Собственник квартиры обязан делать ремонт

Какие права есть у собственника при ремонте квартиры

Ремонтники возомнили себя временными хозяевами, настаивают на своем, а вы чувствуете неуверенность? Пора положить конец такому возмутительному поведению! А для этого рассмотрим, какие права есть у собственника при ремонте квартиры.

Заключение договора услуг (ГК глава 37, 39).

Такой очевидный факт, как договор с рабочими, является основанием выполнения описанных в договоре обязанностей.

Важно понимать разницу между двумя видами договора — подряда и услуг.

Договор подряда подписывается на конкретную работу, например, остекление лоджии. Результат оценивается по окончанию работы.

Договор услуг заключается на процессы – укладка теплоизоляции, монтаж подвесного потолка. Результат отследить сложно, особенно если работы накладываются друг на друга.

Пример. Течет труба канализации по стояку. Необходима замена фрагмента трубы. На работы составляется договор услуг:

замена участка трубы в туалете;

обшивка проема панелями.

Всё включено
В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.

Без вашего участия
После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.

Цена известна заранее
Стоимость ремонта фиксируется в договоре.

Фиксированный срок ремонта
Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Этапы сложно отследить по результату, поскольку после замены трубы она полностью скрывается под изоляционным материалом. Потом проем заделывается заподлицо панелями ДСП, плиткой и т.п. Собственник видит результат: течь прекратилась, шума от стекающей воды не слышно, проем выглядит эстетично.

Поэтому для непосвященного документы кажутся идентичными, но закон строго разграничивает права собственника. К примеру, при подряде разрешается нанимать третьих лиц, а по услугам – нет. При этом собственник не ограничен, с кем заключать сделку: с физлицом либо с компанией.

Договор является правом собственника и мерилом порядочности исполнителя. Ведь честный мастер-частник легко согласится на подписание, а безответственный прораб будет увиливать.

Собственник вправе требовать исполнения сроков по ремонту (ГК статьи 330, 708).

Указание сроков направлено, в первую очередь, на защиту прав собственника, ведь он находится в менее выгодном положении, чем исполнитель. Без договора исполнитель может «тянуть волынку», а у собственника нет рычагов для воздействия. Поскольку подряд считается по результату, то соблюдение сроков здесь – жизненно важное условие. Что касается услуг, то допускаются просрочки в рамках взаимной договоренности.

Важно! Если заказчик слабо разбирается в типах договоров, лучше разделить ремонт на отдельные этапы. Так легче установить конкретные сроки на осязаемые процедуры.

Если строительная бригада нарушает сроки, то заказчик вправе требовать компенсацию. В качестве компенсации выступает как штраф, так и оплату исполнителем неустойки. Например, если из-за затягивания сроков заказчик не может въехать в квартиру, то ремонтники выплачивают неустойку.

Важно! Рекомендуется прописывать размер пени, штрафа, неустойки в случае срыва сроков.

Конкретные цифры хорошо стимулируют работоспособность нерадивых строителей.

Оплата за услуги строителей строго по смете (ГК статья 735).

Этот пункт – действенное лекарство против нечистых на руку прорабов и бригадиров, которые любят запрашивать дополнительные суммы. Но сначала надо утвердить саму смету.

Внимание! При комплексном ремонте это правило не нужно, так как заказчик платит фиксированную стоимость за квадратный метр.

Право собственника платить по смете реализуется, если смета составлена заранее, там прописаны статьи расходов и затрат, а также стоимость материалов. Конечно, не на все работы можно составить фиксированную цену. Она может меняться в процессе. Собственнику важно, чтобы в смете были прописаны все работы по заказу. В случае просьб доплатить исполнитель обязан аргументировать, почему.

Подводя итог по этому пункту: если в договоре зафиксирована цена и работы, то собственник не обязан платить больше. Более того, никто не вправе заставлять заказчика оплачивать услуги, которых нет в соглашении, либо материалы, отсутствующие в смете.

Контроль за ходом ремонта (ГК статья 715)

Законом закреплено право заказчика проверить ход ремонта в любой момент времени. При этом он не обязан согласовывать визит с прорабом, а тот не может отказать в посещении под каким-либо предлогом. Возникает вопрос: что именно контролировать?

Лучше всего проверять скрытые работы и важные операции. Под скрытыми понимаются те, которые невозможно проверить после окончания этапа, например, заделывание щелей при утеплении.

Суть контроля обоюдная: заказчик проверяет качество работы, а исполнителя это стимулирует придерживаться сроков.

Важно! Если бригада делает некачественно, то заказчик может дать время на исправление, а потом расторгнуть договор.

По закону в этом случае он не обязан оплачивать ремонт, если исполнитель не уложится в отведенный срок или качество не устроит заказчика. Контролируя работы, заказчик не должен мешать рабочим, так как они вправе выставить встречный иск.

В любой момент можно отказаться от услуг бригады (ГК статьи 731, 782)

Да, за собственником закреплено это право, если:

ему не нравится качество услуг;

передумал (нашел лучше).

Но он обязан оплатить уже сделанную работу. В некоторых соглашениях прописана норма, что заказчик не имеет права отказаться от сделки. По закону такой пункт признается ничтожным даже в случае подписи заказчика.

Более того, закон освобождает собственника от обязательства перед исполнителем платить неустойки либо штрафы за отказ от договора.

Как быть, если качество ремонта не устраивает собственника?

Он может не платить за услуги, требуя переделки (ЗоЗПП статьи 29-30, ГК статья 723).

К сожалению, в законе не прописаны критерии, по которым собственник определяет некачественный ремонт. Обычно это делают «на глаз», к примеру, неровные швы, ламинат лежит косо, есть трещины в штукатурке и пр.

У собственника есть выбор: потребовать исправить либо снизить цену услуг.

Важно! Лучше всего этот момент прописать заранее.

Если спор дошел до суда, то при отказе собственника оплатить ремонт полностью из-за брака возможны вариации. Если брак не поддается исправлению, то обычно собственник выигрывает дело. Но если брак можно исправить, то бригаде дают дополнительное время на исправление, а заказчика суд обязывает оплатить работу. Конечно, если он согласится, что недостатки устранены.

Важно! При судебных разбирательствах надо все фиксировать на бумаге, например, составлять акт.

Перечень прав можно продолжать и дальше. Мы осветили только некоторые из них. Суть в том, чтобы любые отношения с компанией-подрядчиком строить на основании договора. Тогда есть шанс защититься от недобросовестных исполнителей. С другой стороны, письменное соглашение накладывает определенные обязательства и на собственника. Если у него вдруг появится нежелание платить за ремонт, он должен аргументировано доказать, почему. Документ в этом случае выступит гарантом честному исполнителю.

Вам нужен ремонт?

Мы отремонтировали уже больше 500 квартир, с удовольствием поможем и вам

Именно поэтому при выборе компании-подрядчика для комплексного ремонта под ключ особенно внимательно относитесь к разного рода бумагам. В надежной и честной компании вы подпишите договор, в котором будут зафиксированы суммы и сроки, будет оговариваться неустойка, штрафы и пенни, если работа застопорилась по вине подрядчика.

Также вы будете видеть архитектурный проект квартиры, составленную на его основе смету и план работ. Если все перечисленные документы вам предоставили, скорее всего, перед вами честный подрядчик, с которым можно иметь дело и рассчитывать на быстрый и качественный ремонт.

Источник

Должен ли собственник делать ремонт в квартире по требованию прописанного в ней?

Здравствуйте. У нас такая ситуация: мы с мужем купили квартиру, в квартире прописали тетю мужа (сами в квартире не прописаны и не проживаем). Квартира куплена с частичным использованием денежных средств тети мужа. Два года нет покоя, она постоянно требует, чтобы мы все делали для нее в квартире ( в плане ремонта, подключения нового телефона и тд). Сейчас она требует поменять ей окна и дверь, мы отказались. Теперь тетя угрожает судом, ссылаясь на то, что мы как собственники обязаны поменять старую дверь на новую, так же как и окна.

Должны ли мы как собственники делать текущий ремонт или это все ложится на плечи прописанного?

ЖК РФ, Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения
1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.
3. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
4. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

ЖК РФ, Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения
1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.
3. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
4. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
5. Собственник жилого дома или части жилого дома обязан обеспечивать обращение с твердыми коммунальными отходами путем заключения договора с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами. Под обращением с твердыми коммунальными отходами для целей настоящего Кодекса и иных актов жилищного законодательства понимаются сбор, транспортирование, обезвреживание, захоронение твердых коммунальных отходов.

Но это совсем не означает того, что вы обязаны там все делать по высшему стандарту. Старую дверь на новую и менять окна вы точно не обязаны. Вы лишь должны поддерживать нормальное состояние квартиры в том смысле что она не должна разваливаться, не должны быть выбиты окна и т.д. А ремонт и новые окна это только по вашему желанию

Источник

Ремонт оборудования в квартире собственника: за чей счёт?

Много спорных ситуаций и вопросов возникает вокруг ремонта инженерных систем, квартирных стояков, радиаторов отопления, приборов учёта коммунальных услуг и прочего оборудования в квартирах собственников помещений в МКД. Жильцы постоянно судятся из-за оплаты ремонта с управляющими компаниями. Сегодня попытаемся разобраться, какое оборудование в квартире собственника управляющая компания должна ремонтировать платно, а какое бесплатно.

Ответственность за содержание общего имущества в доме

По закону ответственность за содержание квартир и общего имущества в МКД несут сами собственники помещений в доме (ст.210 ГК РФ, ч.3 ст.30, ст.39 ЖК РФ). Они ежемесячно перечисляют плату управляющей компании, которая, в свою очередь, обязуется за эту сумму выполнять соответствующие работы и оказывать услуги.

Также собственники помещений в МКД платят УК, РСО и региональному фонду капремонта за текущий и капитальный ремонт общего имущества в доме (ч.2 ст.154, ст.156, 158, 166, 169 ЖК РФ; Постановление Правительства РФ №491 от 13.08.2006).

Получается, что бремя основной нагрузки по содержанию в надлежащем состоянии и текущему ремонту общего имущества в жилом доме ложится на плечи управляющей компании (ст.161 ЖК РФ). Следовательно, УК должна производить ремонт общего имущества в доме, не взимая за это дополнительной платы сверх ежемесячной суммы платежа потребителя ЖКУ.

Поэтому важно определить, какое имущество в квартире относится к общему, а какое к личному пользованию собственника помещений в МКД.

Общее имущество в МКД, которое УК ремонтирует бесплатно

Управляющие компании должны производить бесплатный ремонт следующего оборудования, входящего в состав общего имущества в МКД:

• внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, включая стояки с ответвлениями до первого отключающего устройства, коллективные (общедомовые) приборы учёта воды, первые запорно-регулировочные краны на отводах внутриквартирной разводки от стояков, механические, электрические, санитарно-технические элементы, относящиеся к этим сетям;
• внутридомовых инженерных систем газоснабжения, включая газопроводы, проложенные от источника газа или места присоединения к сети газораспределения до запорного крана на ответвлениях к внутриквартирному ГО, газоиспользующее оборудование (кроме газоиспользующего оборудования внутри квартиры), технические устройства на газопроводах, регулирующую и предохранительную арматуру, систему контроля загазованности помещений, коллективные (общедомовые) приборы учёта газа, ОПУ газа, фиксирующий его объём при производстве коммунальной услуги;
• внутридомовых систем отопления, включая стояки, обогревающие элементы, регулирующую и запорную арматуру, коллективные (общедомовые) приборы учёта теплоэнергии, остального оборудования, относящегося к этим сетям;
• внутридомовых систем электроснабжения, включая вводные шкафы, вводно-распределительные устройства, аппаратуру защиты, контроля и управления, коллективные (общедомовые) приборы учёта электроэнергии, этажные щитки, осветительные установки помещений общего пользования, электрические установки систем дымоудаления, автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовые, пассажирские и пожарные лифты, автоматически запирающиеся устройства дверей подъездов МКД, кабели от внешней границы до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учёта электроэнергии, остального электрического оборудования, относящегося к этим сетям (ПП РФ №491).

Оборудование, которое УК не должна ремонтировать бесплатно

Управляющая компания не обязана за свой счёт производить бесплатный ремонт следующего оборудования в квартирах собственников помещений в МКД:

• индивидуальных приборов учёта горячей и холодной воды, газа, электричества;
• газовых и электрических плит;
• сантехнического оборудования в квартире (смесителей, кранов, ванн, раковин, унитазов, водонагревателей);
• труб и отводов, установленных на ответвлениях от стояков после отключающего устройства или запорно-регулировочного крана;
• домофонов в квартире;
• электрических кабелей, розеток в квартире;
• прочего оборудования, не входящего в состав общедомового имущества, предназначенного для обслуживания только одной квартиры.

Как определить ответственность за ремонт собственника и УК

Чтобы решить, платно или бесплатно должен производиться ремонт оборудования в квартире собственника помещений в МКД, необходимо определить внутренние границы систем коммунальных инженерных коммуникаций, по которым разграничивается ответственность за их эксплуатацию между владельцем жилья и УК.

Как вы уже поняли из выше перечисленных списков, например, ответвления от стояков горячего и холодного водоснабжения после запорно-регулирующей арматуры вместе с самим этим элементом в квартире собственника, а также сантехника в зону эксплуатационной ответственности управляющей компании не входят. Поэтому УК не должна ремонтировать это оборудование бесплатно.

Во избежание недоразумений и споров рекомендуем вам закрепить границы эксплуатационной ответственности между вашей УК и собственниками помещений в МКД в договоре управления.

Но если произойдёт авария или поломка оборудования в квартире собственника, которое входит в общедомовое имущество, то управляющая компания обязана сделать ремонт бесплатно (Решение Верховного Суда РФ от 30.11.2011 №ГКПИ11-1787).

Также следует обратить внимание, если необходимость ремонта оборудования внутри квартиры вызвана ненадлежащим оказанием коммунальных услуг, то собственники помещений могут требовать от своей управляющей компании возмещения понесённых убытков или расходов на его ремонт либо произведения ремонта за счёт УК (п.149, 151 Постановления Правительства РФ №354 от 06.05.2011).

Спорные случаи

Самые большие сомнения, разногласия и споры собственников помещений в МКД с управляющими компаниями вызваны отнесением к общему имуществу дома внутриквартирных радиаторов отопления. Это объясняется тем, что зачастую достаточно трудно провести чёткую внутреннюю границу эксплуатационной ответственности по отопительным сетям.

Поэтому по отопительным радиаторам в квартирах жильцов дома ситуация неоднозначная. Существует разное мнение и различные судебные решения. Так, одни суды считают, что внутриквартирные радиаторы входят в состав общего имущества МКД (Письмо Минрегиона РФ от 04.09.2007 №16273-СК/07).

Ведомство в своём объяснении ссылается на п.6 Правил содержания общего имущества, утверждённых Постановлением Правительства РФ №491 от 13.08.2006 года. Там сказано, что в состав общего имущества входит внутридомовая система отопления вместе со стояками, радиаторами, регулирующей и запорной арматурой, ОДПУ теплоэнергии и другим оборудованием на этих сетях.

Другие суды придерживаются противоположного мнения. Верховный Суд РФ считает, что в состав общего имущества собственников помещений в МКД входят только те радиаторы отопительной системы, которые обслуживают более одной квартиры в доме, то есть установлены за пределами квартир на лестничных клетках в подъездах, в подвалах (Определение Верховного Суда РФ от 24.11.2009 №КАС09-547).

Также бытует мнение, что радиаторы не входят в состав общего имущества в МКД, если они оснащены отключающими устройствами. Отсутствие отключающего устройства на радиаторе подтверждает тот факт, что отопительные приборы квартир признаются элементом единой общедомовой отопительной системы.

Как видите, вопрос отнесения квартирных отопительных приборов к составу общего имущества в МКД остаётся спорным и открытым до сих пор, поскольку в каждом отдельном случае суды трактуют проблему по-разному. С остальным оборудованием в квартирах собственников, надеемся, вам стало проще разобраться после прочтения нашей статьи.

Источник