Текущий ремонт только по решению собрания

Текущий ремонт многоквартирного дома

Собственников жилья часто волнуют вопросы, связанные с текущим ремонтом многоквартирного дома. Кто и на основании какой документации должен выполнять все работы? Можно ли повлиять на очередность выполнения текущего ремонта многоквартирного дома? В данной статье мы постараемся ответить на все животрепещущие вопросы и дать полное обоснование всем правам собственников жилья.

Согласно законодательству РФ все граждане не только имеют определенные обязанности, но и обладают неоспоримым правом на проживание в безопасном и комфортабельном жилье. Получая ежемесячные квитанции, в которых присутствует графа «текущий ремонт» каждый собственник вносит указанную сумму. Впоследствии она уходит на их выполнение.

Что такое текущий ремонт многоквартирного дома?

Под термином «текущий ремонт многоквартирного дома» специалисты подразумевают комплекс работ, направленных на поддержание строения в состоянии пригодном для проживания. А также на устранение неисправностей, которые могут угрожать безопасности и благополучию собственников жилья. Манипуляции должны проводиться организациями, ответственными за содержание здания в удовлетворительном состоянии.

Внимание! Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефонам: +7 (499) 938-53-75 Москва; +7 (812) 425-62-06 Санкт-Петербург; +7 (800) 350-31-96 Бесплатный звонок для всей России.

Специалисты отмечают, что они могут быть направлены на:

• Восстановление структуры целого многоквартирного дома и поддержание его в исправном состоянии.
• Частичного восстановления инженерных коммуникаций или замены определенных элементов строения.

ВАЖНО

Все ремонтные работы регламентированы технической и нормативной документацией. Решение о полной или частичной замене инженерных коммуникаций или каких-либо элементов осуществляется на основании нижеуказанных документов.

Нормативная база

Законодательная база РФ четко регламентирует кто, в какие сроки и на какие средства должен выполнять текущий ремонт многоквартирного дома. К числу таких документов относятся:

• Статья 154 ЖК РФ регламентирует тарифы и сборы на проведение капитального ремонта строения. Они определены органами местного самоуправления и собственники получают отдельную квитанцию для оплаты.
• Методическое пособие, утвержденное Госстроем МКД 2-04.2004.
• Статьи 154–156 Жилищного кодекса.
• Постановление Госстроя №170 от 27.09.2003 регламентирует кто отвечает за уборку в подъезде после окончания работ по текущему ремонту многоквартирного дома.

Изучив указанные нормативные акты собственники получают полное представление о своих правах и о том, на какие средства и в каком объеме УК осуществляет необходимые мероприятия.

Решение о проведении восстановительных мероприятий в МКД

Решение о проведении текущего ремонта в конкретном здании принимается на основании планового осмотра и оценки технического состояния многоквартирного дома, определения степени износа инженерных коммуникаций, а также иных факторов, влияющих на очередность выбора работ. Плановые осмотры необходимо проводить дважды в год:

• Весной, после окончания отопительного сезона.
• Осенью, непосредственно перед его началом.

Составляется комиссия, которая включает в себя специалистов управляющей компании и представителей собственников. На основании осмотра следует составить акт, который станет основанием для проведения текущего ремонта в МКД.

Какие работы входят в текущий ремонт?

Полный перечень работ, который может быть выполнен в ходе текущего ремонта в многоквартирном доме, четко прописан в методическом пособии по содержанию и ремонту жилого фонда МКД. Он включает в себя:

• Ликвидация локальной деформации, работы по восстановлению поврежденных участков фундамента, отмостки, продухов и системы вентиляции подвала.
• Герметизация стыков конструкции и работы, направленные на восстановление разрушенных архитектурных элементов.
• Покраска фасадов, стен и потолков в подъездах.
• Восстановление целостности оконных рам, стекол или работы по остеклению подъездов.
• Ремонт входных дверей, включая помещение тамбура.
• В ряде случаев возможно проведение работ по усилению и восстановлению целостности межквартирных перегородок.
• Мероприятия по восстановлению технического состояния или полная замена части системы отопления, водоснабжения, канализации, насосной установки или оборудования домовой котельной.
• Поддержание бесперебойной работы вентиляционной системы в доме.
• Устранение неисправностей системы электроснабжения, включая электроплиты. Остальные электрические приборы не попадают в зону действия нормативных актов.
• Установка или замена ящиков для получения корреспонденции.
• Восстановление покрытия пола в подъездах.
• Работы по окрашиванию металлических элементов отопительной системы.
• Замена светильников в местах общего пользования.
• Ремонтные работы, проводимые в электрощитках МОП, а также их полная замена в случае необходимости.
• Работы по поддержанию удовлетворительного состояния козырьков на подъездах. Актуально для элементов, выполненных из мягкой кровли или листового металла.
• Замена клапанов мусоропровода.

Все мероприятия по текущему ремонту в многоквартирном доме должны осуществляться на основании вышеуказанных нормативных документов и соответствовать приведенному здесь перечню допустимых работ.

Отличие капитального ремонта от текущего

Существует ряд отличий между капитальным и текущим ремонтом. Первый вариант предусматривает выполнение глобальных работ с целью предотвратить износ здания (полная замена электрической проводки, системы канализации и водоснабжения и т.д.). А текущий предназначен для поддержания нормального технического состояния и сохранения работоспособности многоквартирного дома (устранение неисправностей, частичная замена участка инженерных коммуникаций и т.д.).

Деньги на капитальный ремонт МКД выделяют из соответствующего фонда, куда жильцы ежемесячно перечисляют денежные средства. В ряде случаев возможно получение дотаций или субсидий от государства. Работы по текущему восстановлению и поддержанию удовлетворительного состояния жилья проводятся только за счет средств собственников, которые те оплачивают в ежемесячных квитанциях вместе с квартплатой. Средства накапливаются на счетах управляющей компании и расходуются по мере необходимости конкретного МКД.

Текущий ремонт многоквартирного дома осуществляется несколько раз в год, а для капитального характерна периодичность один раз в несколько лет. При этом, продолжительность текущего варианта составляет несколько дней или недель. А для капитальных мероприятий этот срок может достигать нескольких месяцев.

Составление плана текущего ремонта в многоквартирном доме

Для проведения текущего ремонта многоквартирного дома необходимо составить план выполнения мероприятий. Основным фактором, влияющим на выбор ремонтных работ, является осмотр здания с целью выявления проблемных участков, а также оценки степени износа инженерных коммуникаций и конструктивных элементов.

Текущий ремонт осуществляется в том случае, если:

• Подошел срок профилактических или косметических ремонтных работ;
• Участки инженерных коммуникаций пришли в аварийное состояние и требуют срочного восстановления;
• Неожиданно возникли повреждения окон и дверей в подъездах, выявлено незначительное разрушение фасада;
• И т.д.

После осмотра и оценки состояния здания представители УК составляют перечень работ по текущему ремонту. Председатель ТСЖ или председатель совета согласовывает готовый перечень или его утверждают на общем собрании собственники жилья. После этого управляющая компания определяет сроки выполнения.

Проведение текущего ремонта многоквартирного дома

Для грамотного проведения текущего ремонта в многоквартирном доме необходимо наличие нескольких этапов выполненных работ:

1. Осмотр комиссией технического состояния МКД.
2. Составление плана мероприятий и очередности их устранения.
3. Проведение тендера и определение подрядной организации для проведения мероприятий по восстановлению работоспособности инженерных коммуникаций или конструктивных элементов строения.
4. Заключение договора, в котором оговорены сроки выполнения работ, штрафные санкции и способы урегулирования спорных моментов.
5. Выполнение ремонтных работ силами подрядной организации.
6. Приемка работ с привлечением комиссии, в которую входят как сотрудники управляющей компании, так и представители собственников. В спорных ситуациях возможно включение в состав комиссионной группы независимого эксперта.
7. Составление и подпись акта о выполнении работ.

К сведению

Четкое следование вышеуказанному алгоритму позволяет обезопасить собственников жилья и получить гарантии того, что при некачественно выполненном ремонте многоквартирного дома в судебном порядке будет осуществлен возврат денежных средств или ремонтные работы будут переделаны на должном уровне.

Текущий ремонт подъезда в МКД

Текущий ремонт подъездов в многоквартирных домах осуществляется за счет средств, перечисляемых собственниками жилья. Дополнительного внесения средств не требуется. Обязанность поддержания подъездов в надлежащем состоянии лежит на управляющей компании за счет средств собственников. При составлении плана ремонтных работ необходимо указать перечень пожеланий, который не противоречит ЖК. После окончания текущего ремонта подъезда многоквартирного дома порядок наводит выбранная подрядная организация (если это прописано в договоре), осуществляющая текущий ремонт или УК. В дальнейшем, поддержание чистоты и порядка полностью ложится на управляющую компанию.

Сроки проведения

Продолжительность выполнения ремонтных работ напрямую связана с их объемом, сезонностью (восстановление работоспособность отопительной системы в зимнее время или в летний период может быть различным), а также от возможностей выбранной подрядной организацией. Сроки проведения текущего ремонта МКД прописаны в договоре с подрядчиком, который выполняет все работы.

Отклонение от установленного периода времени является поводом для обращения в управляющую компанию, а при ее бездействии в надзорные органы и прокуратуру.

Оплата и стоимость

Важно понимать, что текущий ремонт многоквартирного дома осуществляется управляющей компанией за счет средств собственников. Ежемесячно каждый жилец перечисляет определенную сумму на проведение. После проведенного осмотра и составления планов мероприятий по их устранению, управляющая компания проводит тендер и выбирает подрядную организацию с наилучшими условия по стоимости и качества выполнения работ, которая и будет восстанавливать работоспособность инженерных коммуникаций или конструктивных элементов здания.

Отчет по текущему ремонту МКД

Ежегодно управляющая компания должна предоставлять собственникам отчет по текущему ремонту в МКД. Срок предоставления отчета составляет 1 квартал нынешнего года, а период учета данных включает в себя предыдущий год. Предоставление отчета возможно не только в течение 1 квартала текущего года только в том случае, если это оговорено договором по управлению МКД.

Периодичность текущего ремонта в многоквартирном доме

Согласно законодательству текущий ремонт в многоквартирном доме не имеет какой-либо четко установленной периодичности и может быть выполнен по заявке собственников жилья при наличии свободных денежных средств на расчетном счету МКД.

Планирование необходимых мероприятий может быть проведено раз в квартал, полугодие или год, в зависимости от состояния здания и инженерных коммуникаций.

Жалоба за некачественный текущий ремонт МКД

После окончания всех мероприятий в многоквартирном доме и при его неудовлетворительном качестве, неоправданном увеличении срока выполнения или несоответствии заявленных материалов, собственники могут подать жалобу. Для этого необходимо составить заявление в 2-х экземплярах и передать его в УК. Свой экземпляр рекомендовано заверить подписью секретаря, принявшего документы. При бездействии сотрудников управляющей компании следует обратиться в прокуратуру.

Если в результате недобросовестного выполнения договора был нанесен материальный ущерб имуществу собственников, то в этом случае в судебном порядке можно требовать компенсации.

Также не лишним будет направить обращение в Государственную Жилищную инспекцию. Данная организация проведет расследование, на основании которого будет выявлено нарушение и вынесено предписание с целью его устранения.

Нюансы

Существует несколько моментов, которые следует учитывать при планировании сметы в МКД:

• Часть манипуляций может быть выполнена собственниками. Это позволяет существенно сократить стоимость процесса, самостоятельно закупив необходимые материалы. Экономия достигается за счет отсутствия стоимости доставки, дополнительной накрутки подрядными организациями стоимости материалов;
• Собственники получают отказ от УК выполнять определенные виды манипуляций. В данном случае следует ориентироваться на позицию Высшего Арбитражного суда РФ. Она гласит, что все ремонтные работы, направленные на восстановление инженерных коммуникаций и сохранение структурных элементов конструкции считаются автоматически необходимыми и разрешенными для проведения в МКД с привлечением УК.

Изучение всех постановлений и норм позволяет собственникам поддерживать МКД в удовлетворительном состоянии.

восстановление (при необходимости) технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов в случае утраты сотрудниками управляющей организации восстановление (при необходимости) технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов в случае утраты в иных случаях

Источник

Может ли орган ГЖН требовать от УО текущий ремонт вопреки воле ОСС

Сегодня разбираем судебное дело, в котором УО оспаривала предписание органа ГЖН и доказывала, что выполнять текущий ремонт общего имущества она должна в соответствии с графиком, который утвердили собственники на общем собрании, а не по требованию ведомства. Узнайте, согласился ли с такой позицией ВС РФ.

Собственники на ОСС могут установить порядок и сроки проведения ремонта общего имущества дома

Орган Госжилнадзора Ивановской области провёл внеплановую проверку работы одной из управляющих организаций и выдал предписание устранить выявленные нарушения в содержании и ремонте общего имущества МКД. Ведомство указало на то, что многим элементам в доме требуется текущий ремонт. На проведение работ, перечисленных в предписании, УО получила несколько месяцев.

Но компания подала в суд иск, посчитав, что документ органа ГЖН незаконен и нарушает права как самой УО, так и собственников помещений в МКД. Факт повреждений и нарушений организация не оспаривала, но в иске указала, что перечень работ и услуг утверждён на ОСС, и сами жители дома определили, когда УО обязана провести ремонт элементов общего имущества. В приложении к договору управления прописан поэтапный план таких работ на разные годы. И УО этот план выполняет.

Доказательств неотложности проведения данных работ в срок, установленный ГЖИ, а также наличие угрозы безопасности для жизни и здоровья граждан, сохранности имущества ведомство суду не предоставило.

Орган ГЖН не согласился с такой позицией компании: выполнение работ по восстановлению общего имущества многоквартирного дома является обязательным. УО должна устранять обнаруженные неисправности конструкций жилого дома и предпринимать меры для уменьшения их вредных последствий. Указанные в предписании работы включены в ПП РФ № 290, их необходимо выполнить независимо от решения ОСС и утверждённого плана работ.

УО обязана соблюдать требования жилищного законодательства к надлежащему содержанию ОИ в доме

Суд первой инстанции, рассмотрев обстоятельства дела, отметил, что выявленные органом ГЖН при проверке недочёты и повреждения общего имущества МКД нарушают требования пп. 3.2.8, 4.2.1.1, 4.3.1, 4.6.1.1, 4.6.1.2, 4.2.1.1 Правил № 170, п.п. 7, 11 ПП РФ № 290, пп. «а», «б» п. 10, пп. «а», «б» п. 4 пп. «з» п. 11 ПП РФ № 491, пп. «а», «б» п. 3 ПП РФ № 1110.

При управлении многоквартирным домом УО, как указал суд, несёт ответственность перед собственниками помещений за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством РФ правил содержания общего имущества в МКД.

В силу п. 10 ПП РФ № 491 управляющая организация обязана содержать общее имущество в соответствии с требованиями законодательства РФ в состоянии, обеспечивающем:

• соблюдение характеристик надёжности и безопасности многоквартирного дома;
• безопасность для жизни и здоровья граждан;
• сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;
• соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

Управляющие организации отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором (п. 42 ПП РФ № 491).

Как отметил суд, в договоре управления стороны согласовали, что оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома осуществляется в зависимости от фактического состояния общего имущества и в пределах денежных средств, поступающих управляющей организации от собственников.

Также в договоре указано, что УО должна выполнять поэтапный план работ по текущему ремонту в соответствии с решением собственников при утверждении размера платы, необходимого для проведения данных видов работ. В случае, если собственники не проголосовали за предложенный размер платы, выполнение данных работ переносится на следующий год на тех же условиях.

Указанные в предписании органа ГЖН повреждения элементов общего имущества в МКД нарушают нормы технического состояния и эксплуатации такого имущества. Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10, все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома и должны осуществляться УО независимо от того, упоминаются ли в договоре управления соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение ОСС.

При этом, как посчитал суд, УО, исполняя работы по ремонту дома в соответствии с планом на 2019–2021 гг., утверждённым собственниками, и не принимая своевременных мер по устранению повреждений, способствует их развитию, создаёт угрозу разрушения, и угрозу причинения вреда жизни и здоровью граждан, а также их имуществу.

Судья сделал вывод, что в целях предотвращения угрозы причинения вреда жизни и здоровью граждан, их имуществу, УО обязана принять срочные меры по устранению выявленных повреждений в рамках аварийно-восстановительных работ, осуществить текущий ремонт, выполняемый для поддержания технических характеристик дома.

Наличие плана выполнения работ ориентировочной продолжительностью в три года не предоставляет УО отсрочку указанных работ и не освобождает её от своевременного исполнения обязательств, прямо предусмотренных действующим законодательством и договором управления. Суд оставил в силе предписание органа ГЖН, отклонив иск управляющей организации.

Проводить требуемый текущий ремонт УО должна независимо от утверждённых на ОСС сроков

Управляющая организация подала в суд апелляционную жалобу, посчитав, что орган ГЖН необоснованно требует перенести сроки проведения работ, утверждённые собственниками помещений в многоквартирном доме на ОСС.

Однако суд апелляционной инстанции повторил вывод коллег о том, что спорные работы должны быть выполнены УО независимо от наличия волеизъявления жителей дома в целом или владельца отдельного помещения в частности, для того, чтобы обеспечить содержание и техническое обслуживание дома на таком уровне, который гарантирует безопасность проживающих и сохранность жилого дома. Приведённые судами положения законодательства должны соблюдаться УО независимо от наличия или отсутствия решения общего собрания собственников помещений, включения таких условий в договор управления.

УО не смирилась с этим и обратилась в кассационный суд, настаивая на том, что суды не применили нормы, предусматривающие условия договора управления, обязательные для исполнения компанией. В отсутствие нормативно установленных сроков проведения работ по содержанию и текущему ремонту, основным способом их определения является договор управления МКД и волеизъявление собственников помещений на ОСС. В приложении к договору управления утверждён поэтапный план проведения работ по текущему ремонту общего имущества МКД с видами и сроками выполнения.

Но и этот суд встал на сторону органа ГЖН: наличие выявленных повреждений находится в непосредственной причинной связи с ненадлежащим исполнением УО работы по содержанию общего имущества дома, соответственно, их устранение входит в её обязанности.

Запомнить

Точку в деле поставил ВС РФ, который подтвердил, что УО обязана соблюдать требования законодательства по содержанию и ремонту общего имущества дома независимо от того, в какие сроки ОСС утвердило выполнить тот или иной ремонт в доме (дело № А17-6953/2019).

Следовательно, даже если собственники на общем собрании составили план работ по текущему ремонту элементов общего имущества, которое находится в ненадлежащем состоянии, УО стоит иметь в виду, что при проверке орган ГЖН всё равно может привлечь её к ответственности за нарушения лицензионных требований и принудить выполнить ремонт ранее установленных жителями МКД сроков.

Источник