Текущий ремонт от застройщика

На что распространяются гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома

Строительная организация несет перед дольщиками обязательства застройщика после сдачи дома. Но не каждый хозяин новой квартиры до конца понимает, на что распространяется гарантия. И как действовать, если новоприобретенное жилье не оправдало ожиданий.

Законодательство и действующие нормативы

1. Закон о защите прав потребителей:

• статья 18 — предпринимаемые гражданами шаги в случае приобретения товаров ненадлежащего качества;
• ст. 20 — правила устранения выявленных недостатков;
• ст. 23 — неустойка.

1. Федеральный закон № 214 «О долевом строительстве», ст. 7 перечисляет гарантии, предусмотренные договором ДУ.
2. Гражданский Кодекс РФ:

• ст. 469–478 — про качество товаров, гарантийные сроки, комплектность;
• ст. 722–724 — периоды обнаружения недостатков в работе подрядчика;
• ст. 754–757 — гарантии, сроки выявления недостатков в работе строительного подряда, ответственность.

Какие бывают гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома

Закон принуждает девелопера сдать новостройку в соответствии с действующими нормативами:

• договор долевого участия;
• проект строящегося здания;
• градостроительные, технические и инженерные нормы.

За нарушение установленных стандартов при возведении многоквартирного дома (МКД) застройщик должен отвечать в соответствии с законодательством, устранять проявившиеся недостатки собственными силами и за свой счет.

Не все дефекты можно обнаружить в процессе сдачи объекта. Пример: жилье покупали летом, а зимой выяснилось, что дом не отапливается, стены промерзают. Или через несколько месяцев после переезда перестал работать лифт, начала течь крыша. Если вина строительной компании очевидна, платить за ремонт будет она.

К сведению! Контрагент несет ответственность и за деятельность субподрядчиков. Это все компании, привлеченные застройщиком к строительным работам.

Клиенту должна быть передана техническая документация на жилое помещение. Она включает:

• правила безопасной эксплуатации;
• срок службы объекта;
• информация об элементах отделки;
• правила использования инженерно-технических систем и иных конструкций.

Важно! Нельзя подписывать документы приема-передачи жилого помещения, если имеются недостатки. Это будет означать, что дольщик со всем согласен. Девелопер не несет ответственности за явные дефекты, о которых клиент знал и не потребовал их устранения до подписания договора долевого участия (ДДУ).

На что распространяется

Различают три области, которые охватывает гарантия:

1. Здание и конструктивные элементы.
2. Инженерные системы.
3. Проведенные работы.

Популярные дефекты, с которыми сталкиваются жители новостройки:

• трещины на стенах;
• провисают потолки;
• часто ломается лифт;
• прорыв труб;
• проблемы с электричеством;
• отпадает облицовка, стены мокнут;
• недочеты дверей и окон;
• в доме холодно;
• течет крыша;
• нарушена работа питающих подстанций;
• некачественная фурнитура;
• промерзают стены и потолки;
• грибок, протечки, плесень;
• функционирование вентиляции нарушено;
• использование некондиционных материалов в процессе строительства, внутренней отделки;
• неровные косяки.

Это не окончательный список.

На что гарантии не дают

Не всегда исправление дефектов — обязанность строителей. После сдачи объекта управляющая компания (УК) или товарищество собственников жилья (ТСЖ) следит за сохранностью имущества и соблюдением правил использования конструкций дома и технического оборудования.

Девелопер освобождается от гарантийных обязательств в случае:

1. Естественного износа объекта гарантии — амортизация недвижимости, узлов и конструкций.
2. Нарушения правил эксплуатации (при условии получения инструкции от застройщика) как частного, так и общедомового имущества.
3. Игнорирования правил подключения и использования бытовой техники, сантехники, отопления, электричества, воды.
4. Когда закончился гарантийный срок.
5. Если недостатки появились в результате стихийных бедствий.
6. Если аварийную ситуацию спровоцировали жильцы, третьи лица, представители УК.
7. Иных форс-мажорных ситуаций.

Внимание! Строительная компания компенсирует только свои недоделки. После сдачи недвижимости в руки жильцов ответственность за надлежащую эксплуатацию и своевременные ремонтные работы (в том числе и капитальный ремонт МКД) лежит на УК или ТСЖ. Их права и обязанности перечисляет Жилищный кодекс РФ.

Например, свежеиспеченный владелец в период гарантии поставил новые пластиковые окна. Если с ними что-то не так, претензии предъявлять нужно организации, которая их устанавливала.

Сколько лет длится гарантийный срок

Общая длительность ответственности застройщика составляет 5 лет на МКД и 3 года на техническое оборудование. На отдельные конструкции, элементы и системы срок гарантии может быть увеличен. Это обговаривается в договоре долевого участия отдельным пунктом.

Отсчет гарантийного срока начинают от дня получения квартиры в собственность или с момента заселения в нее.

Важно! Действие гарантии не может быть меньше установленного законодательством. Если застройщик указывает в ДДУ иное, пункт считается недействительным! Увеличивать можно, уменьшать нельзя!

На квартиру

На любой товар распространяется действие законодательных норм, гарантирующих клиенту приобретение качественной продукции. А значит, застройщик несет ответственность за полноценную безопасную эксплуатацию жилья и дает на это гарантию.

Например, покупали недвижимость с внутренней отделкой. Гарантия распространяется на все от установленного унитаза до поклеенных обоев. За реализованное внутри квартиры своими силами или сторонними организациями застройщик ответственность не несет.

На новый многоквартирный дом

Стоит учитывать, что на разные элементы здания и внутренние системы периоды гарантийной эксплуатации могут отличаться:

• кровельное покрытие — не менее 10 лет;
• трещины в стенах, дефекты фасадов и несущих конструкций — 5 лет;
• вентиляционные системы, отопление, электричество, водоснабжение, газовое оборудование, канализация — 3 года;
• межпанельные швы — 10 лет;
• отделка квартиры от застройщика — 5 лет.

Важно! Ответственность подрядчика за любой элемент жилого дома не может быть меньше периода, установленного технической документацией.

На окна в новостройке

Составляет 5 лет. Застройщик может ссылаться на закон о защите прав потребителей, утверждая, что на стеклопакет действует гарантия всего 2 года. Этот момент необходимо уточнить.

19 статья ЗоЗПП говорит о двухлетнем гарантийном сроке только в случае отсутствия иной гарантии. К стеклопакетам в новостройке эта норма отношения не имеет, так как статья 7 Федерального закона «О долевом строительстве» четко определяет пятилетний срок эксплуатации конструктивных элементов здания.

Что делать при выявлении дефекта

Для подстраховки фиксируют на фото, видео выявленные недостатки. Эти материалы можно будет приложить в качестве доказательства к письменной претензии. Сначала обращаются в УК или ТСЖ. Если это не их ответственность, необходимо взять задокументированный отказ.

Представители УК должны осмотреть дефектный участок и составить акт. Независимая экспертиза поможет выявить, чья вина на самом деле. Если застройщика, то он будет обязан возместить стоимость экспертизы и устранить недоделки.

Важно! В претензии необходимо подробно описать сложившуюся ситуацию и изложить требования.

Сроки исполнения работ по устранению дефектов по закону

Закон о защите прав потребителей устанавливает общий период на ликвидацию недостатков товара продавцом. Он не должен превышать 45 дней. В случае с новостройками законодательство не оговаривает точное время, в течение которого дефект должен быть искоренен строительной организацией.

Есть только размытое понятие «Разумный срок». К каждому гарантийному случаю подходят индивидуально. В зависимости от сложности проводимых работ ремонт может продолжаться от нескольких дней до месяцев.

Чтобы не было недопонимания между дольщиками и строителями, сроки ремонта по гарантии оговариваются в ДДУ.

Если вы получили отказ

Сколько ждать ответа? Решение строительная организация должна принять в течение 10 дней. Период может быть увеличен на проведение необходимых экспертиз. Если за это время никакой реакции от застройщика не было или получен письменный отказ, можно смело идти в суд.

Как действовать

Составить исковое заявление. По подведомственности обращаются в суд по месту регистрации ответчика. Подавая иск, требуют от подрядчика не только выполнить свои обязательства, но и выплатить неустойку, возместить издержки.

Размер пени составляет 1 % за каждый день задержки ремонтных работ. Отсчет начинается на 46 день после предъявления требований виновной стороне.

Если застройщик банкрот

В случае банкротства девелопера гарантии не теряются. Если ликвидация фирмы подрядчика произошла после сдачи объекта, требования дольщика исполняются за счет денег компенсационных фондов саморегулируемых организаций.

Существуют ли случаи возврата жилья

Товар, имеющий существенный недостаток, можно сдать продавцу. Некачественная продукция подразумевает возврат уплаченных за нее денег. Признаки существенного дефекта:

• после ремонта появляется вновь;
• ликвидировать невозможно;
• устранение обойдется дороже, чем стоит квартира.

Знайте! Вернуть жилплощадь в течение 2 недель просто потому, что разонравилась, не получится

Ответственность

Соблюдение различных правил и нормативов при строительстве обязательно. За их нарушение девелопер несет ответственность:

• административную (последствия средней тяжести);
• уголовную (тяжкие последствия вплоть до смертельных исходов);
• гражданско-правовую (штрафы, пени, неустойка, компенсация морального вреда).

Наказание накладывается на руководство и на непосредственно виновное лицо.

Отсутствие гарантийных обязательств в условиях договора долевого участия не снимает ответственности с застройщика. Все поручительства, прописанные в законодательстве, выполняются в обязательном порядке.

Источник

Почему порой новостройке нужен ремонт после её сдачи застройщиком

Управляющие организации и собственники помещений нередко сталкиваются с необходимостью ремонтировать общее имущество в новостройке. Это связано со строительным браком. Эксперт Ассоциации «Р1» Павел Кузнецов рассказал, какие типичные проблемы встречаются в новых МКД из-за некачественной работы застройщика и что УО и жителям с этим делать.

Новостройка может оказаться принятым в эксплуатацию «недостроем»

В новом выпуске онлайн-журнала «Школа ЖКХ» Павел Кузнецов разобрал, какие основные проблемы строительного брака встречаются в новостройках и почему органы местного самоуправления разрешают их ввод в эксплуатацию:

Часто дома необходимо ремонтировать сразу после их сдачи застройщиком. Также случается, что в эксплуатацию вводятся объекты со строительными недоделками. Эксперт связывает это с тем, что органам региональной власти необходимо ежегодно в отчётности показывать как можно больший объём построенных квадратных метров жилья. Это влияет на показатель эффективности руководства регионов.

Поэтому не всегда вопросы качества строительства МКД в приоритете. В итоге сдаются недостроенные дома, и недоделки застройщика переходят в ведение управляющей организации и собственников жилья.

Дефекты в элементах новых МКД возникают из-за некачественного строительства и материалов

В выпуске онлайн-журнала Павел Кузнецов подробно остановился на основных проблемах, которые возникают в новостройках из-за строительного брака:

1. Внутридомовые инженерные системы не функционируют.

Формально орган власти выдаёт разрешение на ввод дома в эксплуатацию при наличии документов, подтверждающих его соответствие техническим условиям, которые подписала РСО (п. 7 ч. 3 ст. 55 ГрК РФ). Но случается, что ОМС выдаёт такое разрешение в отношении МКД с нерабочими ВДИС или при отсутствии подключения к централизованным сетям.

1. В конструктивных элементах дома есть дефекты.

Примеров таких проблем много: протечки кровли, трещины на фасаде, залив паркинга, провалы в фундаменте. Как отметил эксперт, это происходит, когда застройщики экономят на материалах, чтобы удешевить строительство.

1. Земельный участок под многоквартирным домом не сформирован и не прошёл межевание.

Проект межевания участка для одного МКД стоит около миллиона рублей. Для застройщика это излишние траты.

Это не полный перечень проблем и нарушений, которые УО и собственники могут обнаружить в своём новом доме. Узнайте больше, посмотрев видеоролик.

УО не требует гарантийного ремонта от застройщика или строительная компания отказывается от таких обязательств

Когда строительство завершено, дом сдан, собственники, участвовавшие в долевом строительстве, по акту приёмки-передачи получают свои помещения. За их состоянием должны следить именно владельцы.

При этом за общее имущество МКД отвечает управляющая организация, с которой застройщик обязан заключить договор в течение 5 дней после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ). Именно УО должна проводить осмотр общего имущества, фиксировать в актах дефекты и требовать от застройщика отремонтировать элементы дома по гарантийным обязательствам. Если компания этого не делает, то ремонт оплачивают собственники, поскольку несут бремя содержания общедомового имущества.

Павел Кузнецов также рассказал о том, что в такой ситуации могут предпринять владельцы помещений в новостройке. Они должны понимать, что у них есть общедолевое имущество, за содержание и ремонт которого они платят. И если в дефектах и поломках элементов этого имущества виновата строительная компания, то собственникам могут самостоятельно или с привлечением управляющей организации составить коллективное обращение к застройщику, а копию направить в орган ГЖН и прокуратуру.

Подробнее о способах борьбы УО и собственников с застройщиками, которые отказываются устранять свои недоделки по гарантии на новостройку, Павел Кузнецов расскажет в следующем выпуске онлайн-журнала. Чтобы не пропустить ролик, подписывайтесь на YouTube-канал Ассоциации «Р1» и следите за обновлениями нашего портала.

Источник