Ремонт офисов перепланировку помещений

Особенности перепланировки офиса

О перепланировках жилых помещений известно достаточно много информации. Однако как быть тем, кто хочет сделать индивидуальный дизайн в офисном помещении. Как происходит согласование перепланировки офиса, чем оно отличается от переустройства, какие документы для этого нужны и чем грозит отсутствие разрешения властей. Обо всем подробно в этом материале.

Особенности

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 467-32-77 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Следует начать с разграничения понятий «переустройство» и «перепланировка». Второе определение включает комплекс мер по изменению функционального назначения или площади помещений, а также проведение мер по демонтажу оборудования или установке дополнительного.

Как в случае с перепланировкой, так и переустройством требуется согласование властей на изменение конструкций помещений. Если нужно выполнить исключительно монтаж или изъятие встроенной мебели либо замену инженерного оборудования, то такие действия не будут подпадать под указанные понятия и согласовывать их не потребуется.

Как согласовать перепланировку офиса

Алгоритм изменения функционального назначения или конструкций офисного помещения зависит от того, в каком оно находится строении. Если в многоквартирном жилом доме, то необходимо обустроить отдельный вход, важно, чтобы элемент здания был изолированным.

Если офис планируется создать на первом этаже, то скорее всего потребуется осуществить перевод квартиры в нежилой фонд. Процедура существенно отличается от перепланировки и переустройства и представляет совершенно другие действия с объектом недвижимости.

В современных постройках зачастую первые этажи выделяются под инфраструктуру: магазины, офисы, парковки, другие нежилые помещения. В связи с этим есть возможность приобрести объект уже в готовом виде без необходимости проведения дополнительной процедуры.

Перепланировку можно как согласовать предварительно с уполномоченными государственными структурами, так и узаконить. В первой ситуации составляется и заверяется проект и уже на него основании вносятся изменения в помещения офиса. Во втором случае разрешение получается уже по факту выполнения изменений, если они не угрожают жизни и здоровью граждан, других помещений, имуществу посторонних лиц и др.

Последний вариант грозит не только значительными штрафами, если выполненные изменения не соответствуют действующему закону, техническим и санитарным нормам строительства, но и необходимость восстановления первоначального вида недвижимости за свой счет.

При нормальной перепланировке в законном порядке нужно получить техническое заключение по проекту перепланировки. Они подаются в Жилищный комитет для согласования и получения разрешения на выполнение строительных и монтажных работ.

Проект заказывается в специализированных организациях, имеющих лицензию на выдачу таких документов. Согласование его занимает до 45 дней. Если представленный план переноса конструкций соответствует нормам закона и технических положений, то будет выдано заключение.

В ином случае последует письменный отказ с указанием причин. Иногда рассмотрение документации затягивается на срок до 6 месяцев, если представлен неполный комплект документов или требуются доработки по проекту, хотя на практике такие случаи встречаются достаточно редко.

Приемка работ осуществляется специальной государственной комиссией, о чем составляется соответствующий акт. Может происходить освидетельствование скрытых работ, к примеру, укладки гидроизоляции в ванной комнате или усиления проема в несущей конструкции. Заполняет документы только представитель организации, имеющей допуск СРО на выполнение таких видов работ.

В случае обнаружения отклонений от проекта представители комиссии от Жилинспекции выписывают акт о незавершенной перепланировки с указанием дефектов, устранить которые необходимо к определенному сроку. В ином случае возможно подписание готового акта о завершении работ и их приемке. На основании этого документа составляется технический паспорт и объект недвижимости ставится на кадастровый учет с составлением плана.

Про перепланировку однокомнатной хрущевки читайте здесь.

Необходимые документы

Для согласования перепланировки офиса потребуются:

• заключение технического характера о возможности перепланирвоки;
• согласованный проект;

• заключение Роспотребнадзора о соответствии объекта СНиПам;
• схематический план нежилого помещения до проведения работ по перепланировки по форме 1А.

В зависимости от состава работ, к примеру, при обустройстве отдельного входа, нужно будет получить разрешение от ГУП ГлавАПУ, поскольку это означает изменение архитектуры здания.

При обустройстве дополнительного оборудования, их замены нужно будет согласовать предварительно ремонтные работы в уполномоченной коммунальной службе: Водоканал, Газовая служба, компании, обслуживающей энергоресурсы в регионе и т.д.

Если в результате перепланировки к офису планируется присоединить часть общедомового имущества или придомовую территорию, по этому проводится общее собрание жильцов.

Протокол с итогами голосования предоставляется также в уполномоченные органы. При присоединении площади, относящейся к муниципальной или федеральной собственности, то запрашивается разрешение департамент имущества соответствующего уровня.

Важно: при переводе жилой площади в коммерческий фонд обязательно осуществляется отключение от линии газа. Действия производятся под контролем специалистами Службы газа.

Скорее всего, на перепланировку будет выдано положительное заключение, если учтены следующие моменты:

• полный демонтаж или изменение на несущие стены и иные конструктивные элементы вследствие перепланировки;
• сужение вентиляционных шахт, их демонтаж или замена оборудования;
• возможность ухудшения эксплуатационных характеристик;
• изменение обслуживающих систем, к примеру, пожарной безопасности.

Если хотя бы один из этих пунктов в проекте не разъяснен или отсутствует, то согласование на проведение работ в офисе получено не будет. Как вариант, можно дополнить имеющееся заключение и переделать его полностью, либо составить новое и нанять новую проектную компанию.

Самовольная перепланировка офиса в жилом доме создает множество проблем ее устроителям. Чтобы избежать санкций, нужно во время получить разрешение на проведение работ, предоставив проект и технические документы с подтверждающими владение помещением (свидетельство о собственности, паспорт БТИ, выписка из КГН и др.)

После всех согласований и подписания акта приемки строительно-монтажных работ органами жилищного надзора передать документы нужно непосредственно в региональное отделение Росреестра или в МФЦ.

Чем грозит неузаконение

Несогласование перепланировки по незнанию или умышленно сложно скрыть. Самовольное обустройство обычно раскрывается:

• по жалобе соседей в связи с вывозом строительного мусора, шумом при проведении ремонтных работ;
• при возникновении аварийной ситуации, если нарушены требования перепланировки;
• при осмотре жилья представителем органа технической инвентаризации или управляющей компании;
• при внеплановой проверке состояния дома жилинспекцией.

Если конструктивные элементы здания во время ремонтно-строительных работ не задевались, и изменения не зафиксированы в техпаспорте БТИ, то владельцу офиса проще вернуть помещение в начальное состояние во избежание оплаты штрафа за самовольную перепланировку.

При выполнении работ категорически запрещено:

• сносить несущие стены;
• увеличивать ванные комнаты и уборные за счет жилых помещений;
• менять местами холодные помещения с теплыми – коридор со спальней, лишать одни и устанавливать в других приборы отопления;
• производить демонтаж санузла;
• проводить некоторые операции с газовым оборудованием, к примеру, помещать шланг под камеру, поскольку в этом месте образуется влажность, что может грозить необратимыми последствиями;
• занимать общедомовое имущество при отсутствии согласия не менее 73% голосов собственников.

Перепланировка офиса без согласования наказывается штрафом в размере 300 тыс. руб. для организаций и от 2 до 2,5 тыс. руб. для физических лиц согласно п.9.13 КоАП.

Помимо штрафа выносится постановление о необходимости осмотра помещения инспектором жилищной инспекции на предмет нарушения планировки строительным и санитарным нормам.

Хозяину офиса выдается при обнаружении соответствия СНиПам и СаНПиНам проведенным работ постановление о необходимости узаконить внесенные изменения. Обычно срок на проведение работ выделяется в 6 месяцев, по истечение которых производится контрольный осмотр.

Если при перепланировке обустроены отдельные конструкции, к примеру, отдельный вход на придомовой территории, то собственнику выдается предписание снести его. При невыполнении законных требований в установленный в уведомлении срок снос выполняется с привлечением Службы судебных приставов и специализированной техники в принудительном порядке.

Для того чтобы избежать санкций за перепланировку, необходимо согласовать все работы до начала работ. Привлекать к разработке проекта и проведению ремонта и монтажа следует только организации, имеющие действующие допуски СРО.

В ином случае придется переделывать дорогостоящий ремонт, если его выполнение не будет согласовано уполномоченными государственными органами. Для квалифицированной поддержки рекомендуется обратиться к юристам, которые специализируются именно на согласовании перепланировки в нежилых помещениях.

Особенности перепланировки балкона в панельном доме описываются на этой странице.

Со стоимостью проекта перепланировки нежилого помещения ознакомьтесь тут.

Видео: Согласование перепланировки: что и как нужно делать?

Источник

Инструкция по перепланировке

Практически ни один ремонт квартиры, офиса, магазина или любого другого помещения нежилого типа не обходится без перепланировки, когда убираются ненесущие перегородки в результате разукрупления комнат, в несущих стенах и межэтажных перекрытиях вырезаются проемы, переносится кухня, объединяется туалет и уборная, изменяется функциональное назначение помещений.

Перепланировка – это достаточно сложный процесс. Причем имеются ввиду не столько ремонтно-строительные работы, сколько процедура согласования желаемых мероприятий.

В связи с этим у некоторых владельцев недвижимости возникает вполне закономерный вопрос: «А нужно вообще что-то согласовывать, если я являюсь собственником помещения – квартиры или нежилого объекта, а потому имею право переделывать интерьер по своему усмотрению, никого не ставя об этом в известность?»

Вынуждены огорчить тех, кто хотел бы избежать подобных бюрократических проволочек, и обратить их внимание на то, что получение разрешения на перепланировку (будь то квартира или нежилое помещение) у государственных и муниципальных органов власти – это обязательное условие для проведения столь масштабных ремонтных работ, определенное жилищным законодательством, а также местными нормативно-правовыми актами и постановлениями.

То есть, как ни крути, а согласовывать капитальный ремонт все равно придется. Тем более, что в дальнейшем перепланировка без согласования может обернуться для собственника помещения серьезными проблемами.

И дело не только в «милых» соседях, которые будучи раздраженными шумом перфоратора и оборудованием по алмазной резке, доносящегося из вашей квартиры, пожалуются в контрольные инстанции и на вас наложат штраф.

Решив когда-нибудь продать или заложить жилье, вы окажитесь в непростом положении. Вам придется вернуть интерьер в прежнее, доремонтное, состояние, как оно значится на планах БТИ. Разумеется, за свой счет, да еще в ограниченный срок. Либо узаконить все изменения, произошедшие во внутреннем устройстве помещения после ремонта, что будет также накладно.

Однако это еще не самое страшное, что может случиться. Среднестатистический житель многоквартирного дома имеет очень поверхностное представление о строительных и санитарных нормах. Поэтому в процессе ремонта крайне высока вероятность, что они будут нарушены. Полбеды, если вы без разрешения переставите унитаз на другое место, от этого, скорее всего, никто не пострадает. Во всяком случае все будут живы и здоровы.

А вот если вы ошиблись в определении несущей стены и демонтировали ее, то это может привести здание в аварийное состояние, не пригодное для проживания. Оно вам надо? Конечно же, нет!

Поэтому, собираясь благоустроить собственную жилую или нежилую площадь, прежде позаботьтесь о том, чтобы ваши действия были согласованы с соответствующими органами. А, если не знаете, за что при перепланировке вы несете ответственность, какие бумаги требуется собирать, куда идти и что делать, наша пошаговая инструкция, как узаконить перепланировку квартиры или нежилого помещения, вам поможет.

Пошаговая инструкция перепланировки квартиры

Но прежде чем приступить к разбору пошаговой инструкции по оформлению перепланировки квартиры, определимся с терминами. Понятие перепланировка включает в себя два взаимодополняемых друг друга определения.

Первое – переустройство, под которым понимаются изменения в расположении или замена инженерного оборудования (систем водоснабжения и вентиляции) и сантехнических приборов (ванн, унитазов, раковин, моек, газовых и электроплит), обозначенных на поэтажном плане.

И второе – изменение интерьера помещения в результате работ с капитальными конструкциями, межкомнатными перегородками, горизонтальными перекрытиями и опорами. То есть, например, вы захотели расширить проем, убрать подоконный блок или объединить кухню с жилой комнатной по принципу студии. На все это понадобится разрешение:

• В Москве – жилищной инспекции.
• В Московской области – городской или районной администрации.

При подготовке проектной документации мероприятия по перепланировке и переустройству квартиры отображаются в одном документе, который так и называется «Проект перепланировки и переустройства квартиры». Для удобства мы все это будем называть одним словом – перепланировка.

Теперь, когда с терминами разобрались, можно приступать к рассмотрению того, как согласуется пошагово перепланировка квартиры.

Шаг 1. Первое, что необходимо сделать, убедиться в том, что запланированные вами работы попадают под определение «перепланировка» и не являются, например, косметическим ремонтом.

Если вы просто собираетесь побелить потолок, покрасить стены, поклеить новые обои, заменить настенную плитку в ванной комнате и туалете, то можете смело приступать к ремонту, поскольку эти действия не имеют никакого отношения к перепланировке.

А вот собираясь переносить перегородки, заменять ванну на душевую кабину, а линолеум на паркет, видоизменяя конструкцию полов, нужно быть готовым к согласованию перепланировки.

При этом важно знать, что есть запрещенные мероприятия, которые нельзя делать и невозможно согласовать. К их числу относятся:

• Размещение радиаторов отопления на застекленных балконе или лоджии.
• Устройство полов с подогревом, запитанных от общедомовой отопительной системы.
• Объединение газифицированных и жилых помещений.
• Удаление порожка в санузле.
• Любое затрагивание вентиляционных коробов.

С полным перечнем мероприятий, запрещенных при перепланировке, можно ознакомиться в ППМ №508-ПП.

Но лучше всего обратиться в специализированную компанию, которая занимается согласованием перепланировок квартир. Например, к нам. Опытные сотрудники объяснят, какие работы из запланированных вами, законны, а какие не получится провести. Не знаем, как в других компаниях, но в нашей подобные консультации бесплатны. Задавайте вопросы по телефону, на сайте или в письме по электронной почте.

Шаг 2. Следующим этапом нашей инструкции по согласованию перепланировки жилых помещений станет сбор документов.

Для согласования перепланировки квартиры в Москве и области у вас на руках должен быть документ, подтверждающий ваше право на жилье.

Это может быть свидетельство о праве собственности, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость или договор социального найма.

Кроме того, на этом этапе согласования переустройства и перепланировки допустимо предъявление акта приема передачи квартиры и договора ДДУ, если ремонт будет проводиться в новостройке.

Если у вас по какой-либо причине нет ни одного из перечисленных документов, то придется заняться их восстановлением.

Помимо этого, в БТИ нужно заказать технический паспорт квартиры. Если вы планируете переносить газовое оборудование в квартире, то вам потребуется справка Мосгаза. Для согласования перепланировки в ипотечной квартире понадобится разрешение банка, выдававшего кредит.

Окончательный перечень документов для согласования перепланировки зависит от формы собственности, типа помещения, видов ремонтных работ, которые будут проводится и т.д.

Шаг 3. Проконсультировавшись со специалистами по согласованию перепланировок помещений и получив в Бюро технической инвентаризации техпаспорт квартиры, можно заказывать проект перепланировки.

Чтобы проект перепланировки имел шанс быть согласованным в жилищной инспекции или муниципалитете, его разработчиком должна выступить проектная компания с допуском СРО.

К слову, наши проекты перепланировок успешно проходят процедуру согласования во всех государственных службах.

Мы также готовы помочь с согласованием перепланировки квартиры тем, кто не хочет этим заниматься самостоятельно. Для этого понадобится оформить еще один документ – доверенность на наших сотрудников, чтобы они имели законное право представлять ваши интересы во всех инстанциях, где требуется получение разрешения на перепланировку вашей квартиры.

Если в процессе ремонта предполагается затрагивание несущих стен или перекрытий, до того, как заказать проект перепланировки, нужно будет в помещении провести инженерное обследование. Обследуют квартиру специалисты проектной организации, являющейся автором проекта дома. В основном это крупнейшие проектные институты Москвы. Например, АО МНИИТЭП.

Если автор проекта дома уже прекратил свое существование, как организация, то проводит инженерное обследование объекта с последующим выпуском технического заключения на перепланировку ГБУ «Экспертный центр». Данное учреждение официально уполномочено замещать несуществующих разработчиков домов. Кроме того, услугами ГБУ «Экспертный центр» для разработки техзаключения придется воспользоваться владельцам помещений в домах с деревянными или смешанными перекрытиями.

На основании заявления собственника квартиры они проведут визуальный осмотр, оценят состояние несущих конструкций жилого здания, проведут необходимые расчеты на прочность стен, перекрытий и т.д. Результатом их работы станет техническое заключение о возможности проведения перепланировки.

Информацию, содержащуюся в ТЗ, используют при подготовке проекта перепланировки. Кроме того, между разработчиком проекта и собственником заключается договор авторского надзора, который также является одним из документов, участвующих в согласовании перепланировки.

Шаг 4. Следующим пунктом нашей инструкции по согласованию перепланировки является передача всех собранных бумаг вместе с техзаключением и проектом в районный центр «Мои документы».

К ним нужно еще приложить заявление на перепланировку от имени собственника. Заявление заполняется на специальном бланке, который предоставляется в центре госуслуг.

Все документы передаются через «единое» окошко и рассматриваются жилищной инспекцией в течение 20-35 дней.

В зависимости от содержания проекта перепланировки и комплектности документов Мосжилинспекция в регламентные сроки выносит решение – разрешить или отказать в перепланировке.

Шаг 5. После получения разрешения сделать перепланировку, начинаются ремонтные работы. Для их выполнения нужно найти строительную бригаду с допуском СРО к работам и заключить договор на оказание услуг.

Все мероприятия по изменению конфигурации помещений должны проводиться в полном соответствии с проектной документацией, успешно прошедшей процедуру согласования.

В этот момент ведется заполнение журнала производственных работ, оформление актов на скрытые работы и авторский надзор за реализуемыми мероприятиями по перепланировке.

Шаг 6. После того, как перегородки по проекту возведены, проемы вырезаны, работы по гидроизоляции и усилению проемов выполнены, вновь следует обращение в центр «Мои документы» с заявлением об оформлении акта о завершенной перепланировке. К заявлению прикрепляются копия договора со строительной организацией, копия их свидетельства СРО и подписанные акты на скрытые работы.

В течении 10 дней инспектор жилищной инспекции должен будет с вами связаться и назначить время проверки. Выйдя на объект, он проверит соответствие сделанного ремонта заявленным на этапе получения разрешения мероприятиям и подпишет акт. Также на документе ставят свои подписи собственник, строительная и проектная организации.

Шаг 7. Заключительным этапом в порядке согласования перепланировки в Москве является обращение в БТИ с актом о завершенной перепланировки для оформления новых документов.

После проведенных техником инвентаризационного бюро обмеров квартиры в техническую документацию вносятся все произведенные изменения и отчерчивается новый поэтажный план в черных линиях. На этом согласование перепланировки считается завершенным делом.

Очень надеемся, что наша пошаговая инструкция по согласованию перепланировок в жилых помещениях вам оказалась полезна.

Как пошагово узаконить перепланировку нежилого помещения

Здесь мы не будем описывать всю процедуру согласования перепланировки пошагово. Отметим лишь те моменты, которые отличают согласование нежилых помещений от аналогичного процесса в жилых.

Во-первых , для согласования нежилого помещения в жилом доме, как правило, требуются дополнительные согласования с государственными инстанциями различного профиля (Роспотребнадзор, архитектурное управление и т.д.).

А, во-вторых , если помещение находится на первом этаже многоквартирного дома, то перепланировка согласуется также с Мосжилинспекцией, а если в отдельно стоящем здании – то с БТИ.

Пошаговые инструкции перепланировки жилых и нежилых помещений с Мосжилинспекцией очень схожи, а вот с БТИ данная процедура выглядит следующим образом:

1. Получаем в БТИ документы на помещение.
2. Заказываем техзаключение и проект перепланировки.
3. Сдаем документацию в Бюро технической инвентаризации на согласование.
4. Выполняем ремонт.
5. Вызываем техника, проводится инвентаризация помещения, в технических документах фиксируются произошедшие изменения.

Иногда владельцы жилой и нежилой недвижимости без разрешения проводят перепланировку, но потом хотят или вынуждены ее узаконивать. Мы не будем в этой статье давать пошаговую инструкцию, как узаконить перепланировку квартиры, которая выполнена без согласования, потому что об этом на сайте есть подробный материал — читайте его тут.

Скажем лишь то, что вы можете обращаться к нам и задавать нашим консультантам любые вопросы по перепланировкам. Вы хотите узнать цену согласования перепланировки? Звоните по номеру, который указан на сайте, и мы сообщим вам стоимость согласования перепланировки вашего помещения.

Источник