Техническое обслуживание ремонта инженерных сетей

Техническое обслуживание инженерного оборудования

Техническое обслуживание (ТО) – это комплекс мероприятий и работ в отношении инженерных систем и строительных конструкций здания, позволяющий обеспечить их надёжную и безаварийную эксплуатацию в течении всего нормативного срока службы этих систем и конструкций.

Работы делятся по системам и элементам, таких как: водопровод, канализация, отопление, электроснабжение, лифты, лифтовая связь, диспетчерское обслуживание, круглосуточное аварийное обслуживание, содержание кровель, подвалов, технических помещений, ограждающих конструкций, оконных и дверных заполнений, внутренняя и внешняя отделка общих помещений и многое другое. Работы включают в себя ежедневный контроль состояния, профилактический ремонт или замену вышедшего из строя оборудования, подготовку к сезонной эксплуатации, герметизации систем, аварийный круглосуточный заявочный ремонт.

Перечень работ по техническому обслуживанию включает в себя большое количество работ, которые рекомендуются Правилами и Нормами технической эксплуатации зданий.

Техническое обслуживание инженерных систем — это комплекс взаимосвязанных организационно-технических мероприятий, направленных на обеспечение жизнедеятельности здания. Он позволяет обеспечить нормальное функционирование инженерных систем здания и его оборудования в течение всего периода использования. Это достигается за счет систематических регламентных, профилактических, настроечных и регулировочных работ, ремонта или замены отдельных блоков, приборов, узлов и деталей систем, вышедших из строя в процессе эксплуатации.

Техническое обслуживание и ремонт инженерного оборудования включают работы по техническому обслуживанию систем:

— теплоснабжения (отопления и горячего водоснабжения);

— вентиляции, кондиционирования и холодоснабжения;

— водопровода и канализации;

— дымоудаления, пожаротушения, пожарной сигнализации;

— лифтового хозяйства и подъемных устройств;

— внутридомового и наружного электроснабжения, электро-, радио-, теле- и прочего оборудования;

— тепловых пунктов и других инженерных систем.

Техническое обслуживание инженерных систем является основой бесперебойной работы любого здания. Значительно дешевле предотвратить поломку, чем устранять ее, когда она уже произошла. График планово- профилактических работ разрабатывается на основе технической документации заводов-изготовителей оборудования.

Техническое обслуживание инженерных систем объекта недвижимости включает работы по контролю технического состояния, поддержанию работоспособности и исправности оборудования, наладке и регулировке, подготовке к сезонной эксплуатации.

Техническое обслуживание может осуществляться на периодической основе, — выполняться согласно графику планово-профилактических работ. Постоянное техническое обслуживание предполагает мониторинг рабочего состояния инженерных систем на постоянной основе. Сезонное техническое обслуживание выполняется для подготовки или перевода систем к зимнему отопительному или летнему сезону. Выбор типа технического обслуживания зависит только от здания или сооружения, его инженерной инфраструктуры, архитектурно-строительного решения.

Контроль за техническим состоянием осуществляется путем проведения осмотров с использованием современных средств технической диагностики.

К работам, выполняемым при проведении осмотров основных инженерных систем здания, относятся следующие работы:

— устранение незначительных неисправностей в системах водоснабжения и водоотведения (смена прокладок в водопроводных кранах, уплотнение сгонов, устранение засоров, регулировка смывных бачков, крепление санитарно — технических приборов, прочистка сифонов, притирка пробочных кранов в смесителях, набивка сальников, смена поплавка шара, замена резиновых прокладок у колокола и шарового клапана, установка ограничителей — дроссельных шайб, очистка бачка от известковых отложений и др.), укрепление расшатавшихся приборов в местах их присоединения к трубопроводу, укрепление трубопроводов;

— устранение незначительных неисправностей в системах отопления и горячего водоснабжения (регулировка трехходовых кранов, набивка сальников, мелкий ремонт теплоизоляции и др., замена стальных радиаторов при течи, разборка, осмотр и очистка грязевиков воздухосборников, вантузов, компенсаторов регулирующих кранов, вентилей, задвижек; очистка от накипи запорной арматуры и др., укрепление расшатавшихся приборов в местах их присоединения к трубопроводу, укрепление трубопроводов);

— устранение незначительных неисправностей электротехнических устройств (протирка и смена перегоревших электролампочек в помещениях общественного пользования, смена или ремонт штепсельных розеток и выключателей, мелкий ремонт электропроводки и др.).

Проведение работ по техническому обслуживанию персоналом службы эксплуатации представлены на рисунках 3.1. и 3.2.

Рис. 3.1. Слесарь-сантехник выполняет наладку и регулировку инженерного оборудования системы отопления

Рис. 3.2. Электромонтер проводит технический осмотр осветительного оборудования

Общие осмотры, при которых уточняются объемы работ для включения в план текущего ремонта, проводятся два раза в год. При проведении частичных осмотров должны устраняться неисправности, которые могут быть устранены в течение времени, отводимого на осмотр.

Частичные осмотры систем водоснабжения и водоотведения проводятся 3 — 6 раз в месяц, системы центрального отопления 3 — 6 раз в месяц в отопительный период. Осмотры открытой электропроводки и светильников во вспомогательных помещениях проводятся 3 раза в месяц, осмотры скрытой электропроводки — 6 раз в месяц.

Результаты осмотров следует отражать в документах по учету технического состояния оборудования (журналах, специальных карточках и т.п.).

В этих документах должны содержаться: оценка технического состояния инженерного оборудования, выявленные неисправности, а также сведения о выполненных при осмотрах ремонтах.

В целях обеспечения бесперебойной работы системы отопления обслуживающему техническому персоналу необходимо изучить систему отопления здания, как по чертежам, так и путем ее осмотра в натуре. Персонал, обслуживающий отопительную систему, обязан своевременно выявлять и в кратчайший срок устранять неисправности системы, выводящие ее из строя или приводящие к перерасходу топлива, а также систематически поддерживать нормальную температуру в помещениях.

Системы горячего и холодного водоснабжения и канализации должны находиться в состоянии, обеспечивающем бесперебойную их работу. Из трубопроводов и приборов не должно быть утечек воды.

Инженерно-технический персонал, ведающий эксплуатацией зданий, обязан:

— в кратчайший срок устранять выявленные при осмотрах или отмеченные в заявлениях жильцов, арендаторов или нанимателей помещений неисправности системы;

— составлять ежегодно опись неисправностей водопровода и канализации, которые не могли быть устранены в порядке текущего ремонта (смена значительного количества санитарных приборов, смена труб дворовой канализации и т.п.);

— обеспечивать не реже 1 раза в год профилактическую прочистку дворовой канализационной сети;

— осуществлять не реже 2 раз в год профилактическую прочистку домовой канализационной сети (через ревизии);

— следить за постоянной доступностью для осмотра колодцев дворовой сети; крышки колодцев круглый год должны очищаться от земли, мусора и снега;

— отметить местоположение колодцев специальными табличками, прикрепленными к стенам здания, с указанием расстояния до колодца.

Главным требованием по содержанию и эксплуатации системы вентиляции является обеспечение нормативных воздухообменов во всех помещениях.

С этой целью инженерно-технические работники, обслуживающие систему вентиляции, обязаны:

— изучить систему вентиляции путем ее осмотра в натуре и ознакомиться с ее чертежами (в случае их отсутствия необходимо нанести на планы этажей и чердаков все вентиляционные каналы, чердачные короба и вытяжные шахты);

— принять меры к немедленному устранению всех выявленных неисправностей системы, ухудшающих ее работу.

Главными требованиями по содержанию и эксплуатации системы газоснабжения являются бесперебойная ее работа и отсутствие утечек газа в помещении. Все работы по ремонту и надзору за газовыми приборами и газопроводами производятся трестом (конторой) Горгаз.

Электрооборудование в зданиях должно обеспечить бесперебойную подачу электроэнергии к источникам освещения, бытовым приборам, силовым установкам и другим токоприемникам, имеющимся в здании.

При подготовке зданий к эксплуатации в весенне — летний и осенне — зимний периоды выполняются следующие работы:

— ремонт и утепление трубопроводов в чердачных и подвальных помещениях;

— ремонт, регулировка и испытание систем водоснабжения и отопления.

Также к техническому обслуживанию относятся:

— регулировка и наладка системы отопления в период ее опробования;

— промывка системы отопления;

— очистка и промывка водопроводных баков;

— регулировка и наладка систем автоматического управления инженерным оборудованием.

Техническое обслуживание должно проводиться постоянно в течение всего периода эксплуатации оборудования.

Текущий ремонт внутридомовых систем инженерного оборудования заключается в проведении планово — предупредительных работ с целью предотвращения его преждевременного износа, а также работ по устранению мелких повреждений, возникающих в процессе эксплуатации.

Источник

Обслуживание инженерных систем и сетей зданий, домов и сооружений

Обеспечить бесперебойную работу объектов различного назначения позволяет современное техническое обслуживание инженерных сетей. Оно заключается в проведении комплекса мероприятий, направленных на поддержание полноценной технической эксплуатации зданий. Наружные и внутренние инженерные сети зданий могут обслуживаться несколькими способами:

• постоянно (проведение мониторинга);
• периодически (по заранее согласованному графику);
• сезонно (перевод или подготовка систем к зимнему/летнему периоду).

Под техническим обслуживанием инженерных систем подразумевают выполнение следующих действий:

• своевременное выявление и устранение поломок;
• наблюдение за рабочим состоянием оборудования и систем;
• сезонная подготовка инженерных сетей;
• плановый (предупредительный) ремонт;
• текущее устранение поломок в результате возникновения аварийных ситуаций;
• капитальный ремонт (производится по истечении сроков эксплуатации сетей, оборудования, агрегатов);
• поставка необходимых запасных частей и расходных материалов.

Особенности технического обслуживания зданий

Инженерным системам требуется постоянный контроль со стороны специалистов, позволяющий гарантировать их эффективную и безопасную работу. Достичь этого удается при помощи своевременного выполнения профилактических осмотров, замены важнейших узлов и агрегатов, если на то возникает необходимость.

Техническое обслуживание инженерных систем во многом зависит от особенностей эксплуатации здания, от того, насколько оно насыщено различными устройствами и агрегатами. Заказчик может выбрать и постоянное присутствие специалистов на рабочем месте, если дело касается крупного промышленного объекта, и периодическое обслуживание, если речь ведется, например, о небольшом частном коттедже.

Техническое обслуживание – это комплекс работ, выполняющихся сезонно, благодаря чему инженерные системы постоянно поддерживаются в требуемом состоянии. Именно грамотное соблюдение сроков выполнения работ определяет, насколько экономически выгодной будет эксплуатация здания, и сколь долго смогут прослужить инженерные системы.

Чтобы здание функционировало стабильно, поддерживалась на должном уровне нормальная работа инженерных систем, могут выполняться следующие виды обслуживающих операций:

• ЕТО – обслуживание с периодичностью в 7 дней, позволяющее поддерживать функционирование на стабильной отметке.
• ППР – плановые работы, проводящиеся в соответствии с заранее разработанным регламентом. Как правило, они выполняются по факту завершения отопительного сезона, либо в его начале.
• ТР – текущий ремонт, необходимость которого вызвана неожиданным выходом из строя какого-либо узла.

Выше перечисленные разновидности ремонта могут применяться к следующим системам зданий:

• отопление;
• канализация и водоснабжение;
• энергоснабжение;
• кондиционирование и вентиляция;
• сигнализация;
• кровля, металлические конструкции и фасад.

Административная часть:

• взаимодействие с инспектирующими и контролирующими инстанциями,
• снятие показаний приборов учета,
• подготовка актов и отчетов организациям-поставщикам коммунальных услуг,
• предоставление собственнику информации и расчетов по показаниям приборов,
• ведение оперативной документации объекта по инженерным системам,
• оптимизация затрат на эксплуатацию оборудования,
• планирование текущего, планово-предупредительного и профилактического обслуживания,
• проектирование экономически-эффективной программы обслуживания,
• учет и инвентаризация техники и оборудования,
• проведение анализа расхода тепло- и энергоресурсов и водопотребления, а также выработка рекомендаций по их экономии и снижению,
• оценка срока службы оборудования,
• организация отношений с подрядными организациями,
• обслуживание инженерных систем.

Наша компания предоставляет полное техническое обслуживание объекта недвижимости в Москве, эффективно решая все вопросы эксплуатации инженерных сетей и оборудования, установленного не только в современных жилых комплексах, сложнейших по своей архитектуре и оснащению, но и старых зданиях.

Перечень выполняемых работ

С различной периодичностью, в зависимости от типа обслуживания инженерных сетей, в зданиях и сооружениях производят некоторые виды работ.

Система электроснабжения.

Нормативные требования предписывают службам контроля и содержания электроснабжающих сетей регулярно выполнять диагностику и техническую наладку вверенного оборудования. Специалисты должны в соответствии с графиком проверять состояние расходных материалов и элементов. В частности, может производиться замена отдельных отрезков электропроводки, деталей генераторов, выключателей, розеток и электроламп. Капитальный ремонт системы электроснабжения может предполагать замену ответственных компонентов сети, в числе которых те же трансформаторные блоки, преобразователи и распределительные устройства. Но для принятия такого решения должен быть составлен проект ремонтных работ. Ему предшествует осмотр поврежденных участков по технологическим картам. Сотрудники обслуживающей организации выявляют неполадки посредством измерительных приборов, которые в постоянном режиме фиксируют характеристики напряжения, силы тока, сопротивления и других электротехнических параметров.

Система вентиляции и кондиционирования.

Эффективность работы вентиляционной системы может снижаться по нескольким причинам:

• засор одного или нескольких участков вентканала;
• поломка оборудования или одного из элементов;
• засор фильтров или других узлов устройства.

Признаками того, что возникла необходимость проведения технического обслуживания системы вентиляции, служит возникающий на стенах или зеркалах конденсат, застой воздуха в жилых комнатах, распространение запахов из кухни по всему дому. Это говорит о том, что притока свежего воздуха недостаточно, а вытяжка работает не эффективно. Чтобы это проверить, достаточно поднести к вентиляционной решётке полосу бумаги. Интенсивность её колебаний скажет об эффективности вентсистемы.

Чтобы снизить вероятность поломки приточного, вытяжного оборудования или кондиционера, необходимо регулярно проводить техническое обслуживание вентиляции.

Фронт работ по сервисному и техобслуживанию системы кондиционирования зависит от типа установки. Если установлен канальный кондиционер, который монтируется в вентиляционную шахту, объем работ будет меньше, чем при обслуживании автономной сплит-системы. Перечень работ по техобслуживанию кондиционеров состоит из следующих мероприятий:

• Промывка системы кондиционирования (камер, теплообменников, приточно-вытяжных решёток, диффузоров, а также дренажного трубопровода, испарителя наружного блока и помпы у сплит-системы). Стоит отметить, что самостоятельно полную промывку системы кондиционера осуществить крайне сложно, поэтому эту работу нужно доверить специалистам. У фирмы, которая специализируется на обслуживании бытовых или промышленных кондиционеров, имеется специальная установка для промывки системы кондиционирования.
• Замена или очистка воздушных фильтров.
• Замер давления в системе кондиционирования нагнетающего и всасывающего узлов, проверка перепадов давления на испарителе, насосе.
• Заправка кондиционеров хладагентом. Заправлять кондиционер дома можно самостоятельно. Эта процедура начинается с предварительной продувки системы азотом, чтобы осушить конструкцию. При расположении хладагента во внешнем блоке продувку можно осуществлять не азотом, а фреоном. Перед заправкой также проверяется прочность соединений трубопроводов между внутренним и наружным блоком, их герметичность. Для этого используется опрессовка азотом. Как часто нужно заправлять кондиционер? Дозаправку хладагентом специалисты рекомендуют производить 1 раз в 2 года.
• Проверка состояния работы компрессора.
• Антибактериальная обработка внутреннего блока.
• Опрессовка азотом для поиска утечек фреона.

Ремонт кондиционеров на дому несложно делать самостоятельно, но в перечень этих работ может войти только очистка фильтров, дренажной трубки от загрязнения. Все остальные виды (продувка азотом, замена фильтров, проверка давления хладагента, опрессовка) должны осуществляться специалистами.

Система теплоснабжения (отопления).

Одним из условий бесперебойного и длительного функционирования современного оборудования является его своевременное обслуживание. Во время работы отопительное оборудование подвергается серьезным нагрузкам, что со временем приводит к износу различных частей системы, снижая ее продуктивность и приводя к внештатным остановкам.

Чтобы избежать серьезных проблем с отоплением и минимизировать форс-мажорные ситуации, необходимо время от времени производить сервисное обслуживание системы отопления.

В перечень работ по обслуживанию систем отопления входят:

• Проверка технического состояния системы;
• Профилактические работы (ликвидация протечек, нехарактерных срабатываний и отклонений от температурных норм);
• Опрессовка системы отопления, ее промывка и развоздушивание.

Сервисные работы можно выполнять самостоятельно, но лучше их доверить специалистам, имеющим опыт работ с системами отопления и обладающим профессиональными знаниями и навыками.

Система водоснабжения. Обязателен контроль параметров воды (теплоносителя), чистка (промывка) фильтров.

Сантехническое оборудование. Обслуживание включает в себя проверку исправности и надежности крепления оборудования, а также контроль потребления по показаниям водомера.

Система канализации. Нуждается в регулярном осмотре на предмет наличия засорений и проведении мероприятий по их устранению.

Противопожарная система. Во время обслуживания необходимо проверить работоспособность пожарных насосов, клапанов и водопровода.

Лифты. Обычно сотрудники производят осмотр лифта и шахты.

Сигнализации и СКУД. Подразумевает проведение визуального осмотра систем и устранения текущих неисправностей.

Прочие работы. Косметический ремонт нежилых помещений, исправление мелких поломок.

Регулярное техническое обслуживание инженерных систем позволит минимизировать необходимость капитального ремонта коммуникаций, повысит эффективность работы и сократит финансовые затраты.

Выгоды технического обслуживания инженерных систем
профильной организацией

С каждым годом оборудование становится более сложным и интеллектуальным, системы жизнеобеспечения объектов совершенствуются и модернизируются, превращаясь в единый комплекс — «сердце» объекта. Для поддержания исправного состояния и грамотного инженерного обслуживания, на протяжении жизненного цикла здания, требуется профессиональная команда и специализированное оборудование.

Кроме того, заказывая полный комплекс работ в одной организации клиент экономит и время, и средства, и может быть уверен в качестве работ. Согласно исследованиям 2014 года, 35% ошибок и недоработок возникает из-за несогласованных действий различных подрядных организаций. Недобросовестные подрядчики перекладывают ответственность друг на друга и разобраться кто же в итоге должен выполнить работу, стоит нервов и времени. Чтобы этого избежать советуем заключать договор на комплексное обслуживание инженерных систем с единственной профильной организацией.

Ниже представлен полный список преимуществ от привлечения единственной профильной организации:

• Снижение себестоимости содержания инженерных систем, передаваемых на обслуживание
• Повышение качества и надежности выполнения проводимых работ;
• Отсутствие необходимости в расширении штата компании (рабочие, финансовая служба, управляющий персонал узкой специализации);
• Сокращение накладных расходов на содержание сотрудников (повышение квалификации, аттестации, выплата больничных и пр.);
• Отсутствие необходимости закупать и содержать соответствующий инструментарий;
• Оперативное устранение и предотвращение технических проблем;
• Постоянный контроль за состоянием систем узкими специалистами;
• Профессиональные консультации по повышению производительности и устойчивости.

Почему нам доверяют

Профессионализм. Технические специалисты нашей компании имеют профессиональное образование и практический опыт обслуживания объектов с разными условиями эксплуатации. Мы выполняем строго те мероприятия, которые необходимы для поддержания работоспособности системы, без навязывания дополнительных услуг.

Качество. Обслуживание инженерных систем зданий и сооружений проводится с использованием современных материалов, технологий и инструментов в соответствии с требованиями отраслевых регламентов. На выполненные работы и используемые запчасти мы предоставляем официальную гарантию.

Индивидуальный подход. Каждый объект – это сложная инженерная система, требующая комплексных решений по обслуживанию. Мы изучаем особенности и условия эксплуатации, выясняем требования и ожидания клиента, чтобы избежать малейших ошибок. Инженеры компании обсуждают полноту и цену сервисного обслуживания с заказчиком до подписания договора и поддерживают тесную связь на все время сотрудничества.

Для получения дополнительной информации позвоните нам или закажите бесплатный звонок на сайте.

Как узнать цену и получить коммерческое предложение

Чтобы узнать цену решения для вашего объекта, вы можете:

Источник