этом учитывая противоположные разъяснения контролирующих ведомств и противоположную судебную практику, правомерность признания затрат на ремонт арендованного у физического лица помещения организация должна быть готова отстаивать в судебном порядке. Оценить перспективы такого разбирательства мы не можем.
В то же время отметим, что наличие противоположных точек зрения по анализируемому вопросу, на наш взгляд, указывает на наличие сомнений и (или) неясности в применении пп. 3 п. 1 ст. 346.16 НК РФ, которые должны толковаться в пользу налогоплательщиков (п. 7 ст. 3 НК РФ).

К сведению:
По мнению представителей ФНС России, изложенному в письме от 07.02.2017 N СД-3-3/738@, оплата организацией — арендатором капитального и текущего ремонта нежилого помещения является доходом физического лица (арендодателя), подлежащим обложению НДФЛ.

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
— Энциклопедия решений. Расходы на ремонт основных средств при УСН;
— Вопрос: Организация, применяющая УСН (объект налогообложения — «доходы минус расходы»), арендует у физического лица, не являющегося ИП, нежилое здание. По договору аренды расходы на содержание и ремонт здания несет арендатор. Учитываются ли расходы, произведенные арендатором (арендная плата, расходы по ремонту и другие), при исчислении налоговой базы по единому налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН? Возможно ли признание организацией-арендатором расходов в виде арендной платы и расходов на ремонт арендованного здания при расчете налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, в данной ситуации? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, октябрь 2017 г.)
— Вопрос: Учреждение применяет УСН с объектом налогообложения «доходы минус расходы». От учредителя в качестве целевого поступления получены земельный участок и жилое здание, которое планируется использовать в качестве платного общежития. Ремонт финансируется за счет выручки учреждения. Можно ли в расходы по УСН включить суммы на текущий и капитальный ремонт данного объекта при условии, что здание будет в последующем использоваться для оказания услуг по одному из кодов ОКВЭД данной организации? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, февраль 2020 г.)

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
профессиональный бухгалтер Башкирова Ираида

Ответ прошел контроль качества

20 августа 2020 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) Смотрите письма Минфина России от 07.04.2016 N 03-11-06/2/19835, от 07.05.2015 N 03-11-03/2/26501, от 24.10.2014 N 03-11-06/2/53908.
*(2) При оценке соответствия осуществленных затрат указанным критериям следует принимать во внимание правовые позиции, выраженные в определениях КС РФ от 04.06.2007 N 320-О-П и N 366-О-П, постановлении Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 N 53 (смотрите письма Минфина России от 26.05.2015 N 03-03-06/1/30165, от 06.02.2015 N 03-03-06/1/4993, от 10.02.2010 N 03-03-05/23, от 02.02.2010 N 03-03-05/14).
*(3) Смотрите письма Минфина России от 12.05.2009 N 03-11-06/2/84, от 07.05.2009 N 03-11-06/2/83, от 10.01.2007 N 03-11-04/2/3, от 25.07.2006 N 03-11-05/187, УФНС России по г. Москве от 08.06.2007 N 18-11/3/054228@, от 05.10.2005 N 18-11/3/71035, от 31.12.2004 N 21-14/85240, УМНС по г. Москве от 18.10.2004 N 21-09/67299.
*(4) Кроме того, в данном постановлении суд пришел к выводу, что руководитель получил выгоду в виде безвозмездно отремонтированного объекта за счет организации.

Источник