Техническая документация для текущего ремонта здания

ГОСТ Р 56535-2015

НАЦИОНАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами

УСЛУГИ ТЕКУЩЕГО РЕМОНТА ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ

Services of housing maintenance, public utilities and administration of apartment buildings. Services of current repair of common property in apartment buildings. General requirements

Дата введения 2016-04-01

1 РАЗРАБОТАН Некоммерческим партнерством саморегулируемой организацией «Управляющих компаний жилищно-коммунального хозяйства Калининградской области «Стандарты управления недвижимости» при участии Государственной академии Минстроя России и Некоммерческого партнерства «Жилищно-коммунальное хозяйство — 68»

2 ВНЕСЕН Техническим комитетом по стандартизации ТК 393 «Услуги в области жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами»

4 ВВЕДЕН ВПЕРВЫЕ

Правила применения настоящего стандарта установлены в ГОСТ Р 1.0-2012 (раздел 8). Информация об изменениях к настоящему стандарту публикуется в ежегодном (по состоянию на 1 января текущего года) информационном указателе «Национальные стандарты», а официальный текст изменений и поправок — в ежемесячном информационном указателе «Национальные стандарты». В случае пересмотра (замены) или отмены настоящего стандарта соответствующее уведомление будет опубликовано в ближайшем выпуске ежемесячного информационного указателя «Национальные стандарты». Соответствующая информация, уведомление и тексты размещаются также в информационной системе общего пользования — на официальном сайте Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии в сети Интернет (www.gost.ru)

Введение

Настоящий стандарт входит в серию стандартов «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами».

Применение настоящего стандарта позволяет сформировать единую и эффективную систему управления и содержания многоквартирных домов, обеспечивающую их нормативное техническое состояние, безопасную эксплуатацию и комфортные условия проживания, а также выполнить требования технических регламентов, нормативных документов по санитарно-эпидемиологическому надзору, Жилищного кодекса Российской Федерации и других нормативных правовых актов.

При переходе эксплуатации многоквартирного дома и выполнения работ (услуг), связанных с его управлением и содержанием на основании добровольного применения национальных стандартов из серии «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами», целесообразно устанавливать переходный период с учетом профессиональной подготовки и опыта работы исполнителя и подрядчиков по применению таких национальных стандартов, во время которого необходимо стремиться к выполнению нового порядка в управлении и содержании.

1 Область применения

Настоящий стандарт устанавливает требования к оказанию услуг текущего ремонта общего имущества многоквартирных домов.

Стандарт предназначен для применения лицами, предоставляющими услуги управления многоквартирными домами и содержания общего имущества многоквартирных домов, собственниками помещений, расположенных в этих многоквартирных домах, принявшими решение о проведении текущего ремонта в соответствии с настоящим стандартом и выступающими заказчиками таких услуг (работ), а также для выполнения подрядными организациями, привлекаемыми для выполнения работ, связанных с текущим ремонтом.

2 Нормативные ссылки

В настоящем стандарте использованы нормативные ссылки на следующие стандарты:

ГОСТ 12.0.004-90 Система стандартов безопасности труда. Организация обучения безопасности труда. Общие положения

ГОСТ 12.1.004-91 Система стандартов безопасности труда. Пожарная безопасность. Общие требования

ГОСТ 26254-84 Здания и сооружения. Методы определения сопротивления теплопередаче ограждающих конструкций

ГОСТ 26629-85 Здания и сооружения. Метод тепловизионного контроля качества теплоизоляции ограждающих конструкций

ГОСТ 27751-2014 Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения

ГОСТ Р 12.4.026-2001 Система стандартов безопасности труда. Цвета сигнальные, знаки безопасности и разметка сигнальная. Назначение и правила применения. Общие технические требования и характеристики. Методы испытаний

ГОСТ Р 21.1101-2013 Система проектной документации для строительства. Основные требования к проектной и рабочей документации

ГОСТ Р 51617-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Коммунальные услуги. Общие требования

ГОСТ Р 51929-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения

ГОСТ Р 54964-2012 Оценка соответствия. Экологические требования к объектам недвижимости

ГОСТ Р 55000-2012 Лифты. Повышение безопасности лифтов, находящихся в эксплуатации

ГОСТ Р 56038-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги управления многоквартирными домами. Общие требования

ГОСТ Р 56192-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги содержания общего имущества многоквартирных домов. Общие требования

ГОСТ Р 56193-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов. Общие требования

ГОСТ Р 56194-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги по проведению технических осмотров многоквартирных домов и определение на их основе плана работ, перечня работ. Общие требования

ГОСТ Р 56501-2015 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги содержания внутридомовых систем теплоснабжения, отопления и горячего водоснабжения многоквартирных домов. Общие требования

ГОСТ Р 56533-2015 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги содержания внутридомовых систем холодного водоснабжения многоквартирных домов. Общие требования

ГОСТ Р 56534-2015 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги содержания внутридомовых систем канализации многоквартирных домов. Общие требования

ГОСТ Р 56536-2015 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги содержания внутридомовых систем электроснабжения многоквартирных домов. Общие требования

Примечание — При пользовании настоящим стандартом целесообразно проверить действие ссылочных стандартов в информационной системе общего пользования — на официальном сайте Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии в сети Интернет или по ежегодному информационному указателю «Национальные стандарты», который опубликован по состоянию на 1 января текущего года, и по выпускам ежемесячного информационного указателя «Национальные стандарты» за текущий год. Если заменен ссылочный стандарт, на который дана недатированная ссылка, то рекомендуется использовать действующую версию этого стандарта с учетом всех внесенных в данную версию изменений. Если заменен ссылочный стандарт, на который дана датированная ссылка, то рекомендуется использовать версию этого стандарта с указанным выше годом утверждения (принятия). Если после утверждения настоящего стандарта в ссылочный стандарт, на который дана датированная ссылка, внесено изменение, затрагивающее положение, на которое дана ссылка, то это положение рекомендуется применять без учета данного изменения. Если ссылочный стандарт отменен без замены, то положение, в котором дана ссылка на него, рекомендуется применять в части, не затрагивающей эту ссылку.

3 Термины и определения

В настоящем стандарте применены термины в соответствии с ГОСТ Р 51929, ГОСТ Р 56192, ГОСТ Р 56193, а также следующие термины с соответствующими определениями:

3.1 текущий ремонт: Комплекс работ (услуг), включенных в план работ и проводимых в рамках содержания общего имущества многоквартирного дома, связанных с восстановлением потерявших в процессе эксплуатации функциональную способность частей многоквартирного дома, на аналогичные или иные, улучшающие показатели до их нормативного состояния, когда объем таких работ не превышает тридцати процентов от ремонтируемого имущества.

Примечание — Восстановление имущества может проводиться путем замены или ремонта, за исключением элементов несущих конструкций многоквартирного дома, восстановление которых осуществляется в рамках капитального ремонта.

3.2 ремонтируемое имущество: Часть многоквартирного дома, по отношению к которому проводится или рассматривается возможность проведения текущего ремонта.

Примечание — Как часть имущества необходимо рассматривать отдельные конструкции, такие как балконная плита, навес, крыша, фасад, и другие, в том числе внутридомовые системы инженерно-технического обеспечения.

3.3 косметический ремонт: Работы по восстановлению (ремонту) общего имущества, потерявшего в процессе эксплуатации архитектурно-эстетический внешний вид.

1 Косметический ремонт проводится в отношении оштукатуренных, шпаклеванных, окрашенных, декоративных, облицованных поверхностей имущества.

2 Для формирования и (или) сохранения единого архитектурно-эстетического внешнего вида косметический ремонт должен проводиться по отношению ко всему объему поверхности ремонтируемого имущества независимо от объема выполняемых работ.

3.4 подрядчик: Лицо, у которого с техническим заказчиком заключен договор на выполнение работ текущего ремонта имущества.

3.5 технический заказчик: Лицо, действующее на профессиональной основе и уполномоченное от имени собственников помещений многоквартирного дома выполнять весь комплекс услуг и работ, связанных с организацией и проведением текущего ремонта.

4 Общие требования

4.1 Услуга текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома (далее — имущество) предоставляется в соответствии с настоящим стандартом, законодательством Российской Федерации, в том числе Жилищным кодексом [1], Градостроительным кодексом [2], с учетом требований Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 [3], технических регламентов [4], [5], Федерального закона от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ [6], ГОСТ Р 56192 и др.

4.2 В течение всего жизненного цикла многоквартирного дома работы текущего ремонта необходимо делать регулярными и плановыми.

В рамках текущего ремонта могут выполняться работы, проведение которых предусматривается в составе долгосрочного плана капитального ремонта, в том числе плановая, поэтапная замена частей такого имущества на новые.

Примечание — Проведение работ текущего ремонта общего имущества вместо капитального ремонта возможно только при наличии такого решения собственников, и если частичная и поэтапная замена такого имущества предусмотрена, возможна и целесообразна технологически и экономически.

4.3 Текущему ремонту подлежит имущество, нормативное техническое состояние которого необходимо восстановить или модернизировать (усовершенствовать) в процессе содержания многоквартирного дома без прекращения его эксплуатации.

4.4 Состав работ и график выполнения текущего ремонта должны быть сформированы, включены в план работ и утверждены заказчиком.

Примечание — План работ формируется в соответствии с пунктами 4.4 и 4.5 ГОСТ Р 56192-2014.

4.5 В рамках текущего ремонта может проводиться косметический ремонт.

4.6 Основание и необходимость проведения текущего ремонта имущества устанавливаются и определяются:

— законодательством РФ, в том числе требованиями технических регламентов, санитарно-эпидемиологическими требованиями;

— технологическими требованиями, в том числе прописанными в инструкции по эксплуатации многоквартирного дома (далее — инструкция по эксплуатации);

— предписаниями, выданными контролирующими и (или) надзорными органами;

— отчетами, сделанными по итогам инструментальных осмотров, обследования, мониторинга технического состояния имущества (далее — осмотры).

4.7 Обоснованность проведения текущего ремонта отдельных частей многоквартирного дома подтверждается отчетами и показателем физического износа имущества.

Примечание — Правила оценки физического износа приведены в ВСН 53-86(р) [7].

4.8 Текущий ремонт организует и проводит технический заказчик на основании проектно-сметной документации.

4.9 В исключительных случаях текущий ремонт, который проводится без изменения характеристик и показателей ремонтируемого имущества, может проводиться без составления проекта.

1 Косметические ремонты общего имущества, относящегося к путям эвакуации, проводятся на основании проектной документации.

2 Технический заказчик должен обосновать предложение о проведении текущего ремонта без изготовления проекта, при этом должно быть заключение специализированной (проектной) организации, что отремонтированное (восстановленное) или замененное на новое имущество будет удовлетворять современным требованиям технических регламентов и санитарно-эпидемиологическим требованиям.

3 Решение о проведении текущего ремонта без изготовления проекта должно быть подтверждено собственниками.

4.10 Технический заказчик организует:

— подготовку к проведению текущего ремонта;

Источник

Какие документы нужны для проведения ремонта и как их составить

Заниматься официальными бумагами довольно хлопотно, но это поможет вам обезопасить себя от проблем в будущем. Разбираемся, какие нужны документы, если вы начинаете ремонт.

Пакет документов для ремонта

Проектная документация

С чего обычно начинаются ремонтно-строительные работы? С выбора готового или разработки индивидуального проекта. Любой проект предусматривает чертежи и документы, относящиеся к подбору строительных и отделочных материалов (например, карты с образцами обоев, выкрасками, фрагментами линолеума ит.д.), подготовку схемы коммуникаций. Если заказана визуализация проекта, ее тоже включают.

Заказать составление проектной документации можно в архитектурно-строительных организациях. Типовой проект дешевле, индивидуальный — дороже.

Проект — это первоначальный документ, предопределяющий все остальные работы, поэтому к нему надо отнестись как можно более внимательно. Каждая часть проекта должна быть подписана и проектировщиком, и подрядчиком, и заказчиком. При этом подпись любой из сторон означает, что всем понятно, какие действия предполагается провести и какие материалы использовать. Проектная документация служит гарантией спокойствия и для исполнителя. Например, если дизайнер по просьбе заказчика написал, что стены должны быть терракотовыми, то требовать другой цветовой гаммы от подрядчика невозможно. Если в проект вносят какие-либо изменения, например, надо менять колеровку краски, их в обязательном порядке надо согласовать с заказчиком.

Смета

На основе проекта составляют смету. Лучше доверить это профессионалам, как и подготовку самого проекта.

Смета — документ, определяющий общую сумму затрат на ремонт или строительство и составляемый по статьям расходов (демонтажные, строительные работы, техника и т.д.)

Смету составляют на основе прейскуранта на услуги и работы, производимые выбранным подрядчиком. Сметы на расходные и отделочные материалы, на элементы декора и оформления — на основании средних цен, полученных по итогам исследования рынка.

Если заказчик внимательно относится к оформлению проекта и составлению сметы, он и контролирует ход ремонта.

Расчет сметы могут выполнить авторы проекта или подрядчики, а проанализировать ее должен сам заказчик. О пасность для заказчика заключается в том, что дополнительные траты потребуются уже в ходе ремонта или строительства, когда не будет возможности пересмотреть смету. Если по каким-то причинам не включены какие-то пункты, необходимо внести коррективы. В противном случае вы не сможете заставить подрядчика выполнить их или закупить необходимые материалы. Тем не менее опытные подрядчики всегда оставляют небольшой люфт на случай возможного роста цен или дополнительных задач, которые могут потребоваться.

Калькуляция расходов на ремонт помогает избежать ненужных затрат и сберечь не только деньги, но и собственные силы, время и нервы. Проверьте, включили ли в смету стоимость вывоза строительного мусора или уборки прилегающей территории, если это может понадобиться.

Грамотно оформленная исполнительная документация не только определяет качество ремонта или строительства, но и служит своеобразной медкартой объекта: в нее вносят рекомендации по дальнейшей эксплуатации, косметическому или капитальному ремонту, а также реконструкции.

Составленную смету подписывают исполнитель (сметчик), подрядчик и заказчик. Первый отвечает за содержание сметы и возможные ошибки или неточности; второй своей подписью подтверждает осведомленность о том, что и в пределах какой суммы должно быть закуплено или какова стоимость работ; третий, поставив под документом собственную фамилию, заверяет, что информирован о цене ремонта и стройматериалов.

Исполнительная документация

Договор подряда

Итак, проект и смета готовы. Далее следует определиться с подрядной организацией (если вы не сделали это на этапе составления проекта) и заключить договор.

В договоре обязательно закрепляют:

перечень работ
время их начала и окончания
размер оплаты
координаты сторон
описание квартиры.

Необходимо предусмотреть порядок сдачи-приемки и назвать гарантийный срок. Он не может быть меньше того, который определяется на основании законодательства; при этом предельный срок обнаружения недостатков в соответствии с пп. 2 и 4 ст. 724 Гражданского кодекса РФ составляет 2 года. В качестве приложений оформляют проектно-техническую (дизайн-проект, чертежи) и сметную документацию, а также планы-графики оплаты и их приемки.

Эти документы помогут вам при следующем ремонте, перепланировке или новом строительстве. В них вы найдете ответы на ряд вопросов: какие материалы лучше использовать, какие скрытые работы были проведены при предыдущем ремонте, можно ли возвести еще один этаж или сделать пристройку.

А если отклеились обои, потекли батареи, прорвало замененные при ремонте трубы или задымила печь в построенном доме, найти виновного (и самое главное — материально ответственного за причиненные убытки) помогут те же приложения к договору.

Техническая документация

Исполнительная техническая документация включает текстовые и графические документы. В них описывают процесс и условия производства строительно-монтажных или ремонтных работ, техническое состояние объекта. Основное назначение этой документации — зафиксировать исполнение проектных решений и фактическое положение, чтобы в дальнейшем с меньшими затратами осуществлять эксплуатацию и ремонт.

Практика показывает, что наличие грамотных исполнительных чертежей позволяет сэкономить до трети стоимости ремонта или строительства, особенно при обустройстве инженерных сетей.

Существует два вида исполнительной технической документации: первичные документы о соответствии и собственно исполнительная документация (исполнительные чертежи).

Первичные документы о соответствии оформляет генеральный подрядчик в процессе строительства. В них фиксируют выполнение строительно-монтажных работ и техническое состояние объекта. Содержание этих документов контролирует заказчик.

В состав первичных документов о соответствии входят:

акты промежуточной приемки так называемых ответственных конструкций и скрытых работ,
акты испытаний,
документы лабораторного контроля,
сертификаты,
результаты исполнительных геодезических съемок,
журналы работ.

Второй вид исполнительной документации — это комплект рабочих чертежей с надписями на полях о соответствии выполненных в действительности работ данным чертежам или о внесенных в них по согласованию с проектировщиком изменениях, которые сделаны людьми, ответственными за производство строительно-монтажных работ (в соответствии со СНиП 3.01.04-87). Чертежи позволяют наглядно показать ход и результаты.

Документация бывает проектно-сметной (смета на отделку, расходные и отделочные материалы, а также проектно-техническое задание и дизайн-проект интерьера) и договорной (план-график финансирования, план-график производства этапов работ, договор подряда, акт сдачи-приемки. Исполнительные чертежи выполняют в шести экземплярах: по одному передают заказчику и подрядчику, а также направляют в органы государственного строительного надзора и жилищную инспекцию; два — в эксплуатационную организацию. Подготовить исполнительную документацию можно и в бумажном, и в электронном виде.

Техническую документацию предъявляет исполнитель при приемке работ и сдаче объекта в эксплуатацию. Отсутствие утвержденной технической документации в некоторых случаях вызывает споры о сметной стоимости выполняемых строительных работ.

Обратите внимание, что исполнительная документация, в которой указаны индивидуальные особенности результата строительных работ, — это самостоятельная существенная часть договора. В ст. 743 Гражданского кодекса России закреплена обязанность подрядчика выполнять строительные работы только при наличии согласованной технической документации.

Документы для приемки работ

Особого внимания потребуют от вас подготовительные работы, результаты которых затем будут скрыты. На каждый из этих видов работ необходимо составить акт приемки. Подпись представителя подрядчика станет своего рода страховкой на случай аварийной ситуации в отремонтированном жилище. Возможно, в некоторых ситуациях придется привлекать специалиста: скажем, принимая работы по организации электроснабжения, можно пригласить штатного электрика из управляющей компании.

Проводя приемку, вы имеете полное право пользоваться строительными инструментами (например, уровнем или отвесом), иначе не удастся проверить, насколько ровными сделаны стены и прямыми — углы.

Чтобы организовать полный контроль, неплохо было бы каждый день наведываться на объект, но это не всегда возможно. Поможет журнал производства: бригадир должен вести его каждый день, и тогда вы будете в курсе всего происходящего. Требуйте, чтобы бригадир ежедневно давал вам отчет о ходе действий (допустим, по телефону). Если возникают какие-то отступления от графика, в журнале производства необходимо зафиксировать их причины. Например, задержка поставки стройматериалов может быть вполне уважительной причиной. А если один из членов бригады не вышел на смену, это, скорее всего, должно повлечь за собой штрафные санкции. По окончании всех работ составляют общий акт сдачи-приемки. Принимать работы лучше всего в помещении, из которого вывезены мусор, инструменты и оборудование строителей. При сдаче обязаны присутствовать непосредственный исполнитель и прораб (или инженер, руководивший процессом, или представитель строительной организации, курирующий ваш ремонт). Их подписи должны стоять на акте сдачи-приемки работ. Кроме того, если вы привлекали дизайнера к разработке проекта, желательно, чтобы и он присутствовал на приемке.

Если у вас возникли замечания, они должны быть зафиксированы письменно. По результатам первичной сдачи-приемки работ составляют дефектную ведомость (ее подписывают заказчик и подрядчик). На основании этого документа разрабатывают график исправления устранимых ошибок и недочетов, а также определяют размер и сроки компенсации дефектов, которые невозможно ликвидировать.

Кроме акта сдачи-приемки работ составляют акт выверки взаиморасчетов. В нем указывают фактически выполненные объемы работ, затраты на материалы и другие расходы. Если после сдачи-приемки возникла необходимость проведения каких-либо дополнительных мероприятий, они должны быть включены в акт выверки.

Окончательно принимать работы и рассчитываться с бригадой целесообразнее не сразу, а через пару дней после окончания ремонта — это позволит вам лучше рассмотреть результаты труда. Не стесняйтесь задавать любые вопросы, которые возникают в процессе, — подобное любопытство может в дальнейшем уберечь вас от различных проблем. После приемки работ у вас должны быть оформлены две группы документов.

Комплект документов после приемки

перечень организаций и ответственных лиц, участвующих в строительстве (его оформляет подрядчик в процессе строительства с указанием субподрядных организаций и выполненных ими работ, а также ответственных за производство лиц и контактной информации);
допускные документы участников строительства — разрешительная документация (копии приказов о распределении ответственности по следующим разделам: организация работ, строительный и геодезический контроль, охрана труда;
копии свидетельств о периодической аттестации руководителей и специалистов, копии удостоверений работников сварочного производства, копии свидетельств о допуске к работам строительно-ремонтной организации, копии допусков к работам СРО (лицензий) и пр.);
общий журнал работ.

Вторую группу документов комплектуют в соответствии с разделами рабочего проекта. В нее входят исполнительные чертежи и исполнительная документация с отметками «Как сделано».

Источник