Текущий ремонт договор проката

Энциклопедия решений. Капитальный и текущий ремонт арендованного имущества

Капитальный и текущий ремонт арендованного имущества

Обязанности сторон по содержанию имущества определены в ст. 616 ГК РФ.

По общему правилу капитальный ремонт переданного в аренду имущества обязан производить за свой счет арендодатель.

Согласно ст. 616 ГК РФ капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право:

— произвести капитальный ремонт самостоятельно и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы (см., например, постановления ФАС Уральского округа от 28.06.2010 N Ф09-10331/09-С6, ФАС Дальневосточного округа от 26.07.2011 N Ф03-3066/11);

— потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

— потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Договором капитальный ремонт может быть возложен и на арендатора, однако такое случается редко.

Внимание

В договоре целесообразно устанавливать особенности расчета и порядка внесения арендной платы в период капитального ремонта объекта аренды.

На арендатора обычно возлагается текущий ремонт имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Законом или договором аренды могут быть предусмотрены иные правила в отношении распределения обязанностей по проведению текущего и капитального ремонта арендуемого имущества. Так, по договору проката (который является разновидностью договора аренды — ст. 625 ГК РФ) капитальный и текущий ремонт арендуемого имущества является обязанностью арендодателя (п. 1 ст. 631 ГК РФ). То же правило применяется в отношении договора аренды транспортного средства с экипажем (ст. 634 ГК РФ). Напротив, по договору аренды транспортного средства без экипажа обязанность по осуществлению текущего и капитального ремонта возлагается на арендатора (ст. 644 ГК РФ). Аналогичным образом обязанность осуществлять текущий и капитальный ремонт арендуемого предприятия несет его арендатор (п. 1 ст. 661 ГК РФ).

По смыслу п. 1 ст. 616 ГК РФ для того, чтобы обязать арендодателя возместить стоимость капитального ремонта в судебном порядке, арендатор должен доказать совокупность обстоятельств, а именно:

— проведенные работы относятся к капитальному ремонту;

— арендодатель уклоняется от своей обязанности по проведению капитального ремонта арендованного имущества;

— капитальный ремонт произведен арендатором в срок, когда он должен был производиться в соответствии с условиями договора, либо такой ремонт был вызван неотложной необходимостью (см. постановления ФАС Центрального округа от 04.07.2014 N Ф10-1863/14, Семнадцатого ААС от 23.03.2012 N 17АП-1730/12).

Для предотвращения споров в договоре аренды целесообразно указать конкретные обязанности арендатора и арендодателя по выполнению ремонта.

А в договоре аренды недвижимости представляется целесообразным предусмотреть в том числе, какая из сторон и за чей счет обязана принимать необходимые меры к устранению аварий тепло-, водо-, электроснабжения и в какие сроки.

Соотношение понятий «капитальный ремонт» и «текущий ремонт»

Понятия «капитальный ремонт» и «текущий ремонт» ГК РФ не раскрывает. В отношении объектов недвижимости для определения этих понятий следует обратиться к нормам законодательства о градостроительной деятельности.

Так, согласно п. 14.2 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ к капитальному ремонту объектов капитального строительства относятся:

— замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций;

— замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов;

— замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Определение понятия текущего ремонта содержится, например, в п. 3.8 Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004 (утверждена постановлением Госстроя РФ от 05.03.2004 N 15/1, далее — Методика), согласно которому предупредительный (текущий) ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей.

Внимание

Определяя относятся ли те или иные работы по ремонту зданий или сооружений к капитальному или к текущему ремонту, правоприменительная практика обычно руководствуется п. 14.2 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, ведомственными строительными нормами ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (утверждены приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312), а также иными ведомственными актами, в частности, Положением о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000 (утверждено постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279) и упомянутой выше Методикой (см. постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 26.03.2014 N Ф04-2331/14, Шестого ААС от 27.09.2012 N 06АП-4220/12, Девятнадцатого ААС от 18.10.2011 N 19АП-747/11, Восьмого ААС от 09.11.2010 N 08АП-8098/2010, Восемнадцатого ААС от 25.12.2009 N 18АП-9872/09).

В отношении движимого имущества (например, оборудования), являющегося предметом договора аренды, законодательство не указывает, какие виды работ следует относить к текущему ремонту, а какие — к капитальному. Однако по существу в этих случаях могут быть применены те же критерии, которые установлены законодательством для недвижимости. То есть, текущий ремонт арендуемого имущества заключается в принятии мер, предупреждающих его повреждение или преждевременный износ, а также в устранении мелких неисправностей и недостатков. Капитальный ремонт направлен на приведение имущества в состояние, в котором оно пригодно для дальнейшего использования по назначению, то есть, он предполагает устранение существенных недостатков, препятствующих использованию имущества в первоначально запланированных целях (см. постановление АС Поволжского округа от 19.08.2015 N Ф06-26654/15, решение АС г. Москвы от 12.12.2014 по делу N А40-127879/2014). Безусловно, квалификация работ в каждом случае зависит от конкретных обстоятельств, которые в спорной ситуации исследуются судом (возможно, с назначением экспертизы — ст. 82 АПК РФ, ст. 79 ГПК РФ).

Соотношение понятий капитального ремонта и неотделимых улучшений арендуемого имущества

В правоприменительной практике возникает вопрос о соотношении понятий капитального ремонта и неотделимых улучшений арендуемого имущества (п. 2 ст. 623 ГК РФ). В некоторых случаях судьи, ссылаясь на п. 1 ст. 616, п. 2 ст. 623 ГК РФ, указывают, что капитальный ремонт арендуемого имущества является его неотделимым улучшением (см. постановления АС Поволжского округа от 06.08.2015 N Ф06-26315/15, ФАС Дальневосточного округа от 27.11.2012 N Ф03-5332/12). В действительности не исключена ситуация, когда в связи с проведением работ по капитальному ремонту арендуемого имущества у него появляются неотделимые улучшения. Но эти понятия все-таки не равнозначны. С помощью капитального ремонта объект аренды приводится в надлежащее состояние, соответствующее его предназначению и позволяющее арендатору использовать его в соответствии с договорными условиями. Неотделимые улучшения имеют место тогда, когда у арендуемого имущества меняются (повышаются) качественные характеристики, увеличивается его стоимость по сравнению с первоначальной и т. п. (см. постановления АС Северо-Кавказского округа от 15.04.2015 N Ф08-1842/15, ФАС Дальневосточного округа от 27.08.2013 N Ф03-2937/13). Эти различия имеют значение для решения вопроса о возмещении арендатору затрат на проведение работ в отношении объекта аренды. Как правило, стоимость неотделимых улучшений всегда возмещается арендатору при условии, что они произведены с согласия арендодателя. Стоимость капитального ремонта возмещается арендатору лишь в случаях, когда стороны договорились об этом, либо когда арендатор произвел капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, при том, что арендодатель не исполнил свою обязанность по его проведению.

Источник

Договор проката

Одним из наиболее распространенных видов аренды является договор проката. Основным признаком для его обособления в отдельное правовое понятие служит предпринимательский характер договора для арендодателя и потребительский — для арендатора.

Сам термин «прокат» известен еще с российского дореволюционного законодательства, где он применялся по отношению к найму мебели, платья, и в целом движимого имущества. В советское время появилась такая разновидность договора имущественного найма, как бытовой прокат. Под этим понятием понимался договор найма бытовой техники, вещей домашнего обихода, спортивного инвентаря, автомобилей и иного имущества личного пользования. Предоставление их гражданину осуществляли государственные, кооперативные и общественные организации.

Понятие и правовое регулирование договора проката

В соответствии с договором проката арендодатель, сдающий имущество в аренду в виде постоянной предпринимательской деятельности, обязан предоставить арендатору за установленную плату во временное владение и пользование определенное движимое имущество. В то же время арендатор обязуется своевременно платить арендную плату, поддерживать полученное имущество в надлежащем виде и возвратить его по окончании срока аренды.

Правовые нормы, регулирующие отношения, которые возникают из договора проката, регламентируются § 2 главы 34 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Так как договор проката является разновидностью договора аренды, к данному договору применяются и общие положения об аренде, содержащиеся в § 1 указанной главы, если что-то другое не предусмотрено правилами о договоре проката. Также, если арендатором является гражданин, к отношениям сторон договора применяется глава первая Закона «О защите прав потребителей».

Договор проката является взаимным, возмездным, консенсуальным, а также публичным договором. К существенным условиям, отсутствие которых ведет к признанию договора проката незаключенным, относятся положения, определяющие его предмет.

Предмет договора проката

Предметом договора проката может быть только движимое имущество. Однако сюда не относятся транспортные средства, в отношении которых предусмотрено специальное правовое регулирование в пределах договора аренды.

Вещи, предоставленные по договору проката, могут использоваться для потребительских целей (телевизоры, спортивный инвентарь, лодки и т.д.), если что-то другое не предусмотрено договором. То есть, из договора следует, что использование имущества обеспечивает предпринимательскую деятельность. Принятие в пользование и владение индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами бытовой техники, мебели, оргтехники, холодильника в офис будет регулироваться законодательными нормами о прокате.

Существенным признаком договора проката считается то, что предметом проката владеет и пользуется арендатор. Это значит, что арендодатель не может оставить за собой право владения вещью.

Договор проката — срок действия

Нужно отметить, что срок действия договора проката не считается существенным условием. Поэтому в договоре его можно и не определять. Законодательно установлен максимальный срок для договора проката, который определен в один год. Даже если договор заключен на срок, который превышает один год, он считается заключенным на срок, который равен одному году.

Если в договоре аренды, который оформлен на неопределенный срок, стороны имеют право в любое время отказаться от заключенного договора, предупредив другую сторону за один месяц, то относительно к договору проката имеется другое правило. Независимо от того, указан срок в договоре или нет, арендатор имеет право отказаться от договора проката в любой момент после письменного предупреждения об этом арендодателя не меньше чем за десять дней.

Цена в договоре проката

В договоре проката цена понимается как арендная плата, которая не является существенным условием договора. В тех случаях, когда в договоре не определены порядок, сроки и условия внесения арендной платы, устанавливаются такие порядок, сроки и условия, которые применяются при прокате подобного имущества при таких же обстоятельствах.

Следует помнить, что в договоре проката (в отличие от договора аренды) арендная плата может быть только в виде твердой суммы платежей, которые вносятся единовременно или периодически.

Если арендатор досрочно возвратит имущество, арендодатель должен возвратить ему соответствующую часть полученной арендной платы. Исчисление ее начинается со дня, который следует за днем возврата имущества.

Стороны договора

В качестве сторон договора выступают арендодатель и арендатор. Арендодателем может быть специальный субъект — предприниматель (коммерческая или некоммерческая организация, осуществляющая предпринимательскую деятельность с целью достижения уставных целей, либо индивидуальный предприниматель).

При этом законодателем специально подчеркнуто, что арендодатель свою предпринимательскую деятельность по сдаче имущества в прокат должен вести постоянно. Это значит, что разовая сделка по сдаче в аренду движимого имущества не является прокатом.

Арендодателем может быть как собственник имущества, так и лицо, которое управомочено собственником (поверенный по договору поручения, представитель по доверенности и другие).

Арендатором признается дееспособный субъект гражданского права — как правило, гражданин-потребитель.

Форма и основные разделы договора проката

Как предписано пунктом 2 статьи 626 ГК РФ, договор проката может быть заключен только в письменной форме.

В случае несоблюдения простой письменной формы договора не наступает его недействительность, но в случае спора стороны лишаются права ссылаться в на свидетельские показания. Однако это не лишает их права на приведение письменных и других доказательств.

Основными разделами типового договора проката являются:

• предмет договора
• срок действия договора
• арендная плата
• права и обязанности сторон
• ответственность сторон
• разрешение споров
• адреса и банковские реквизиты сторон

Обязанности арендодателя

По договору проката арендодатель обязан:

1. Передать имущество, сданное в аренду арендатору.
2. Передача имущества производится вместе со всеми принадлежностями и документами. Указанные обязанности и последствия их неисполнения находятся в подчинении общим положениям о договоре аренды.
3. При сдаче в аренду имущества проверить его исправность, а также сообщить арендатору правила эксплуатации имущества или выдать ему письменную инструкцию.
4. Передать имущество в надлежащем состоянии. Состояние передаваемого имущества должно быть определено в договоре проката. Если в договоре такие условия отсутствуют, состояние имущества может быть определено его назначением.
5. Предупредить арендатора об имеющихся правах третьих лиц на имущество, сдаваемое в аренду.
6. За свой счет производить текущий и капитальный ремонт переданного в аренду имущества. Если в процессе пользования имуществом будут выявлены недостатки, которые полностью или частично препятствуют их использованию, арендодатель в течение 10 дней после заявления арендатора о недостатках должен безвозмездно устранить их на месте или заменить другим подобным имуществом подобающего качества соответственно условиям договора. Если в возникновении необходимости ремонта виноват арендатор, произвести ремонт также должен арендодатель. Но арендатор в этом случае обязан возместить стоимость транспортировки имущества и ремонта.
7. Возместить арендатору стоимость произведенных им неотделимых улучшений имущества.

Если арендодателем нарушены обязанности по капитальному или текущему ремонту имущества, арендатор имеет право (статья 616 ГК РФ):

• произвести капитальный или текущий ремонт, который предусмотрен договором или вызван безотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя затраты на ремонт или зачесть их в счет арендной платы;
• требовать соответствующего уменьшения арендной платы;
• требовать расторжения договора проката;
• требовать возмещения убытков.

Обязанности арендатора

По договору проката арендатор обязан:

1. Использовать арендованное имущество в полном соответствии с условиями договора.
2. Своевременно вносить арендную плату за использование имущества. Законодателем установлена специальная норма, которая предусматривает ответственность арендатора за несвоевременное внесение арендной платы. Взыскание задолженности по арендной плате с арендатора производится на основе исполнительной надписи нотариуса в бесспорном порядке. В то же время все другие взыскания с арендатора (убытки, неустойка) могут быть произведены только в судебном порядке.
3. Поддерживать полученное в аренду имущество в исправном состоянии и нести расходы на его содержание.
4. Сразу же после прекращения договора аренды возвратить полученное имущество.
5. Никому не передавать свои права и обязанности, вытекающие из договора проката, а также арендованное имущество.

Если арендатор передал третьим лицам свои права и обязанности по договору проката или арендованное имущество, арендодатель имеет право потребовать:

• признать передачу прав и обязанностей недействительной;
• расторгнуть договор;
• возместить нанесенные убытки.

Ответственность сторон

Арендодатель, заключивший договор проката не несет ответственности за недостатки арендованного имущества:

• если при заключении договора проката они были им оговорены;
• если о них было заранее известно арендатору;
• если эти недостатки арендатор должен был заметить при осмотре имущества или во время проверки его исправности, когда
• заключался договор проката или получения имущества в аренду.

Образец договора проката

Скачать образец договора:

Не нашли ответ на свой вопрос? Задайте его юристу по телефону!

Санкт-Петербург: +7 (812) 565-33-70

Источник