Текущий ремонт кровли арендатором

Текущий ремонт кровли арендатором

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 мая 2004 г. N Ф08-2158/04 «Поскольку договором на арендатора возложена обязанность по проведению текущего ремонта только занимаемых помещений, а крыша не относится к предмету аренды, то арендатор не должен нести расходы по ремонту кровли» (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 25 мая 2004 г. N Ф08-2158/04
«Поскольку договором на арендатора возложена обязанность по проведению
текущего ремонта только занимаемых помещений, а крыша не относится к
предмету аренды, то арендатор не должен нести расходы по ремонту кровли»
(извлечение)

Южно-Российский институт международных отношений (далее — институт) обратился в арбитражный суд с иском к ОАО «Учебно-производственный комбинат «Профекс»» (далее — комбинат) о проведении ремонта крыши здания, арендуемого по договору аренды от 01.09.97 N 26.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования и просил понудить ответчика исполнить условия договора от 01.09.97, устранив протекание крыши арендуемого здания.

Решением суда от 17.12.03, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 16.02.04, иск удовлетворен.

Судебные акты мотивированы тем, что ремонт крыши обязан осуществлять арендодатель, поскольку предоставляемое им имущество должно находиться в состоянии, пригодном для использования по назначению.

В кассационной жалобе комбинат просит судебные акты отменить, в иске отказать. Заявитель утверждает, что крыша повреждена по вине истца. Поэтому обязанность по устранению вреда лежит на институте. Кроме того, заявитель полагает, что суд неправильно применил статью 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку устранение течи крыши относится к текущему ремонту, который обязан производить истец.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела и проверив обоснованность доводов жалобы, считает, что судебные акты надлежит оставить без изменения по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, на основании договора от 01.09.97 N 26 комбинат передал в аренду институту нежилые помещения для использования в качестве учебных аудиторий 3-го и 4-го этажей здания, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Восточно-Кругликовская, 45.

В процессе пользования имуществом выявилась течь крыши. Истец неоднократно сообщал ответчику о дефекте кровли и просил устранить данный недостаток.

Ответчик факт течи крыши не отрицает, но считает, что расходы по ремонту крыши обязан нести арендатор.

Суды первой и апелляционной инстанций, полно и всесторонне исследовав обстоятельства дела, сделали правильный вывод о том, что истец не обязан участвовать ни в текущем, ни в капитальном ремонте кровли.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Пунктом 2.1.1 договора от 01.09.97 на арендодателя возложена обязанность по проведению капитального ремонта предоставляемых помещений.

Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Поскольку договором от 01.09.97 на арендатора возложена обязанность по проведению текущего ремонта только занимаемых помещений, а крыша не относится к предмету аренды, то истец не должен нести расходы по ремонту кровли.

Доводы заявителя о виновности истца в повреждении крыши были предметом исследования и оценки судами первой и апелляционной инстанций. Выводы судебных инстанций о недоказанности вины истца основаны на исследовании и оценке материалов дела. Поскольку кассационная инстанция неправомочна переоценивать доказательства, то данный довод ответчика подлежит отклонению.

Арендатор на основании статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации имеет право требовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков переданного в аренду имущества. Поэтому судебные инстанции правомерно удовлетворили иск и обязали комбинат устранить дефект крыши.

При указанных обстоятельствах у суда основания для удовлетворения жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274 , 286 , 287 , 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение от 17.12.03 и постановление апелляционной инстанции от 16.02.04 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-25253/03-1/440 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Источник

Текущий ремонт кровли арендатором

Я бы не спешила: составлен неправильно. В ГК есть статья: толкование договора. А в бухучете есть принцип: приоритет содержания перед формой. Вот из этого и исходите.

Вот я сама так рассуждаю и мне приятнее от вас ответы видеть, чем самой отвечать.

Спьяну (ну без работы ж никуда, даже в командировке)))) нашла в БСС — не знаю. в тему или нет (коньяк мешает)))
(вроде статья из «Главбуха» за 2010 год)
«. Арендаторы помещений в крупных бизнес-центрах редко сталкиваются с бытовыми проблемами – все заботы на себя берет управляющая компания. Но еще есть много зданий, до которых «управленцы» не добрались. В таких помещениях арендаторы вынуждены делать ремонт самостоятельно – собственник не хочет лишний раз тратиться. С арендуемыми помещениями все ясно: каждый сам заинтересован создать себе комфортные условия работы. Но как быть с общими территориями, например, подъездами или коридорами? Ведь ими пользуются все, однако договор аренды на эту площадь никто не подписывал.Единственный выход в такой ситуации – сделать ремонт общими усилиями. Но как тогда оформить общие затраты?

При коллективном ремонте действуют стандартные правила учета затрат

Прежде всего необходимо разобраться, какой из видов ремонта вы планируете сделать совместно с соседями – текущий или капитальный. А дальше порядок учета затрат будет точно такой же, как если бы вы делали ремонт в одиночку. Напомним, что по общему правилу текущий ремонт арендатор может списать в затраты, капитальный – нет (см. таблицу).

Конечно, инспекторы могут вас спросить: на каком основании учтены расходы на помещение, не принадлежащее компании? Объяснение здесь может быть следующее: внешний облик подъезда положительно влияет на имидж компании (см. постановление ФАС Московского округа от 27 октября 2006 г. № КА-А40/9971-06-2). Или замена электропроводки в коридоре была необходима для поддержания в рабочем состоянии всей сети. В любом случае потребность в ремонте должна быть отражена в документах.

Оформить коллективный ремонт можно одним из трех способов

После того как вы определились, на что потратите общие деньги, нужно выбрать способ оформления этих расходов. Вариантов может быть несколько.

Вариант 1. Один из арендаторов заключает договор с подрядчиками и делит расходы на всех

Нужно выбрать ответственного соседа, который будет общаться с подрядчиками: заключать с ними договоры, перечислять деньги. После того как работы будут закончены, компания-посредник перевыставит остальным их долю затрат на основании актов и счетов-фактур. Конечно, перед этим она должна заключить со всеми договор выполнения ремонтных работ.

Плюсы. Во-первых, большинство участников ремонта избавляются от общения с подрядчиками. Во-вторых, у всех арендаторов на руках будут необходимая «первичка» для учета затрат и счета-фактуры для возмещения НДС. Конечно, если компания, ведущая общие дела, находится на общем режиме. И даже если расходы нельзя списать в уменьшение прибыли, то поставить НДС к вычету вы имеете полное право. Конечно, налоговики с этим не всегда согласны, но с ними можно поспорить. Налоговый кодекс РФ не ставит вычеты по НДС в зависимость от налогового учета (определение ВАС РФ от 17 октября 2008 г. № 13492/08).

Минусы. Нужно найти среди арендаторов компанию, которая согласится взять на себя этот нелегкий труд. Ведь помимо дополнительной бумажной работы у этой организации появятся лишние обороты по НДС и налогу на прибыль.

Кроме того, налоговики могут придраться к тому, что организация, выставившая счет-фактуру, сама вам никаких услуг не оказала. Именно по этой причине они отказывают в вычетах по НДС по коммунальным услугам (письмо Минфина России от 3 марта 2006 г. № 03-04-15/52).

Вариант 2. Все арендаторы подписывают договор о совместной деятельности

Несколько компаний-арендаторов могут объединить свои вклады в ремонт на основании договора простого товарищества (ст. 1041 Гражданского кодекса РФ). На первый взгляд эта форма взаимоотношений идеально подходит для общего ремонта. Но на деле оказывается, что это не совсем так.

Плюсы. Все, что нужно сделать большинству товарищей – это подписать договор о совместной деятельности и выбрать ответственного участника. Все остальное будет делать он – вести бухгалтерский и налоговый учет, договариваться с подрядчиками и получать все необходимые документы от них. Другие участники только должны внести свои вклады. Что удобно, вклады могут быть в любой форме, не только деньгами. Поэтому если у кого-то есть в наличии нужные стройматериалы, то их можно сразу пустить в дело. Ответственный товарищ уже сам будет передавать их с баланса подрядчикам.

Минусы. Совместная деятельность не позволит учесть расходы даже на текущий ремонт. Ведь деньги или материалы, которые вы отдадите в качестве вклада, не включаются в затраты. Об этом сказано в пункте 3 статьи 270 Налогового кодекса РФ.

Убыток, который вы обязательно получите от совместной деятельности, поделить тоже не удастся – это прямо запрещено в пункте 4 статьи 278 Налогового кодекса РФ.

Еще один недостаток – кто-то из арендаторов должен взять на себя все организационные трудности – вести бухгалтерию и другие общие дела.

Вариант 3. Каждый из арендаторов подписывает отдельный договор на свою часть работ

В этом случае подрядчик сначала составляет общую смету расходов, а затем делит ее на всех заказчиков. С каждым арендатором подписывается отдельный договор. Поэтому в акте и счете-фактуре каждый арендатор увидит только свои расходы.

Плюсы. У вас будут «первичка» и счета-фактуры, выставленные непосредственным исполнителем работ. А значит, у инспекторов не будет повода отказать вам в вычете по НДС.

Минусы. Этот вариант достаточно трудоемок для подрядчика. Ведь ему придется провести сложные расчеты, прежде чем определить долю каждого арендатора в общей смете затрат. А если ремонтом будут заниматься несколько фирм, то и вам придется возиться с кучей бумаг. «

Авдотька, оч много читать, но ничего безвозмездного не бывает. Это не кап. ремонт объекта аренды — очевидно. Это идет как обременение договора, т.е. доп. условие. Арендодатель с себя вообще снимает бремя расходов, зато сдает подешевле. В общем, вопрос интересный, судя по вашему огромному тексту.

Не надо всех арендаторов в одну кучу. У одного цена может быть рыночная, а другой может своими силами крышу сделает и ему выгоднее, вот так.

А кто автор? Мне всегда интересно.

жжжжжж правильно оценила по сути это как взаимозачет (я поверхностно рассуждаю), но стартанула дискуссию и смываюсь

точно говорят, что главбухи — народ неадекватный — даже спьяну — от работы ни на шаг. Вот я например — пью и можно сказать умнею с каждой каплей. даже самой страшно)))
п.с. Зажигалка нашлась, а сигареты умыкнули — ну не редиски ли :D:D

Элька, у Вас ремонт крыши — условие аренды, это натуральная часть арендной платы за год (или как там у Вас в договоре прописано), Вы делаете этот ремонт исключительно в связи с арендой, а аренда у Вас встречное представление от арендодателя (с ежемесячной доплатой 30 тыс. руб.). Вот я бы лично с этой позицией стояла насмерть, но в документооборот вникать не буду. Вот если бы Вы мне крышу починили, это в расходы по прибыли никак не войдет.

На форуме принято реквизиты письма вывешивать и даже текст, если Вы на него ссылаетесь.

Элька, у Вас ремонт крыши — условие аренды, это натуральная часть арендной платы за год (или как там у Вас в договоре прописано), Вы делаете этот ремонт исключительно в связи с арендой, а аренда у Вас встречное представление от арендодателя (с ежемесячной доплатой 30 тыс. руб.). Вот я бы лично с этой позицией стояла насмерть, но в документооборот вникать не буду. Вот если бы Вы мне крышу починили, это в расходы по прибыли никак не войдет.

На форуме принято реквизиты письма вывешивать и даже текст, если Вы на него ссылаетесь.

буду знать, спасибо

А если я действительно в доп.соглашении к договору аренды пропишу обязанность арендатора провести за свой счет ремонт крыши в замен того, что арендодатель не будет повышать арендную плату в текущем году. Тогда встает вопрос какими документами я прикроюсь?
Аренда ежемесячно составляет 30 тыс. рублей. уже на протяжении 2 лет. Ремонт кровли обошелся в 300 тыс. рублей. Я на основании документов от подрядчика на ремонт крыши отношу эти расходы в уменьшении прибыли? А Арендодатель как выставлял ежемесячно мне 30 тыс. рублей, так и будет это делать?
Я правильно мыслю?

Такой вариант может пройти, если другим арендаторам в этом здании площади сдаются по более высокой стоимости за метр.

Уважаемые коллеги! В свое время исходный вопрос меня заинтересовал, поэтому когда представилась возможность написать ответ для журнала, я взялась за эту тему. Подготовка ответа заняла у меня полдня! Вывешиваю результат, поскольку без вашего участия в данном обсуждении он бы и не возник. Надеюсь, журнал меня извинит. Как видите, потребовалась сложная аргументация.

Арендовали помещение, а отремонтировали здание

Организация арендовала помещение 500 кв. м в здании площадью 1 500 кв. м и выполнила капитальный ремонт крыши всего здания. По договору аренды капремонт за счет арендатора. Можно ли учесть в расходах полную стоимость ремонта или только его часть, пропорциональную арендуемым площадям?

Можно учесть полную стоимость ремонта, но при определенных обстоятельствах.
Норма о возможности капитального ремонта за счет арендатора (п. 1 ст. 616 ГК РФ) относится к объекту аренды, в данном случае – отдельному помещению. Однако в письме УМНС по г. Москве от 9 января 2001 г. № 03-12/400 справедливо отмечено, что аренда помещения предполагает не только эксплуатацию обособленных площадей отдельного здания, но элементов здания в целом, связанных с ним общим назначением и невозможностью использования в отдельности без изменения этого назначения. Поэтому условиями договора аренды могут быть предусмотрены обязанности арендатора в проведении ремонта не только конкретного помещения, но и части здания как неделимого имущественного комплекса.
Правда, существенным условием договора аренды помещения является его цена (п. 1 ст. 654 ГК РФ). И хотя на основании п. 2 ст. 614 (consultantplus://offline/main?base=LAW;n=83454;fld=134;dst=100700) ГК РФ арендная плата может быть установлена в виде возложения на арендатора затрат на улучшение здания в целом, величина затрат должна поддаваться определению на основании договора. В противном случае условие о капитальном ремонте не может считаться согласованным (постановление ФАС Уральского округа от 25.10.2006 № Ф09-9315/06-С3 по делу № А07-57419/05). Соответствующее оценочное обязательство по ремонту крыши отражается в бухгалтерском учете по счету 96 «Резервы предстоящих расходов» (пункты 4, 5 и 8 ПБУ 8/2010).
В итоге я не вижу необходимости (и даже смысла) производить перерасчет затрат на ремонт крыши пропорционально арендуемым площадям. Полагаю, наилучшим решением будет наличие в составе договора сметы на предстоящий ремонт, согласованной сторонами (постановление ФАС Уральского округа от 18.09.2006 № Ф09-8202/06-С3 по делу № А34-1644/2006).

Е.Ю. Диркова, генеральный директор ООО «БИЗНЕС-БУХГАЛТЕР»
23.06.2011

А еще я нашла письмо, которого опасалась Элька.

УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ НАЛОГОВОЙ СЛУЖБЫ
ПО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ПИСЬМО
от 24 марта 2005 г. N 22-22/751

О НАЛОГЕ НА ПРИБЫЛЬ

Управление ФНС России по Московской области сообщает следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
В соответствии с пунктом 3 статьи 271 при методе начисления для доходов от реализации датой получения дохода признается дата реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав), определяемой в соответствии с пунктом 1 статьи 39 НК РФ, независимо от фактического поступления денежных средств в их оплату.
Согласно пункту 1 статьи 39 НК РФ реализацией товаров, работ или услуг признается соответственно передача на возмездной основе (в т.ч. обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных НК РФ, передача прав собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу — на безвозмездной основе.
Налоговый кодекс более подробно не определяет дату признания дохода от реализации услуг, поэтому в данном случае следует учитывать документы, которые подтверждают факт оказания услуги. Как правило, таким документом является акт о выполнении услуг или иной аналогичный документ.
В агентском договоре отражен порядок определения выручки у агента при наличии двух следующих условий:
— поступление оплаты на счет принципала;
— подписание сторонами настоящего договора акта о выполнении работ.
Таким образом, выручка у агента будет формироваться при соблюдении условий договора, то есть после подписания сторонами настоящего договора акта о выполненных работах.
Согласно пункту 1 статьи 252 НК РФ расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.
Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 260 НК РФ расходы на ремонт основных средств, произведенные налогоплательщиком, рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат. Положения настоящей статьи применяются также в отношении расходов арендатора амортизируемых основных средств, если договором между арендатором и арендодателем возмещение указанных расходов арендодателем не предусмотрено.
Согласно договору аренды недвижимости арендатор обязан своевременно производить все виды необходимого текущего и капитального ремонта арендованной недвижимости за свой счет. Следовательно, арендатор для целей налогообложения может учесть в составе своих расходов только затраты по ремонту арендуемого помещения.
Согласно представленным документам кровля здания не является арендуемым помещением, следовательно, расходы этой организации по реконструкции кровли нельзя признать экономически обоснованными, и соответственно такие расходы следует исключить из состава затрат организации для целей исчисления налога на прибыль.

Заместитель
руководителя Управления
Федеральной налоговой службы
по Московской области
И.А. Сорокина

Источник