Текущий ремонт арендуемого здания
«Финансовая газета. Региональный выпуск», N 46, 2003
Согласно ст.611 ГК РФ арендодатель должен предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначения имущества. А также согласно ст.612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества. При обнаружении недостатков арендатор вправе по своему выбору:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя, или потребовать досрочного расторжения договора.
Источником финансирования текущего ремонта являются амортизационные отчисления, источники капитального ремонта, иные средства, включая амортизационные отчисления.
Текущий ремонт производственных зданий и сооружений включает работы по систематическому и своевременному предохранению частей зданий и сооружений и инженерного оборудования от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей. В состав мероприятий по текущему ремонту включаются также работы по текущему осмотру помещений.
Примерный перечень работ по текущему ремонту приведен в Приложении 3 Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000, утвержденного Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279.
Капитальный ремонт — это смена изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов.
Существующая в отдельных отраслях более дробная классификация ремонта (подъемный, средний и др.) должна относиться к тому или иному виду ремонта по единой классификации по следующему признаку: при периодичности ремонта до 1 года — к текущему, более 1 года — к капитальному (п.3.3 указанного Положения).
Рассмотрим понятия, приведенные в Положении об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения, утвержденном Приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312 (ведомственные строительные нормы ВСН 58-88(р).
Текущий ремонт здания — ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей.
Капитальный ремонт здания — ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.
Физический износ здания (элемента) — величина, характеризующая степень ухудшения технических и связанных с ними других эксплуатационных показателей здания (элемента) на определенный момент времени.
Моральный износ здания — величина, характеризующая степень несоответствия основных параметров, определяющих условия проживания, объем и качество предоставляемых услуг современным требованиям.
Реконструкция здания — комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости или пропускной способности или его назначения) в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг.
Определение вида ремонта (капитальный или текущий) или понятия «стройка» (строительство, расширение, реконструкция) зависит от содержания проводимых работ и достигнутых результатов.
Бухгалтерский учет
Расходы по капитальному и текущему ремонту организация относит на счета затрат или издержек в зависимости от вида деятельности.
Если по договору аренды текущий ремонт осуществляет арендодатель (обычно согласно ст.616 ГК РФ текущий ремонт осуществляет арендатор), то обоснованность ремонта не вызывает вопросов в том случае, если текущий ремонт вызван, например, аварией без вины третьих лиц, стихийными или форс-мажорными обстоятельствами либо иными внешними причинами.
Налоговый учет
Основным условием признания расхода для целей налогового учета является обоснованность расхода согласно ч.1 ст.252 НК РФ. Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты. На наш взгляд, экономическая оправданность обусловлена сопоставимостью и соразмерностью доходов и расходов, которая может быть обоснована бизнес-планом организации на момент, когда доходы еще не получены, или фактическими доходами и фактическими расходами от операции, деятельности.
По мнению налоговых органов, наличие бухгалтерской прибыли позволяет считать расход по операции обоснованным.
При отнесении расходов по ремонту на расходы для целей исчисления прибыли необходимо анализировать каждую операцию на соответствие нормам ст.257 НК РФ.
После заключения договора аренды помещения составляется акт приема-передачи объекта.
Установка сантехники (или светильников) не может быть признана расходом, если такая работа не была проведена в рамках капитального ремонта, а может быть квалифицирована как дооборудование с отнесением расходов на увеличение первоначальной стоимости объекта. Арендатор может потребовать установки, например, дополнительных приборов, что должно быть отнесено на увеличение первоначальной стоимости.
С другой стороны, при наличии приборов, установленных при капитальном ремонте, что подтверждается документами, по просьбе арендатора производится замена на другие приборы. При этом возможны следующие варианты:
- прибор числится как отдельный объект основных средств на балансе без цены (приобретено по стоимости до 10 тыс. руб. в 2002 г.). При замене прибора старый прибор приходуется по цене возможного использования или продажи и включается в состав дохода (внереализационный доход согласно п.13 ст.250 НК РФ) и учитывается новый расход как «материальные расходы» по установке нового прибора. Налоговое законодательство не содержит определения «инвентарный объект», а бухгалтерский учет допускает выделение инвентарного объекта при разных сроках полезного использования;
- прибор учтен в стоимости затрат по капитальному ремонту (реконструкции). При этом замена прибора относится на расходы, связанные с реализацией, в составе прочих расходов как расходы по ремонту, а демонтированные приборы учитываются как внереализационный доход;
- прибор числится как отдельный объект основных средств и является амортизируемым имуществом. Необходимо учитывать, что убыток от продажи основных средств (амортизируемого имущества) будет учитываться для целей налогообложения как расходы будущих периодов. А новый прибор будет учтен как амортизируемое имущество при соблюдении условий, приведенных в ч.1 ст.256 НК РФ.
Укладка ковролина, плитки, покраска стен, установка подвесных потолков могут быть отнесены на расходы на ремонт как работы по улучшению благоустройства помещений, изменению внешнего вида по просьбе арендатора. На наш взгляд, при этом в акте обследования помещения должно быть отражено, например, следующее: полы деревянные — покрыть ковролином, стены помещения N 1 покрашены голубой краской — покрыть мраморной крошкой, стены санузлов покрашены краской — положить плитку «Испания», цвет зеленый, потолки побелены — сделать подвесные розового цвета.
Таким образом, если работы в рамках текущего ремонта нельзя квалифицировать как работы по достройке, дооборудованию, модернизации, реконструкции, техническому перевооружению, то обоснованность работ определяется двумя условиями:
фактической возможностью эксплуатации в том виде, который позволил признать обоснованным факт окончания капитального ремонта;
экономическими факторами, позволившими принять и признать условия арендатора обоснованными, а именно годовой доход от сдачи в аренду соизмерим с расходами на текущий ремонт.
Источник
Правовые аспекты текущего ремонта арендованного имущества
Обязанность проведения текущего ремонта имущества возложена на арендатора ст. 616 ГК РФ. Норма не содержит определения термина. В статье отсутствует перечень работ, которые должны выполняться в арендуемых помещениях. Абстрактность формулировок нередко становится причиной острых споров между участниками договора. Разрешать такие конфликты позволяет комплексный анализ законодательной базы.
Общие положения
Первостепенной задачей юристов становится поиск четкого определения текущего и капитального ремонтов. Разграничение объема работ и установление различий приобретает ключевое значение для урегулирования конфликтов. Письмом № 16-00-1410 Минфин России предписал руководствоваться актуальными стандартами технических служб. Однако “свежих” нормативных актов так и не было издано.
При аренде зданий и прочих сооружений опираться можно на постановление Госстроя РФ № 15/1 от 05.03.04. Пункт 3.8 этого акта дает подробную характеристику каждому виду ремонта:
| Капитальный | Текущий |
|---|---|
| К таковому относят восстановление либо замену частей здания, инженерно-коммуникационных сетей, встроенного технического оборудования. Работы могут проводиться из-за разрушения или повреждения механизмов, а также с целью улучшения эксплуатационных характеристик объекта. Капитальным ремонтом признается замена канализации, водопровода, газоснабжения, озеленение придомовой территории, отделка фасадов, организация проездов, благоустройство тротуаров и пешеходных дорожек | Этот вид работ включает устранение мелких повреждений и недостатков, а также мероприятия, направленные на исключение преждевременного износа. Основной задачей здесь становится профилактика резкого ухудшения состояния объекта |
Положения методики МДС 81-35.2004 применяются преимущественно к производственным нежилым помещениям. Похожие определения дает ст. 2 закона 185-ФЗ. Термины даны в контексте правил эксплуатации многоквартирных жилых домов.
Перечень работ, отнесенных к текущему ремонту, содержится в ВСН 58–88 (Р). В список включены:
- устранение деформации фундамента местного характера путем укрепления стен и усиления несущих опор;
- восстановление гидроизоляции;
- реставрация облицовки;
- заделка трещин в стенах;
- ликвидация сырости;
- укладка отдельных выпавших элементов на скрепляющие растворы;
- частичная замена деревянных перекрытий;
- пропитка материалов антисептиками;
- укрепление водосточных труб и мн. др.
При составлении сметной документации подрядчики могут использовать государственные стандарты (например, приказ Росстандарта № 469-ст). Однако суды на такие регламенты не ссылаются. Технические нормативы остаются обязательными для строительных организаций, независимых экспертов. Понятийный же аппарат формируется с опорой на советские акты.
Если предметом соглашения является транспорт, опираться также потребуется на документы минувшей эпохи. Формально они не были отменены, а потому могут использоваться в качестве терминологической базы. Так, положение Минавтотранса СССР от 20.09.1984 содержит полную характеристику технического обслуживания и предупредительно-профилактических работ. Общий смысл определений сводится к следующему:
- капитальный ремонт – замена частей, агрегатов, устранение серьезных повреждений, восстановление утраченной работоспособности.
- текущее обслуживание – ликвидация мелких отклонений, заправка горюче-смазочными материалами, настройка и отладка систем.
Таким образом, при составлении договора аренды следует максимально точно разграничить обязанности сторон. Абстрактная ссылка на закон грозит длительными судебными разбирательствами. Искать определения придется в различных нормативных актах, ряд из которых принят еще в период существования СССР.
Возложение обязанности ремонта на арендатора
Статья 616 ГК РФ вводит правило, согласно которому обе стороны контракта несут обязанность по содержанию арендованного имущества. Текущее обслуживание ложится на плечи непосредственного пользователя. Арендатор должен за свой счет производить мелкий ремонт, поддерживать работоспособность и эксплуатационные характеристики объекта. Иные правила стороны могут закрепить соглашением.
Следование классической схеме распределения обязанностей, упрощает списание затрат. Расходы на текущий ремонт арендатор принимает к бухгалтерскому и налоговому учету. Проводки выглядят следующим образом:
| Наименование операции | Дебет | Кредит |
|---|---|---|
| Затраты на проведение работ | 26 (44) | 60 |
| Начисление НДС с их стоимости | 19 | 60 |
Списать издержки в состав коммерческих расходов арендатор вправе при выполнении ряда условий (ПБУ 10/99):
- первичные документы оформлены на имя налогоплательщика;
- сумма четко определена;
- соглашением текущий ремонт возлагается на арендатора;
- работы проводились реально;
- имущество используется в хозяйственной деятельности.
Учитывать суммы следует под видом прочих издержек. Соответствующий вывод можно сделать из ст. 260 НК РФ.
В практике встречаются иные схемы распределения обязанностей. Так, арендодатель может пойти на уступки и зачесть издержки на ремонт в счет договорной платы. В этом случае проводки у арендатора будут выглядеть иначе.
| Наименование операции | Дебет | Кредит |
|---|---|---|
| Отражение стоимости работ | 76 | 90 |
| Начисление на сумму НДС | 90 | 68 |
| Себестоимость ремонта | 90 | 20 |
| Списание в счет арендной платы | 76 | 76 |
Напрямую включить издержки в расчет прибыли не удастся. Списать разрешат лишь прямые затраты на материалы и оплату труда специалистов. Наценку к себестоимости придется отражать в составе реализационных доходов.
Ряд проводок составит и арендодатель:
| Наименование операции | Дебет | Кредит |
|---|---|---|
| Формирование задолженности по арендной плате | 62 | 90 |
| Приемка ремонтных работ | 20 | 60 |
| Взаимный зачет требований | 60 | 62 |
| Получение остатка долга по арендной плате (при наличии) | 51 | 62 |
Анализ судебной практики
Вопросы технического обслуживания и содержания арендованного имущества часто становятся предметом споров. Юристы выделили наиболее значимые позиции по направлению.
- Объем обязательств. Если стороны не утвердили четкого перечня работ, который должен выполнять арендатор, применению подлежат действующие стандарты и регламенты. Так, суды активно используют разъяснения Госстроя СССР № 279. Упоминание советского документа содержится, например, в постановлении Северо-Кавказского окружного ФАС по делу А63-11768/2012. Служители Фемиды опираются на него при разграничении капитального и текущего ремонта, а также при разрешении споров о неотделимых улучшениях (постановление 9 ААС № 09АП-17354/14).
- Коммунальные услуги. Если участники придерживаются классической схемы распределения обязанностей (ст. 616 ГК РФ), в договоре аренды стоит прописать порядок работы с обслуживающими организациями. Такой вывод следует из Обзора судебной практики ВС РФ № 2 за 2015 год. Высшая инстанция отметила, что гражданско-правовые контракты не порождают обязательств для третьих лиц. Претензии относительно задолженности за коммунальные услуги предъявляют к собственнику помещения. Сотрудничество с фактическим пользователем допускается лишь при заключении отдельного договора.
- Поддержание в надлежащем состоянии. Нормативные акты и судебная практика не отождествляют термин с текущим ремонтом. Так, коллегия 18 ААС в постановлении 18АП-15153/15 от 30.12.15 ограничила обязанность арендатора работами по сохранению объекта в том состоянии, в котором он был передан по соглашению. Объем обязательных работ определяется судами индивидуально в ходе комплексного анализа договорных отношений.
- Естественный износ. Наличие в договоре пункта о текущем ремонте не обязывает арендатора возмещать стандартные эксплуатационные потери. Их определение содержится в методике ВСН 53-86(р). Естественным износом, например, являются потертости пола, ухудшение состояния внутренней отделки, незначительные царапины. Признаками старения оконных блоков признают трещины, расслоение древесины, сколы, увеличение подвижности креплений. На обоях допускаются загрязнения, выгорание и обесцвечивание рисунка. Естественный износ – оценочная категория. Единого определения ее в нормативных актах не содержится. При возникновении споров значение имеет период эксплуатации имущества, поэтому обойтись без помощи экспертов не удается. При этом проявление нормального старения имущества не может служить доказательством недобросовестного исполнения соглашения (решение АС Ростовской области по спору № А53-4101/16).
- Отказ от проведения ремонта. Уклонение от выполнения договора является основанием его расторжения. Арендодатель вправе настаивать на прекращении отношений в одностороннем порядке и возмещении убытков (ст. 619 ГК РФ). В качестве таковых рассматриваются расходы на приведение имущества в надлежащий вид. Однако простого заявления об отсутствии ремонта будет недостаточно. Суд потребует привести доказательства существенного ухудшения состояния по вине арендатора (постановление ФАС Уральского округа № Ф09-3602/04ГК, решение Орджоникидзевского суда Перми по делу № 2-1933/17).
В заключение отметим, что регулирование вопросов технического обслуживания и содержания имущества строится на диспозитивном принципе. Если стороны не желают принимать базовые правила ГК РФ, они могут согласовать собственные. Закон не запрещает включать в текст договора аренды перечни обязательных работ. Такие списки разрешено оформлять в виде приложений к контракту. При возникновении споров они станут приоритетными.
Источник