Приказ Госстроя РФ «Методические рекомендации по организации и проведению текущего ремонта жилищного фонда всех форм собственности»
УТВЕРЖДЕНЫ приказом Госстроя России от 30.12.1999 г. № 170
МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ОРГАНИЗАЦИИ И ПРОВЕДЕНИЮ ТЕКУЩЕГО РЕМОНТА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА ВСЕХ ФОРМ СОБСТВЕННОСТИ
ВВЕДЕНИЕ
За последние годы в ходе становления рынка жилищных услуг существенно изменились нормативно-правовые основы управления жилищным фондом, организационно-экономические условия его содержания.
Отмечая, что методические принципы и основные термины Системы ТОиР жилых зданий, сформулированные в основополагающем отраслевом нормативном акте — ВСН 58-88(р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», в целом предопределяют четкую структуру нормативной схемы организации и регламентации процесса производства работ (услуг) в жилищном хозяйстве, разработчики посчитали целесообразным осуществить корректировку и конкретизацию отдельных положений «Системы» в части текущего ремонта, а также — уточнение перечня работ текущего ремонта, рекомендуемого Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда.
Предложения разработчиков базируются на том, что, во-первых, текущий ремонт является основным средством поддержания строительных конструкций и инженерного оборудования здания в работоспособном состоянии, а во-вторых, текущий ремонт — это комплекс работ, осуществляемых только в плановом (профилактическом) порядке, в строгом соответствии с ВСН 58-88(р).
В «Методических рекомендациях» изложены принципиально важные факторы, отражающие существо рыночных механизмов хозяйствования в сфере производства текущего ремонта жилищного фонда: условия формирования договорных отношений, конкурсный отбор подрядчиков, порядок определения стоимости (цены) работ, лицензирование ремонтных работ, претензионная работа.
За рамками настоящих «Методических рекомендаций» остались вопросы, относящиеся в Системе ТОиР к разделу «Техническое обслуживание», которые занимают значительное место в работе организаций, обслуживающих жилищный фонд, и наиболее ярко отражают местные различия в организации и проведении работ: технические осмотры, подготовка к эксплуатации в зимних условиях, заявочный ремонт. Разработка аналогичного предлагаемому документа по разделу «Техническое обслуживание» предусмотрена планом Госстроя России.
Разработчики заранее признательны коллегам и практикам за возможные дополнения в «Методические рекомендации» и критические замечания в свой адрес, которые будут учтены при подготовке второго издания документа.
Особую благодарность авторы выражают кандидату экономических наук Л.Н. Чернышеву за помощь в работе.
1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
1.1. Текущий ремонт включает в себя комплекс ремонтно-строительных работ, выполняемых в плановом порядке с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов здания и внешнего благоустройства, поддержания эксплуатационных показателей на уровне, предусмотренном проектом.
1.2. Периодичность текущего ремонта следует принимать в пределах двух-пяти лет в зависимости от вида жилых зданий по материалам основных конструкций, с учетом их физического износа и местных природно-климатических условий (приложение 1).
1.3. Собственник или уполномоченный им орган (управляющая организация) разрабатывает краткосрочные и долгосрочные программы постановки жилых домов на текущий ремонт, состав и наполнение которых определяются минимальной продолжительностью эксплуатации элементов жилых зданий (приложение 2) в зависимости от финансовых возможностей собственников жилищного фонда. Программы должны быть увязаны с программами реконструкции и капитального ремонта и согласованы с органом управления жилищным (жилищно-коммунальным) хозяйством.
При подготовке таких программ следует, по возможности, предусматривать постановку на ремонт группы близлежащих жилых домов.
1.4. Средние затраты на текущий ремонт жилищного фонда по городу, району должны, как правило, планироваться в пределах 0,3 — 0,55 % от восстановительной стоимости жилых зданий в расчете на год с учетом общего норматива затрат на жилищно-коммунальные услуги и рекомендуемого соотношения видов работ в системе технического обслуживания и ремонта жилищного фонда (в Системе ТОиР).
1.5. Текущий ремонт должен производиться без прекращения эксплуатации здания, в том числе тепло-, водо-, энергообеспечения.
1.6. В зданиях, намеченных к производству капитального ремонта (реконструкции) в течение ближайших пяти лет или подлежащих сносу, при невозможности поддержания в рабочем состоянии основных конструкций и инженерных систем в рамках технического обслуживания, текущий ремонт следует ограничивать работами, обеспечивающими техническую и экологическую безопасность проживания.
1.7. Организация и проведение текущего ремонта жилых зданий должны осуществляться в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, Техническими указаниями по организации и технологии текущего ремонта жилищного фонда, Техническими указаниями по организации профилактического текущего ремонта жилых крупнопанельных зданий, другими нормативными актами Госстроя России и настоящими «Методическими рекомендациями». В части организации и оплаты труда необходимо руководствоваться Гражданским Кодексом Российской Федерации, Кодексом Законов о труде Российской Федерации, Методическими рекомендациями Государственного научно-технического центра нормирования и информационных систем в ЖКХ Госстроя России.
2. ОРГАНИЗАЦИЯ ПРОВЕДЕНИЯ ТЕКУЩЕГО РЕМОНТА
2.1. Основанием для определения потребности в текущем ремонте жилищного фонда, установления или уточнения его объемов служат результаты плановых общих технических осмотров жилых зданий.
2.1.1. Плановые общие осмотры зданий проводятся два раза в год (весной и осенью) в сроки, установленные органом управления жилищным (жилищно-коммунальным) хозяйством в зависимости от местных природно-климатических условий.
2.1.2. Плановые общие осмотры зданий проводит комиссия в составе: представителей органа управления жилищным (жилищно-коммунальным) хозяйством, собственника (уполномоченного им органа), организации, обслуживающей жилищный фонд (инженера жилищно-эксплуатационного участка, мастеров, техников производственных служб, рабочих соответствующих специальностей), с участием представителя общественного образования. При необходимости к осмотрам могут привлекаться представители специализированных организаций и технические эксперты. Контроль за проведением осмотров осуществляет орган управления жилищным (жилищно-коммунальным) хозяйством, руководитель (главный инженер) уполномоченного собственником органа либо организации, обслуживающей жилищный фонд.
2.1.3. По результатам планового весеннего осмотра на каждое строение в установленном порядке составляются акты, в которых отмечаются основные неисправности конструкций и инженерного оборудования здания, а также элементов внешнего благоустройства.
2.2. На основании актов весеннего технического осмотра на каждый дом, планируемый к производству текущего ремонта, составляются описи ремонтных работ (приложение 3).
2.2.1. В опись ремонтных работ включают выявленные в процессе технических осмотров дефекты и неисправности, которые должны быть устранены в ходе проведения текущего ремонта в следующем календарном году. Рекомендуемый перечень работ текущего ремонта жилых зданий приведен в приложении 4.
2.2.2. В описи ремонтных работ включаются работы по предписанию органов Государственной жилищной инспекции, других органов государственного надзора, а также работы по заявкам нанимателей, арендаторов и собственников, не имеющие срочного характера, которые необходимо выполнять в процессе производства текущего ремонта.
2.2.3. В описи ремонтных работ зданий, планируемых к производству во 2-ом и 3-ем квартале следующего года, должны включаться работы, связанные непосредственно с подготовкой зданий к эксплуатации в зимних условиях, имея в виду их последующее уточнение.
2.2.4. По результатам весенних осмотров должны уточняться объемы работ для зданий, ремонт которых выполняется во втором — третьем кварталах текущего года.
2.2.5. Опись ремонтных работ может составляться организацией, обслуживающей жилищный фонд. В этом случае она должна быть согласована с собственником жилищного фонда или уполномоченным им органом (управляющей организацией).
2.2.6. Опись ремонтных работ, составленная и согласованная в установленном порядке, является основой для составления сметы к договору на выполнение текущего ремонта жилого дома силами подрядной организации или расцененной описи работ для их выполнения хозспособом.
2.3. По данным результатов планового осеннего осмотра уточняются ранее составленные описи ремонтных работ и сметы (расцененные описи) на производство текущего ремонта.
2.4. В ходе проведения текущего ремонта должны быть устранены дефекты и неисправности всех элементов здания с целью приведения их эксплуатационных показателей в соответствие с проектом. В зависимости от минимальной продолжительности эффективной эксплуатации жилых зданий возможны варианты организационно-технических решений.
2.4.1. Элементы жилого здания и внешнего благоустройства, минимальная продолжительность эксплуатации которых с момента ввода в эксплуатацию после нового строительства, последнего текущего или капитального ремонта равна или превышает продолжительность, установленную ВСН 58-88(р), должны быть отремонтированы с восстановлением их эксплуатационных показателей или заменены. Удельный вес заменяемых элементов жилых зданий в процессе текущего ремонта не должен превышать уровня:
— кровельные покрытия — 50%;
— покрытия полов — 20%;
— остальные конструкции и инженерное оборудование — 15% от их общего объема в жилом здании.
Элементы здания и внешнего благоустройства, срок службы которых соизмерим с периодичностью текущего ремонта, могут быть заменены полностью.
2.4.2. В случаях, когда все эксплуатационные показатели элементов здания и внешнего благоустройства не могут быть приведены к проектным по причине превышения объемов их замены, установленных п. 2.4.1., или из-за недостаточности финансовых ресурсов, обязательным должно являться восстановление работоспособности конструкций и инженерных систем как основного условия экологической и технической безопасности проживания. В таких случаях данные здания должны находиться под особым вниманием лиц, ответственных за сохранность жилищного фонда, тщательно обследоваться при очередных осмотрах и в обязательном порядке включаться в план-программу капитального ремонта.
2.5. Текущий ремонт проводится, как правило, кустовым методом, что позволяет эффективнее организовать труд, сократить издержки и сроки проведения работ, усилить контроль за их выполнением.
2.6. Текущий ремонт жилых зданий и элементов внешнего благоустройства может выполняться собственником или уполномоченным им органом, организацией, обслуживающей жилищный фонд, как хозяйственным способом, так и подрядным — на конкурсной основе, а также смешанным способом (приложение 5).
Предметом конкурса может быть как весь комплекс работ по текущему ремонту, так и отдельные работы, например, ремонт специального инженерного оборудования, ремонт кровли, межпанельных стыков и других элементов здания и внешнего благоустройства, которые организационно и технологически могут быть выделены в отдельный блок работ.
2.7. Обязательным условием при организации и проведении текущего ремонта жилищного фонда является наличие у собственника либо у уполномоченного им органа (управляющей организации) лицензии на право выполнения функций «Заказчика», а у подрядной организации — лицензии на выполнение лицензируемых видов работ по ремонту жилищного фонда.
2.8. Для выполнения работ по текущему ремонту отдельных видов инженерного оборудования жилых зданий и других специальных работ подрядная организация может, в свою очередь, привлекать на условиях субподряда специализированные подрядные организации.
2.9. Текущий ремонт инженерного оборудования жилых зданий (системы инженерного отопления и вентиляции, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения, лифты, системы пожаротушения и дымоудаления, переговорно-замочные устройства и пр.), находящегося на техническом обслуживании специализированных предприятий коммунального (жилищно-коммунального) хозяйства, осуществляется силами этих предприятий.
2.10. Основным средством регулирования отношений между заказчиком и исполнителем в процессе проведения текущего ремонта являются внутрихозяйственный заказ (при хозяйственном способе) или договор подряда (при подрядном или смешанном способе).
В основу договора подряда должны быть положены принципы, изложенные в главе 37 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Рекомендуется также использование примерного договора подряда, приведенного в приложении 26 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда.
2.11. При проведении текущего ремонта как хозяйственным, так и подрядным способом следует также предусматривать:
2.11.1. Предоставление, при необходимости, на период производства работ охраняемых складских и бытовых помещений.
2.11.2. Оказание организационной и технической помощи производителям работ по подключению оборудования, электрических машин и механизмов к домовым инженерным сетям с возмещением собственнику здания или энергоснабжающей организации стоимости потребляемой энергии.
2.11.3. Обеспечение производителю работ доступа ко всем строительным конструкциям и инженерному оборудованию в местах общего пользования здания и, в необходимых случаях, — в жилых помещениях.
2.11.4. Предупреждение нанимателей, арендаторов и собственников жилых и нежилых помещений дома предварительно не менее, чем за 2-3 суток о предстоящем проведении работ.
2.11.5. Обеспечение безопасности проживания и минимизации неудобств при производстве работ, в том числе:
— приостановка работ в вечернее и ночное время;
— приостановка работ в случаях, если их производство представляет опасность для здоровья проживающих.
2.12. При проведении текущего ремонта подрядным способом в договорах подряда в качестве существенного условия следует предусматривать обеспечение гарантии качества работы подрядчика, в том числе установление гарантийных сроков эксплуатации элементов строительных конструкций, инженерных систем, элементов внешнего благоустройства, прошедших ремонт или замену. В качестве гарантийных сроков эксплуатации после текущего ремонта могут быть рекомендованы:
— для инженерных систем — отопительный период, но не менее шести месяцев;
— для строительных конструкций и элементов внешнего благоустройства — не менее одного года.
2.13. При производстве текущего ремонта, выполняемого смешанным способом, комплексы работ хозяйственного способа и по договорам подряда должны быть увязаны по срокам и технологической последовательности.
2.14. Работы по текущему ремонту специального инженерного оборудования, выполняемые в текущем календарном году, должны быть увязаны по срокам с графиком производства других работ по текущему ремонту, что закрепляется в договоре со специализированной подрядной организацией.
2.15. Работы, не учтенные при составлении описей работ и смет, но выявившиеся в процессе производства текущего ремонта, выполняются по согласованию сторон подрядного договора с оформлением дополнительного соглашения к договору подряда.
2.16. Рекомендуется при проведении текущего ремонта производить ремонт мест общего пользования в жилых помещениях силами нанимателей, арендаторов и собственников, а также силами подрядных организаций на платной основе по местным расценкам.
2.17. Продолжительность текущего ремонта здания рекомендуется определять, исходя из нормативной продолжительности ремонта конструкций и инженерного оборудования.
Для предварительных плановых расчетов допускается принимать укрупненные нормативы продолжительности текущего ремонта согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда: 22 рабочих дня на 1000 кв. метров общей площади ремонтируемого здания.
2.18. Собственник либо уполномоченный им орган (управляющая организация) обязан обеспечить контроль за ходом и качеством выполнения работ по текущему ремонту, привлекая при необходимости для этих целей представителей Государственной жилищной инспекции и специалистов- экспертов.
2.19. С целью упорядочения контроля за ходом работ текущего ремонта и приемки собственником или уполномоченным им органом может быть разработана применительно к местным условиям система управления качеством работ, предусматривающая четкую регламентацию производственных взаимоотношений, ответственность подразделений и конкретных специалистов заказчика и подрядных (субподрядных) организаций за качество работ на всех этапах ремонта здания. Показатели таковой системы должны фиксироваться в договоре подряда. Рекомендуемый порядок оценки качества ремонтных работ, основанный на положениях ВСН 42-85 (р), приведен в разделе 3.
2.20. После завершения текущего ремонта жилого дома производится приемка работ комиссией в составе: представителей собственника жилищного фонда либо уполномоченного им органа (управляющей организации), либо организации, обслуживающей жилищный фонд, подрядной организации и Государственной жилищной инспекции, назначенных приказами руководителей соответствующих организаций. В случае необходимости к приемке могут быть привлечены независимые специалисты или эксперты.
2.21. При наличии в жилом доме (группе домов) либо микрорайоне органа общественного образования представитель его в обязательном порядке входит в состав комиссии по приемке текущего ремонта дома (группы домов).
2.22. Приемка работ производится визуально. В случае необходимости — с применением методов инструментально-приемочного контроля.
2.23. Документальное оформление приемки выполненных работ рекомендуется производить по акту приемки дома с приложением расшифровки объемов и видов работ по приведенным в приложении 6 формам (для хозяйственного способа), по акту упрощенной формы по согласованию сторон (приложение 7) и по акту развернутой формы (приложение 8) для подрядного способа.
2.24. Отдельные виды работ (ремонт кровли, герметизация стыков, наружное благоустройство, ремонт фасада), которые не могут быть выполнены вследствие неблагоприятных погодных условий, переносят на более благоприятный для качественного выполнения этих работ период. Приемка всех перенесенных работ осуществляется в установленном п.п. 2.20 — 2.23. порядке.
2.25. Важнейшим и действенным механизмом контроля работ по ремонту жилищного фонда является система органов Государственной жилищной инспекции. Органы Государственной жилищной инспекции осуществляют контроль объемов и качества ремонта жилищного фонда в составе комплекса вопросов по обеспечению нормативного уровня жилищно-коммунальных услуг.
2.26. Государственной жилищной инспекции дано право проводить инспекционные обследования, давать предписания собственникам жилья или уполномоченным ими органам об устранении выявляемых нарушений, применять штрафные санкции.
2.27. Органами Государственной жилищной инспекции одновременно с инспектированием и обследованием рассматриваются обращения граждан по фактам неудовлетворительного состояния строительных конструкций и инженерного оборудования; включение в описи работ или сметы устранение неисправностей, снижающих качество жилищно-коммунальных услуг; контролируется их устранение в процессе производства текущего ремонта.
2.28. Органами Государственной жилищной инспекции принимаются соответствующие меры по устранению недостатков в работе подрядных организаций, связанных с обеспечением необходимого качества жилищно-коммунальных услуг в домах, прошедших текущий ремонт, даются в необходимых случаях представления об аннулировании или приостановлении действия лицензии на подрядные работы.
2.29. Рекомендуется практика Государственных жилищных инспекций ряда субъектов Российской Федерации, в частности, — Государственной жилищной инспекцией Республики Мордовия, где разработано и действует «Положение о порядке регистрации и удовлетворения обоснованных претензий населения к качеству, объемам и срокам предоставления жилищно-коммунальных услуг», являющееся обязательным приложением к договору найма жилья.
3. ПОРЯДОК ОЦЕНКИ КАЧЕСТВА РЕМОНТНЫХ РАБОТ ПРИ ПРИЕМКЕ
ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ ПОСЛЕ ТЕКУЩЕГО РЕМОНТА
3.1. Оценка качества ремонтных работ по законченному текущим ремонтом жилому зданию производится на основе оценок качества отдельных видов работ. Перечень видов работ, по которым дается оценка качества, формируется на базе приложения 4 настоящих Методических рекомендаций с учетом особенностей конкретного жилищного фонда.
3.2. Оценка качества ремонтных работ производится визуально, а при необходимости, с применением инструментальных методов может проверяться соблюдение таких установленных параметров, как: геометрические (размеры, отметки, зазоры, допуски), физико-механические (прочность, плотность, состояние поверхности, герметичность, влажность, температура) и другие.
3.3. Качество отдельных видов работ следует оценивать:
— «отлично» — при выполнении работ с особой тщательностью, характеризующейся тем, что фактические отклонения не превышают 0,8 от предельных отклонений, допускаемых нормативными документами, техническими условиями или стандартами;
— «хорошо» — при выполнении работ в полном соответствии с нормативными документами и стандартами и при фактических отклонениях, соответствующих допускаемым нормативными документами, техническими условиями или стандартами;
— «удовлетворительно» — при выполнении работ с незначительными отклонениями от технической документации при условии, что эти отклонения согласованы с заказчиком и не влияют на прочностные, эксплуатационные и эстетические качества ремонтируемого жилого здания.
3.4. Оценка качества ремонтных работ по жилому зданию в целом с учетом оценок качества отдельных видов работ, предусмотренных перечнем, сформированным в порядке, изложенном в п. 3.1 настоящего раздела, должна производиться в зависимости от величины средневзвешенной арифметической оценки К, определяемой по формуле:
, (1)
С 3 , C 4 , С 5 — стоимости отдельных видов работ по смете, уточненной по фактически выполненным объемам работ, получивших соответственно оценки — «отлично», «хорошо», «удовлетворительно» в тыс. руб.;
k, m, n — количество отдельных видов работ, получивших соответствующие оценки;
3.5. Оценка качества отдельных видов работ формируется на основе оценок качества выполнения технологических процессов и операций (относимых к соответствующим видам работ) по результатам их промежуточной приемки заказчиком, зафиксированным в актах промежуточной приемки ремонта отдельных конструкций, инженерного оборудования и в актах освидетельствования скрытых работ (при наличии в договоре данного существенного условия). При этом качество выполнения отдельного вида работ следует оценивать на:
— «отлично» — при числе оценок «отлично» за выполнение процессов и операций, превышающем 50% общего количества оценок, и при отсутствии оценок «удовлетворительно»;
— «хорошо» — при общем числе оценок «хорошо» и «отлично» за выполнение процессов и операций, составляющем не менее 5-% общего количества оценок;
— «удовлетворительно» — при общем числе оценок «хорошо» и «отлично» за выполнение процессов и операций, составляющем менее 50% общего количества оценок.
Общая оценка качества выполнения отдельного вида работ не может быть выше оценки качества завершающего технологического процесса, имеющего решающее значение для общей оценки качества.
3.6. Приемочная комиссия, исходя из архитектурно-строительных характеристик жилого здания и с учетом износа основных конструкций и инженерного оборудования, должна установить наиболее важные виды работ, имеющие определяющий характер для оценки качества текущего ремонта по жилому зданию в целом. Оценка качества по жилому зданию в целом не может быть установлена выше, чем оценка любого из отдельных видов работ, отнесенных к наиболее важным.
Приемочная комиссия должна проверить правильность оценок качества отдельных видов работ и в необходимых случаях внести изменения в оценки качества отдельных видов работ, установленные заказчиком, и в перечень работ, отнесенных к важным.
3.7. Величина общей оценки К находится в интервале от 3,0 до 5,0 баллов. В зависимости от величины К, рассчитанной по формуле (1), принимаются следующие округленные до целой величины значения общей оценки:
— «удовлетворительно» — при 3,0 К 3,5
— «хорошо» — при 3,5 К 4,5
— «отлично» — при 4,5 К 5,0
3.8. Оценки качества отдельных видов ремонтных работ и общая оценка по жилому зданию заносятся в акт приемки дома после текущего ремонта (варианты формы акта приведены в приложениях 6-8).
4. ОРГАНИЗАЦИЯ КОНКУРСА ПО ОТБОРУ ПОДРЯДЧИКА НА ВЫПОЛНЕНИЕ РАБОТ ПО ТЕКУЩЕМУ РЕМОНТУ
4.1. Отбор подрядчиков на выполнение работ по текущему ремонту жилищного фонда осуществляется, как правило, на конкурсной основе.
4.2. Предметом торгов при проведении конкурса является заказ на выполнение работ по текущему ремонту жилищного фонда, оформленный в виде проекта договора подряда.
Проект такого договора должен быть подготовлен организатором конкурса.
4.3. Объектом конкурса выступает жилой дом или группа жилых домов, работы по текущему ремонту которых выставляются на конкурс, а также отдельные комплексы видов работ.
4.4. В качестве основной цели конкурсного отбора подрядчиков может быть установлено снижение сметной стоимости (цены) работ при обязательном соблюдении объемов, надлежащем качестве и приемлемых сроках выполнения работ.
Рекомендуется ориентировать претендентов на снижение сметной стоимости (цены) работ по договору за счет уменьшения размера накладных и других косвенных затрат, применения новых материалов, имеющих лучшие эксплуатационные качества.
4.5. Процедура конкурсного отбора подрядчиков должна быть регламентирована специальным документом, утвержденным органом муниципального управления. Основные положения этого документа должны соответствовать Гражданскому кодексу Российской Федерации и нормативным актам Госстроя России.
4.6. Организатором конкурса может быть собственник жилищного фонда или уполномоченный им орган, либо независимая специализированная организация, которая действует на основании договора с собственником (уполномоченным им органом).
4.7. Права и обязанности организатора конкурса устанавливаются Уставом и должностными инструкциями соответствующих структурных подразделений организации собственника (уполномоченного им органа) либо договором на проведение конкурса, заключаемым собственником жилищного фонда (уполномоченным им органом) с независимой специализированной организацией.
Поскольку организация и проведение конкурсов является одной из основных функций организации, уполномоченной собственником для решения вопросов по содержанию жилья, конкурсы проводятся, как правило, именно этой организацией.
4.8. Состав конкурсной комиссии и условия конкурса устанавливаются собственником жилищного фонда либо уполномоченным им органом.
4.9. Проводимые конкурсы по отбору подрядчиков на выполнение работ текущего ремонта жилых домов должны быть открытыми в целях привлечения возможно большего числа участников и повышения вероятности выбора лучшего подрядчика.
4.10. Для повышения эффективности конкурсного отбора количество претендентов должно быть более двух. Конкурс, в котором принял участие только один участник, признается не состоявшимся (ст. 447 п. 5 ГК РФ).
4.11. Все участники конкурса, в том числе организация, обслуживающая жилищный фонд, в составе которого находится дом — объект конкурса, должны находиться в равных условиях. Состав участников не должен также ограничиваться организациями, постоянно выполняющими заказы, аналогичные объявленным на конкурсе.
4.12. В конкурсе могут принимать участие предприятия любых форм собственности, имеющие лицензию на выполнение работ, входящих в состав текущего ремонта, которые подлежат лицензированию.
4.13. Для участия в конкурсе необходимо подать заявку и оферту (конкурсное предложение).
4.14. Лица, решившие принять участие в конкурсе, до момента регистрации их заявки и конкурсного предложения именуются претендентами на участие в конкурсе.
4.15. Участником конкурса признается лицо, представившее надлежащим образом оформленную заявку и конкурсное предложение. Участники конкурса вносят задаток в размере и в сроки, которые указаны в извещении о проведении конкурса (ст. 448 п. 4 ГК РФ).
4.15.1. Задаток подлежит возврату, если конкурс не состоялся.
4.15.2. Задаток возвращается участникам конкурса, не победившим в нем.
4.15.3. Победителю конкурса сумма внесенного задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.
4.15.4. Задаток не возвращается в случае, если участник конкурса отзывает заявку после даты окончания приема заявок.
4.15.5. Организатор конкурса, уклонившийся от подписания договора, обязан возвратить победителю задаток в двойном размере, а также возместить ему убытки, причиненные участием в конкурсе, в части, превышающей сумму задатка.
4.16. Конкурсы, проведенные с нарушением правил, установленных законодательством, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание. конкурса недействительным влечет недействительность договора, заключенного с победителем конкурса (ст. 449 п. 1, п. 2 ГК РФ).
4.17. Споры о признании недействительными результатов конкурса подведомственны арбитражному суду на основании ст. 20 Арбитражный процессуальный Кодекс (см. Постановление Высшего арбитражного суда РФ от 2.12.1993 г. № 32 «О практике разрешения споров по применению законодательства о приватизации»).
5. ПОРЯДОК ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ (ЦЕНЫ) РАБОТ ПО ДОГОВОРУ ПОДРЯДА
5.1. Развитие рыночных отношений в системе технического обслуживания и ремонта жилищного фонда предопределило необходимость перехода от традиционного формального планирования затрат к определению рыночной стоимости (цены) текущего ремонта.
5.2. Стоимость текущего ремонта (цена) определяется в виде сметной стоимости работ, рассчитываемой на основе специально разрабатываемых сметных норм и расценок, которые обеспечивают возмещение экономически обоснованных издержек и получение прибыли в размерах, необходимых для внесения налоговых платежей и образования фондов предприятия.
5.3. Рекомендуется применение местных фирменных сметных норм и расценок (далее — ФСН) на техническое обслуживание и ремонт жилищного фонда, разрабатываемых с учетом местных природно-климатических условий, технических и эксплуатационных особенностей жилищного фонда и утверждаемых в установленном порядке.
ФСН должны учитывать типичные особенности проведения текущего ремонта: производство работ в эксплуатируемых зданиях, наличие в зоне производства работ загромождающих предметов, небольшие по объему виды работ и значительную долю ручного труда.
5.4. ФСН предназначаются для определения сметной стоимости (цены) работ, а также для составления смет, сметных расчетов и расцененных описей работ при формировании договорных цен по договору подряда, проведении расчетов за выполненные работы и услуги между заказчиком и подрядными организациями.
5.5. Заказчик (собственник, уполномоченный им орган, управляющая организация) на основании описей работ с использованием ФСН определяет затраты на текущий ремонт жилищного фонда следующего календарного года.
5.6. Фирменные сметные нормы и расценки могут использоваться для целей внутрипроизводственного планирования и управления, что устанавливается самой подрядной организацией.
5.7. Стоимостные показатели ФСН должны определяться в текущих ценах по состоянию на начало планового периода (январь) с периодическим их индексированием в течение года.
5.8. На первом этапе расчетов базовой сметной стоимости (цены) текущего ремонта конкретного жилого дома определяется себестоимость всего комплекса работ путем поэлементного калькулирования затрат на работы текущего ремонта, включенных в описи работ, и последующего их суммирования.
5.9. Себестоимость работ рассчитывается с использованием ФСН на плановый период в текущем уровне цен на момент заключения договора.
5.10. Величина базовой сметной стоимости (цены) определяется суммированием себестоимости ремонтных работ и сметной прибыли.
5.11. После выполнения всех расчетов к базовой сметной стоимости (цене) добавляется налог на добавленную стоимость в установленном законодательством размере (кроме случаев, когда оформляется муниципальный заказ).
5.12. Фирменные сметные нормы и расценки являются рекомендуемыми и становятся обязательными для применения обеими сторонами только после их включения в соответствующие разделы договора подряда. ФСН не могут быть использованы как заказчиком, так и подрядчиком односторонне, в бесспорном порядке.
5.13. Построение, изложение и оформление ФСН должно выполняться в соответствии с требованиями ВСН 58-88(р), СНиП 10-01-94 Система сметных нормативных документов в строительстве и СП 81-01-94 Свод правил по определению стоимости строительства в составе предпроектной и проектно-сметной документации.
5.14. При разработке и внедрении ФСН рекомендуется также использование Методических положений по формированию системы управления стоимостью технического обслуживания, содержания и текущего ремонта жилищного фонда Санкт-Петербурга в условиях перехода к рыночным отношениям, подготовленных Центром исследований и разработок в городском хозяйстве ЗАО «Экополис» (Санкт-Петербург).
6. ЛИЦЕНЗИРОВАНИЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПО ВЫПОЛНЕНИЮ РАБОТ ТЕКУЩЕГО РЕМОНТА
6.1. В целях защиты прав населения, юридические лица, независимо от их организационно-правовой формы, а также индивидуальные предприниматели, обязаны до начала производства работ получить в органах государственной системы лицензирования в установленном порядке лицензии на право выполнения работ, подлежащих лицензированию в соответствии с Федеральным законом от 25.09.98 г. № 158-Ф3 «О лицензировании отдельных видов деятельности» и другими законодательными и нормативно-правовыми актами Российской Федерации.
6.2. Оценка возможности выполнения юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями соответствующих видов деятельности производится по следующим основным критериям:
— уровень качества выполняемых работ, услуг, определяемый по отзывам заказчиков (потребителей), заключениям соответствующих государственных надзорных органов;
— наличие внутриведомственной системы контроля качества;
— техническая готовность к выполнению работ (состояние технической базы, исходя из наличия или возможности привлечения соответствующих машин, механизмов и оборудования);
— квалификационный состав специалистов с учетом уровня образования и стажа работы в соответствующем виде деятельности.
6.3. Критерии оценки возможности получения лицензий на право выполнения работ по текущему ремонту юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, а также требования к составу и содержанию документов, представленных соискателями лицензий, особенности лицензирования видов работ, входящих в состав текущего ремонта, регламентируются Положением о лицензировании конкретными видами деятельности и другими нормативно-методическими документами Госстроя России.
6.4. Руководители и специалисты организаций (индивидуальные предприниматели), ответственные за организацию и производство работ, подлежащих лицензированию, обязаны пройти предлицензионную подготовку и аттестацию в Центре предлицензионной подготовки системы Госстроя России.
6.5. Органы государственной системы лицензирования могут привлекать для экспертизы материалов и документов, представленных заявителями для получения лицензии, а также проверки соответствия соискателя лицензии лицензионным требованиям и условиям экспертные комиссии или аккредитованные специализированные и территориальные экспертные базовые центры.
6.6. Условия, порядок и сроки проведения экспертизы материалов и перечень документов, представляемых заявителями для получения лицензии на осуществление деятельности по выполнению работ текущего ремонта жилищного фонда, регламентируются соответствующими нормативно-методическими документами Госстроя России.
6.7. Экспертные комиссии, специализированные и территориальные экспертные базовые центры в результате рассмотрения представленных документов и материалов, а также при необходимости обследования деятельности субъектов лицензирования подготавливают соответствующие заключения, как правило, в письменном виде и представляют их в органы государственного лицензирования.
6.8. Орган государственного лицензирования при положительном решении экспертов выдает субъекту лицензирования лицензию по установленной форме, которая предоставляет право выполнять указанные в ней виды деятельности.
Осуществление не указанных в лицензии видов деятельности, которые в соответствии с Законодательством подлежат лицензированию, запрещается.
6.9. Разногласия, возникающие в вопросах выдачи или приостановления действия лицензий, рассматриваются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
7. ПОРЯДОК ВКЛЮЧЕНИЯ В ДОГОВОРЫ ПОДРЯДА УСЛОВИЙ ОБ ОТВЕТСТВЕННОСТИ И ДОСУДЕБНОМ РАЗРЕШЕНИИ СПОРОВ
7.1. Условия договоров подряда определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
7.2. В договорах подряда по усмотрению сторон определяются меры ответственности и порядок их применения, если условие об ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение договоров не предусмотрено законом.
7.3. Договор подряда может повторять положения закона об ответственности в виде возмещения убытков, а также в виде неустойки, предусмотренной законом (законной неустойки), но при этом ответственность наступает по требованию пострадавшей стороны независимо от того, содержит ли договор указанные условия.
7.4. Под убытками понимаются:
— расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права;
— утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб);
— неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
7.5. В договоре подряда может быть увеличен размер законной неустойки, если закон этого не запрещает либо уменьшен размер возмещаемых убытков по сравнению с действительно причиненными убытками.
7.6. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить пострадавшей стороне в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения договора. По требованию об уплате неустойки пострадавшая сторона не обязана доказывать причиненные ей убытки.
7.6.1. Неустойка, предусмотренная либо законом, либо договором, может именоваться собственно неустойкой, штрафом или пеней.
7.6.2. Собственно неустойка, как правило, устанавливается за неисполнение или ненадлежащее исполнение существенных условий договора (предмета договора, стоимости работ и т.п.) и исчисляется в процентах от суммы неисполненного или ненадлежащим образом исполненного обязательства либо в процентах от суммы обязательства в целом.
7.6.3. Штраф, как правило, устанавливается в твердой сумме за нарушение условий договора, имеющих для стороны или обеих сторон особое значение (например, за нарушение сроков оформления актов приемки работ), даже если такие условия не относятся к числу существенных условий договора.
7.6.4. Пеня, как правило, устанавливается за неисполнение денежного обязательства и исчисляется в процентах от суммы несвоевременно исполненного обязательства за каждый день просрочки. Пеня начисляется вплоть до надлежащего исполнения обязательства либо ограничивается предельной суммой взыскания.
7.7. По усмотрению сторон в договор подряда могут быть включены условия о порядке досудебного разрешения споров, возникающих в связи с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договора.
В частности, договором может быть предусмотрено, что до обращения в суд (арбитражный, третейский) стороны обязаны принять меры к разрешению возникшего спора в претензионном порядке.
7.8. В договоре подряда стороны вправе установить требования к форме и содержанию претензий, к срокам их предъявления и рассмотрения, к форме и содержанию документов, подтверждающих факт неисполнения или ненадлежащего исполнения договора (образец претензии приведен в приложении 8). Договором могут быть также предусмотрены способы вручения претензий и ответов на них.
7.9. Претензии целесообразно заявлять в письменном виде преимущественно на фирменном бланке (при отсутствии фирменного бланка претензия должна иметь угловой штамп), иметь дату и регистрационный номер стороны, подпись ее руководителя или иного лица, уполномоченного в установленном законом порядке.
7.10. В претензии следует перечислить допущенные при исполнении договора нарушения со ссылкой на соответствующие пункты или разделы этого договора, назвать негативные последствия неисполнения либо ненадлежащего исполнения договора и их стоимостную оценку, если последствия поддаются такой оценке, а также действия, которые должна произвести сторона, допустившая нарушение договора.
7.11. В практической работе организаций, занятых в сфере обслуживания и ремонта жилищного фонда, наиболее часто возникают вопросы, которые могут быть сформулированы в виде претензий.
7.11.1. Нарушение сроков исполнения и требований к качеству работ, предусмотренных либо нормативными актами, либо договором.
7.11.2. Увеличение по сравнению с договорными объемами или дополнительных видов работ. При этом составляются двухсторонние акты-соглашения, в которых указываются причины возникновения дополнительных работ, описание расцененных видов работ и источники финансирования;
7.11.3. Приемка и оплата работ, выполненных исполнителем, но не предусмотренных описями ремонтных работ (дефектными ведомостями), сметами и не согласованных с Заказчиком;
7.11.4. Оплата работ планового текущего ремонта, подлежащих выполнению после чрезвычайных происшествий, стихийных бедствий;
7.11.5. Требования об устранении неисправностей элементов здания, прошедших текущий ремонт и возникших при их эксплуатации в пределах гарантийных сроков, установленных договором подряда.
7.12. В претензии необходимо четко указать невыполненный Исполнителем вид работ, установленный срок выполнения работ или устранения недостатков.
7.13. Документами, подтверждающими факт неисполнения или ненадлежащего исполнения договора, могут являться:
7.13.1. Акт комиссии из представителей Исполнителя и Заказчика о выполнении работ или устранении недостатков, указанных в претензии (с обязательным указанием даты его составления).
7.13.2. Акт органа управления жилищным (жилищно-коммунальным) хозяйством.
7.13.3. Акт независимой экспертизы.
7.14. Для рассмотрения претензий необходимо устанавливать разумные сроки с учетом времени, необходимого на пересылку претензий.
7.15. Для вручения (пересылки) претензий и ответов на них следует избирать способы, позволяющие зафиксировать и доказать вручение (пересылку): вручение под расписку, пересылка заказной почтой, телеграфом и т.п.
7.16. Отсутствие в договорах подряда условий об обязательном досудебном разрешении споров не лишает стороны права до обращения в суд предъявить претензию или иное письменное требование об устранении нарушений договоров и (или) негативных последствий этих нарушений.
Источник