Текущий ремонт взыскание платы
- Автострахование
- Жилищные споры
- Земельные споры
- Административное право
- Участие в долевом строительстве
- Семейные споры
- Гражданское право, ГК РФ
- Защита прав потребителей
- Трудовые споры, пенсии
- Главная
- Статьи и комментарии ПЦ «Логос»
- Текущий ремонт многоквартирного жилого дома при наличии задолженности по оплате услуг управляющей организации
Необходим ремонт в подвале дома, подъезде, грозят обрушением балконы дома, а управляющая организация не делает ремонт ссылаясь на наличие задолженности за коммунальные услуги, а также за содержание и ремонт общего имущества ряда собственников квартир. Правомерно ли бездействие управляющей организации в такой ситуации. Что-то можно и нужно сделать для разрешения указанной проблемы?
Плата за жилое помещение для собственника включает в себя плату за коммунальные услуги, плату за содержание и ремонт и, с 2013 года, — взнос на капитальный ремонт.
Задолженность ряда собственников за потребленные коммунальные услуги не является основанием для непроведения работ по текущему ремонту, если проведение таких работ обусловлено неудовлетворительным состоянием элементов общего имущества многоквартирного жилого дома. Оказание управляющей организацией услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома также не может ставиться в зависимость от задолженности собственников жилья и по строке «содержание и ремонт».
Таким образом, ни Жилищный, ни Гражданский кодекс РФ, не ставят исполнение обслуживающей дом организации своих обязанностей по обеспечению надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества в многоквартирном доме в зависимость от наличия денежных средств на эти цели.
Как указано в пункте 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491), общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства РФ.
Требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда закреплены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда (утверждены Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. N 170).
Ответственность управляющей организации
За нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений Кодексом об администравных правонарушениях РФ предусмотрена ответственность в виде административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц — от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей (ст. 7.22 КоАП РФ).
Ссылки управляющей организации в суде на тот факт, что у ряда собственников помещений дома имеется задолженность за оказанные услуги по содержанию и ремонту общего имущества, а потому, не хватает денежных средств на ремонт, отвергаются судами со ссылкой на то, что управляющая организация не лишена возможности обращения в суд с иском о взыскании указанной задолженности с должников в судебном порядке.
Бездействие управляющей организации. Куда следует обращаться?
На бездействие управляющей организации следует подать жалобу в Главное управление жилищного контроля, государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области, в которой указать на состояние общего имущества жилого здания и неприяние мер по текущему ремонту со стороны управляющей компании.
Если управлением жилищного контроля установлен факт нарушений обслуживающей дом организации правил содержания и ремонта жилых домов, однако предписания управления компания не исполнила, следует обращаться в суд с иском об обязании устранить выявленные нарушения — провести ремонт элементов общего имущества собственников.
Рекомендуем обзор: Обязанности управляющей компании в сфере ЖКХ по содержанию и ремонту. Судебная практика
Примеры из судебной практики
Суд правомерно пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований о возложении на управляющую организацию обязанности провести ремонтные работы — ремонт полов в подвальном помещении, ремонт перекрытий и несущих конструкций в подвале дома, ремонт наружной обшивки дома, ремонт кирпичной кладки в подвале дома — в жилом доме, поскольку установлено ненадлежащее выполнение управляющей организацией обязанностей по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома (Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 4 сентября 2012 года по делу N 33-6483/2012).
В. обратилась в суд с иском к управляющей организации о понуждении к проведению ремонта балкона. Судом установлено, что ранее, жилищной инспекцией ООО «УК «Стабильность» было выдано предписание, согласно которого ответчик должен был в срок до 1 июля 2011 года незамедлительно принять меры по обеспечению безопасности граждан, выполнить ремонт балконов квартир дома в соответствии с нормативными требованиями. Судом принято решение об удовлетворении заявленных требований, поскольку на управляющую организацию, как компанию, осуществляющую управление многоквартирного дома, возложена обязанность по осуществлению текущих, неотложных, обязательных сезонных работ и услуг по содержанию дома, в виду заключенного между компанией и собственниками договора управления (Кассационное определение Волгоградского областного суда от 26 января 2012 г. по делу N 33-716/2012).
См. также по теме: Жалоба на действия (бездействия) управляющей организации (пример, образец)
Александр Отрохов, Правовой центр «Логос», 24.03.2013г.
Источник
Взыскание неизрасходованных средств за текущий ремонт со старой УО при переходе в новую
В 2018 году в городе Хабаровске было создано ТСЖ в одном из домов, управляемых на тот момент управляющей организацией.
Соответственно, с 1 августа 2018 года новоиспечённое ТСЖ приступило к управлению, а, чтобы никто не скучал, был подан иск к предыдущей УК о взыскании неосновательного обогащения.
Товарищество хотело взыскать средства, уплаченные за три года до 1 августа 2018 года по статье «текущий ремонт», которые, по мнению товарищества, не были потрачены, поскольку соответствующих отчётов в порядке 731 Постановления УК не предоставляла, а решений об использовании собранных средств общим собранием собственников не принималось.
Попутно в иск включили требование о взыскании уплаченных провайдером сумм за аренду ОИ, поскольку эти средства также не были официально распределены по решению ОСС.
А поскольку аппетит приходит во время еды, после принятия иска арбитражным судом к производству ТСЖ увеличило размер исковых требований с трёхсот тысяч до 1,7 миллиона рублей. Ни много ни мало — «неизрасходованные средства» за десять лет, с 2008 года.
Возражая по существу заявленных требований, УК указывала, что иск основан исключительно на том, что собранные (хотя речь должна идти и о затратах) средства якобы не были потрачены на целевые расходы по текущему ремонту, ввиду того, что в соответствии с ч. 11 ст. 162 ЖК РФ и Стандартом № 731 УК «в установленные сроки не предоставлено очередного годового отчёта по расходованию денежных средств», а также в отсутствие иных решений собственников помещений по целевому расходованию и утверждению сметы на текущий ремонт не проводилось.
Из смысла статей 1102, 1103 ГК РФ следует, что получение неосновательного обогащения ответчиком влекут оплаченные собственниками помещений МКД, но не выполненные ответчиком работы по содержанию, ремонту общего имущества МКД, поскольку с момента передачи функций управляющей организации истцу обязательства по содержанию и ремонту общего имущества дома переходят к истцу, а ответчик утрачивает право на спорные денежные средства, поскольку они являются переданными для исполнения прекратившегося обязательства (договора управления МКД).
По договору управления перечень услуг и работ не должен быть менее того перечня и объёма и выполняться с той периодичностью, которая установлена в Минимальном перечне работ и услуг, необходимых для надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённом постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 г. № 290.
Стандарты и порядок осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом определены Правилами № 416, в силу п. 2 которых под деятельностью по управлению многоквартирным домом понимается выполнение стандартов, направленных на достижение целей, установленных статьёй 161 ЖК РФ, а также определённых решением собственников помещений в многоквартирном доме.
Соответственно, предметом договора управления многоквартирным домом являются не какие-то услуги или работы по отдельности, а именно деятельность по управлению, включающая в себя целый комплекс фактических и юридических действий, которая должна рассматриваться исключительно в своей целостности и единстве.
Управление осуществляется в отношении отдельного многоквартирного дома как самостоятельного объекта управления с учётом состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома, а также исходя из минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённого постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 г. № 290 (пункт 3 Правил № 416).
По условиям действовавшего договора управления ответчик как управляющая организация обязан за плату содержать в надлежащем состоянии и ремонтировать общее имущество дома (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ). При этом размер платы определяется в размере, позволяющем содержать общее имущество в соответствии с требованиями законодательства РФ (п. 29 ПП РФ № 491).
Надлежащее состояние общего имущества МКД – это соблюдение характеристик надёжности и безопасности дома, жизни и здоровья граждан, сохранности имущества, а также соблюдение прав и интересов собственников помещений в доме (п. 10 ПП РФ № 491). Чтобы обеспечить такие условия, ответчик должен проводить техническое обслуживание дома, осмотры, контрольные проверки и текущий ремонт (ст. 36 Федерального закона от 30.12.2009 г. № 384-ФЗ).
Все текущие работы для надлежащего содержания общего имущества МКД считаются предусмотренными в договоре управления. Управляющие организации обязаны выполнять их вне зависимости от наличия такого условия в договоре или решения общего собрания собственников (постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10).
Реплика в сторону: да, вы все это уже наизусть выучили, поскольку это твердят и собственники, и органы ГЖН, выдавая полоумные предписания из разряда «починить ВСЁ за месяц». Но далее вы увидите, как эти нормы аукнулись жадному истцу.
Можно отметить, что на проведение работ текущего характера, перечень и порядок финансирования которых уже определён собственниками помещений в договоре управления многоквартирным домом, принятие дополнительного решения общего собрания собственников не требуется.
Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда предусмотрены также Правилами №170, где указано, что текущий ремонт здания включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей. Приложением № 7 к указанным Правилам установлен перечень работ, относящихся к текущему ремонту.
Из приведённых норм следует прямая обязанность управляющей организации по обеспечению благоприятных и безопасных условий проживания граждан и надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме. Уровень состояния жилых домов, который необходимо поддерживать за счёт средств собственников силами управляющих компаний, определён нормативно-правовыми актами и не подлежит иному толкованию.
Применительно к изложенной ситуации, все текущие работы должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, имеется ли по вопросу необходимости их выполнения специальное решение общего собрания собственников помещений в доме. Кроме того, обязанность осуществления таких работ лежит на управляющей организации даже в случае отказа собственников от проведения текущего ремонта, поскольку отсутствие решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома не исключает обязанности управляющей организации по содержанию общего имущества жилого дома, не освобождает управляющую компанию от обязанности выполнения указанных работ и исполнения принятых по договору обязательств.
Президиум ВАС РФ в п. 1 древнего информационного письма от 11.01.2000 г. № 49, указал, что положения пункта 4 статьи 435 ГК РФ не исключают возможности истребовать в качестве неосновательного обогащения полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала. При ином подходе на стороне ответчика имела бы место необоснованная выгода.
В рассматриваемый период в обязанности ответчика в силу п. 4 Правил № 416 входило предоставление собственникам помещений в МКД отчёта об исполнении обязательств по управлению многоквартирным домом с периодичностью и в объёме, которые установлены решением собрания и договором управления многоквартирным домом, а также раскрытие информации о деятельности по управлению многоквартирным домом в соответствии со Стандартом № 731.
Понятие текущего ремонта, сформулированное судебной практикой (например, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 06.07.2017 № Ф06-21624/2017 по делу № А65-20224/2016, Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2018 № 11АП-1670/2018 по делу № А65-17456/2017) определяется как выполнение конкретных работ, а не осуществление определённой деятельности в течение неопределённого периода.
УК в отзыве указала, что на её официальном сайте ответчика в сети Интернет размещены отчёты о выполнении в отношении общего имущества спорного МКД конкретных работ в рамках договора управления МКД за период 2012-2018 г., а потому наличие или отсутствие неосновательного обогащения и его размер могут быть установлены на основании отчётов о выполнении договора управления МКД. Их публичную достоверность можно считать подтверждённой, пока не доказано обратное.
Возражая на расчёт неосновательного обогащения, произведённый истцом, УК отметила, что истцом не учтены понесённые ответчиком затраты, а также дебиторская задолженность собственников.
Вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ истец не представил какие-либо доказательства того, что ответчик в период управления спорным многоквартирным домом не выполнял работы по содержанию и ремонту общего имущества либо выполнил их в меньшем объёме и (или) ненадлежащего качества. Истец надлежащим образом не опроверг представленные ответчиком сведения.
Отсутствие некоторых документов, подтверждающих факт оказания услуг и их стоимость, не опровергает достоверность отчёта о деятельности ответчика в качестве управляющей организации, при том, что в рамках настоящего дела (с учётом предмета заявленного иска) у ответчика не имеется обязанности документально подтверждать все затраты, указанные им в отчётах, данные которых в установленном порядке не оспорены.
Вместе с тем в процессе текущей хозяйственной деятельности реальные расходы на управление жилищным фондом в силу разнообразных причин экономического и техногенного характера могут превышать первоначально запланированный размер таких расходов, а несоблюдение ответчиком требований о размещении в сети Интернет информации в полном объёме, предусмотренном Стандартом № 731, не опровергает факты хозяйственной жизни ответчика, подтверждённые в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 г. № 402-ФЗ «О бухгалтерском учёте».
Кроме того, УК представила в дело документальные подтверждения по расходованию соответствующих средств и наличия дебиторской задолженности собственников помещений спорного МКД.
Интересный момент проявился в том, что истец расчёт неосновательного обогащения по «текущему ремонту» производил на основании муниципальных тарифов, в то время как ещё в 2008 году на ОСС были приняты решения:
об установлении тарифа на содержание в размере 19,38 руб.;
не включать в плату за содержание тариф на текущий ремонт, проводить текущий ремонт на основании решения собственников с отражением в квитанции отдельной строкой.
Судом данный довод ответчика воспринят благосклонно; указано:
«Оснований для выделения из состава платы на содержание тарифа на текущий ремонт в размере, установленном органом местного самоуправления на соответствующий период, не имеется.».
УК представила в дело кипу документов разных лет о том, какие именно работы были выполнены в счёт текущего ремонта (да, ТР проводился, после 2008 года тариф утверждался, но сумма затрат УК превысила сумму фактически собранных средств. Все произведенные ответчиком расходы на текущий ремонт были отражены в ежегодных отчетах о подомовых затратах.
Достоверность расчета истцом не опровергнута, а довод истца о том, что в отсутствие решений общего собрания собственников помещений МКД выполнение части работ не может быть признано обоснованным, судом отклонён.
Суд указал, что принимая во внимание положения части 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, Правил № 491, Правил технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, сопоставив выполненные ответчиком работы с перечнем работ, относящихся к текущему ремонту, указанных в Приложении № 7 к Правилам технической эксплуатации жилищного фонда, суд пришел к выводу, что данные работы следует рассматривать как работы по текущему ремонту. Необходимость выполнения работ была обусловлена соблюдением требований и нормативов по содержанию и обслуживанию жилого фонда.
Ну а доход от аренды ОИ провайдером сорвать тоже не удалось. По мнению истца, в отсутствие решения общего собрания собственников помещений МКД, ответчик не вправе был расходовать денежные средства, вырученные от использования общедомового имущества. Между тем, условиями договора управления было установлено право управляющей организации направлять доходы, полученные от использования общедомового имущества на содержание и ремонт общего имущества МКД. УК представила документы, подтверждающие, что средства пошли на ремонт ОИ.
В удовлетворении иска решением АС Хабаровского края отказано было полностью.
Шестой ААС по жалобе ТСЖ рассмотрел дело в порядке апелляционного производства и «засилил» решение, указав, что собранными по делу доказательствами подтверждается превышение фактических расходов управляющей организации на выполнение работ по текущему и капитальному ремонту общего имущества МКД за период управления домом над суммой платы, внесенной собственниками. Указанные обстоятельства, независимо от квалификации работ по характеру (текущий или капитальный ремонт), исключают возникновение на стороне ответчика неосновательного обогащения и свидетельствуют об отсутствии оснований для удовлетворения иска.
Немного печали: УК, возражая на иск, заявила о применении исковой давности в части требований за период до 28.03.2016 г., но суд данный довод отклонил (напоминаем: исковой период с 2008 года!). Мотивы суда? Вот они:
«Учитывая дату создания (регистрации) ТСЖ (20.07.2018) на основании решения общего собрания собственников, с которой у ТСЖ возникла правовая возможность взыскания спорных денежных средств, и дату обращения с настоящим иском в суд (28.03.2019), срок исковой давности ТСЖ не пропущен».
В силу п. 8 ст. 138 ЖК РФ ТСЖ обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Предъявляя иск, касающийся управления общим имуществом дома (а заявленное требование связано с ОИ, поскольку сам истец указывает целевой характер истребуемой суммы), ТСЖ реализует не самостоятельный интерес, а действует в интересах собственников помещений в спорном многоквартирном доме.
Правовая квалификация заявленного притязания может определять начальный момент течения исковой давности. Если заявлен иск о взыскании убытков за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, начало течения исковой давности определяется по п. 1 ст. 200 ГК РФ, а если заявлен иск о взыскании задолженности по обязательству, то начало течения исковой давности определяется по п. 2 ст. 200 ГК РФ (Определение ВС РФ от 26 марта 2015 г. № 307-ЭС14-3956).
Как указано в п. 1 ППВС РФ от 29.09.15 г. № 43, в соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Исходя из указанной нормы под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица.
В п. 3 указанного ППВС РФ разъяснено, что течение исковой давности по требованиям юридического лица начинается со дня, когда лицо, обладающее правом самостоятельно или совместно с иными лицами действовать от имени юридического лица, узнало или должно было узнать о нарушении права юридического лица и о том, кто является надлежащим ответчиком (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).
Истец предъявил иск не из нарушенного права ТСЖ как юридического лица, а якобы из нарушенного права собственников помещений спорного МКД, которые, по мнению истца, вправе требовать возврата средств, не использованных ответчиком в рамках действовавшего договора управления.
Истец не являлся стороной договора управления, из которого якобы возникло неосновательное обогащение ответчика, а потому самостоятельного права требования предъявить не может. Рассматривая вопрос давности требований, следует связать их с установленным законом механизмом ознакомления собственников с отчётом об исполнении договора управления.
Источник