Тсж коммунальные платежи ремонт

Оплата коммунальных услуг, доходы ТСЖ и УСНО

Автор: Столяров Д. А., эксперт журнала

Спор о том, являются ли денежные средства, поступающие от собственников помещений в МКД в оплату жилищно-коммунальных услуг, содержания, ремонта и обслуживания дома, доходами ТСЖ, идет давно. Очередная веха в этом споре – Определение ВС РФ от 11.05.2018 № 305-КГ17-22109 по делу № А41-86032/2016, принятое в пользу ТСЖ.

Два подхода арбитражных судов.

При разрешении спора в арбитражном суде суд первой инстанции поддержал ТСЖ (Решение Арбитражного суда Московской области от 24.03.2017 по делу № А41-86032/2016), с чем не согласились суды апелляционной и кассационной инстанций (постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2017 № 10АП-6951/2017 и АС МО от 18.10.2017 № Ф05-15117/2017).

Позиция Арбитражного суда Московской области

Позиция Десятого арбитражного апелляционного суда и АС МО

Поступившие от членов ТСЖ денежные средства в оплату жилищно-коммунальных услуг не являются доходом товарищества, то есть его экономической выгодой. Деятельность ТСЖ носит некоммерческий характер, доказательств получения заявителем посреднического, агентского или иного аналогичного вознаграждения за перечисление денежных средств в оплату коммунальных услуг налоговый орган не представил

Платежи за жилищно-коммунальные услуги, содержание, обслуживание и ремонт жилого фонда, поступившие в ТСЖ от собственников помещений в МКД, должны учитываться в целях налогообложения дохода. Исходя из норм жилищного законодательства, ТСЖ в данном случае выступает в качестве самостоятельного субъекта правоотношений с собственниками помещений в домах, организациями, оказывающими жилищно-эксплуатационные услуги, и подрядчиками, его правовое положение в части предоставления коммунальных услуг собственникам помещений соответствует правовому положению исполнителя таких услуг

Что выбрал ВС РФ?

Высший арбитр признал верным подход суда первой инстанции. Обоснование звучит так.

ТСЖ – это результат объединения собственников помещений в МКД для совместного управления общим имуществом в доме, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в таком доме, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления МКД (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).

Согласно ч. 5 ст. 155 ЖК РФ члены ТСЖ вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт.

В пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 05.10.2007 № 57 разъяснен особый статус ТСЖ.

ТСЖ не является хозяйствующим субъектом с самостоятельными экономическими интересами, отличными от интересов членов товарищества. Соответствующие обязательства ТСЖ перед организациями, непосредственно оказывающими услуги (выполняющими работы), не могут быть большими, чем в случае заключения этими организациями прямых договоров с жильцами – членами ТСЖ, в связи с чем при реализации услуг по регулируемым ценам (тарифам), например услуг по энергоснабжению, ТСЖ оплачивает такие услуги, предназначенные жильцам, по тарифам, утвержденным для населения, а не для юридических лиц.

Таким образом, ТСЖ, заключая договоры на оказание коммунальных услуг, эксплуатацию, содержание и ремонт жилых помещений и общего имущества в МКД, а также трудовые договоры со специалистами, выступает в имущественном обороте не в своих интересах, а в интересах членов ТСЖ.

В целях установления налоговых обязательств, зависящих от величины полученного дохода, используется определение, закрепленное в п. 1 ст. 41 НК РФ.

Экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в соответствии с гл. 23 «Налог на доходы физических лиц», 25 «Налог на прибыль организаций» НК РФ

При УСНО в качестве объекта налогообложения выступают доходы или доходы, уменьшенные на величину расходов (п. 1 ст. 346.14 НК РФ). Доходы определяются в порядке, установленном п. 1, 2 ст. 248 НК РФ, без учета доходов, указанных в ст. 251 НК РФ.

По мнению ВС РФ, основания полагать, что денежные средства, поступившие от собственников жилых помещений в оплату жилищно-коммунальных услуг, содержания, обслуживания и ремонта жилого фонда, являются доходом в смысле, придаваемом этому понятию п. 1 ст. 41 НК РФ, отсутствуют, если:

ТСЖ не получает какую-либо выгоду в связи с передачей от собственников помещений сумм оплаты указанных коммунальных работ (услуг) их поставщикам;

фактическая деятельность ТСЖ соответствует его предназначению, установленному жилищным законодательством;

в налоговом законодательстве нет иных указаний по учету обозначенных платежей. Напомним, с 01.01.2018 действует прямое указание на то, что ТСЖ, ТСН, УК, применяющие УСНО, при определении объекта налогообложения не учитывают доходы, полученные от собственников (пользователей) недвижимости в оплату коммунальных услуг, оказанных сторонними организациями (пп. 4 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ).

Ключевой вывод.

Исходя из материалов дела № А41-86032/2016 и позиции ТСЖ, не опровергаемой налоговым органом, все платежи за жилищно-коммунальные услуги, содержание, обслуживание и ремонт жилого фонда, поступившие от собственников помещений, ровно в той же сумме перечисляются поставщикам коммунальных ресурсов. Следовательно, поступления от собственников помещений, квалифицированные налоговым органом при проверке как доходы, подлежащие обложению налогом при УСНО, в действительности доходами не являются. Таким образом, суд первой инстанции обоснованно квалифицировал дополнительные доначисления как незаконные.

Информация для УК.

Что касается УК, их обрадовать нечем. Судьи по-прежнему демонстрируют такой подход. Общество, выполняя функции УК, не осуществляло посредническую деятельность, его правовое положение в части предоставления собственникам помещений коммунальных услуг, услуг по техническому обслуживанию и содержанию общего имущества соответствует правовому положению исполнителя коммунальных услуг. Поэтому денежные средства, поступающие от собственников жилых помещений за указанные услуги, являются доходом УК и, соответственно, подлежат обложению налогом, уплачиваемым в связи с применением УСНО, и другими налогами (в период утраты права на применение УСНО). Примерами являются постановления АС СКО от 09.02.2018 № Ф08-11258/2017 по делу № А53-15797/2017, АС ЗСО от 22.01.2018 № Ф04-5853/2017 по делу № А70-5924/2017.

При этом довод УК о необходимости применения пп. 4 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ судьи отклоняют как несостоятельный. Указанная норма представляет собой новое регулирование правоотношений по уплате налогов, в частности, порядка определения доходов с момента вступления изменений в силу, но не ранее 1-го числа очередного налогового периода по соответствующему налогу, в рассматриваемом случае – с 01.01.2018. Об этом – постановления АС ЗСО от 07.03.2018 № Ф04-461/2018 по делу № А70-7080/2017, АС ВВО от 05.02.2018 № Ф01-6393/2017 по делу № А31-7437/2016.

Как пояснил Минфин, с 01.01.2018 суммы платежей собственников недвижимости за коммунальные услуги, поступающие на счет УК в оплату коммунальных услуг, оказанных сторонними организациями, в том числе в 2017 году, при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСНО, не учитываются в составе ее доходов (письма от 23.04.2018 № 03-11-06/2/27129, от 26.01.2018 № 03-11-06/2/4381).

Источник

Как рассчитать плату ТСЖ за разные виды услуг?

– В нашем доме существует ТСЖ. Как мы должны платить 1) за отопление и освещение мест общего пользования; 2) охрану территории (у нас установлен шлагбаум); 3) уборку подъездов и территории; 4) зарплату сантехникам, председателю ЖСК, бухгалтеру, паспортистке – в расчете за квадратный метр квартиры или с каждой квартиры?

Отвечает младший юрисконсульт ООО «Центр правового обслуживания» Ольга Самсонова:

Расходы на содержание дома, в том числе освещение и отопление мест общего пользования, уборку земельного участка, на котором возведен жилой дом, а также придомовой территории жильцы несут соразмерно своей доле в праве общей собственности. Статьи 37 и 39 ЖК РФ устанавливают, что расходы собственника на общие нужды дома определяются в соответствии с долей гражданина в праве общей собственности на имущество, а эта доля пропорциональна размеру квартиры. Таким образом, расходы владельца квартиры на охрану территории и шлагбаум рассчитываются на кв. метр помещения.

Расходы на выплату заработной платы работников ТСЖ относятся к обязательным расходам на управление жилым домом. По общему правилу, расходы владельца жилья на оплату труда сотрудников ТСЖ также рассчитывается, исходя из размера доли в праве общей собственности гражданина, соответственно, их размер зависит от площади жилья.

Отвечает юрист девелоперской группы «Сити-XXI век» Василий Шарапов:

Если управление дома осуществляется через ТСЖ и ТСЖ непосредственно управляет многоквартирным домом, то порядок оплаты услуг ТСЖ определяется в соответствии с решениями органов управления этого товарищества собственников. В случае заключения между ТСЖ и управляющей компанией договора на управление многоквартирного дома собственники помещений обязаны вносить коммунальные платежи на счет управляющей компании по выставленным счетам. Если речь идет о правоотношениях ТСЖ и собственника помещения, который не является членом ТСЖ, то в этом случае плата за услуги вносится на основании договора между собственником и ТСЖ.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Поскольку, создав ТСЖ, жители самостоятельно решили, каким образом будет управляться дом, и наделили соответствующий орган (ТСЖ) этими полномочиями, то принцип, размер и правила оплаты определяются правлением ТСЖ и представляются на утверждение общему собранию жильцов.

Иными словами, все перечисленные расходы вам, как жильцам дома, оплачивать придется. Причем делать это вы будете вне зависимости от того, заключен у Вас с ТСЖ договор или нет. Суммы, которые ТСЖ потратит на отопление и освещение мест общего пользования; охрану территории; уборку подъездов и территории; зарплату сантехникам, председателю ЖСК, бухгалтеру и прочее, будут по общему правилу, указанному в ЖК РФ, распределены между всеми собственниками пропорционально квадратным метрам занимаемой ими площади по отношении к общей площади многоквартирного дома.

Вы вправе контролировать затраты ТСЖ, а в случае явного завышения их стоимости имеете право оспорить их в претенциозном или судебном порядке.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Общие расходы (уборка, зарплаты, обслуживание) делятся в соответствии с соотношением размеров собственности к сумме всех помещений дома. Таким образом, если Ваша квартира 100 кв. метров, а общая площадь всех квартир и нежилых помещений равна 1 000 кв. метров, то расходы Вашей квартиры будут составлять 1/10 от общих расходов. Данная схема была разработана при приватизации жилья в коммунальных квартирах, когда присваивались доли в соответствии с отношением жилой площади комнаты ко всей жилой площади квартиры.

Иногда ТСЖ начинает «фантазировать» в распределении расходов. Например, плата за содержание лифта повышается с этажом. Но это не очень правильно, так как лифт есть имущество многоквартирного дома, и отказаться от него нельзя, соответственно, расходы должны нести все собственники в соответствии с долями. С такими вещами надо бороться на общих собраниях, но если большинство решает так, то решение собрания может быть обоснованием такого распределения расходов.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Отопление и освещение мест общего пользования является стандартным видом коммунальных услуг, которые включены в общую квитанцию. Существует определенный норматив, который соотносится с площадью жилого помещения, находящееся в собственности у гражданина. За охрану территории и шлагбаум платить придется отдельно собственникам квартир, а уборка подъездов и территории обычно включена в содержание общего домового имущества.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Источник

Оплата коммунальных услуг в товариществе собственников жилья: нюансы и правила осуществления

Товарищество собственников жилья выступает как управляющая организация для имущества многоквартирных домов. Кроме того, в соответствии с положениями Жилищного Кодекса Российской Федерации на ТСЖ может быть возложена обязанность заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями, в том числе для обеспечения коммунальных нужд того дома, в котором такая организация осуществляет свою деятельность.

Однако в связи с последними изменениями действующего законодательства существует вопрос о том, какие права и обязанности в целом существуют у товарищества собственников жилья в сфере коммунальных услуг, в том числе если ТСЖ выступает в качестве посредника между собственниками помещений и ресурсоснабжающими организациями.

Какие права есть у ТСЖ в рамках оказания коммунальных услуг?

Так как создание товарищества собственников жилья является необходимостью выбора варианта управления общим имуществом и территориями в многоквартирном доме, то встает вопрос: какие права в отношении коммунальных услуг есть у такой управляющей организации? Такой вопрос является очень острым, так как последние изменения в жилищном законодательстве, произошедшие после ноябрьских инициатив 2017 года Президента Российской Федерации, сделали своей целью изменение действующей системы взаиморасчетов между потребителями ресурсов и коммунальных услуг и их поставщиками в лице ресурсоснабжающих организаций.

В настоящее время товарищество собственников жилья в лице его уполномоченных сотрудников имеет право:

• проверять внутриквартирные приборы учета (но только в том случае, если речь идет о тех домах, где установлены и общедомовые приборы учета, а такие проверки имеют своей целью выявить должников или лиц, потребляющих те или иные ресурсы незаконно);
• собирать взносы на капитальный ремонт дома (если такое право было предоставлено созданному товариществу в рамках решения о его создании и утверждении перечня действий, которые данная управляющая организация может осуществлять);
• в случае выявления должников по оплате коммунальных услуг и взносов на капитальный ремонт выступать истцами в суде, если речь идет о наличии задолженности минимум за двенадцать месяцев (до формирования задолженности на такой срок конфликтная ситуация должна разрешаться путем досудебного урегулирования);
• если право на сбор средств на капитальный ремонт дома передано путем вынесения соответствующего решения собрания собственников помещений в многоквартирном доме товариществу собственников, ТСЖ имеет право начислять пени за неуплату взносов на капитальный ремонт, если возникнет задолженность у кого-то из собственников в размере, рассчитанном в соответствии со специальными формулами.

Как происходит оплата коммунальных услуг?

В качестве вариантов для оплаты следует рассматривать:

• безналичную оплату полученных услуг на основании договора с товариществом путем перечисления денежных средств на специальные счета, с которых в последующем осуществляется перевод денежных средств ресурсоснабжающим организациям;
• оплату услуг с помощью внесения необходимой оплаты путем использования наличных платежей в кассу товарищества;
• непосредственное перечисление денежных средств на счета ресурсоснабжающих организаций на основании заключения прямого договора между потребителем тех или иных коммунальных услуг и их поставщиками.

В случае если выбор собственников помещений в многоквартирном доме пал на ТСЖ как на посредника в перечислении денежных средств ресурсоснабжающим организациям, в товариществе должны быть заведены специальные счета, с которых денежные средства будут переводиться конкретному поставщику коммунальных услуг и ресурсов. При этом в соответствии с положениями действующего законодательства в сфере жилищно-коммунального хозяйства товарищество собственников жилья не имеет права перераспределять полученные средства (например, средства, которые были внесены за вывоз мусора жильцами дома не могут быть переданы поставщикам электроэнергии даже в том случае, если по статье платежей за электроэнергию накопилась существенная задолженность).

Если выбор пал на самостоятельное заключение договоров собственниками помещений с ресурсоснабжающими организациями, то для такого варианта предусмотрена специальная процедура.

Прямые договоры «в обход ТСЖ»

Заключение прямых договоров между собственниками помещений и ресурсоснабжающими организациями, поставляющими коммунальные услуги, может быть осуществлено в доме, находящемся под управлением ТСЖ только в двух случаях:

• если собственник помещения не является участником ТСЖ по своему желанию или был вынужден выйти из него по каким-либо причинам;
• если на общем внеочередном собрании собственников помещений было принято решение воспользоваться способом взаимодействия с ресурсоснабжающими организациями без участия посредника в виде товарищества собственников жилья.

Если в отношении первого варианта все достаточно просто по механизму (образовавшееся ТСЖ подает документы в каждую ресурсоснабжающую организацию о том, кто входит в состав товарищества, и в отношении кого оно будет выступать посредником, а кто из собственников помещений не вошел в состав товарищества, с кем такие организации должны заключить прямые договоры), то в отношении реализации решения собрания собственников все несколько сложнее.

Если не менее пятидесяти процентов плюс один голос из числа собственников помещений высказалось за то, чтобы заключить прямой договор, ТСЖ из числа посредников исключается.

При этом такое решение с указанием процентного соотношения и общего количества голосовавших и имеющих право на участие в голосовании должно быть оформлено в виде специального документа, который в виде оригинала и необходимого количества копий используется для дальнейшего заключения необходимых договоров. Оригинал передается в правление товарищества для внесения его в реестр документов юридического лица, а также обеспечения необходимого доступа к нему любого заинтересованного лица.

Товарищество собственников жилья в случае соответствующего решения собственников любых помещений в многоквартирном доме может выступать в качестве посредника при получении тех или иных коммунальных услуг и проведения платежей за них. Однако, если чуть более пятидесяти процентов участников ТСЖ проголосуют против того, чтобы у них был такой посредник, с товарищества полностью снимается обязанность заниматься осуществлением посреднических функций при поставках коммунальных услуг и ресурсов и их оплаты.

Кроме того, лица, которые не входят в состав товарищества, заключают все договоры с ресурсоснабжающими организациями самостоятельно. Если ТСЖ отказывается сложить с себя такие полномочия, участники имеют законное право подать на такое юридическое лицо в суд на основании неисполнения решения общего собрания собственников помещений в конкретном многоквартирном доме. В этом случае суд может вынести решение о необходимости полной ликвидации ТСЖ.

Источник