Текущий ремонт подъезда мкд управляющей компанией

Текущий ремонт многоквартирного дома

Собственников жилья часто волнуют вопросы, связанные с текущим ремонтом многоквартирного дома. Кто и на основании какой документации должен выполнять все работы? Можно ли повлиять на очередность выполнения текущего ремонта многоквартирного дома? В данной статье мы постараемся ответить на все животрепещущие вопросы и дать полное обоснование всем правам собственников жилья.

Согласно законодательству РФ все граждане не только имеют определенные обязанности, но и обладают неоспоримым правом на проживание в безопасном и комфортабельном жилье. Получая ежемесячные квитанции, в которых присутствует графа «текущий ремонт» каждый собственник вносит указанную сумму. Впоследствии она уходит на их выполнение.

Что такое текущий ремонт многоквартирного дома?

Под термином «текущий ремонт многоквартирного дома» специалисты подразумевают комплекс работ, направленных на поддержание строения в состоянии пригодном для проживания. А также на устранение неисправностей, которые могут угрожать безопасности и благополучию собственников жилья. Манипуляции должны проводиться организациями, ответственными за содержание здания в удовлетворительном состоянии.

Внимание! Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефонам: +7 (499) 938-53-75 Москва; +7 (812) 425-62-06 Санкт-Петербург; +7 (800) 350-31-96 Бесплатный звонок для всей России.

Специалисты отмечают, что они могут быть направлены на:

• Восстановление структуры целого многоквартирного дома и поддержание его в исправном состоянии.
• Частичного восстановления инженерных коммуникаций или замены определенных элементов строения.

ВАЖНО

Все ремонтные работы регламентированы технической и нормативной документацией. Решение о полной или частичной замене инженерных коммуникаций или каких-либо элементов осуществляется на основании нижеуказанных документов.

Нормативная база

Законодательная база РФ четко регламентирует кто, в какие сроки и на какие средства должен выполнять текущий ремонт многоквартирного дома. К числу таких документов относятся:

• Статья 154 ЖК РФ регламентирует тарифы и сборы на проведение капитального ремонта строения. Они определены органами местного самоуправления и собственники получают отдельную квитанцию для оплаты.
• Методическое пособие, утвержденное Госстроем МКД 2-04.2004.
• Статьи 154–156 Жилищного кодекса.
• Постановление Госстроя №170 от 27.09.2003 регламентирует кто отвечает за уборку в подъезде после окончания работ по текущему ремонту многоквартирного дома.

Изучив указанные нормативные акты собственники получают полное представление о своих правах и о том, на какие средства и в каком объеме УК осуществляет необходимые мероприятия.

Решение о проведении восстановительных мероприятий в МКД

Решение о проведении текущего ремонта в конкретном здании принимается на основании планового осмотра и оценки технического состояния многоквартирного дома, определения степени износа инженерных коммуникаций, а также иных факторов, влияющих на очередность выбора работ. Плановые осмотры необходимо проводить дважды в год:

• Весной, после окончания отопительного сезона.
• Осенью, непосредственно перед его началом.

Составляется комиссия, которая включает в себя специалистов управляющей компании и представителей собственников. На основании осмотра следует составить акт, который станет основанием для проведения текущего ремонта в МКД.

Какие работы входят в текущий ремонт?

Полный перечень работ, который может быть выполнен в ходе текущего ремонта в многоквартирном доме, четко прописан в методическом пособии по содержанию и ремонту жилого фонда МКД. Он включает в себя:

• Ликвидация локальной деформации, работы по восстановлению поврежденных участков фундамента, отмостки, продухов и системы вентиляции подвала.
• Герметизация стыков конструкции и работы, направленные на восстановление разрушенных архитектурных элементов.
• Покраска фасадов, стен и потолков в подъездах.
• Восстановление целостности оконных рам, стекол или работы по остеклению подъездов.
• Ремонт входных дверей, включая помещение тамбура.
• В ряде случаев возможно проведение работ по усилению и восстановлению целостности межквартирных перегородок.
• Мероприятия по восстановлению технического состояния или полная замена части системы отопления, водоснабжения, канализации, насосной установки или оборудования домовой котельной.
• Поддержание бесперебойной работы вентиляционной системы в доме.
• Устранение неисправностей системы электроснабжения, включая электроплиты. Остальные электрические приборы не попадают в зону действия нормативных актов.
• Установка или замена ящиков для получения корреспонденции.
• Восстановление покрытия пола в подъездах.
• Работы по окрашиванию металлических элементов отопительной системы.
• Замена светильников в местах общего пользования.
• Ремонтные работы, проводимые в электрощитках МОП, а также их полная замена в случае необходимости.
• Работы по поддержанию удовлетворительного состояния козырьков на подъездах. Актуально для элементов, выполненных из мягкой кровли или листового металла.
• Замена клапанов мусоропровода.

Все мероприятия по текущему ремонту в многоквартирном доме должны осуществляться на основании вышеуказанных нормативных документов и соответствовать приведенному здесь перечню допустимых работ.

Отличие капитального ремонта от текущего

Существует ряд отличий между капитальным и текущим ремонтом. Первый вариант предусматривает выполнение глобальных работ с целью предотвратить износ здания (полная замена электрической проводки, системы канализации и водоснабжения и т.д.). А текущий предназначен для поддержания нормального технического состояния и сохранения работоспособности многоквартирного дома (устранение неисправностей, частичная замена участка инженерных коммуникаций и т.д.).

Деньги на капитальный ремонт МКД выделяют из соответствующего фонда, куда жильцы ежемесячно перечисляют денежные средства. В ряде случаев возможно получение дотаций или субсидий от государства. Работы по текущему восстановлению и поддержанию удовлетворительного состояния жилья проводятся только за счет средств собственников, которые те оплачивают в ежемесячных квитанциях вместе с квартплатой. Средства накапливаются на счетах управляющей компании и расходуются по мере необходимости конкретного МКД.

Текущий ремонт многоквартирного дома осуществляется несколько раз в год, а для капитального характерна периодичность один раз в несколько лет. При этом, продолжительность текущего варианта составляет несколько дней или недель. А для капитальных мероприятий этот срок может достигать нескольких месяцев.

Составление плана текущего ремонта в многоквартирном доме

Для проведения текущего ремонта многоквартирного дома необходимо составить план выполнения мероприятий. Основным фактором, влияющим на выбор ремонтных работ, является осмотр здания с целью выявления проблемных участков, а также оценки степени износа инженерных коммуникаций и конструктивных элементов.

Текущий ремонт осуществляется в том случае, если:

• Подошел срок профилактических или косметических ремонтных работ;
• Участки инженерных коммуникаций пришли в аварийное состояние и требуют срочного восстановления;
• Неожиданно возникли повреждения окон и дверей в подъездах, выявлено незначительное разрушение фасада;
• И т.д.

После осмотра и оценки состояния здания представители УК составляют перечень работ по текущему ремонту. Председатель ТСЖ или председатель совета согласовывает готовый перечень или его утверждают на общем собрании собственники жилья. После этого управляющая компания определяет сроки выполнения.

Проведение текущего ремонта многоквартирного дома

Для грамотного проведения текущего ремонта в многоквартирном доме необходимо наличие нескольких этапов выполненных работ:

1. Осмотр комиссией технического состояния МКД.
2. Составление плана мероприятий и очередности их устранения.
3. Проведение тендера и определение подрядной организации для проведения мероприятий по восстановлению работоспособности инженерных коммуникаций или конструктивных элементов строения.
4. Заключение договора, в котором оговорены сроки выполнения работ, штрафные санкции и способы урегулирования спорных моментов.
5. Выполнение ремонтных работ силами подрядной организации.
6. Приемка работ с привлечением комиссии, в которую входят как сотрудники управляющей компании, так и представители собственников. В спорных ситуациях возможно включение в состав комиссионной группы независимого эксперта.
7. Составление и подпись акта о выполнении работ.

К сведению

Четкое следование вышеуказанному алгоритму позволяет обезопасить собственников жилья и получить гарантии того, что при некачественно выполненном ремонте многоквартирного дома в судебном порядке будет осуществлен возврат денежных средств или ремонтные работы будут переделаны на должном уровне.

Текущий ремонт подъезда в МКД

Текущий ремонт подъездов в многоквартирных домах осуществляется за счет средств, перечисляемых собственниками жилья. Дополнительного внесения средств не требуется. Обязанность поддержания подъездов в надлежащем состоянии лежит на управляющей компании за счет средств собственников. При составлении плана ремонтных работ необходимо указать перечень пожеланий, который не противоречит ЖК. После окончания текущего ремонта подъезда многоквартирного дома порядок наводит выбранная подрядная организация (если это прописано в договоре), осуществляющая текущий ремонт или УК. В дальнейшем, поддержание чистоты и порядка полностью ложится на управляющую компанию.

Сроки проведения

Продолжительность выполнения ремонтных работ напрямую связана с их объемом, сезонностью (восстановление работоспособность отопительной системы в зимнее время или в летний период может быть различным), а также от возможностей выбранной подрядной организацией. Сроки проведения текущего ремонта МКД прописаны в договоре с подрядчиком, который выполняет все работы.

Отклонение от установленного периода времени является поводом для обращения в управляющую компанию, а при ее бездействии в надзорные органы и прокуратуру.

Оплата и стоимость

Важно понимать, что текущий ремонт многоквартирного дома осуществляется управляющей компанией за счет средств собственников. Ежемесячно каждый жилец перечисляет определенную сумму на проведение. После проведенного осмотра и составления планов мероприятий по их устранению, управляющая компания проводит тендер и выбирает подрядную организацию с наилучшими условия по стоимости и качества выполнения работ, которая и будет восстанавливать работоспособность инженерных коммуникаций или конструктивных элементов здания.

Отчет по текущему ремонту МКД

Ежегодно управляющая компания должна предоставлять собственникам отчет по текущему ремонту в МКД. Срок предоставления отчета составляет 1 квартал нынешнего года, а период учета данных включает в себя предыдущий год. Предоставление отчета возможно не только в течение 1 квартала текущего года только в том случае, если это оговорено договором по управлению МКД.

Периодичность текущего ремонта в многоквартирном доме

Согласно законодательству текущий ремонт в многоквартирном доме не имеет какой-либо четко установленной периодичности и может быть выполнен по заявке собственников жилья при наличии свободных денежных средств на расчетном счету МКД.

Планирование необходимых мероприятий может быть проведено раз в квартал, полугодие или год, в зависимости от состояния здания и инженерных коммуникаций.

Жалоба за некачественный текущий ремонт МКД

После окончания всех мероприятий в многоквартирном доме и при его неудовлетворительном качестве, неоправданном увеличении срока выполнения или несоответствии заявленных материалов, собственники могут подать жалобу. Для этого необходимо составить заявление в 2-х экземплярах и передать его в УК. Свой экземпляр рекомендовано заверить подписью секретаря, принявшего документы. При бездействии сотрудников управляющей компании следует обратиться в прокуратуру.

Если в результате недобросовестного выполнения договора был нанесен материальный ущерб имуществу собственников, то в этом случае в судебном порядке можно требовать компенсации.

Также не лишним будет направить обращение в Государственную Жилищную инспекцию. Данная организация проведет расследование, на основании которого будет выявлено нарушение и вынесено предписание с целью его устранения.

Нюансы

Существует несколько моментов, которые следует учитывать при планировании сметы в МКД:

• Часть манипуляций может быть выполнена собственниками. Это позволяет существенно сократить стоимость процесса, самостоятельно закупив необходимые материалы. Экономия достигается за счет отсутствия стоимости доставки, дополнительной накрутки подрядными организациями стоимости материалов;
• Собственники получают отказ от УК выполнять определенные виды манипуляций. В данном случае следует ориентироваться на позицию Высшего Арбитражного суда РФ. Она гласит, что все ремонтные работы, направленные на восстановление инженерных коммуникаций и сохранение структурных элементов конструкции считаются автоматически необходимыми и разрешенными для проведения в МКД с привлечением УК.

Изучение всех постановлений и норм позволяет собственникам поддерживать МКД в удовлетворительном состоянии.

восстановление (при необходимости) технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов в случае утраты сотрудниками управляющей организации восстановление (при необходимости) технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов в случае утраты в иных случаях

Источник

Как добиться ремонта в подъезде?

Являясь жителями многоквартирного дома, граждане вынуждены пользоваться общедомовыми территориями для входа и выхода из своей квартиры. Они хотят не только проживать в чистой и уютной квартире, но им иметь ухоженный отремонтированный подъезд, перемещаться в котором прежде всего безопасно.

К сожалению, часто состояние подъездов в многоквартирных домах очень плачевное. Жители дома не знают, как привлечь управляющие компании к проведению ремонтных работ в подъезде.

Ремонт подъездов – удовольствие не из дешевых, отчего управляющие компании всегда при отказах ссылаются на недостаток финансовых средств. Однако это не является основанием для не проведения ремонтных работ.

Нормативная база по ремонту

Кто должен делать ремонт в подъезде многоквартирного дома, указано в Постановлении Госстроя № 170 от 2003 года. В нем определено не только ответственное лицо, но и периодичность ремонта, условия его проведения.

Кроме того, вопросы, связанные с обслуживанием общедомовых территорий, регламентированы:

1. Ст. 166 Жилищного Кодекса страны.
2. Методическое пособие по условиям содержания и ремонта МКД 2.04.2004.
3. ФЗ № 185 «О фонде содействия реформирования ЖКХ».

В каждом регионе могут действовать и иные нормативно-правовые акты, регулирующие ремонт подъездов.

Также не последнее место отведено в данной процедуре локальной документации – договору между собственником квартиры и управляющей компанией. В нем могут быть зафиксированы виды проводимых ремонтных работ и иные детали условий сотрудничества.

Кто ответственен?

Все-таки, кто должен делать ремонт в подъездах многоквартирного дома? Подъезд – это место общественного пользования, он не принадлежит на праве собственности жильцам квартир. В нем ежедневно перемешается огромное число людей, из-за чего в довольно короткий период без должного обслуживания он может прийти в непригодное состояние.

В подъезде проводятся не только ремонтные работы, но и постоянные уборки. Сторона, ответственная за проведение ремонта, прописана в договоре обслуживания дома.

Обычно ремонт кладётся на плечи:

1. Управляющей компании.
2. Товарищества собственников жилья.
3. Товарищество собственников недвижимости.

Не всегда ответственные лица активно исполняют свои обязательства, часто приходится их к этому принуждать.

Какие ремонтные работы проводит УК?

Есть открытый перечень работ, которые входят в процедуру ремонта подъезда. Они должны быть выполнены без каких-либо отговорок управляющей компанией.

По МКД 2.04.2004 к ним относятся:

побелка, покраска, штукатурка стен и потолков;

замена стёкол;

ремонт пола;

окрашивание систем отопления;

замена крыльца, дверей;

ремонт почтовых ящиков в подъезде;

ремонт осветительных приборов;

ремонт козырьков и поручней.

Данный перечень носит открытый характер, следовательно, может дополняться иными категориями работ в зависимости от комплектации подъезда. К примеру, если в подъезде есть лифт, он тоже должен регулярно ремонтироваться за счёт управляющей компании и ее силами.

Какие работы не входят в ремонт?

Часто собственники квартир настаивают на проведении каких-то иных ремонтных работ, которые не входят в общий перечень рекомендованных. Управляющие компании обычно не желают делать то, что не обязаны.

К таким работам относятся:

ремонт домофона в подъезде;

ремонт видеокамер;

приборы учета воды и электрические щитки;

прокладка новой электропроводки;

спутниковые антенны и др.

Это в большей степени относится к собственности самих жильцов, отчего и решать подобные вопросы они должны самостоятельно с теми организациями, которые занимаются обслуживанием видеосистем или домофона. УК не имеет к этому никакого отношения.

Виды ремонта подъезда

Ремонт подъездов может быть двух типов: текущий или косметический и капитальный. На них требуются абсолютно несравнимые финансовые средства.

Капитальный ремонт

С 2015 года все собственники квартир в многоквартирных домах ежемесячно делают взносы в счёт капитального ремонта.

Сколько бы ни было высказываний относительно необоснованности таких платежей, они продолжают взиматься. Капитальный ремонт предполагает существенные изменения во внешнем виде подъезда.

В процессе капитального ремонта подъезда могут заменяться коммуникации, устраиваться перепланировки, утепляться фасады, заменяться лифты.

Каждый элемент имеет свой срок действия, после которого его должны отремонтировать или заменить. К примеру, лифт нужно менять через 25 лет его эксплуатации, крышу ремонтировать каждые 10 лет.

Текущий ремонт

Текущий ремонт не предполагает таких существенных изменений, как капитальный. Текущий ремонт лишь устраняет небольшие поломки, замену дополнительных элементов конструкций.

К текущему ремонту относятся покраска стен, потолков, заделывание щелей и трещин, ремонт перил.

По нормам законодательства текущий ремонт должен проводиться одни раз в 3-5 лет, как минимум. В новостройках ремонты могут проводиться и реже.

Текущие работы иногда проводятся по факту поломки, когда, к примеру, выбили стекло в окне подъезда или сломали перила на лестнице. Замена конструкций должна осуществиться в срок 3-5 дней после выявления поломки.

Сроки проведения ремонтов

Чаще всего жители задаются вопросом о том, как часто должны делать ремонт в подъезде. Ведь, чтобы привлечь управляющую компанию к ответственности, нужно знать точные сроки.

Типовой многоквартирный дом в 2021 году подлежит текущему ремонту каждые 3-5 лет, капитальному – 20 лет. При этом должны учитываться степень износа помещения, его эксплуатационные характеристики и тип самого здания.

Если дом планируется сносить в ближайшее время, ремонт в нем должен отвечать требованиям целесообразности из расчета срока оставшейся жизни помещения.

Дома к ближайшим ремонтам выбираются в весеннее время в период осмотров. Составляется дефектный акт, а далее – годовой план подъездов, который публикуется для ознакомления на сайтах управляющих компаний.

Как проходит процедура проведения ремонта?

Хоть и обязанность управляющей компании о проведении ремонта зафиксирована в договоре, УК иногда избегает своих обязательств.

Проводиться ремонт должен по инициативе управляющей фирмы. Но, если он отказывают, как заставить управляющую компанию сделать ремонт в подъезде?

Обращение с заявлением

Если нет инициативы со стороны УК, нужно подать заявление от жильцов дома. Как написать заявление в управляющую компанию на ремонт подъезда, нигде в нормативной документации не указано. Заявление пишется в свободной форме.

В документе требуется указать свои данные, претензии и перечень работ, которые должны быть произведены. Чем больше жильцов из дома обратятся с подобными заявлениями, тем быстрее в подъезде проведут ремонт.

Куда обратиться с заявлением? Подобные инициативные обращения нужно подавать в жилищно-коммунальные хозяйства. Они обязаны вынести свой ответ по ним в течение 15 дней после получения обращения.

Кто платит за ремонт?

Если работы проводятся плановые по инициативе управляющей компании, оплачиваются они из взносов жильцов на капитальный ремонт. Если ремонт проводится по инициативе жильцов, они обязаны будут уплатить 5% от стоимости работ.

Кроме того, существует программа софинансирования, по которой государство оказывает поддержку финансового характера при проведении ремонтных работ. В каждом регионе действуют свои правила оказания такой помощи.

Есть случаи, когда все средства все же могут быть взысканы с собственника квартиры. В случае, если подъезд горел по вине жильца, ремонтировать его ему придётся за свои средства.

Для проведения работ обычно управляющие компании заключают договоры подряда со специальными организациями, которые специализируются на ремонтных работах.

Если жильцы сами заплатили за ремонт, сами вызвали подрядную организацию, после окончания ремонта они могут инициировать возврат денежных средств. Для этого им нужно будет составить акт и направить заявление в управляющую компанию с требованием вернуть компенсацию.

Как добиться справедливости?

У жильцов многоквартирных домов и управляющих компаний часто возникают разногласия по многим вопросам, в частности:

1. Некачественно проведённый ремонт.
2. Непредоставление отчета о сделанных работах.
3. Отказ от ремонта.

В любой ситуации, если управляющая компания ведёт себя неправомерно, а закон стоит на Вашей стороне, нужно отстаивать свои права и пытаться привлечь УК к ответственности.

По Постановлению № 731 управляющие компании после ремонта обязаны предоставить жильцам отчёт о проделанной работе, иначе им грозит административная ответственность в виде штрафного взыскания.

Чтобы привлечь их к ответственности, нужно коллективно направить обращение в Жилищную инспекцию или Прокуратуру района.

Когда ремонт проведён, собственники жилья должны подписать акт о проделанной работе. Если ремонт сделан некачественно, не стоит ничего подписывать.

В этом случае также нужно направить заявление в Жилищную инспекцию или городскую администрацию. По Правилам № 491 жильцы дома вправе при некачественном ремонте требовать снижения тарифов на ремонт и содержание жилого фонда.

Ремонт подъездов многоквартирного дома – это обязанность управляющей компании, обслуживающей помещение по договорам с собственниками. Она обязана провести все ремонтные работы по дефектной ведомости в установленный срок, предоставить результаты для ознакомления собственникам, оплатить его за счёт средства накопленного жильцами денежного фонда целевого назначения.

Источник