Сроки ремонт панельных домов

Сколько простоят наши дома: сроки службы панельных, кирпичных и других видов многоквартирных зданий

Жилье покупается на долгое время. Поэтому при его выборе нужно учитывать состояние не только квартиры, но и всего дома. Полезно знать срок службы панельного дома, а также монолитных, блочных сооружений. Подобные жилые постройки сегодня пользуются наибольшей популярностью.

Срок годности жилых домов из разных материалов

Как правило, при выборе квартиры покупатели обращают внимание на наличие ремонта в помещении, вид из окна, этажность. Мало кто учитывает год возведения многоквартирного дома (МКД). Срок службы жилого многоквартирного дома – это достаточно условное понятие.

Оно означает отрезок времени, в течение которого постройка сохраняет свои основные характеристики и качества, является безопасной. Элементы строения со временем изнашиваются.

Для поддержания дома в нормальном состоянии регулярно проводится профилактический ремонт. Это позволяет продлить его срок службы. Но наступает время, когда здание настолько сильно изнашивается, что не подлежит восстановлению. Такой дом признается аварийным и непригодным к использованию.

Всех жильцов из него переселяют в другое здание. Как правило, к окончанию нормативного срока службы большая часть построек не исчерпывает свои резервы прочности и надежности. Они могут безопасно эксплуатироваться еще в течение многих лет. Есть дома, которые, наоборот, изнашиваются ранее истечения установленного для них эксплуатационного периода.

На это могут повлиять не только допущение ошибок во время строительства, но и различные внешние явления (сильный ветер, град, ливень, землетрясение). Срок службы здания зависит от используемых строительных материалов, от выбранной технологии возведения и ее соблюдения. Выделяют панельные, кирпичные, монолитные, блочные многоэтажные жилые дома. Они могут эксплуатироваться в течение разного периода времени.

Панельные

Такие дома возводятся с использованием панелей. Они недорогие и простые в строительстве. Отличаются теснотой и малогабаритностью. Но являются достаточно популярными из-за дешевизны жилого помещения.

Панельные многоквартирные жилые дома активно строились в 60-80 годах прошлого столетия. Возводят их и сегодня. Такие здания менее долговечные, чем блочные и кирпичные сооружения. Срок эксплуатации панельных домов 80-х годов составляет 100 лет. Их реконструкция не предусмотрена.

МКД, возведенные в 1965-1980 годах, должны прослужить до 2055-2080 гг. Срок эксплуатации современных панельных многоэтажных сооружений, построенных после 1980 года, согласно ГОСТа, больше и варьируется в пределах от 100 до 120 лет. Таким образом, снос подобных МКД будет производиться не ранее 2070-2105 гг.

Кирпичные

Кирпичные дома более теплые и надежные, чем панельные. Они не подвергаются коррозионным процессам, имеют эстетичный внешний вид. Срок их эксплуатации определяется временем постройки.

За счет внесения в планировку некоторых изменений получилось продлить срок эксплуатации кирпичного дома. МКД построенные в поздний постсоветский период, могут использоваться для проживания в течение 150 лет.

Кирпич достаточно хорошо выдерживает негативное влияние атмосферных осадков, температурные колебания, воздействие ультрафиолетовых лучей. Высокими прочностными характеристиками, экологичностью отличается керамическое изделие из обожженной глины.

Есть кирпич пустотелый и полнотелый. Это качество особо не влияет на эксплуатационные параметры. Последний вариант имеет лишь более высокие теплоизоляционные свойства.

Монолитные

Монолитные МКД – это бесшовные сооружения из бетона. Они имеют цельнолитую конструкцию. Возводятся путем сбора опалубки и залива в нее жидкой бетонной массы. Таким образом, выполняются все стены, перекрытия и несущие перегородки.

Монолитные дома надежные и долговечные. Отличаются сейсмоустойчивостью. Срок службы составляет более 125-150 лет. Цельномонолитные многоэтажные дома встречаются редко.

Обычно монолитными делают лишь каркас сооружения и межэтажные перекрытия. Стены могут возводить из различных строительных материалов: кирпича, панелей. Исходя из этого выделяют МКД монолитно-кирпичные и монолитно-блочные. Естественно, их срок службы ниже, чем у цельномонолитных зданий.

Блочные

Блочные многоэтажные дома возводятся из разных строительных материалов. Могут применяться керамзитобетонные, газобетонные, арболитовые, керамические, пенобетонные блоки. От выбранного типа изделия зависят эксплуатационные качества постройки.

МКД из блоков близки по принципу строения к панельным. Первые постройки такого типа появились в 50-60 гг ХХ века. Их активно возводили с целью быстрого создания большого количества жилой площади и расселения людей. В то время возводились дома на 5-6 этажей.

Блочные многоэтажные дома, построенные в 1965-1980 гг, отличаются нормативным сроком службы в 100 лет. Это означает, что их снос будет проведен не ранее 2055-2080 года.

Если раньше блочные дома были внешне похожи на панельные по своим характеристикам и конструкции, то современные здания из блоков имеют существенные отличия.

Строительные технологии, которые сегодня применяются, позволяют создавать 12-16-этажные дома. Их срок службы составляет не меньше 100 лет. Среди преимуществ блочных МКД стоит отметить сейсмоустойчивость, высокую звуко- и теплоизоляцию.

На сколько лет рассчитаны многоквартирные дома?

Сегодня на рынке недвижимого имущества нередко встречаются сталинки и хрущевки. Квартиры в подобных МКД часто выставляют на продажу по невысокой цене.

Но нужно учитывать, что это старые дома, которые вскоре могут признать аварийными. Прежде чем покупать комнату в сталинке или хрущевке, надо узнать, на сколько лет эксплуатации рассчитано здание.

Сталинские

Сталинки или сталинские дома – это разговорное название МКД, возводимых в СССР с 1930-х по конец 1950-х годов. Это капитальный тип сооружений высотой более двух этажей. Стены такого здания выполнены из негорючих материалов. Сталинки обеспечены всеми удобствами (водопроводом, отоплением, канализацией). Срок службы таких МКД зависит от времени их возведения и приведен ниже в таблице.

Тип многоквартирного дома	Время возведения в годах	Эксплуатационный срок	Запланированный срок проведения реконструкции	В каком году планируется снос
Сталинки довоенного времени	1930-1940	120	1990-2005	2050-2070
Сталинки послевоенного периода	1945-1955	150	2020-2030	2095-2105

Хрущевки

Срок эксплуатации хрущевок зависит от материала их возведения. Кирпичные дома были рассчитаны на 25 лет службы. Но многие из них до сих пор стоят и являются вполне пригодными для проживания. Панельные хрущевки более надежные. Здания серии К-7 рассчитаны на период эксплуатации от 25 до 50 лет.

Они отличаются несовершенной каркасно-панельной конструкцией. Более поздние серии (464, 468) возводились преимущественно из железобетонных плит. За счет этого получилось повысить их прочностные характеристики и увеличить срок службы до 50-60 лет. Многие хрущевки были реконструированы в 2005-2020 гг.

Таким образом, срок службы МКД зависит от технологии и времени его возведения, применяемых материалов. Выделяют кирпичные, блочные, панельные, монолитные дома. Меньше всего эксплуатационный период у хрущевок и сталинок. Это объясняется использованием несовершенных строительных технологий.

Дольше всего служат современные цельномонолитные и кирпичные дома. Они отличаются надежностью, прочностью.

Источник

Срок эксплуатации панельных домов по нормативу и в реальности

Для оценки ликвидности (т. е. реальной возможности продать квартиру и суммы, которую можно за нее получить) ориентируются на срок службы панельного дома. По нормативным актам период эксплуатации панельных пятиэтажек оценивается в полвека, девятиэтажных домов – около 100 лет. Но во многих случаях эти цифры остаются лишь ориентиром для градостроителей. Разберем, каковы реальные и нормативные сроки эксплуатации основных типов многоквартирных домов.

Срок эксплуатации панельных домов по ГОСТу: рекомендация или приговор?

Любой товар обладает ограниченной годностью. И у жилых домов имеется определенный срок службы. После его истечения эксплуатация здания становится небезопасной. Определяется этот срок для каждого типа строений по ГОСТу и соответствующим СНиПам. В приведенной таблице вы видите обобщенные данные по основным типам зданий:

На протяжении времени, обозначенного в документах, здание (при условии, что технологии постройки соблюдались) будет сохранять все заявленные качества. Данный срок – рекомендация для градостроителей. Ориентируясь по нему, принимают решение о сроках сноса или реконструкции каждого здания. Но реальный срок эксплуатации может оказаться как больше нормативного, так и меньше.

Факторы, увеличивающие срок нормальной эксплуатации здания	Факторы, снижающие срок нормальной эксплуатации здания
Строгое соблюдение технологии постройки.	Нарушение технологии строительства: использование некачественных материалов, низкое качество работы строителей.
Применение при строительстве стен полноразмерных бетонных панелей или более качественных материалов (кирпичной облицовки, шлакоблоков и т. д.)	Применение тонкостенных панелей. Такое решение, характерное для хрущевки, снижает срок эксплуатации вдвое. Его применение связано с временным характером зданий хрущевской постройки.
Качественная герметизация межпанельных швов на кровле и стенах, своевременное их обслуживание.	Отсутствие герметичности кровли, частые протечки швов.
Своевременное проведение капитального ремонта: замена оконных рам, проводки, водопроводных и канализационных труб	Отсутствие капитального ремонта в течение длительного времени.
Отсутствие крупных аварий на коммуникациях: прорывов труб, затоплений подвала, выгорания проводки	Крупные аварии: промерзание труб отопления в зимний период, затопления коммуникаций.

Нормативный срок эксплуатации панельных домов 70-х годов

Панельные дома 70-х годов принадлежат к эпохе брежневской программы жилищного строительства. К ним относятся 90-я, 121-я и другие, менее распространенные, проектные серии. При этом внутри серии есть множество подсерий, и дом 1974 года постройки может существенно отличаться от здания 1979 года по планировке, характеристикам шумоизоляции и утепления, удобству проживания.

Многие особенности этих домов раскрыты в этом полезном видеоролике:

По сравнению с первыми («хрущевскими») линейками панельных домов, «брежневки» обладают несколькими преимуществами:

• улучшение планировки (появление просторной кухни, прихожей, увеличение высоты потолков);
• применение толстых панелей (толщина – от 0,3 м);
• наличие во многих линейках мусоропровода и лифта.

Поскольку основой конструкции этих домов по-прежнему является панельная схема, остаются два главных недостатка: невозможность перепланировки и склонность межпанельных швов к потере герметичности.

Строительные нормативы и эксплуатационные нормы допускают использование таких зданий на протяжении 100 лет. Поэтому квартиры в «брежневках», хоть и находятся в «бюджетном» ценовом сегменте вторичного рынка жилья, сохраняют высокую ликвидность.

Как продлить срок эксплуатации 9-этажного панельного дома?

Хотя срок «жизни» 9-этажных панельных домов и оценивается экспертами в 50–100 лет (в зависимости от серии), этот возраст может существенно продлить вовремя проведенный капитальный ремонт. Рекомендованный нормативами срок проведения составляет четверть века. При этом в перечень мероприятий должны входить:

• ревизия несущих элементов конструкции и – при необходимости – их укрепление;
• замена каркаса крыши и кровельных материалов;
• осмотр фундамента и отмостки, по мере необходимости – устранение трещин и укрепление проблемных мест;
• ремонт проводки;
• ремонт канализационной, водопроводной и отопительной систем.

К сожалению, в связи со сложной экономической ситуацией многие регионы нарушают рекомендованные сроки проведения капитальных ремонтов. Задержка на 5 лет – обычное явление, а для многих городов и просроченный на 15 лет капитальный ремонт не является чем-то невероятным. В других случаях кампании по ремонту вроде бы проводятся в соответствии со сроками, но сокращается комплекс мероприятий.

Проведенный своевременно и в полном объеме капитальный ремонт способен существенно продлить срок службы панельного строения. Еще один важный фактор – бережное отношение к дому со стороны жильцов.

Срок эксплуатации 5-этажного панельного дома

Сроки эксплуатации многоквартирных зданий в 5 этажей, построенных в рамках хрущевской программы (1950–1960 гг.), определен нормативами в 50 лет. Простейшие расчеты показывают, что для самых ранних выпусков он уже истек, да и дома 1960-х годов постройки стоят последние годы. К моменту истечения «срока годности» дома сформированная муниципалитетом группа экспертов должна оценить состояние здания.

На основании этой оценки, а также плана развития города и наличия денег в городском бюджете принимается одно из двух решений:

• Проведение капитального ремонта. Такой вердикт выносится в отношении домов, сохранность которых в целом не вызывает нареканий.
• Снос ветхого здания. В этом случае жильцам предоставляются квартиры равной площади в новостройках, а дом разбирается после расселения.

В крупных городах одним из важных факторов, влияющих на принятие решения, становится растущая стоимость земли под домом. Зачастую снос ветхой пятиэтажки и строительство на ее месте нового 16-этажного дома становится гораздо более целесообразным решением, чем проведение капитального ремонта.

Если пятиэтажка построена в брежневские (или еще более поздние) времена, срок ее нормативной эксплуатации оценивается в столетие. В этом случае по состоянию на 2020 год эксплуатация здания идет в нормальном режиме.

Надеемся, что наша статья помогла вам понять, от чего зависит срок эксплуатации заинтересовавшего вас дома и каковы перспективы сноса или реконструкции этого здания.

Источник