Кто ответит за ущерб в квартире из-за капремонта?
В нашем доме домоуправление меняет трубы отопления, которые ведут к батареям между квартирами. Сами батареи менять не будут — только трубу. На месте соединения новой трубы и старой батареи хотят вкрутить кран. При этом им все равно, что в квартире дорогой ремонт. Мне сказали, что сломают и потолок, и плитку, так как трубу надо поменять.
Кто будет возмещать мне убытки за испорченный ремонт? А если я откажусь менять эту трубу, кто будет отвечать, если швы потекут? А то мне звонят и запугивают.
За имущество, которое повредят подрядчики, будет отвечать фонд капитального ремонта, УК или ТСЖ — смотря как в вашем доме копят деньги на капремонт. Если они не возместят ущерб добровольно, придется доказывать размер убытков в суде. А если вы откажетесь заменить трубу и из-за этого протечка будет в других квартирах, то за этот ущерб придется заплатить вам.
Расскажу, как найти крайнего, если после капремонта вашей квартире потребуется ремонт, и почему лучше все-таки согласиться заменить трубу.
Кто ремонтирует общее имущество многоквартирного дома
Внутридомовая система отопления — стояки, обогревающие элементы, общедомовые приборы учета тепла — относится к общему имуществу многоквартирного дома. Разница между общим имуществом и имуществом собственника простая: общее имущество обслуживает два или более помещений в доме, а имущество собственника — только его помещение.
К общему имуществу относятся, например, лестницы, лифты, крыша, чердак, подвал, земельный участок, фасад дома. Все это принадлежит всем собственникам помещений в доме.
Труба, которая идет к батарее в вашей квартире, — это стояк отопления. Он хотя и находится внутри квартиры, но считается общим имуществом, потому что используется для нужд всего дома. А радиатор отопления — это уже имущество собственника, потому что обслуживает только вашу квартиру.
Так как общее имущество принадлежит всем собственникам в доме, то они должны оплачивать его капитальный ремонт. Деньги на капремонт жильцы могут собирать двумя способами: на специальном счете в банке или в фонде капитального ремонта. Считается, что новым домам лучше копить деньги на спецсчете, а старым — в фонде капремонта.
Специальный счет — это копилка одного конкретного дома. Деньги на нем принадлежат собственникам. Жильцы на общем собрании выбирают владельца счета — обычно это представитель УК или ТСЖ, но можно выбрать и региональный фонд капремонта. Владелец открывает в банке счет, на котором копятся деньги на капремонт. Когда приходит время ремонтировать дом, собственники снова собираются и решают, какие работы нужно провести и кто это будет делать.
Фонд капитального ремонта, его еще называют региональным оператором, — это общий котел всех домов региона, которые не открыли спецсчет. По умолчанию деньги на капремонт копятся именно на счете регоператора. В этом случае все взносы идут в общак, из которого по мере необходимости берут деньги. Когда придет время конкретного дома, его отремонтируют из общих средств.
Узнать, каким способом жильцы собирают деньги на капремонт в вашем доме, можно на сайте «Реформа ЖКХ». Для этого введите свой адрес в строку поиска на главной странице. Затем нажмите на адрес дома и перейдите во вкладку «Паспорт». Там появятся сведения о доме: общая площадь, год ввода в эксплуатацию, серия и тип постройки здания, а также способ формирования фонда капитального ремонта.
Кто оплатит ремонт в квартире, если его испортят подрядчики
Из вашего вопроса непонятно, как формируется фонд капремонта в вашем доме, поэтому опишу порядок действий для обоих случаев.
Если деньги копятся на счете регоператора. Региональный оператор — это государственная организация, которая создана, чтобы ремонтировать общее имущество в многоквартирных домах. Когда приходит время ремонтировать дом, оператор нанимает подрядчиков, дает им задание, а потом принимает и оплачивает работу. Так как подрядчиков выбирает оператор, то именно он отвечает за убытки, которые они причинили. Это касается как ущерба, который нельзя было предотвратить, так и того, что подрядчики причинили по ошибке.
Расходы на восстановление стен, потолков и пола обычно закладывают в смету капитального ремонта. Поэтому, скорее всего, подрядчики после замены необходимых коммуникаций сразу восстановят все, что сломали. Но это касается только строительных конструкций — клеить обои или класть плитку подрядчики не будут.
Бывает, что в ущербе виноват сам подрядчик: неправильно закрыли крышу и затопило квартиру, меняли трубы и испортили кухню. Во всех случаях ответственность за действия подрядчиков несет региональный оператор. Причем как до подписания акта выполненных работ, так и в течение пяти лет после этого.
Определения ВС РФ:
от 20.06.2017 № 6-КГ17-4 PDF, 836 КБ ,
от 05.09.2017 № 57-КГ17-13 PDF, 672 КБ
Вот план действий на случай, если подрядчики повредят ваше имущество:
- Перед началом ремонта стояка отопления сфотографируйте отделку комнаты. Сделайте побольше разных фото — крупным и общим планом. Фотографии пригодятся в суде как доказательства первоначального вида квартиры.
- После ремонта составьте акт осмотра. Для этого пригласите представителей регионального оператора или организации, которая управляет вашим домом: УК или ТСЖ. Вызывайте их письменно или телеграммой.
- Оцените ущерб — для этого пригласите независимого оценщика. Заплатить ему за работу придется самостоятельно.
- Отправьте претензию. Возможно, оператор добровольно компенсирует ущерб.
- Если регоператор откажется возмещать убытки, придется идти в суд. За основу иска можно взять текст претензии. Напишите, что обращались к ответчику с требованием возместить ущерб, но не получили ответа или вам отказали, и укажите, чего вы хотите. Это может быть компенсация материального ущерба и морального вреда, возмещение расходов на оценку и госпошлину, а также неустойка. Перед подачей иска советую проконсультироваться с юристом — расходы на его услуги тоже можно возместить в суде.
Этот же порядок действий подойдет, если хотите взыскать с регионального оператора стоимость восстановления покрытий на полу или потолке. Мне не удалось найти ни одного решения суда по такому делу. Скорее всего, никому не хотелось судиться из-за куска обоев: время и силы на суды стоят дороже.
Другое дело, если собственник закрыл доступ к общему имуществу несъемной конструкцией. Например, вы решили, что трубы не вписываются в интерьер квартиры, и спрятали их за декоративной колонной из гипсокартона. Если подрядчикам потребуется доступ к этим трубам, они демонтируют все, что им мешает, но ущерб вам никто не возместит. Обеспечить доступ к общедомовым коммуникациям — обязанность собственника. Это подтверждает и судебная практика.
Если деньги копятся на спецсчете в банке. В этом случае ситуация с возмещением ущерба аналогичная, только обращаться нужно уже не к региональному оператору, а к владельцу спецсчета. Конечно, за исключением случаев, когда владелец счета — фонд капремонта.
Деньги на спецсчете принадлежат собственникам квартир, они распоряжаются ими на общем собрании. Жильцы выбирают банк, в котором собираются открыть спецсчет, и владельца счета. Обычно это организация, которая управляет домом: УК или ТСЖ. Если собственники выбрали владельцем счета фонд капремонта, то отвечать за ущерб будет фонд.
Подрядчиков для ремонта выбирают собственники, но могут уполномочить на это и владельца счета. Заказчиком ремонта будет владелец счета, а значит, он и будет отвечать за подрядчиков. Причем заказчик ремонта будет компенсировать собственнику ущерб своими деньгами. Списывать со спецсчета деньги по убыткам УК, ТСЖ или фонда капитального ремонта нельзя, даже если они связаны с капремонтом.
Определение ВС РФ от 10.12.2018 № 301-ЭС18-21764 PDF, 192 КБ
Порядок действий на случай, если повредят ваше имущество, такой же , как если бы деньги копились на счете регоператора. Только претензию нужно будет писать владельцу спецсчета.
Потолок, настенные и напольные покрытия, которые повредили подрядчики, также будет ремонтировать владелец спецсчета. Но только если вы сами не закрыли их декоративными элементами.
Источник
Светит ли капремонт нашим домам при ТСЖ
По закону собственники жилья должны нести ответственность за свое имущество, включая квартиры и общедомовые территории, и выбрать способ управления своими домами. В связи с этим жителей призывают создавать ТСЖ. Эти объединения могут распоряжаться деньгами, которые идут на нужды дома, отслеживать качество работ, кроме того, им еще обещают финансовую помощь при капитальном ремонте жилья. С другой стороны, пассивность, свойственная нашим людям, всячески поддерживается местными администрациями, которые навязывают жителям «свои» управляющие компании.
Почему в сфере ЖКХ действуют «двойные стандарты», почему местные власти продвигают удобные им компании, что будет с ценами на обслуживание жилья, и как будет проходить капитальный ремонт – с этими вопросами мы обратились к независимому эксперту, — Татьяне Лыковой, главному специалисту Фонда «Институт экономики города».
— С одной стороны, закон призывает жителей стать как можно более самостоятельными, практически взять на себя вопросы управления дома, с другой – похоже, властям выгодна пассивность жильцов. Почему?
— Приватизация в нашей стране началась почти 20 лет назад, однако масса участвовавших в ней людей до сих пор обладают психологией нанимателя, а не собственника, поэтому в большинстве случаев ключевые решения принимают муниципальные власти, больше всех заинтересованные в том, чтобы собственники оставались несамостоятельными.
Именно на базе муниципальных организаций появляются сегодня «новые» управляющие компании, по-прежнему связанные с администрацией, которым муниципалитет отдает в управление дом, часто под видом «выбора» способа управления собственниками. «Выбор» в таких случаях заключается в том, что жители, ни во что не вникая, просто расписываются в бланке, который им приносят.
Но это абсолютно незаконно: муниципалитетам сегодня принадлежат школы, больницы, детские сады, объекты социальной сферы и совсем небольшая часть квартир — неприватизированные. Жилищный фонд — не собственность муниципальных властей, они не могут им распоряжаться. Муниципалитет — такой же собственник помещений в доме, как и все остальные, он не обладает правом единолично решать вопросы управления домом. Ранее муниципальные предприятия работали в жилых домах по договору не с собственниками, а с муниципалитетами, но это время прошло.
Разумеется, муниципалитеты не хотят терять деньги, которые собственники квартир ежемесячно платят за содержание общего имущества и коммунальные услуги. Но рынок развивается, постепенно противостояние с местными властями сойдет на нет, — по мере того как местное самоуправление будет избавляться от несвойственных ему функций хозяйствования.
Чего боятся УК
— Когда реформу ЖКХ еще только задумывали, ждали, что на этот рынок придут коммерсанты, появится конкуренция компаний…
— Рынок коммерческих управляющих компаний сегодня совсем небольшой, но он развивается, и есть уже УК, которые грамотно работают в рамках действующего законодательства, пользуясь самыми современными технологиями.
Например, в Санкт-Петербурге есть компания, которая работает в 11 районах Санкт-Петербурга, в Ленинградской области, Украине, Литве и Латвии. И предлагает услуги по договорам шести разных видов.
— С какими проблемами сталкиваются УК сегодня, кроме противостояния с муниципалитетами?
— Новый Жилищный кодекс обязывает УК, заключившие договоры с собственниками помещений, полностью обеспечивать содержание дома и предоставлять коммунальные услуги, в том числе осуществлять финансовое управление, работу с неплательщиками и т. д., а многие УК просто не умеют пока этого делать, не имеют нужного для этого опыта.
Управляющие организации пугает необходимость отвечать перед ресурсоснабжающими организациями за оплату ресурсов в полной мере, и перед собственниками – за качество коммунальных услуг, а это неизбежно придется делать. Кроме того, УК должны научиться показывать собственникам-заказчикам ценность своей работы по управлению, доказывать, что они не посредники, а специалисты, от которых зависит качественное содержание многоквартирного дома.
Москва – последний бастион дотаций
— Собственники, кстати, часто и не задумываются о привлечении УК, боясь повышения цены за обслуживания.
— Действительно, людей пугает повышение цены. Например, москвичи оплачивают около 60% от стоимости коммунальных услуг. Это один из последних городов, где сохраняются дотации, но и цены в Москве значительно выше средних по России. Безусловно, постепенно мы перейдем к 100%-й оплате и в Москве, но цены тогда будут регулироваться рынком и самими собственниками.
И сегодня, и в будущем управляющие компании оказывают только те услуги, за которые люди готовы платить. Только сами домовладельцы будут решать, что они закажут, и сколько, и за что они заплатят. Бизнесмены оценивают платежеспособность своих клиентов: невозможно будет прийти в дом, где раньше платили по 5 руб. за кв. метр и запросить за эти же услуги 20 руб. От такого предложения просто откажутся.
Главное – распоряжаться деньгами
— Реальную возможность регулировать цены и вмешиваться в процесс управления домом собственникам предоставляет ТСЖ. Каковы, на ваш взгляд, достижения и проблемы этого института?
— Главная проблема, связанная с товариществами, — отсутствие четкого понимания того, зачем они создаются. Если муниципалитет или застройщик подталкивают к организации ТСЖ в доме, их цель понятна: снять с себя всю ответственность за здание и переложить ее на собственников помещений. Но если и собственникам «ничего не надо», дом постепенно развалится.
Вторая трудность связана с отсутствием у членов товарищества нужных знаний и опыта. Принятие решения по содержанию дома и контроль за выполнением работ — всегда за собственниками. Но собственники в ТСЖ не обязаны выполнять работы (по озеленению, например) самостоятельно. Наиболее эффективна работа ТСЖ, которые нанимают профессионалов.
К сожалению, «спецов» сегодня мало. Но на эту проблему уже обратили внимание: специальности, связанные с управлением недвижимостью, уже можно получить в вузах, и на всевозможных курсах. Московские ТСЖ, могут сегодня обратиться в Департамент жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства, ассоциации товариществ (НП «Управдом», Всероссийская Ассоциация некоммерческих организаций по содействию развитию ТСЖ и ЖСК).
Главное преимущество ТСЖ — возможность самостоятельно распоряжаться своими деньгами. Только эта форма управления многоквартирным домом позволяет полностью контролировать все средства, собираемые и расходуемые на содержание дома и коммунальные услуги. Когда собственники платят управляющей компании, платежи становятся средствами УК, когда работает ТСЖ, деньги всегда поступают на счет товарищества и тратятся только на этот дом, когда ТСЖ оплачивает выполненную подрядчиком работу или предоставленные ресурсы.
ТСЖ «под капремонт»
— Не секрет, что в последнее время масса ТСЖ была создана, для того, чтобы получить субсидию на проведение капитального ремонта, согласно Федеральному Закону №-185 «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».
— Действительно, этот закон вызвал «бум» ТСЖ. Все потому, что при распределении дотаций предпочтение отдается домам, которые выбрали данную форму управления.
Провести капитальный ремонт полностью за счет государства во всех домах сегодня невозможно, но в течение четырех лет наиболее активные собственники, имеют шанс получить от государства 95% от стоимости капремонта. Собственники по закону обязаны внести свою долю – как минимум 5% стоимости ремонта.
Собственникам нужно подавать заявку в муниципалитет. Местные власти, опираясь на ряд критериев (нужность ремонта, комплексность, самоорганизация, финансовая дисциплина собственников), решают, какие дома получат субсидию.
— Во что может вылиться капитальный ремонт для собственников, ведь и 5% от полной суммы могут оказаться большими деньгами?
— В качестве примера приведу расчет стоимости комплексного капитального ремонта, выполненный для 12-этажного панельного многоквартирного дома в Санкт-Петербурге (российско-германский пилотный проект).
В доме расположены 214 квартир общей площадью 10 700 кв. метров.
Состав работ по капитальному ремонту включает: ремонт кровли, утепление фасадов, чердаков, подвалов, замену инженерных коммуникаций с установкой приборов учетов и узлов управления, замену окон в подъездах. Общая стоимость всего ремонта — 63 130 000 рублей.
С учетом финансирования за счет бюджетной субсидии стоимость ремонта на 1 кв.м. – 295 рублей, на квартиру площадью 50 кв.м. приходится 14 750 рублей, или 1 229 рублей в месяц, если вносить деньги на счет ТСЖ в течение одного года.
Потребность в капитальном ремонте рано или поздно будет у каждого дома. Сегодня можно воспользоваться субсидией, а в будущем домовладельцам придется самостоятельно изыскивать средства, брать кредиты в банках. Эта система действует во всем мире, в том числе и в бывших социалистических странах и республиках бывшего Советского Союза.
В Узбекистане, например, собственники должны внести не менее 30% от стоимости ремонта, остальное покрывает субсидия; в Эстонии субсидии составляют 10% от стоимости капремонта, и выделяются в виде компенсации расходов после проведения ремонта, причем только части домов, а в Латвии вообще нет никаких субсидий, ремонт делается за счет кредитов.
Проблемы собственников жилья во всех российских регионах очень похожи: навязывание властями «своих» управляющих компаний, с одной стороны – призывы объединяться в ТСЖ, а с другой – всевозможные барьеры на пути жителей к самостоятельности.
Но есть и отличия. Например, что касается капитального ремонта, Москва решила пойти по собственному пути и ремонтировать дома из городского бюджета по программе «Ответственным собственникам – отремонтированный дом». Судя по всему, власти Москвы не устроили требования, содержащиеся в законе «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», и в частности, пункт о том, чтобы собственники платили за ремонт свои деньги, хоть и сравнительно небольшие. В Москве же приоритет в капремонте будет отдан домам старше 30 лет, где созданы ТСЖ. Так что и в столице для ТСЖ – преференции, в этом требования и Москвы и «федералов» сходятся.
Но это проблемы, в основном, старого жилищного фонда и «старых» собственников, которые, собственниками-то оказались на волне приватизации. В России есть и «новые» собственники, вполне осознанно, за свои деньги купившие жилье. Им неизбежно приходится решать все вопросы, связанные с управлением жильем, выбором управляющей компании и непростыми отношениям с ней, необходимыми ремонтными работами в доме. Они более ответственны, самостоятельны и большей частью понимают, что должны отвечать за свое жилье по полной программе.
Дата публикации: 10:01 06 августа 2008
Источник