Ремонт арендованного помещения до заключения договора аренды

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Организация планирует заключение договора аренды помещения. Помещение еще никогда не эксплуатировалось, требует ремонта для доведения до состояния, пригодного для использования. В процессе ремонта будут произведены замена некоторых систем (демонтирована и заменена кабельная система) и создание новых (кондиционирование). Кроме этого будут проведены отделочные работы (шпаклевка, окраска, укладка пола и т.п.). Договором будет предусмотрен ремонт за счет арендатора. После окончания ремонта арендодатель принимает от арендатора неотделимые улучшения, но по стоимости существенно ниже затрат на ремонт. Стоимость передаваемых улучшений засчитывается в счет арендной платы. Например, вся стоимость ремонта (в том числе неотделимых улучшений) — 500 000 руб. Арендодатель готов возместить 300 000 руб.
Каков в данном случае бухгалтерский и налоговый учет у арендатора?

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Источник

Арендатор отремонтировал помещения до заключения договора аренды: учет затрат

«Главбух», 2006, N 17

Когда стороны хотят заключить договор аренды только что построенного здания, нередко возникает такая ситуация. В то время как арендодатель оформляет госрегистрацию объекта недвижимости, будущий арендатор отделывает помещения, которые впоследствии получит в аренду. Как правило, так делают, чтобы сэкономить время.

О том, как арендатору отразить расходы на отделку, чтобы избежать претензий налоговиков, читайте в этом материале.

Будущий арендодатель оформляет с собственником здания предварительный договор смешанного характера. В нем есть условие о том, что стороны собираются заключить договор аренды, а также что до заключения договора арендатор выполнит отделку помещения.

Однако заключение только такого договора влечет за собой риск того, что инспекторы посчитают расходы будущего арендатора экономически необоснованными и не соответствующими ст. 252 Налогового кодекса РФ. Ведь, по сути, фирма ремонтирует помещение, которое еще не находится у нее в аренде. Поэтому, как считают налоговики, стоимость ремонта нельзя учесть при расчете налога на прибыль.

Проблем можно избежать, если проведение ремонта оформить одним из следующих способов.

Составить агентский договор. Поступить таким образом лучше, если будущий арендатор собирается ремонтировать здание с привлечением специализированных организаций.

Итак, помимо предварительного соглашения стороны заключают агентский договор. По условиям этого договора провести ремонт обязан будущий арендатор, который выступает в роли агента. За это ему полагается вознаграждение.

По агентскому договору будущий арендатор сможет от своего имени совершать сделки с поставщиками и подрядчиками, принимать и оплачивать материалы и выполненные работы. При этом он сам не отражает в своем учете никаких затрат, а просто перевыставляет их будущему арендодателю, который является принципалом.

Таким образом, все расходы формально ложатся на будущего арендодателя. На деле же на стоимость ремонта увеличивается арендная плата. Только будьте внимательны! Нужно проследить, чтобы увеличенная арендная плата не превышала рыночную цену более чем на 20 процентов.

Обратите внимание, что будущий арендатор должен составить агентский отчет о выполнении задачи, порученной ему собственником здания. К этому отчету нужно приложить копии договоров и первичных документов, которые подтвердят расходы агента (арендатора).

Заключить договор подряда. Такой способ применим, если арендатор планирует отремонтировать помещение собственными силами. Отметим, что это возможно, только если у фирмы есть лицензия на выполнение работ заказчика. Однако обратите внимание, что для деятельности по проектированию и строительству зданий и сооружений с 1 января 2007 г. лицензии будут уже не нужны.

Примечание. Договор подряда регламентирован гл. 37 Гражданского кодекса РФ.

По договору подряда будущий арендатор без проблем учтет для целей налога на прибыль затраты на приобретенные материалы по ст. 254 Налогового кодекса РФ. А зарплату сотрудников, занятых ремонтом, включит в состав расходов на оплату труда.

Теперь что касается расчетов между будущим арендатором и арендодателем. В ст. 702 Гражданского кодекса РФ сказано, что по договору подряда подрядчик обязуется выполнить определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик должен оплатить ее.

Таким образом, будущий арендодатель может перечислить деньги арендатору в момент сдачи работ. А затем компенсировать эти расходы с помощью увеличения арендной платы. Другой вариант расчетов — добавить в договор подряда условие о взаимозачете. Суть его в том, что деньги, которые будущий арендодатель должен будущему арендатору за выполненные работы, зачтутся в счет арендной платы за первые несколько месяцев после заключения договора аренды.

Арендодатель, как и в случае с агентским договором, чтобы компенсировать стоимость подрядных работ, может увеличить размер арендной платы. Но не более чем на 20 процентов по сравнению с рыночными ценами.

Источник

Аренда помещения: как не потерять деньги на ремонте

Справочная / Договоры

Аренда помещения: как не потерять деньги на ремонте

Арендатор редко обходится без ремонта помещения. Чтобы не отдать за ремонт лишнего, стоит знать закон, внимательно читать договор аренды и действовать правильно. Мы разобрали три частые ошибки арендаторов и рассказали, как их избежать.

Ремонт без согласия арендодателя

Часто арендатор первым делом вкладывается в ремонт: меняет планировку и дизайн под свой бизнес и вкус. После такого ремонта работать в помещении более комфортно, а его цена увеличивается. Арендодатель сможет продать его дороже или сдать новому арендатору по ставке выше, чем сейчас. Закон называет это неотделимыми улучшениями имущества — ст. 623 ГК РФ.

Неотделимые улучшения — это когда в помещении сделали ремонт, чтобы стало лучше, новее. Но технической необходимости не было: с потолка не капало, пол не проваливался, розетки не искрили.

По закону так: если арендодатель согласился на неотделимые улучшения, он компенсирует арендатору расходы, когда тот съезжает. Как вариант — стоимость ремонта засчитывают в будущую арендную плату. Это идеальная ситуация для арендатора.

Ремонт, сделанный без согласия арендодателя, арендатору не возмещается. Даже если арендатор сделал очень качественный ремонт и помещение выросло в цене. Суды разбирали подобные споры. К примеру, предприниматель вложил в обновление зала под закусочную почти три миллиона. Потом так вышло, что договор аренды разорвали досрочно. Арендатор хотел компенсацию, но суд отказал. Собственник не давал согласия на улучшения, а смету на работы вообще не видел — дело № А62-289/2017.

Чтобы получить компенсацию за ремонт, надо письменно согласовать с арендодателем проект перепланировки, смету на работы и стройматериалы и любые другие расходы.

В договор аренды может попасть невыгодное арендатору условие, что арендодатель не возмещает стоимость неотделимых улучшений и не уменьшает за их счёт арендную плату. Так можно по закону. Не пропустите подобные пункты в договоре.

Отдельная история — когда арендатор поторопился и начал ремонт до подписания договора аренды. Потом что-то пошло не так, с арендой не получилось и договор так и не оформили. В этом случае правила об аренде и улучшениях не работают. Ремонт остаётся собственнику, и он обязан оплатить его по правилам о неосновательном обогащении из ст. 1102 ГК РФ. Но тоже только если соглашался на работы и был в курсе стоимости. В подобной ситуации предприниматель потерял полмиллиона на установке новых окон и вентиляции в помещении, где так и не получилось поработать — дело № А17-702/2011.

Капремонт по договору аренды делает арендатор

Время от времени в помещении что-то отваливается, выходит из строя и нуждается в замене. Правила из ст. 616 ГК РФ здесь такие: мелкий ремонт делает арендатор, капитальный — арендодатель.

Но в договоре аренды обязанности можно распределить как угодно. Например, и текущий, и капитальный ремонт повесить на арендатора. Бывает, арендодатели сдают недвижимость именно на таких условиях. А бывает, что подобный пункт случайно попал в шаблон договора аренды. Но суть дела не меняется.

Капитальный ремонт — это замена труб, проводки, сантехники, сгнившего пола, текущего потолка, треснувшей штукатурки. Капитальный ремонт всегда вызван технической необходимостью. Без него работать в помещении опасно, холодно или негигиенично. Как правило, на капитальные работы и материалы уходят немаленькие деньги.

Если по договору аренды капремонт возложен на арендатора, придётся платить из своего кармана. Один предприниматель потерял два с половиной миллиона на ремонте текущей крыши и затопленного подвала. Предъявить расходы собственнику не получилось. По договору аренды капремонт делает арендатор, а состояние крыши и подвала он видел, когда принимал помещение— дело № А73-15490/2017.

Простая онлайн-бухгалтерия для предпринимателей

Сервис заменит вам бухгалтера и поможет сэкономить. Эльба сама подготовит отчётность и отправит её через интернет. Она рассчитает налоги, поможет формировать документы по сделкам и не потребует специальных знаний.

Ремонт за свои деньги, если во время приёмки арендатор не сказал о недостатках

Арендодатель обязан передать помещение, в котором арендатор сможет вести свой бизнес. В договор записывают, что именно арендатор собирается делать — организовать магазин, офис или ресторан. Это следует из ст. 611 ГК РФ.

Передачу помещения оформляют актом. Во время приёмки арендатор осматривает его состояние и если видит недостатки, записывает в акт. Такие недостатки называют видимыми. Дальше собственник устраняет недостатки за свои деньги, делает скидку к арендной плате или компенсирует арендатору его расходы.

Если арендатор молча согласился с недостатками, с арендодателя снимается ответственность. Даже когда по факту помещение не пригодно для вида деятельности арендатора, и собственнику это ясно. К примеру, помещение берут под шаурму навынос, но в зал не подведена вода. Без записи в акте арендатор заплатит за трубы и канализацию своими деньгами. Правило — из ст. 612 ГК РФ.

А вот предъявить собственнику скрытые недостатки можно и после подписания акта. Если спустя время окажется, что склад в цоколе затапливают вешние воды, можно требовать установить дренаж, снизить плату или возместить свои расходы. Ограничений по времени здесь нет.

Источник

Учет расходов на ремонт и реконструкцию арендованного помещения

ГК РФ не содержит специальных норм об аренде помещений. Судебная практика исходит из того, что к аренде помещений применяются нормы ГК РФ об аренде зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК РФ, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений», пп. 6, 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Таким образом, условия договора аренды офисного помещения должны соответствовать нормам главы 34 ГК РФ «Аренда» и нормам § 4 ГК РФ «Аренда зданий и сооружений».

Перечислим важные положения договора аренды, которые следует учесть бухгалтеру компании – арендатора, намеренного произвести улучшения в арендованном помещении:

По закону обязанность проводить капитальный ремонт предмета аренды возложена на арендодателя, а текущий ремонт на арендатора. Иное распределение обязанностей должно быть прописано в договоре аренды (п. 1 ст. 616 ГК РФ). При анализе экономической оправданности расходов на ремонт арендованного помещения важно обращать внимание, чтобы такая обязанность была предусмотрена договором или вытекала из норм ГК РФ.
Посмотрите, как прописаны договоренности арендатора и арендодателя по отделимым и неотделимым улучшениям арендованного имущества, в частности, порядок согласования неотделимых улучшений, возмещения их стоимости арендатору (ст. 623 ГК РФ).

Произведенные без согласия арендодателя неотделимые улучшения арендованного имущества не подлежат возмещению. Возмещаемые арендодателем улучшения у арендатора не амортизируются (п. 1 ст. 258 НК РФ).

Проверьте срок действия договора аренды помещения. Если он меньше 12 месяцев, то договор аренды не подлежит государственной регистрации. Если договор заключен на срок не менее года, то он считается заключенным с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 652 ГК РФ). Договор аренды помещения, заключенный на неопределенный срок не нуждается в регистрации (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 № 59).

Произведенные арендатором капитальные вложения в арендованное помещение подлежат амортизации в течение срока действия договора аренды. После окончания срока действия договора аренды арендатор должен прекратить начисление амортизации по указанному имуществу (Письмо Минфина РФ от 13.05.2013 № 03-03-06/2/16376).

Пролонгация договора аренды приравнивается к заключению нового договора (п. 10, п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 № 59). Амортизация неотделимых улучшений при пролонгации (или возобновлении) договора аренды может привести к спорам с налоговым органом.

Минфин РФ в ряде свежих писем разъясняет, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается заключенным на неопределенный срок.

Арендатор продолжает начислять амортизацию по капитальным вложениям в арендованное имущество до тех пор, пока одна из сторон не объявит о расторжении договора аренды. Ранее ФНС РФ выражала другое мнение: договор с истекшим сроком прекращает действовать, а возобновленный договор на неопределенный срок следует рассматривать как новый договор аренды (см. Письма Минфина России от 31.07.2018 № 03-03-06/1/63831, от 11.08.2017 № 03-03-06/1/51578, ФНС РФ от 13.07.2009 № 3-2-06/76).

Не исключено, что проверяющие займут формальную позицию, так как в НК РФ прямо не предусмотрена возможность в рамках «нового» договора аренды учитывать капитальные вложения, произведенные в рамках прежнего договора.

Источник