Учет ремонта не своего имущества

Учет ремонта не своего имущества

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Организацией приобретено в собственность здание торгового центра. После покупки организация приняла торговый центр на 01 счет, после этого подрядчик приступил к ремонту. Но фактически торговый центр до начала ремонта не эксплуатировался. В купленном объекте было отопление, водоснабжение, электроснабжение и т.д., в результате работ эти системы будут заменены.
Ведется капитальный ремонт помещения, который включает в себя следующие работы. Строительно-монтажные работы: устройство системы пожаротушения и пожарной сигнализации; устройство отопления, вентиляции и кондиционирования; устройство водоснабжения и канализации; устройство электроснабжения; устройство металлокаркаса; устройство полов, перегородок и отделка помещений; замена дверей и ворот; устройство ограждающих конструкций, кровли и монолитных перекрытий; благоустройство территории; установка рекламных конструкций (внешняя реклама); внутриплощадочные сети хозяйственно-питьевого и противопожарного водопроводов, хозяйственно-бытовой и ливневой канализации: монтаж и укладка труб, жироуловителей, работы по ливневой канализации; внутриплощадочные сети электроснабжения и наружного освещения: опоры освещения; прокладка кабелей и подключение внутриплощадочного освещения; прожекторы, светильники; прочие работы по внутриплощадочному освещению. Общая стоимость работ, согласно смете составляет 255 000 000,00 рублей.
Правомерно ли учесть вышеперечисленные расходы в качестве капитального ремонта собственного помещения и принять единовременно в расходы в бухгалтерском и налоговом учете?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Безрисковый вариант — отразить затраты на ремонт в первоначальной стоимости торгового центра. Объекты благоустройства, внешние инженерные сети и рекламную конструкцию (то есть все объекты, срок полезного использования которых значительно отличается от срока полезного использования недвижимости) рекомендуем учесть как отдельные объекты основных средств.
Нежилое помещение, приобретенное по договору купли-продажи, требующее вложений для приведения его в пригодное для эксплуатации состояние, учитывается в бухгалтерском учете и в налоговом учете в составе основных средств в том периоде, когда будут закончены фактические работы по доведению объекта до готовности к использованию в запланированных целях.
Если учесть расходы единовременно, налоговый орган в случае проверки может посчитать, что ввод в эксплуатацию торгового центра до проведения ремонтных работ носил формальный характер, и исключить расходы на ремонт из текущих расходов.

Обоснование позиции:

Бухгалтерский учет

Единовременный учет расходов на ремонт в бухучете не соответствует нормам бухучета. Эти расходы увеличивают первоначальную стоимость торгового центра. Бухгалтерскую запись Дебет 01 — Кредит 08, на наш взгляд, следует считать преждевременной и признать ошибкой бухучета.
Для принятия актива к бухгалтерскому учету в качестве объекта основного средства необходимо выполнение условий, установленных п. 4 ПБУ 6/01. Согласно п. 7 ПБУ 6/01 основные средства организации принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости. На основании п. 8 ПБУ 6/01 первоначальной стоимостью основных средств, приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат организации на приобретение, сооружение и изготовление, за исключением НДС и иных возмещаемых налогов (кроме случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации). Фактическими затратами на приобретение, сооружение и изготовление основных средств являются в том числе суммы, уплачиваемые в соответствии с договором поставщику (продавцу), а также суммы, уплачиваемые за доставку объекта и приведение его в состояние, пригодное для использования.
Таким образом, недвижимое имущество, пригодное к эксплуатации, учитывается по дебету счета 01 по первоначальной стоимости.
В рассматриваемом случае организация приобрела недвижимое имущество, в котором до начала его фактической эксплуатации планирует провести капитальный ремонт. Следовательно, для приведения недвижимости в состояние, пригодное для использования, необходимы дополнительные капитальные вложения. Полагаем, в данной ситуации до окончания капитального ремонта нежилого помещения, то есть до момента доведения его в пригодное для эксплуатации состояние, недвижимое имущество необходимо учитывать в составе капитальных вложений на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы». Это обусловлено следующим.
Согласно п. 5.2.3 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160, здания, сооружения и другие объекты основных средств, приобретенные отдельно от строительства объектов, зачисляются в размере инвентарной стоимости в состав основных средств по поступлении их на предприятие и окончании работ по их доведению до состояния, в котором они пригодны к использованию в запланированных целях, на основании акта приемки-передачи основных средств.
Минфин в своих письмах также указывает, что объект принимается к бухгалтерскому учету в качестве основного средства в момент, когда он приведен в состояние, пригодное для использования (письма Минфина России от 22.06.2010 N 03-03-06/1/425, от 09.06.2009 N 03-05-05-01/31, от 18.04.2007 N 03-05-06-01/33).
Этот вывод подтверждается арбитражной практикой (постановление ФАС Уральского округа от 11.10.2007 N Ф09-8293/07-С3: учет на 08 счете правомерен, не доказан факт завершения строительства указанного выше цеха, поскольку на объекте отсутствует водоснабжение, канализация; постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.07.2007 N А56-2271/2007: обществом осуществлялись работы по капитальному ремонту и перепланировке под офис приобретенной квартиры, поэтому объект правомерно числился на 08 счете).

Налоговый учет

Расходы на ремонт основных средств и иного имущества, произведенные налогоплательщиком, рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат (п. 1 ст. 260 НК РФ). При этом норма не делает различий между текущим и капитальным ремонтом, порядок один и тот же. Если расходы осуществляются с целью текущего поддержания основных средств в рабочем состоянии, то такие расходы признаются расходами на ремонт (письмо Минфина России от 24.03.2010 N 03-03-06/4/29).
Согласно п. 1 ст. 257 НК РФ первоначальная стоимость амортизируемого имущества определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования.
То есть даже если с технической точки зрения работы являются ремонтом, то в понимании НК РФ расходы, связанные с доведением объекта до состояния, в котором оно пригодно для использования, увеличивают первоначальную стоимость объекта.
В Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 04.08.2004 по делу N Ф03-А51/04-2/1777 суд указал, что до проведения капитального ремонта судно в производственном процессе предприятия не участвовало. Работы, произведенные на объекте, еще не введенном в эксплуатацию, не могут быть квалифицированы в качестве ремонтных.
Аналогичные выводы сделаны и другими судами: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.10.2005 по делу N А28-4710/2005-34/29, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.05.2003 по делу N А42-4075/01-26-2537/02, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 27.07.2005 по делу N Ф03-А51/05-2/2070, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.06.2005 по делу N А05-9204/04-18.
По аналогии могут быть использованы и доводы судов по спорам по налогу на имущество. В постановлении Седьмого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2014 по делу N А27-16327/2013 указано, что согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 8 Информационного письма от 17.11.2011 N 148, при рассмотрении споров, связанных с исчислением налоговой базы по налогу на имущество организаций, необходимо иметь в виду, что если конкретное имущество требует доведения до состояния готовности и возможности эксплуатации, такое имущество может учитываться в качестве основного средства и признаваться объектом налогообложения только после осуществления необходимых работ и формирования в установленном порядке первоначальной стоимости с учетом соответствующих расходов. Доработка такого объекта недвижимости до состояния пригодности к эксплуатации сопровождается увеличением его стоимости, что влияет на формирование первоначальной стоимости, по которой он в дальнейшем будет принят к учету в качестве основного средства. После окончательного формирования первоначальной стоимости объект недвижимости, ставший пригодным к использованию по назначению, должен быть включен в состав основных средств.
В постановлении ФАС Поволжского округа от 13.12.2012 по делу N А65-24221/2011 судьи указали, что не завершенный строительством объект, принадлежащий заявителю, не отвечает признакам основных средств, установленным ПБУ 6/01. Для введения здания в эксплуатацию необходимо выполнить значительный объем ремонтно-отделочных работ.
На основании изложенных аргументов налоговый орган может посчитать, что ввод в эксплуатацию Торгового центра до проведения ремонтных работ носил формальный характер, и исключить расходы на ремонт из текущих расходов, если они были учтены единовременно.

Объекты благоустройства, внешние инженерные сети и рекламная конструкция

Такие объекты можно учесть либо в первоначальной стоимости торгового центра, либо как отдельные объекты основных средств. Учет в виде отдельных объектов основных средств возможен в связи с тем, что срок полезного использования этих объектов значительно отличается от срока полезного использования недвижимости. Эта возможность подтверждается, например, постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 29.12.2015 N Ф06-4434/2015, постановлением ФАС Поволжского округа от 09.07.2013 N А72-6807/2012.

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
— Вопрос: Организация заключила договор купли-продажи недвижимости 17.12.2012, «обязательства продавца по передаче нежилых помещений и вручению их покупателю считаются исполненными без составления передаточного акта». До продажи имущество использовалось как цех. Организация планирует использовать его под складское помещение. Часть помещений будут сдаваться в аренду. В IV квартале 2012 года были приобретены материалы, произведен ряд работ. Регистрация права собственности — 14.01.2013. Продавец выставил счет-фактуру и накладную ТОРГ-12 от 14.01.2013. В какой момент необходимо учесть объект недвижимости в составе основных средств в бухгалтерском учете? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, январь 2013 г.);
— Вопрос: Общество приобрело квартиру (жилое помещение) с учетом последующего использования под офис. Сейчас квартира числится в составе незавершенных капитальных вложений. Идет процесс доведения квартиры до состояния, пригодного для использования в запланированных целях, — капитальный ремонт помещения, фасада и устройства входной дверной группы, выполнение процедур по переводу квартиры в нежилое помещение. Заключен договор строительного подряда N 5127 от 07.08.2013, объем которого разделен, согласно приложенной сметной документации, на капитальный ремонт фасада и помещений (включая, согласно п.п. 47-51 Сметы N 1, разборку деревянных перегородок и устройство перегородок. (ООО «Аудит-новые технологии», сентябрь 2013 г.);
— Вопрос: Здание построено, получено разрешение на ввод его в эксплуатацию. В период между получением разрешения на ввод в эксплуатацию и подписанием акта ввода в эксплуатацию осуществлялись отделочные работы помещения, благоустройство прилегающей территории, монтаж системы вентиляции, наружных сетей канализации, водопровода, газопровода. Включается ли стоимость указанных работ в первоначальную стоимость здания? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, июль 2010 г.);
— Вопрос: Организация, применяющая общую систему налогообложения, подрядным способом ведет реконструкцию здания гостиницы, которое учитывается на балансе организации в составе основных средств. При реконструкции гостиницы осуществляются в том числе работы по благоустройству прилегающей к ней территории. Данные виды работ указаны в составе общих работ по реконструкции. Можно ли затраты на благоустройство территории в размере 18 млн. руб. в составе общих затрат на реконструкцию гостиницы отнести на увеличение первоначальной стоимости здания гостиницы? Какие в данной ситуации возможны налоговые риски по налогу на прибыль, налогу на имущество и НДС? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, март 2014 г.).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Хрусталева Анастасия

Ответ прошел контроль качества

17 апреля 2020 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Источник

Какие вопросы волнуют бухгалтера, когда дело касается ремонта имущества

Статья 260 Налогового кодекса РФ позволяет учитывать затраты на ремонт имущества в расходах. При этом существуют четкие правила учета как для собственников имущества, так и для арендаторов. Однако количество вопросов, которые участники семинара задали лектору, свидетельствует о том, что хоть правила и есть, но этого явно все же недостаточно. Восполнить пробелы помогут ответы лектора.

СЕРВИС ДЛЯ ПОДПИСЧИКОВ.

Получите персональный ответ лектора на волнующий вас вопрос.

Задать вопросы лектору Новиковой Татьяне Александровне по теме «Основные средства и МПЗ в бухгалтерском и налоговом учете» можно на нашем сайте с 25 декабря 2009 года .

Учесть затраты на ремонт можно, даже если установлено лицо, виновное в поломке.

– Татьяна Александровна, наш автомобиль попал в аварию и теперь нуждается в ремонте. В аварии виноват наш сотрудник, однако директор решил деньги за ремонт с него не требовать. Не будет ли к нам претензий от инспекции, если мы учтем расходы на ремонт в такой ситуации?

– Действительно, претензии со стороны налоговой могут последовать. Отдельные чиновники полагают, что компания не вправе учитывать расходы на ремонт, если установлен виновник аварии, поскольку именно он и должен оплатить ремонт. В результате у самой компании никаких расходов быть не должно. Сразу скажу, что такой подход неправомерен. Право компании учитывать расходы на ремонт имущества предусмотрено в пункте 1 статьи 260 Налогового кодекса РФ. Это право не поставлено в зависимость от причин ремонта, от наличия или отсутствия лиц, виновных в поломке. Таким образом, организации могут учесть расходы даже в том случае, если виновное лицо присутствует, но оно по тем или иным причинам не возмещает затраты на ремонт. Подтверждает такую позицию и богатый арбитраж – постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 24 июня 2009 г. № А53-6877/2008-С5-37, ФАС Уральского округа от 7 июля 2008 г. № Ф09-4771/08-С3 и др. Таким образом, вы можете учесть затраты в расходах, но на всякий случай будьте готовы к претензиям со стороны проверяющих. В случае спора сошлитесь на арбитражную практику, а если это не поможет, то у вас останется только один выход – идти в суд и отстаивать свои интересы. Как показывает практика, судьи будут на вашей стороне.

– А меня волнуют затраты на ремонт объектов благоустройства. Можно ли их признать для целей налогообложения?

– Подход к затратам на ремонт объектов благоустройства точно такой же, как и подход к учету самих объектов благоустройства. Если организация имела возможность списать стоимость объектов благоустройства на расходы, значит, и ремонт таких объектов можно будет учесть. Если стоимость объектов благоустройства компания не могла учесть в расходах, значит, и их ремонт включить в расходы не получится. Напомню, что компания может учесть в целях налогообложения только те объекты благоустройства, которые созданы в соответствии с требованиями нормативных актов. Большинство региональных и местных законов предусматривает обязанность собственника здания ухаживать и за прилегающей к этому зданию территорией. Поэтому организация может устраивать дорожки, тротуары, осветительные системы и т. д. и относить на расходы не только их первоначальную стоимость, но и стоимость их ремонта. Подтверждает такую позицию письмо Минфина России от 2 апреля 2007 г. № 03-03-06/1/203. Аналогичное мнение и у судей – постановления ФАС Уральского округа от 23 августа 2007 г. № Ф09-6737/07-С2, ФАС Северо-Западного округа от 6 марта 2006 г. № А05-11776/2005-9 и др.

– Мы купили склад за 4 млн руб. Хотим его отремонтировать. По предварительной оценке стоимость ремонта составит 4,5 млн руб. Не возникнет ли у нас проблем с учетом расходов на ремонт из-за того, что стоимость ремонта превысит стоимость самого имущества?

– Нет, никаких проблем и претензий к вам быть не должно. Расходы на ремонт основного средства, в том числе превышающие стоимость этого средства, могут быть учтены в расходах для целей налогообложения. Аналогичное мнение высказали и чиновники – письмо Минфина России от 28 октября 2008 г. № 03-03-06/1/609. Главное соблюсти требования пункта 1 статьи 252 Налогового кодекса РФ. Иными словами, все расходы компании, в том числе и затраты на ремонт, должны быть обоснованы и подтверждены документами.

– Скажите, можем ли мы учесть при расчете налога на прибыль расходы на ремонт законсервированного основного средства?

– На практике налоговики возражают против учета этих расходов. Аргумент следующий: затраты необоснованны, поскольку они связаны с ремонтом объектов, которые компания не использует в деятельности, приносящей доход. Вместе с тем оспорить такой подход легко. Консервация основного средства не освобождает собственника от обязанности сохранять объект в рабочем состоянии. Более того, содержание имущества в исправности непосредственно относится к деятельности, связанной с получением дохода. Ведь в любой момент может возникнуть необходимость расконсервировать оборудование и начать его использование. При этом необходима уверенность, что простаивающий объект пригоден для работы. Таким образом, расходы по ремонту законсервированного оборудования обоснованны. Причем не только в тех случаях, когда ремонт проводится по предписанию органов технадзора, но и в тех, когда компания ремонтирует имущество по собственной инициативе. В подтверждение своих слов приведу постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 25 сентября 2007 г. № Ф04-6493/2007(38344-А27-26) и ФАС Уральского округа от 15 февраля 2007 г. № А09-4610/06-13-16.

– Татьяна Александровна, пункт 1 статьи 260 Налогового кодекса РФ позволяет учесть расходы на ремонт основных средств. Между тем под основными средствами понимается имущество стоимостью более 20 000 руб. Скажите, а в каком порядке тогда учитывать затраты на ремонт малоценного имущества – тех же компьютеров, мебели, оргтехники стоимостью до 20 000 руб?

– В пункте 1 статьи 257 Налогового кодекса РФ действительно предусмотрено ограничение в 20 000 руб, но речь в этой статье идет именно об амортизируемых основных средствах. Между тем пункт 1 статьи 260 Налогового кодекса РФ, который позволяет учитывать затраты на ремонт имущества, касается всех основных средств, как амортизируемых, так и неамортизируемых. В связи с этим вы имеете полное право применять пункт 1 статьи 260 Налогового кодекса РФ для учета ремонта как дорогостоящего имущества, так и малоценного со стоимостью менее 20 000 руб. Аналогичный подход и у чиновников – письмо Минфина России от 30 июня 2008 г. № 03-03-06/1/376.

– Мы провели косметический ремонт в купленном здании, еще до госрегистрации права собственности на это здание. В каком порядке нам следует учесть расходы по ремонту: включить их в первоначальную стоимость здания или единовременно списать на расходы?

– В вашей ситуации важен не факт госрегистрации права собственности, а факт ввода здания в эксплуатацию. Ведь здание можно ввести в эксплуатацию и до получения свидетельства о госрегистрации. Если эксплуатировать здание без ремонта было невозможно и в связи с этим объект не был введен в эксплуатацию, тогда расходы на ремонт следует включить в первоначальную стоимость имущества. Это следует из пункта 1 статьи 257 Налогового кодекса РФ. Если же здание уже было введено в эксплуатацию, вы начали его использовать и параллельно решили провести ремонт в отдельных помещениях, то тогда стоимость ремонта следует отнести на прочие расходы – пункт 1 статьи 260 Налогового кодекса РФ. Аналогичный подход и у чиновников – письма Минфина России от 10 марта 2009 г. № 03-03-06/1/119, УФНС России по г. Москве от 18 апреля 2008 г. № 20-12/037669.2 и др.

– В прошлом году наш автомобиль попал в аварию. Страховщики выплатили возмещение. Мы сделали ремонт. По факту стоимость ремонта превысила сумму компенсации от страховой компании. Сейчас нас проверяет инспекция и грозится снять расходы на ремонт авто в части превышения страховой суммы. Насколько обоснованна такая угроза?

– Действительно, существует позиция, согласно которой расходы на ремонт застрахованного имущества учитываются в целях налогообложения только в пределах сумм полученного страхового возмещения – письмо УФНС России по г. Москве от 21 марта 2007 г. № 19-11/25344. Однако, на мой взгляд, это мнение не соответствует нормам налогового законодательства. Если пострадавший от аварии автомобиль включен в состав основных средств и используется в деятельности компании, то затраты на его ремонт должны учитываться в расходах по фактической сумме без каких-либо ограничений. Это четко следует из пункта 1 статьи 260 Налогового кодекса РФ. Факт страховки и выплаты компенсации по ней на учет ремонтных затрат никак не влияет. Аналогичное мнение и у судей – постановление ФАС Уральского округа от 7 июля 2008 г. № Ф09-4771/08-С3. Таким образом, у вас есть все основания оспорить претензию инспекции, ну а ввязываться в спор или нет, решать только вашей организации.

АРЕНДОВАННОЕ ИМУЩЕСТВО. Если компания ремонтирует имущество, арендованное у предпринимателя, учесть затраты получится, но не в составе расходов на ремонт.

– Мы заключили долгосрочный договор аренды и подали его на госрегистрацию. Одновременно, чтобы не терять времени, начали ремонт в арендованных помещениях. Сейчас ремонт уже закончен, а договор аренды до сих пор не прошел госрегистрацию. Не будет ли в нашем случае проблем с учетом затрат на ремонт?

– Ответ на ваш вопрос зависит от конкретных условий договора аренды. По общему правилу организация может учесть затраты на ремонт арендованного имущества – пункт 2 статьи 260 Налогового кодекса РФ. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды, заключенный на срок не менее года, подлежит госрегистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Получается, что до тех пор, пока договор не пройдет регистрацию, он считается незаключенным. А если договор аренды не заключен, компания арендатором не является. Следовательно, она не может воспользоваться статьей 260 Налогового кодекса РФ и учесть затраты на ремонт в расходах – письма Минфина России от 12 мая 2009 г. № 03-11-06/2/84, УФНС России по г. Москве от 29 февраля 2008 г. № 20-12/019088. Вместе с тем не стоит забывать, что пункт 2 статьи 425 Гражданского кодекса РФ позволяет вписать в договор аренды условие о том, что действие договора распространяется на период с момента передачи объекта потенциальному арендатору. И если в вашем договоре такое условие присутствует и акт приемки-передачи здания в наличии, то вы можете учесть расходы на ремонт даже при отсутствии госрегистрации. Чиновники в такой ситуации против учета расходов возражать не будут – письма УФНС России по г. Москве от 18 февраля 2008 г. № 20-12/015152.2, Минфина России от 12 июля 2006 г. № 03-03-04/2/172.

– А у нас тогда третий вариант получается. Специального условия в нашем договоре аренды нет, зато акт приемки-передачи здания в наличии. Как же быть в этом случае?

– В такой ситуации вам нужно или вовсе отказаться от идеи учесть затраты на ремонт или готовиться защищать их в суде. В случае учета затрат претензии от инспекции гарантированы. Между тем шанс оспорить эти претензии существует. В арбитражной практике есть примеры решений, когда судьи позволяли компаниям учесть расходы на ремонт арендованного имущества даже при отсутствии госрегистрации договора и без наличия специального условия. При этом компании должны были подтвердить, что во время ремонта они реально использовали помещение, а также представить зарегистрированный впоследствии договор аренды – постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 8 августа 2005 г. № Ф08-3567/2005-1437А, ФАС Московского округа от 24 октября 2008 г. № КА-А40/9881-08. Итак, конечное решение за вашей организацией.

– Татьяна Александровна, наш директор планирует взять в аренду станок у индивидуального предпринимателя. Я слышала, что затраты на ремонт основных средств, арендованных у предпринимателей, налоговики не признают в расходах. Расскажите, действительно ли это так и с чем это связано?

– Смотрите, в чем дело. Пункт 2 статьи 260 Налогового кодекса РФ позволяет компаниям учитывать расходы на ремонт амортизируемых основных средств, взятых в аренду. При этом имущество индивидуальных предпринимателей амортизируемым не является. Отсюда чиновники одно время разъясняли, что организации не могут учитывать затраты на ремонт имущества, арендованного у предпринимателей, – письмо Минфина России от 12 августа 2008 г. № 03-03-06/1/162. Однако в настоящее время контролирующие ведомства свой подход изменили и проблем с учетом ремонтных расходов больше не возникает.

– То есть при необходимости мы без проблем сможем включить в расходы затраты на ремонт имущества, арендованного у предпринимателя?

– Абсолютно верно. Только имейте в виду, что учитывать затраты вы будете не в составе расходов на ремонт по статье 260 Налогового кодекса РФ, а в составе иных прочих расходов, связанных с производством и реализацией, – подпункт 49 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ. Имущество предпринимателей действительно не является амортизируемым, поэтому воспользоваться пунктом 2 статьи 260 Налогового кодекса РФ арендаторы в данной ситуации не могут, – в этом чиновники правы. В то же время обоснованность расходов сомнений не вызывает и при надлежащем документальном оформлении затраты на ремонт можно учесть в составе прочих расходов, ведь перечень этих расходов является открытым. Не так давно чиновники согласились с таким порядком учета – письма Минфина России от 7 июня 2009 г. № 03-03-06/2/131, ФНС России от 17 августа 2009 г. № 3-2-13/181. Кстати, аналогичный подход будет действовать и в том случае, если компании придется отремонтировать имущество, арендованное у физического лица. В такой ситуации учесть затраты на ремонт по пункту 2 статьи 260 Налогового кодекса РФ организация также не сможет, зато сможет отнести их на другие прочие расходы – письмо Минфина России от 15 июля 2009 г. № 03-03-06/1/470.

– Мы арендуем помещение и провели в нем капитальный ремонт, затраты включили в расходы. При проверке инспекторы сняли их из налоговой базы. По их мнению, затраты необоснованны, поскольку проведение капитального ремонта является прямой обязанностью арендодателя. Правы ли инспекторы?

– Арендодатель действительно обязан проводить капитальный ремонт за свой счет, но только в том случае, если иное не предусмотрено договором аренды , – статья 616 Гражданского кодекса РФ. Поэтому если в вашем договоре обязанность по проведению капитального ремонта возложена на арендатора, то вы имели полное право учесть затраты на ремонт в расходах. Подтверждают такую позицию и суды, например, в постановлении ФАС Уральского округа от 17 сентября 2009 г. № Ф09-6285/09-С3. Интересно, что порой налоговики предъявляют прямо противоположную претензию. Они говорят, раз здание сдано в аренду, то весь ремонт – и текущий, и капитальный – за свой счет должен осуществлять арендатор. Такая позиция тоже неправомерна. Если в договоре аренды нет условия о том, что капитальный ремонт обязан осуществлять арендатор, тогда такой ремонт за свой счет обязан провести арендодатель. Аналогичный вывод делают и судьи – постановление ФАС Уральского округа от 10 июня 2009 г. № Ф09-3804/09-С2.

– В нашем договоре аренды производственных станков обязанность по их ремонту распределена между сторонами договора и зависит от причины неисправности. Мы как арендаторы несем расходы по ремонту только в том случае, если оборудование вышло из строя из-за неправильной эксплуатации или хранения. Недавно один из станков сломался. Мы его отремонтировали, однако инженерам не удалось установить, что именно стало причиной поломки. Арендодатель отказался возмещать нам расходы на ремонт. Безопасно ли нам в такой ситуации принять ремонтные затраты к учету?

– Нет, небезопасно. Если при проверке налоговики обнаружат эти затраты, то они наверняка снимут их из расходов. Да и отстоять их в суде вам вряд ли удастся. Если четко не установлено, что расходы по ремонту должен нести именно арендатор, то данные расходы для него будут необоснованными. Такой подход действует и в арбитражной практике – постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25 февраля 2009 г. № Ф04-7347/2008(16707-А45-14). Чтобы исключить возникновение таких спорных ситуаций в дальнейшем, я бы рекомендовала вам доработать договор аренды. Предельно четко пропишите, как будут распределяться расходы на ремонт в том случае, если причина поломки не установлена. Например, вы можете договориться, что расходы в этой ситуации будут разделены поровну между арендатором и арендодателем.

– Мы арендуем под офис жилое помещение. Хотим провести в нем ремонт. Будут ли у нас проблемы с учетом затрат на этот ремонт?

– Избежать претензий вам вряд ли удастся. Чиновники запрещают включать в расходы любые затраты, связанные с арендой жилых помещений, если организации используют эти помещения под офис. Это следует из писем Минфина России от 14 февраля 2008 г. № 03-03-06/1/93, УФНС России по г. Москве от 22 сентября 2008 г. № 20-12/089130. В качестве аргумента чиновники приводят пункт 2 статьи 288 Гражданского кодекса РФ и статью 17 Жилищного кодекса РФ, согласно которым жилые помещения предназначены исключительно для проживания граждан, а не для осуществления в них организационной деятельности. В то же время нельзя не отметить, что Налоговый кодекс РФ не содержит каких-либо положений, препятствующих учету данных расходов. Но отстаивать такую позицию компании скорее всего придется в суде. Как показывает практика, арбитры встают на сторону компаний. Они позволяют учитывать расходы, возникающие по договору аренды – арендную плату, ремонт и «коммуналку», даже если речь идет об аренде жилого помещения. Об этом свидетельствуют постановления ФАС Московского округа от 27 июля 2009 г. № КА-А41/7015-09, ФАС Поволжского округа от 3 апреля 2008 г. № А57-6023/07 и др.

ИНОЕ ИМУЩЕСТВО. При ремонте имущества, оформленного в лизинг, компания вправе воспользоваться пунктом 2 статьи 260 Налогового кодекса РФ.

– Татьяна Александровна, мы отремонтировали часть дороги, которая ведет к нашему офису. Речь идет о дороге общего пользования, нашей собственностью она не является. Можно ли учесть в расходах затраты на ремонт в этом случае?

– Понятно, что учет таких расходов наверняка вызовет претензии у инспекции. Между тем шанс отстоять затраты у вас все-таки имеется. Статья 265 Налогового кодекса РФ позволяет организациям учесть любые затраты, напрямую не связанные с производством и реализацией. Главное, чтобы эти затраты соответствовали двум требованиям пункта 1 статьи 252 Налогового кодекса РФ: затраты были обоснованы и документально подтверждены. При этом судить об обоснованности вправе лишь сама компания. Налоговый кодекс РФ не содержит положений, позволяющих налоговикам оценивать расходы организации с позиции их целесообразности и эффективности. Поэтому если у вас было достаточное основание для проведения такого ремонта, то расходы вы учесть можете. Судьи подтверждают такой подход и позволяют компаниям учесть затраты на ремонт подъездных дорог общего пользования – постановления ФАС Дальневосточного округа от 6 февраля 2009 г. № Ф03-6187/2008, ФАС Северо-Кавказского округа от 26 августа 2008 г. № Ф08-5027/2008 и др.

– Мы пользуемся зданием не по договору аренды, а по договору лизинга с дальнейшим правом выкупа. Скажите, можем ли мы провести ремонт помещения, полученного по договору лизинга, и списать расходы на основании пункта 2 статьи 260 Налогового кодекса РФ?

– Да, можете. Несмотря на то что в пункте 2 статьи 260 Налогового кодекса РФ напрямую говорится об арендаторах, лизингополучатели также вправе воспользоваться этой нормой, ведь лизинг – это разновидность финансовой аренды. Подтверждают такую точку зрения и чиновники – письма Минфина России от 8 октября 2009 г. № 03-03-06/1/656, от 31 марта 2009 г. № 03-03-06/2/70. Единственное правило – в договоре лизинга не должно присутствовать условие о том, что лизингодатель обязан возместить лизингополучателю расходы по ремонту объекта. Напомню, что аналогичное правило действует и в арендных отношениях.

– Татьяна Александровна, полгода назад мы безвозмездно получили исправную машину во временное пользование. Сейчас она сломалась, и необходимо провести ремонт. В связи с этим возник вопрос: смогу ли я в сложившейся ситуации учесть затраты на ремонт для целей налогообложения?

– Да, сможете. Смотрите, статьей 695 Гражданского кодекса РФ установлена обязанность ссудополучателя по содержанию вещи. И если иное не предусмотрено договором ссуды, то именно ссудополучатель обязан поддерживать безвозмездно полученное имущество в исправном состоянии, в том числе проводить его текущий и капитальный ремонт. Таким образом, расходы на ремонт безвозмездно полученного имущества полностью обоснованны, и компания может их учесть в расходах. Подтверждает такую позицию и Минфин России в письме от 15 июля 2009 г. № 03-03-06/1/470. К договору ссуды применимы нормы договора аренды, что следует из пункта 2 статьи 689 Гражданского кодекса РФ. Поэтому для учета расходов на ремонт компания может воспользоваться пунктом 2 статьи 260 Налогового кодекса РФ. Аналогичный вывод делают и судьи в случаях, когда налоговики отказываются признавать такие расходы компании, – постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 4 июля 2007 г. № А33-8475/06-Ф02-4023/07, ФАС Волго-Вятского округа от 19 декабря 2006 г. № А11-464/2006-К2-22/135.

Источник