Региональная система капитального ремонта многоквартирного дома

Фонд региональный: организация капитального ремонта многоквартирных домов, региональная программа

У любого объекта недвижимости, в том числе и многоквартирного дома, на конкретном этапе жизни наступает момент, когда строение не устраивает потребителей в связи с износом несущих конструкций, моральным старением, плохой функциональностью. Приходит время капитального ремонта.

Для осуществления такого объемного и затратного мероприятия создается фонд капитального ремонта. Его образование возлагается на собственников конкретного объекта недвижимости. Процесс наполнения ремонтного фонда регулируется федеральным законом, а именно Жилищным Кодексом РФ.

Раздел 9 закона целиком посвящен вопросам капремонта многоквартирного дома и регулирует его основные стадии.

В чем различия текущего и капремонта

Работы, которые совершаются при капремонте, перечисляются в статье 166 вышеназванного закона. Сюда входят:

• ремонт или полная замена непригодного для использования лифтового хозяйства;
• устранение неисправностей или обновление общедомовых электросетей и других коммуникаций;
• смена кровельного покрытия;
• укрепление фундамента здания;
• ремонт общедомовой территории в подвале;
• обновление фасада.

Текущие ремонтные работы имеют своей целью предупредить износ конструкций, устранить неисправности и поддерживать инженерные сети дома в рабочем состоянии. Они носят предупредительно-профилактический характер, проводятся систематически и довольно часто. Объемы работы и затрат кап- и текущего ремонтов намного отличаются.

Финансирование текущих работ совершается за счет квартирной платы, в то время как капремонт осуществляется из целевых платежей собственников.

Фонд и региональный оператор. Основные положения

С одной стороны, фонд капремонта общего имущества многоквартирных домов – это привлеченные денежные средства, целенаправленно используемые на оплату расходов по осуществлению капитальных ремонтных работ. Главная часть ФКР сформирована из обязательных взносов, которые и предназначены для образования денежного фонда по каждому дому, введенному в рег. программу.

Другие статьи, за счет которых пополняется финансовое положение фондов:

• пени, уплаченные собственниками за несвоевременное внесение платежей на капремонт;
• банковские проценты за хранение финансов фонда на депозите;
• кредиты, взятые на осуществление ремонтных комплексов;
• доходы, получаемые от размещения денежных средств фонда.

С другой стороны, под фондом капремонта понимается организация – юрлицо, называемое рег. оператором. Подобные структуры имеют статус некоммерческих организаций, они созданы и действуют обязательно в каждом регионе РФ. Их задача – организация сбора взносов и использование собираемых средств для осуществления капремонта общедомового имущества в МКД.

Средства фонда капремонта, которые находятся под управлением регоператора, имеют не только строго целевое предназначение, но и защищены законом от ареста или принудительного изъятия.

Перечень функций регионального оператора в лице фонда капитального ремонта многоквартирных домов довольно широк. Главная задача, которую поставил перед ним центр – выполнять капитальный ремонт домов, включенных в целевую программу.

Для реализации этой цели он:

• аккумулирует взносы на счете, ведет их учет по каждому собственнику;
• производит отбор подрядчиков, заключает с ними соглашения, проверяет и принимает работы;
• финансирует комплекс ремонтных работ.

Расходы на содержание аппарата регоператора производятся из бюджетных средств региона.

Порядок осуществления капремонта

Сегодня уже можно говорить о том, что в каждом субъекте РФ сложилась региональная система капитального ремонта. Она включает:

• утвержденную органом власти программу капремонта домов с последующей её актуализацией;
• образование важной структуры – рег. оператора, на которого возлагается ответственность за своевременное и качественное осуществление ремонта;
• определение размера минимального тарифа, взимаемого с населения за капремонт;
• реализация конкретных мероприятий по обновлению и ремонту домов.

А будет ли ремонт

Выяснить, когда начнут ремонтировать сети и другое совместное имущество непосредственно у вас в доме, достаточно просто. Для этого нужно зайти на сайт регионального оператора капитального ремонта или государственно-информационной системы ЖКХ.

Здесь обязательно найдете необходимые сведения об интересующем вас доме. Помимо этого, в обязанности регоператора включено информирование жильцов за полгода до осуществления ремонта МКД, сообщение сведений об ориентировочной стоимости расходов, объеме предстоящих работ и прочих деталях мероприятия. Собственники имеют возможность обсудить информацию, выбрать своего человека для ведения контроля за ходом и результатом ремонта.

Взносы как обязанность

Обязанность оплачивать взносы в фонд капитального ремонта многоквартирных домов возложили на собственников ЖК (ст.169). Законность этой нормы подтвердил и суд.

Оплата производится ежемесячно соразмерно их доле в совместном имуществе. Величина доли, как известно, определяется общей площадью квартиры.

Платить должны владельцы как жилых, так и нежилых помещений. Предприниматели, владеющие магазинами, салонами, размещёнными на первых этажах, также оплачивают ремонтный взнос согласно своей доле в общедомовом имуществе.

Сумма платежа включается строкой в квитанцию оплаты коммунальных услуг.

Кто освобожден от оплаты взносов

Законом от уплаты взносов освобождены собственники помещений в домах:

• признанных в соответствии с положением, утвержденным Правительством, аварийными;
• определенных к сносу;
• которые стоят на участках, изымаемых властями для государственных нужд;
• имеющим менее чем 3 квартиры.

Наниматели жилых помещений, принадлежащих муниципалитету или государству, освобождены от платы за капитальный ремонт. Капремонт в домах социального жилищного фонда оплачивают собственники этих квартир – администрации районов и городов, унитарные предприятия, если жилье передано им.

Льготы

Органы власти субъектов РФ вправе в законодательном порядке предоставить компенсацию расходов неработающим пенсионерам, достигшим возраста 70 лет, — в размере 50%, восьмидесяти лет, — в размере 100%.

Данные льготы не работают автоматически. Для их получения гражданам надо написать заявление и обратиться с ним в областной фонд капремонта общего имущества многоквартирных домов, представить документы, подтверждающие законный статус льготника.

Встречаются случаи, когда собственник определенное время добросовестно оплачивал взносы на капремонт, а затем его многоквартирный дом в законном порядке признали подлежащим сносу. Гражданин вправе получить возврат выплаченных денег. Ему необходимо обратиться с письменным заявлением к региональному оператору.

Когда надо начинать платить

У большинства граждан ответ на этот вопрос не вызывает затруднений: конечно, как только в квитанции о коммунальных платежах появится сумма для уплаты по этой графе. Для тех, кто интересуется подробностями, разъясняем правовую сторону вопроса.

Подобная обязанность у лиц, заселившихся в доме, сданном в эксплуатацию после строительства, возникает через 4 года и 11 месяцев после включения его в ремонтную программу.

Как рассчитывается сумма взноса

Размер взносов в ФКР утверждают властные органы республик, краев и областей. Он является минимальным. Расчет производят, исходя из размеров площади помещения, которым владеет собственник, этажности и материала, срока износа дома. В некоторых регионах могут учитывать особенности разных муниципальных районов.

Данную нормативную величину закон разрешает ежегодно пересматривать и утверждать правовым документом субъекта РФ. Так, в Воронежской области тариф установлен приказом местного департамента ЖКХ и энергетики и равняется на 2018 год 6,60 рубля за 1 м2 общей площади помещения.

Сумма, которая уже указывается непосредственно в квитанции, рассчитывается путем умножения утвержденной ставки на метраж помещения собственника.

Собственники на общем собрании не вправе установить, а затем и платить взнос в меньшем размере, чем утвержденный официальный минимум. Но законом предоставлено общему собранию право определить его размер большим, чем официальный минимум.

А если не платить

Рассмотрим, что будет, если гражданин не станет платить в фонд капремонта. Оказывается, неуплата взносов приведет к неприятным последствиям. На основании закона на должника начислят, а затем и взыщут за каждый просроченный день пени. В случае неуплаты на протяжении 6 месяцев рег.оператор подаст судебный иск о возмещении долга и этот ход его будет правомерен. Дело, скорее всего, он выиграет. Должнику придется заплатить накопившуюся задолженность, набежавшую сумму пени, оплатить судебные издержки.

Так как за подобные долги могут ещё сделать должника невыездным за границу, арестовать и даже изъять у него имущество, то вопрос «Платить или нет в фонд капремонта?» должен решаться однозначно: оплачивать нужно вовремя и в полном размере. Позиция: «Не плачу за капремонт и ничего мне за это не будет!», обойдется более серьезными издержками, чем регулярная и своевременная плата.

Куда уходят взносы за капремонт

Существуют только два способа аккумулирования собираемых платежей. Эти способы определил ФЗ о жилищном хозяйстве.

Согласно первому способу, взносы перечисляются на коллективный счет регионального оператора фонда капремонта. Рег. оператор не только аккумулирует финансы, управляет и распоряжается ими, но и производит всю организационную работу по реализации намеченной программы капремонта.

Поступившие от граждан денежные средства региональный оператор не имеет права использовать на другие цели, кроме финансирования расходов на капитальный ремонт. Закон запрещает расходование поступающих взносов на какие-то отвлеченные цели.

Региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов: что это и чем занимается

Здравствуйте, друзья. Каждый из нас, живущих в многоквартирном доме, ежемесячно перечисляет деньги на капитальный ремонт. Знаем ли мы, куда направляются эти средства, кто и как расходует их? Знакомо ли нам такое понятие, как региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов? Давайте поговорим об этом подробнее.

Когда и зачем принята программа

Как давно мы начали платить за капремонт? В принципе, всего лишь несколько лет – первые квитанции пришли в наши дома в 2014 году. Между тем Жилищный кодекс претерпел изменения на два года раньше. Именно в 2012 году мы впервые услышали о том, что ремонтировать МКД будут за счет собственников, а не за счет бюджета государства. Правительством для этих целей была разработана программа.

Задержка по времени произошла потому, что новый механизм нужно было доработать. В частности, долгое время не были выработаны рекомендации по установлению минимального взноса на цели капремонта. Установку их отдали на откуп регионам, однако методических рекомендаций ждали сверху. Как только вопрос решили, дело сдвинулось с места.

Два счета – одна цель

Был проработан и вопрос, каким образом станут тратить отчисляемые жителями-собственниками деньги. Для этих целей стали формировать фонды капремонта и открывать счета. Так требовал закон.

Видов счета всего два: либо его открывает региональный оператор либо собственники или члены ТСЖ выбирают иной путь и аккумулируют средства на специальном счете, к региональному оператору отношения не имеющему.

По умолчанию, распоряжение средствами отдано в руки операторов в регионах. Люди, как правило, долго раскачиваются, не готовы воспринимать новое, а иногда и не понимают, что могут сами влиять на жизнь в доме. Но если такое понимание приходит, то закон дает им право в течение 6 месяцев определиться с выбором. Они проводят собрание, принимают решение и могут создавать свой счет.

Кстати говоря, даже если понимание пришло позже, поменять фонд можно. Только в этом случае после принятия решения о переходе на спецсчет должно пройти два года, чтобы решение начало действовать. А теперь давайте выясним, из каких источников происходит накопление денег на капремонт.

Чтобы средств было больше

Мы уже сказали выше, что это в первую очередь платежи собственников, перечисляющих плату, отраженную в квитанциях за ЖКУ отдельной строкой. В каждом регионе эта плата своя: в Москве она достаточно высока (с 1 июля 2017 года она составляет 17 рублей за квадратный метр), в Санкт-Петербурге чуть ниже, а в Челябинской области она, к примеру, составляет 7 рублей 40 копеек.

Но это, как говорится, нюансы, платить за капремонт должны на территории всей страны. Более того, за неуплату начисляются проценты, которые которые могут увеличить сумму на счете фонда. Это еще одна статья его пополнения. Закон также разрешает вкладывать собранные деньги в банки, правда, перечень их строго оговорен. Доходы от вклада также идут на счет.

Заменить лифт или покрасить фасад?

Кто-то спросит: а на какие цели можно тратить средства фонда? Опять же следует обратиться к Жилищному кодексу: этот главный закон в сфере ЖКХ четко диктует, что делать можно, а что нельзя. Хотите отремонтировать инженерные сети (водо-, газо-, электро-, теплоснабжения), пожалуйста. В плохом состоянии лифт, протекает крыша, обветшал фундамент или фасад? Эти работы тоже ЖК разрешены.

Те минимальные средства, которые отчисляют жители, идут как раз на эти строго оговоренные цели. Если же есть желание провести другие работы – заказать, например, услугу контроля за работами, то изыскивать их нужно дополнительно. Не секрет, что ТСЖ может сдавать часть жилых помещений в аренду. Извлекать коммерческую выгоду оно права не имеет, а вот направить на капремонт, пожалуйста.

Где и как получить информацию

Открытость и прозрачность в сфере ЖКХ сегодня приветствуется. Не удивительно, что деятельность региональных фондов основана на данных принципах. Никто не имеет права скрывать информацию. Хотите узнать, кто ваш оператор, обратитесь в свою управляющую компанию или местную администрацию – обязаны ответить.

Программы капремонта утверждаются регионом. Списки домов предоставляют городские и районные администрации, которым лучше знать, в каких работах и когда нуждается тот или иной МКД. При этом учитываются существующие критерии, включающие год строительства дома, состояние инженерных сетей и др. Каждый год списки корректируются.

Как программы капремонта, так и всю другую интересующую информацию можно узнать у регионального оператора фонда капремонта. На имеющихся у каждого оператора интернет-ресурсах указана подробная информация о расходовании средств, проведенных работах, подрядчиках, выполнявших ремонт.

Здесь также указаны телефон, адрес, реквизиты для оплаты взносов, информация о должностных лицах, к которым можно обратиться, дни и часы их приема. Можно онлайн записаться на личный прием. Интересующие вопросы либо замечания о ходе капремонта можно направить по электронной почте, а также воспользовавшись формой обратной связи.

Прокуратура и МВД помогут

Осуществляется ли за деятельностью регоператоров контроль? Да, безусловно. Если гражданин недоволен качеством проведенного ремонта и готов написать жалобу, он может обратиться в соответствующие инстанции? В частности, орган государственного жилищного надзора контролирует, насколько формирование фонда проходит в рамках закона.

Как работает региональный оператор, выполняет ли он необходимые требования, проверяет Росфиннадзор. Ну и, конечно же, не надо забывать о таких структурах, как правоохранительные органы – МВД, можно обратиться в прокуратуру. Гражданин вправе п туда с жалобой, а они уже будут проводить проверку.

На уровне правительства РФ гражданам гарантируется, что работы по капремонту будут проведены независимо от обстоятельств и средства фонда никуда не исчезнут. Даже если региональный оператор не очень-то старателен и не справляется с обязанностями либо банк, в который фонд положил деньги под проценты, больше не работает. В любом случае работы будут проведены за счет бюджета региона.

Мы постарались рассказать сегодня, как создается фонд капитального ремонта и с какой целью и в каких рамках действует региональный оператор. Надеемся, что эта информация будут полезна для вас, уважаемые посетители сайта. Если у вас есть что добавить к статье или вы хотите оставить комментарии, делитесь ими на нашем сайте. Мы будем рады общению.

Что такое фонд капитального ремонта и для чего он нужен?

Фонд капитального ремонта в России рассматривается в двух разных понятиях – как совокупность денежных средств, аккумулированных на специальных счетах для проведения капремонта, и некоммерческие организации, созданные для управления и распоряжения указанными финансовыми поступлениями. В настоящее время проведение капремонта многоквартирных зданий возможно только путем использования средств указанного фонда.

Что это такое

В статье 170 ЖК РФ раскрыты понятие и способы формирования фондов капремонта, которым признается совокупность следующих финансовых поступлений:

• ежемесячные перечисления (взносы) на капремонт от владельцев жилых помещений многоквартирных зданий (размер платежей утверждается на региональном уровне с учетом минимально допустимого тарифа);
• штрафные санкции, взысканные за несвоевременное перечисление гражданами взносов;
• банковские проценты, начисленные кредитным учреждением на средства, поступающие и размещенные на специальных расчетных счетах;
• доходы, полученные от размещения и использования средств на спецсчетах;
• средства финансовой поддержки из различных бюджетных и внебюджетных источников;
• заемные средства, привлекаемые для софинансирования капремонта, в том числе для увеличения объекта ремонтных работ.

Контроль над наполняемостью указанного фонда осуществляется региональным оператором, либо самими владельцами жилых помещений (если они приняли решение о непосредственном управлении спецсчетом на капремонт).

Порядок формирования и управления фондом

По общему правилу, контроль своевременности поступлений в фонд капремонта, и правильности их целевого расходования, осуществляет региональный оператор. В состав полномочий данного НКО входит:

1. направление владельцам жилых помещений платежных документов о перечислении ежемесячных взносов, в том числе путем заключения договоров с управляющими компаниями;
2. применение мер принудительного взыскания в отношении неплательщиков (для этого документы направляются в судебные учреждения и службу ФССП);
3. размещение средств, поступающих на спецсчет, в различные финансовые инструменты для получения дохода (возможные направления инвестиции строго оговорены законодательством);
4. выбор подрядных организаций для проведения капремонта и перечисление им средств фонда (допускается перечисление 30% от договора в виде аванса);
5. применение штрафных санкций к недобросовестным подрядчикам путем взыскания в судебном порядке,и зачисление их на спецсчет.

Расходование средств фонда капремонта может осуществляться только на строго оговоренные цели – проведение ремонтно-восстановительных работ на многоквартирных зданиях. При этом федеральным и региональным законодательством регламентируются обязательные и дополнительные перечни указанных работ.

Расширение списка обязательных работ, которые могут быть оплачены за счет фонда капремонта, может осуществляться по решению региональных властей.

Для этого может устанавливаться повышенный размер ежемесячных взносов с владельцев жилых помещений.

Если формирование фонда капремонта происходит на спецсчете, открытом по решению владельцев жилья в многоквартирных домах, расширение перечня работ также будет происходить после одобрения на общем собрании.

Помимо управления фондом капремонта региональным оператором, законодательные акты допускают перевод всех поступающих средств наспец счет, открытый собственниками жилья. Для этого им нужно провести общее собрание и утвердить ряд юридически значимых решений:

• о переходе на такой способ формирования фонда капитального ремонта;
• о выборе кредитного учреждения, в котором будет открыт счет;
• о размере ежемесячных перечислений (взносов), за счет которых будет формироваться фонд;
• о порядке контроля своевременности перечисления взносов.

Обратите внимание! Изменить способ формирования фонда капремонта собственники могут только при полном погашении задолженности. После перехода на использование собственного спецсчета обязанность по взысканию задолженности с неплательщиков взносов будет возложена на совет жильцов, управляющую компанию или ТСЖ (выбор этих вариантов указывается в решении владельцев квартир).

Статья 170 ЖК РФ предусматривает важное правило формирования фонда капремонта – после достижения минимально необходимого размера денежных средств для проведения ремонтно-восстановительных работ жильцы могут принять решение о приостановке перечисления взносов. Это условие не будет распространяться на неплательщиков, которые обязаны в полном объеме исполнить свою обязанность.

Фонды капремонта как юридические лица

Помимо полномочий по контролю над правильностью и своевременностью сбора платежей с граждан, Фонды капремонта формируют региональные перечни многоквартирных зданий, подлежащих ремонту в порядке очередности. Указанные перечни утверждаются на уровне субъектов РФ и являются основанием для проведения конкурса на выбор подрядных организаций.

Все средства фонда капремонта, которыми управляет региональный оператор, имеют не только строго целевое назначение, но и защищены государством от ареста или принудительного изъятия.

Единственным случаем, когда могут возникать проблемы с расходованием средств со спецсчета, является банкротство банковского учреждения, однако даже при таких обстоятельствах государство гарантирует неприкосновенность финансов фонда капремонта.

Термины и определения

• Взносы на капитальный ремонт – обязательные ежемесячные платежи собственников помещений в многоквартирном доме на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
• Капитальный ремонт — оказание услуг и (или) выполнение работ в целях улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества и обеспечения соответствия общего имущества установленным требованиям безопасности, санитарии и иным требованиям, предусмотренным действующим законодательством.
• Лица, обязанные вносить взносы на капитальный ремонт — собственники жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных домах, за исключением, собственников помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или в отношении которых исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления приняты решения об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельных участков, на которых расположены эти многоквартирные дома, и об изъятии каждого жилого помещения в этих многоквартирных домах, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, Челябинской области или муниципальному образованию.

Минимальный размер взноса на капитальный ремонт — размер взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме (далее — минимальный размер взноса) устанавливается Правительством Челябинской области. Минимальный размер взноса определяется на основе оценки потребности в средствах на финансирование услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, входящих в установленный перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и необходимых для восстановления соответствующих требованиям безопасности проектных значений параметров и других характеристик строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения многоквартирных домов с учетом уровня благоустройства, конструктивных и технических параметров многоквартирных домов.

Минимальный размер взноса определяется в рублях в расчете на один квадратный метр общей площади помещения в многоквартирном доме. Минимальный размер взноса устанавливается на трехлетний период реализации региональной программы капитального ремонта с разбивкой по годам в срок до 1 ноября года, предшествующего очередному трехлетнему периоду реализации региональной программы капитального ремонта.

Минимальный размер взноса, установленный на второй и третий годы указанного трехлетнего периода, подлежит индексации исходя из уровня инфляции.

Многоквартирный дом (МКД) — совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы в помещения общего пользования в таком доме. В состав многоквартирного дома могут входить одно или несколько нежилых помещений, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме.

1. Региональный оператор (РО) — специализированная некоммерческая организация, созданная в организационно-правовой форме фонда, учредителем которой является Челябинская область в лице Министерства строительства и инфраструктуры, осуществляющая деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.
2. Специальный счет — счет, открытый в кредитной организации, денежные средства на котором сформированы за счет взносов на капитальный ремонт, уплаченных собственниками помещений в многоквартирном доме, процентов, уплаченных собственниками таких помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, и начисленных кредитной организацией процентов за пользование денежными средствами, находящимися на счете, и предназначенный для перечисления средств на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.
3. Владелец специального счета — Владельцем специального счета согласно частям 2 и 3 статьи 175 ЖК РФ могут быть: ТСЖ, осуществляющее управление МКД и созданное в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах; осуществляющий управление МКД жилищный кооператив; управляющая организация, осуществляющая управление МКД на основании договора управления; региональный оператор.
4. Фонд капитального ремонта — аккумулируемые в специальном порядке финансовые средства, которые формируются из взносов на капитальный ремонт, уплаченных собственниками помещений в многоквартирном доме, процентов, уплаченных собственниками таких помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, и процентов, начисленных за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете.

Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах — комплекс социально-экономических и организационных мероприятий по планированию и организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, осуществляемых органами государственной власти Челябинской области, органами местного самоуправления муниципальных образований Челябинской области, юридическими лицами независимо от их организационно-правовой формы или индивидуальными предпринимателями, осуществляющими деятельность по управлению многоквартирным домом, жилищными, жилищно-строительными кооперативами или иными специализированными потребительскими кооперативами, созданными в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации (далее — жилищный кооператив), товариществами собственников жилья, собственниками помещений в многоквартирных домах.

Региональная программа капитального ремонта включает в себя:

1. перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории Челябинской области (в том числе многоквартирных домов, все помещения в которых принадлежат одному собственнику), за исключением многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;
2. перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту;
3. плановый период проведения капитального ремонта;
4. иные сведения, подлежащие включению в региональную программу в соответствии с нормативным правовым актом субъекта РФ.

Мониторинг технического состояния — под мониторингом технического состояния многоквартирных домов понимается система наблюдения за техническим состоянием многоквартирных домов, включающая сбор, систематизацию, анализ и оценку сведений о техническом состоянии многоквартирных домов. Мониторинг технического состояния многоквартирных домов осуществляется уполномоченным органом в порядке, установленном Правительством Челябинской области.

Краткосрочный план — В целях реализации региональной программы капитального ремонта, конкретизации сроков проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, уточнения планируемых видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, определения видов и объема государственной поддержки, муниципальной поддержки капитального ремонта органы государственной власти субъекта Российской Федерации обязаны утверждать краткосрочные планы реализации региональной программы капитального ремонта в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, сроком на три года с распределением по годам в пределах указанного срока.

При внесении изменений в краткосрочный план реализации программы капитального ремонта по основаниям, предусмотренным частью 4 настоящей статьи, согласование с собственниками помещений в многоквартирном доме не требуется. Органы местного самоуправления обязаны утверждать краткосрочные планы реализации региональной программы капитального ремонта в случае, если это предусмотрено нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, в порядке, установленном этим нормативным правовым актом.

Что такое региональная программа

В 2014 году каждый из нас стал ответственным за проведение капитального ремонта в своем многоквартирном доме. Для чего ежемесячно каждый собственник не только Самарской области, но и Российской Федерации, обязан вносить взнос на капитальный ремонт общего имущества в МКД.

Определить сроки, объемы и виды работ капитального ремонта для тех многоквартирных домов, которым он необходим, призвана региональная программа капитального ремонта. Что это за документ?

Региональная программа капитального ремонта – это перечень мероприятий, утверждаемый Правительством Самарской области в целях планирования и организации проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов.

В Программе учитывается и предоставление государственной и муниципальной поддержки на проведение капитального ремонта общего имущества во всех многоквартирных домах, расположенных на территории Самарской области за счет средств областного и муниципального бюджетов Самарской области.

Обязанность по разработке и утверждению региональной программы капитального ремонта в каждом регионе Российской Федерации, в том числе и в Самарской области, возникла на основании поправок, внесенных в Жилищный Кодекс Российской Федерации Федеральным Законом № 271-ФЗ от 25 декабря 2012 года.

В Самарской области порядок формирования региональной программы капитального ремонта установлен Законом Самарской области от 21 июня 2013 года № 60-ГД «О системе капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Самарской области».

Региональная программа капитального ремонта в Самарской области формировалась в несколько этапов.

В июле 2013 года Министерством энергетики и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области были утверждены методические рекомендации по разработке муниципальных программ капитального ремонта.

Затем, на основании методических рекомендаций органы местного самоуправления городских округов и муниципальных районов сформировали и направили в Министерство проекты муниципальных программ капитального ремонта.

В муниципальных программах капитального ремонта содержится информация:

• об очередности проведения услуг или работ по капитальному ремонту;
• о плановом годе начала проведения работ по капитальному ремонту по каждому дому, за исключением многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу.

При формировании муниципальных программ органами местного самоуправления был рассчитан планируемый годовой объем фонда капитального ремонта, формируемый за счет взносов собственников помещений и общая потребность в средствах на финансирование капитального ремонта по первоочередным видам работ. На основании полученных данных был определен период проведения первоочередных работ для конкретного муниципального образования и плановый год начала проведения работ по капитальному ремонту для каждого многоквартирного дома, начиная с 2014 года.

Следующим этапом был анализ проектов муниципальных программ, на основании которого Министерством был сформирован проект региональной программы с учетом количества месяцев в 2014 году, в течение которых будет осуществляться пополнение фонда капитального ремонта за счет взносов собственников, а также с учетом прогнозных значений объема фонда капитального ремонта в 2015 и последующих годах.

Не смотря на то, что региональная Программа капитального ремонта формируется сроком на 30 лет, как определено в Жилищном Кодексе, ежегодно будет проводиться ее актуализация. То есть, Программа является гибким механизмом, учитывающим мнение и возможности собственников помещений МКД

Основаниями для актуализации региональной программы могут являться:

• выбытие или появление многоквартирных домов, подлежащих исключению или включению в Программу;
• изменение перечня услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, включенных в Программу;
• изменение сроков проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, включенных в региональную Программу;
• иные основания, влекущие необходимость внесения изменений в региональную программу.

Кто такой региональный оператор фонда капитального ремонта многоквартирных домов

Давайте начнем с закона.

Правовое положение регионального оператора фонда капитального ремонта многоквартирных домов, его функции, обязанности и ответственность определены в статьях 178 – 188 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Региональный оператор капитального ремонта многоквартирных домов создается субъектом РФ. Также законодательством допускается, что в одном субъекте может быть несколько региональных операторов.

Региональному оператору капремонта запрещено создавать филиалы, или какие-либо коммерческие или некоммерческие организации.

В случае, если региональные оператор не исполняет или исполняет ненадлежащим образом свои обязательства, он несет ответственность перед собственниками помещений в размере внесенных ими взносов на капитальный ремонт.

Важно! Субъект РФ также наравне с региональным оператором капитального ремонта несет субсидиарную ответственность за его действия перед собственниками помещений в доме.

Имущество регионального оператора формируется за счет взносов учредителя (субъекта РФ), взносов на капитальный ремонт от собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных источников.

Денежные средства, который получает региональный оператор от жителей многоквартирного дома, он может израсходовать только на проведение капитального ремонта дома.

Иными словами, региональный оператор на полученные от собственников взносы не имеет права покупать дорогие автомобили, или допускать какое-либо другое нецелевое расходование денежных средств.

Функции регионального оператора капитального ремонта:

1. Осуществлять сбор и хранение денежных средств на капитальный ремонт от жителей многоквартирных домов.
2. Открытие счетов в банках и совершения по операций, если собственники помещений выбрали способ формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома в виде специального счета у регионального оператора.
3. Выступать в роли заказчика при взаимодействии с организациями, производящими капитальный ремонт.
4. Осуществлять финансирование капремонта за счет имеющихся денежных средств или с привлечением средств из бюджетов различных уровней.
5. Взаимодействовать с органами власти и местного самоуправления.

Также законодательством предусмотрено, что в случае недостаточности средств в фонде капитального ремонта по одним многоквартирным домам, региональный оператор может использовать денежные средства с фондов капитального ремонта других многоквартирных домов на возвратной основе.

Региональный оператор обязан:

1. За 6 месяцев до года, предшествующего году проведения капитального ремонта (который определяется региональной программой капитального ремонта многоквартирных домов) направить жителям предложения о сроках и объеме предстоящего капремонта, его стоимости и источниках финансирования.
2. Подготовить соответствующие проекты и задания на проведение капремонта в доме.
3. Найти и заключить договоры с подрядными организациями, которые будут проводить капитальный ремонт.
4. Провести контроль качества и осуществить приемку работ у подрядчиков.

Ассоциация региональных операторов капитального ремонта многоквартирных домов

На территории Российской Федерации значительная часть многоквартирных домов имеет физический износ более 50 %, в связи с чем, актуальным вопросом нескольких десятилетий оставалась проблема сохранения жилищного фонда страны и восстановление технических характеристик многоквартирных домов.

Необходимость создания эффективной системы обеспечения жилищного фонда страны, и регионов в частности, качественным и своевременным капитальным ремонтом, определила введение в 2012 году в Жилищном кодексе Российской Федерации нового раздела «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах». Субъектами РФ были разработаны и утверждены областные программы капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов, а также созданы региональные операторы. Согласно законодательству фонд капитального ремонта мог формироваться либо на счете регионального оператора, либо на счете специализированной организации. Собственниками многоквартирных домов стала производиться оплата взносов на капитальный ремонт в соответствующие фонды. Созданный «механизм» по проведению капитального ремонта заработал.

На сегодняшний день статистика сложилась таким образом, что более 85 % многоквартирных домов фонд капитального ремонта формируют на счете регионального оператора.

В связи с этим, можно предположить, что эффективность исполнения (реализации) областных программ капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов во многом зависит от работы региональных операторов¸ расположенных на территории субъектов РФ.

В целях представления и защиты интересов региональных операторов, координации своей деятельности, объединения усилий для повышения эффективности своей деятельности и иных связанных с деятельностью в качестве региональных операторов целях, не противоречащих федеральным законам и имеющих некоммерческий характер, жилищным законодательством допускается возможность создания ассоциаций и союзов региональных операторов.

Два года назад на территории г. Москвы была создана некоммерческая организация «Ассоциация региональных операторов капитального ремонта в многоквартирных домах».

• Согласно Уставу данной организации, основной целью является объединение региональных операторов с целью координации и регулирования их совместной деятельности, защиты прав и законных интересов членов организации и объединения усилия для повышения эффективности своей деятельности.
• Выполнив анализ предмета деятельности Ассоциации можно выделить наиболее значимые направления работы организации:
• – оказание методической, консультационной, юридической и иной помощи и поддержки членам организации в реализации их обязанностей и функций, установленных жилищным законодательством РФ;
• – анализ и систематизация зарубежного и российского опыта в сфере деятельности организации;
• – установка и поддержание связи с федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления, общественными объединениями, организациями и учреждениями по вопросам, отвечающим целям Ассоциации.
• Таким образом, созданная вышеуказанная организация должна объединить усилия всех регионов и выработать эффективную политику, эффективный алгоритм действий, в рамках действующего законодательства, по вопросам организации и проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.
• На сегодняшний день Ассоциации удалось объединить всех региональных операторов страны и стать площадкой для выработки консолидированных решений по основным вопросам организации и проведения капитального ремонта.

Ассоциация занимает активную позицию и на федеральном уровне, занимается, в том числе, и подготовкой кадров для нужд отрасли жилищно-коммунального хозяйства, представляет интересы региональных операторов в Экспертном совете Комитета Государственной Думы по жилищной политике и ЖКХ, Комиссии по вопросам лифтового хозяйства Общественного совета при Минстрое России, Экспертного совета по городской среде Минстроя России и т. д.

По инициативе Ассоциации в прошлом году стартовал проект по ускоренной замене лифтового оборудования в рамках программ по капитальному ремонту. Участие в данном проекте принял 21 субъект РФ. В течение года совместная работа позволила произвести замену (ремонт, восстановление) лифтового оборудования практически в 13 тыс. многоквартирных домах.

На площадке Ассоциации в постоянном режиме действует рабочая группа по совершенствованию законодательства в сфере капитального ремонта, проводятся встречи с юристами с целью обсуждения конкретных законодательных инициатив по улучшению функционирования системы капитального ремонта.

На сайте организации размещена новостная лента со ссылкой на значимые события того или иного региона, на проводимые межрегиональные конференции, обучающие семинары, выдающиеся результаты по исполнению плана капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории определенного субъекта РФ, новшества, применяемые регионами в рамках совершенствования системы организации и проведения капитального ремонта, и многое другое. Помимо всего прочего, на сайте размещена информация о действующих нормативно-правовых актах напрямую или косвенно регулирующих отношения в сфере проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, а также судебная практика регионов, памятки для собственников помещений многоквартирных домов.

Изучив деятельность Ассоциации региональных операторов капитального ремонта в многоквартирных домах, хотелось бы остановиться на одном из интереснейших разделов сайта данной организации, посвященного лучшим практикам регионов по реализации областных программ капитального ремонта в многоквартирных домах.

На сегодняшний день, среди лучших практик регионов отмечены подходы к реализации программ капитального ремонта Самарской, Новосибирской, Калининградской, Свердловской и Белгородской областей. Рассмотрим практики данных регионов поподробнее.

Самарская область творчески подошла к ремонту фасадов многоквартирных домов и многоэтажки украсили граффити с портретами людей, которые навсегда останутся в истории Самары, как ее герои.

Проект «Первые» реализуется на средства меценатов, которыми выступили подрядчики, готовящие город к чемпионату мира по футболу 2018 года.

Все изображения согласованы с родственниками героев и жителями домов.

Данный проект, ко всему прочему, позволил добиться и определенного социального эффекта — благоустройство городской среды со смыслом, жители города «познакомились» со своими именитыми земляками.

В Калининградской и Новосибирской областях проведена работы по повышению собираемости платы за капитальный ремонт. Так, в Калининградской области региональным оператором с Управлением Федеральной службы судебных приставов по Калининградской области 05.06. 2017 заключено соглашение о взаимодействии. В рамках данного соглашения в соответствии с утвержденным графиком еженедельно осуществляются совместные выездные мероприятия по должникам, имеющим просроченную задолженность более трех тысяч рублей.

Данная работа позволила значительно повысить платежную дисциплину в регионе.

В Новосибирской области к решению аналогичной проблемы подошли немного иначе: в ежемесячном платежном документе указывается, что при наличии задолженности оно имеет силу досудебной претензии.

Далее региональный оператор осуществляет телефонное информирование должников в автоматическом режиме (заключен договор с энергосбытом) и проводит судебную работу. Кроме того, процесс подготовки документов в суд частично автоматизирован (автоматическое формирование заявления на выдачу судебного приказа из реестра должников).

В результате проводимой работы уровень собираемости взносов на капитальный ремонт на счете регионального оператора значительно повысился (2016 год — 93 %, 6 мес. 2017 года — 97,5 %).

В рамках упрощения системы взаимодействия между участниками капитального ремонта в Фонде содействия реформированию ЖКХ Белгородской области была внедрена система электронного документооборота «Selma», в которую интегрированы сотрудники органов местного самоуправления, являющиеся техническими заказчиками, сотрудники подрядных организаций, выполняющие работы по капитальному ремонту.

Внедрение данной системы позволило вести регистрацию и учет входящих писем, заключаемых договоров, документов для оплаты выполненных работ, в привязке к объектам программы капитального ремонта. Это позволяет вести статистику поступающих обращений от собственников, просматривать ранее поступившие обращения по отдельно взятому объекту, и более оперативно принимать решения. Оптимизация данной работы позволила добиться следующих эффектов:

1. упрощено взаимодействие между участниками процесса капитального ремонта;
2. исключена возможность утери документов, которые ранее доставлялись на проверку в бумажном виде;
3. снижено время проверки документации для оплаты выполненных работ по капитальному ремонту;
4. появилась возможность просмотра статистики поступления обращений по каждому объекту капитального ремонта.

Одним из наиболее интересных примером региональных практик была отмечена в Свердловской области. В рамках оптимизации ряда процессов была разработана компьютерная программа и мобильное приложение для оперативной отчетности о ходе проведения капитального ремонта по каждому конкретному дому в режиме реального времени.

1. оптимизировать работу регионального оператора (снижение нагрузки на специалистов Фонда за счет автоматизированного структурирования большого объема информации);
2. осуществлять оперативный контроль качества работ на объектах и сроков их выполнения;
3. исключить вероятность фальсификации данных в отчетности организаций строительного контроля путем ее формирования с использованием фотографий с геометкой;
4. в режиме реального времени получать оперативную справку по конкретному объекту капитального ремонта (процент выполнения работ, фото процесса ремонта, динамика хода работ и т. п.).

Таким образом, изучив направления деятельности Ассоциации региональных операторов капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, можно сделать вывод о том, что на сегодняшний день создано достаточное количество предпосылок и площадок для организации эффективной работы региональных операторов по своевременному и качественному проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. Наличие лучших практик в регионах также свидетельствует о заинтересованности рядя субъектов РФ в данной работе, поиске наилучшего решения в рамках возложенных полномочий по проведению капитального ремонта, и оптимизации существующих процессов.

Однако, несмотря на данную регионам возможность наладить эффективную работу по своему направлению, предоставленную действующим жилищным законодательством (ч. 4.2. ст. 178 ЖК РФ), официальная статистика указывает все еще на различный уровень исполнения областных программ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных в субъектах Российской Федерации. Соответствующая работа по повышению эффективности деятельности проводится далеко не во всех регионах страны.

В связи с чем, говорить о конкретных общих результатах в рамках существующей системы капитального ремонта многоквартирных домов на сегодняшний день сложно.

Источник