Техническая эксплуатация зданий система ремонтов

Организация работ по технической эксплуатации зданий

Техническая эксплуатация зданий — это комплекс мероприя­тий, которые обеспечивают безотказную работу всех элементов и систем здания в течение нормативного срока службы, функци­онирование здания по назначению.

Функционирование здания — это непосредственное выполне­ние им заданных функций. Использование здания по назначе­нию, частичное приспособление под другие цели снижают эффек­тивность его функционирования, так как использование здания по назначению является основной целью его эксплуатации. Функ­ционирование здания включает в себя период от окончания строительства до начала эксплуатации, а также период ремонта здания.

Техническая эксплуатация зданий состоит из технического обслуживания, системы ремонтов, санитарного содержания.

Система технического обслуживания включает в себя обеспе­чение нормативных режимов и параметров, наладку инженерно­го оборудования, технические осмотры зданий и конструкций.

Система ремонтов состоит из текущего и капитального ре­монтов.

Санитарное содержание зданий заключается в уборке обще­ственных помещений, придомовой территории, сборе мусора.

Задачи эксплуатации зданий состоят в обеспечении: безотказ­ной работы конструкций здания; соблюдения нормальных сани­тарно-гигиенических условий и правильного использования ин­женерного оборудования; поддержания температурно-влажностного режима помещений; проведения своевременного ремонта; повышения степени благоустройства зданий и т.д.

Продолжительность безотказной работы конструкций зданий и его систем неодинакова. При определении нормативных сро­ков службы здания принимают безотказный срок службы основ­ных несущих элементов, фундаментов и стен. Сроки службы от­дельных элементов здания могут быть в 2-3 раза меньше норма­тивного срока службы здания.

Безотказное и комфортное пользование зданием требует в те­чение всего срока его эксплуатации полной замены отдельных элементов или систем здания.

В течение всего срока службы элементы и инженерные систе­мы требуют неоднократных работ по наладке, предупреждению и восстановлению износившихся элементов. Части здания не мо­гут эксплуатироваться до полного износа. В этот период прово­дят работы, компенсирующие нормативный износ. Невыполне­ние незначительных по объему плановых работ может привести к преждевременному отказу конструкции.

В процессе эксплуатации здание требует постоянного обслужи­вания и ремонта. Техническое обслуживание здания — это комп­лекс работ по поддержанию исправного состояния элементов зда­ния, а также заданных параметров и режимов работы технических устройств, направленных на обеспечение сохранности зданий. Система технического обслуживания и ремонта должна обеспе­чивать нормальное функционирование зданий в течение всего пе­риода их использования по назначению.

Сроки проведения ремонта зданий должны определяться на основе оценки их технического состояния.

Техническое обслуживание зданий включает в себя работы по контролю технического состояния, поддержанию исправности, наладке инженерного оборудования, подготовке к сезонной экс­плуатации здания в целом, а также его элементов и систем. Кон­троль за техническим состоянием зданий осуществляют путем проведения систематических плановых и неплановых осмотров с использованием современных средств технической диагностики.

Плановые осмотры подразделяются на общие и частичные. При общих осмотрах необходимо контролировать техническое со­стояние здания в целом, при проведении частичных осмотров им подвергаются отдельные конструкции.

Неплановые осмотры проводятся после ураганных ветров, лив­ней, сильных снегопадов, наводнений и других явлений стихий­ного характера, после аварий. Общие осмотры проводятся 2 раза в год: весной и осенью.

При весеннем осмотре проверяют готовность зданий к эксп­луатации в весенне-летний период, устанавливают объемы работ по подготовке к эксплуатации в осенне-зимней период, уточня­ют объемы ремонтных работ по зданиям, включенным в план те­кущего ремонта в год проведения осмотра.

При подготовке зданий к эксплуатации в весенне-летний пе­риод выполняют следующие виды работ: укрепляют водосточные трубы, колени, воронки; расконсервируют и ремонтируют поли­вочную систему; ремонтируют оборудование площадок, отмосток, тротуаров, пешеходных дорожек; раскрывают продухи в цоколях; осматривают кровлю, фасады и т.д.

При осеннем осмотре проверяют готовность здания к эксплу­атации в осенне-зимний период, уточняют объемы ремонтных работ по зданиям, включенным в план текущего ремонта следу­ющего года.

В перечень работ при подготовке зданий к эксплуатации в осен­не-зимний период необходимо включать: утепление оконных и бал­конных проемов; замену разбитых стекол окон, балконных дверей; ремонт и утепление чердачных перекрытий; укрепление и ремонт парапетных ограждений; остекление и закрытие чердачных слу­ховых окон; ремонт, утепление и прочистку дымовентиляционных каналов; заделку продухов в цоколях здания; консервацию поливочных систем; ремонт и укрепление входных дверей и т.д.

Периодичность проведения плановых осмотров элементов зда­ний регламентируется нормами. При проведении частичных ос­мотров должны устраняться неисправности, которые могут быть устранены в течение времени, отводимого на осмотр. Выявлен­ные неисправности, которые препятствуют нормальной эксплу­атации, устраняются в сроки, указанные в строительных нормах и правилах (СНиП).

Ремонт здания — комплекс строительных работ и организаци­онно-технических мероприятий по устранению его физического и морального износа, не связанных с изменением основных тех­нико-экономических показателей здания.

Система планово-предупредительного ремонта включает теку­щий и капитальный ремонты.

Текущий ремонт здания выполняется с целью восстановления исправности его конструкций и систем инженерного оборудова­ния, поддержания эксплуатационных показателей.

Текущий ремонт проводится с периодичностью, обеспечиваю­щей эффективную эксплуатацию здания с момента завершения его строительства до момента поставки на очередной капиталь­ный ремонт. При этом учитываются природно-климатические условия, конструктивные решения, техническое состояние и режим эксплуатации здания.

Текущий ремонт должен выполняться по пятилетним и годо­вым планам. Годовые планы составляются в уточнение пятилет­них с учетом результатов осмотров, разработанной сметно-технической документации на текущий ремонт, мероприятий по под­готовке зданий к эксплуатации в сезонных условиях.

Капитальный ремонт производится с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элемен­тов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эк­сплуатационных показателей.

Капитальный ремонт включает в себя устранение неисправ­ностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несу­щих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улуч­шающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий.

Важнейшая часть организации капитального ремонта — раз­работка его стратегии. Теоретически возможны два варианта ре­монта: по техническому состоянию, когда ремонт начинают пос­ле появления неисправности, и профилактически-предупреди­тельный, когда ремонт выполняют до появления отказа, т.е. для его предупреждения. Второй вариант является экономически це­лесообразным — на основе изучения сроков службы и вероятно­сти наступления отказов можно создать такую систему профилак­тики, которая бы обеспечила безотказное содержание помещений. В практике технической эксплуатации зданий используют соче­тание обоих вариантов.

Надежность зданий в процессе их эксплуатации по мере ухуд­шения состояния отдельных элементов, узлов или здания в це­лом может быть обеспечена путем профилактических ремонтов. Основная задача такой профилактики — предупреждение отказов. Система планово-предупредительных ремонтов состоит из пери­одически проводимых ремонтов, объемы которых зависят от сро­ков службы конструкций, а также материалов, из которых они изготовлены.

Ремонт назначают в зависимости от срока эксплуатации, а объем ремонтных работ определяют по техническому состоянию.

Рекомендуемая нормативными документами периодичность ремонтов на примере жилых зданий приведена в табл. 2.1.

Накопленные статистические данные позволяют для различ­ных конструкций и схем зданий, материалов, сроков эксплуата­ции определить параметры плотности распределения времени на­ступления отказов и сроки назначения конструкций на ремонт.

Группа жилых зданий по капитальности	Периодичность ремонтов, лет
текущего при общем износе здания, %	капитального
до 60	более 60
3-5	2-4	18-25
2, 3	3-5	2-4	15-20
4, 5	3-5	2-3	12-15
6, 7	3-4	12-15
3-4	Нецелесообразен

Нормы, регламентирующие среднюю продолжительность эффек­тивной эксплуатации зданий без ремонта, представлены в табл. 2.2.

МИНИМАЛЬНАЯ ПРОДОЛЖИТЕЛЬНОСТЬ ЭФФЕКТИВНОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ ЗДАНИЙ И ОБЪЕКТОВ

Источник

Техническая эксплуатация зданий: с какими проблемами чаще всего приходится сталкиваться

У любого здания есть определенный срок службы, но он будет обеспечен только в том случае, если вовремя планово ремонтировать его и устранять возникающие неисправности. Насколько часто нужно выполнять такие работы, зависит от четырех факторов:

• качество используемых при строительстве материалов;
• соблюдение технологии;
• воздействие окружающей среды;
• интенсивность нагрузок (условия эксплуатации).

Проводить ремонтные и наладочные работы нужно в рамках технической эксплуатации зданий и сооружений. Оптимально, если это делают перед самым периодом возрастания интенсивности поломок и отказов, а затем после него. Такой подход позволяет исключить прогрессирующий износ строительных конструкций и инженерных систем, а также снизить затраты на ремонт.

Что такое и зачем нужна техническая эксплуатация зданий

Что такое «техническая эксплуатация здания» в принципе? Можно дать такую формулировку – это комплекс таких мероприятий, которые позволяют зданию безотказно работать в течение всего нормативного срока службы. Эта процедура позволяет сохранять состояние строительных конструкций и инженерных систем здания (или объекта) в том состоянии, в котором они могут выполнять заданные функции с установленными параметрами.

Мы можем выделить несколько задач, которые должна решать служба технической эксплуатации:

• обеспечить работу всех инженерных систем без аварий;
• поддерживать установленный уровень безопасности;
• обеспечить функционирование объекта в соответствии с его назначением;
• поддерживать оптимальные температуру и влажность в помещениях;
• обеспечивать плановые эксплуатационные характеристики зданий в течение всего срока службы;
• подготовить объект к сезонной эксплуатации;
• поддерживать должное санитарно-гигиеническое состояние технических помещений.

Какие мероприятия включает в себя техническая эксплуатация зданий

Мероприятия, которые входят в систему технической эксплуатации зданий, делятся на техническое обслуживание и ремонт.

Это укрупненный перечень мероприятий, выполняемых в процессе технической эксплуатации зданий

Техническое обслуживание включает в себя периодические осмотры и диагностику технического состояния строительных конструкций и инженерных систем. Осмотры могут быть трех видов:

1. Общие проводят два раза в год: весной после таяния снега и осенью перед началом отопительного сезона. В процессе осмотра обследуют здания целиком.
2. Частичные осмотры. Их необходимо проводить периодически – для оценки состояния инженерных систем зданий и обветшалости отделочных покрытий. Вдобавок это позволяют заблаговременно выявить деформацию в прочих строительных конструкциях.
3. Внеочередные осмотры зданий проводят после стихийных бедствий (ураганов, потопов и т. п.).

Ремонты могут быть двух видов:

1. Текущий – проводят для восстановления облицовочных покрытий и устранения мелких повреждений. Они могут быть плановыми или непредвиденными.
2. Капитальный – проводят для восстановления или замены строительных конструкций и инженерных систем зданий. Такой ремонт может быть комплексным, выборочным или аварийным. Подробней об этом читайте в отдельной статье.

Наиболее частые проблемы при технической эксплуатации зданий

Мы можем описать проблемы, которые приходится чаще всего встречать:

• Несущие стены не только принимают на себя нагрузку от крыши, перекрытий, собственной массы, но и подвергаются ветровым, сейсмическим и прочим внешним воздействиям. Задача технической эксплуатации – следить за состоянием объекта, а именно всех несущих конструкций и незамедлительно реагировать на малейшие изменения. Самыми частыми повреждениями являются сколы, выбоины, трещины, деформация
• Перекрытия служат горизонтальными ребрами жесткости и придают устойчивость зданию. Они могут быть цокольными, надподвальными, межэтажными, чердачными и делятся на два типа: балочные и плитные. Типовые повреждения, которые могут возникнуть – трещины в местах сопряжения со стенами, отслоение штукатурки, промерзание в участках у наружных стен и чрезмерный прогиб.
• Полы должны не только быть ровными, но и нескользкими, ремонтопригодными, хорошо выдерживать механические воздействия, иметь низкий коэффициент теплопередачи. Повреждения, обычно возникающие во время эксплуатации, – отслоение облицовочных материалов, коробление, трещины и выбоины.

При монтаже пола отдавайте предпочтение технологии, которая позволит его легко отремонтировать или заменить непригодные участки

• Перегородки не подвергаются высоким нагрузкам и служат для разграничения зон. Тем не менее они тоже подвержены разрушению – отслоению штукатурки, деформации, появлению трещин в местах сопряжения со стенами и перекрытиями.

Отслоение штукатурки на перегородке

• Кровля подвергается интенсивным атмосферным воздействиям и, как следствие, начинает протекать, а затем полностью разрушается и требует капитального ремонта.

• Лестницы подвергаются высоким механическим нагрузкам. Характерные виды повреждений – разрушение облицовочного материала, ослабление креплений поручней и ограждений, появление трещин и выбоин в ступенях и лестничных площадках.
• Окна и двери также подвержены повреждениям из-за различных воздействий (атмосферных или механических). Распространенные поломки – неудовлетворительная герметичность, выход из строя ручек и замков, появление трещин, неплотностей по периметру коробок, коробление.
• Инженерные системы зданий в процессе эксплуатации тоже получают повреждения, которые необходимо выявлять и устранять:
• Для систем тепло- и водоснабжения проблемы идентичны: разрыв труб, утечка воды, неисправность запорной арматуры, недостаточное или чрезмерное давление в системе.

• С системой водоотведения и канализации зачастую случается засорение и протечка.
  В системах вентиляции и кондиционирования случаются следующего вида поломки: отсутствие герметичности системы, механическое повреждение вентиляционных коробов и вытяжных каналов, утечка фреона, сбой автоматики.
• Для систем электроснабжения характерны повреждение изоляции проводки, окисление контактов, выход из строя осветительных приборов, розеток и выключателей. Чтобы обеспечить безопасную эксплуатацию объекта, в соответствии с правилами технической эксплуатации электроустановок потребителей (ПТЭЭП), измерения сопротивления изоляции проводов и кабелей проводятся не реже чем 1 раз в 3 года. Для этого необходимо обратиться к услугам специализированных лабораторий. По результатам этих измерений служба эксплуатации должна устранить все замечания.

Это случается при интенсивной эксплуатации розеток или в результате некачественного монтажа

На какие документы нужно опираться при технической эксплуатации зданий

Выделим следующие документы:

• СП 134.13330.2012 «Системы электросвязи зданий и сооружений. Основные положения проектирования»;
• СП 124.13330.2012 «Тепловые сети»;
• СП 60.13330.2012 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха»;
• СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения»;
• СП 30.13330.2012 «Внутренний водопровод и канализация зданий»;
• СП 52.13330.2016 «Естественное и искусственное освещение»;
• ВСН 60-89 «Устройства связи сигнализации и диспетчеризации инженерного оборудования жилых и общественных зданий. Нормы проектирования»;
• Федеральный закон № 384-ФЗ от 30.12.2009 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (актуализированная редакция от 02.07.2013);
• ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния»;
• Положение ПОТ Р О-14000-004-98 «Техническая эксплуатация промышленных зданий и сооружений».

Где фиксируют результаты технической эксплуатации здания

Для этой цели ведут журнал технической эксплуатации здания. Это обязательный документ, в котором отражают состояние объекта, степень его изношенности и проведенные ремонтные работы.

Заключение

Грамотная техническая эксплуатация зданий – лучший способ поддерживать исправное состояние объекта и обеспечивать безаварийную работу. Как показывает практика, для собственников объекта такой подход удобнее и выгоднее, чем устранение последствий аварий или организация непредвиденного ремонта. Подробней о преимуществах регулярного технического обслуживания объектов мы рассказываем в этом ролике.

Источник