Размер упущенной выгоды собственника жилого помещения в результате не произведенного капитального ремонта
Добрый день коллеги!
Нужна Ваша помощь.
Уже не в первый раз при оценке рыночной стоимости изымаемого жилого помещения вижу такой вопрос:
«Каков размер упущенной выгоды собственника жилого помещения в результате не произведенного капитального ремонта?»
Кто -то сталкивался с таким? Если да то подскажите методику расчета?
Ответы 28
Вопрос интересный. Тоже было бы интересно посмотреть расчеты.
Но, лично мое мнение, что данный вопрос — бред сивой кобылы. Из серии посчитай то, не знаю что, это просто затягивают процесс.
Упущенная выгода возникает из-за уменьшения арендных платежей.Затягивание капремонта увеличивает риск ущерба.Собственник, арендатор не желает рисковать и делает бюджетный ремонт. Поэтому надо сравнить арендные ставки объектов сходной локации с хорошим ремонтом и бюджетным. Этот риск компенсирует страхование. Стоимость страхового полиса и будет равна упущенной выгоде.
А как соотносятся капремонт и «бюджетный», я так понимаю текущий (косметический)? Это вообще разные понятия.
Если я правильно понял вопрос, то «размер упущенной выгоды собственника жилого помещения в результате не произведенного капитального ремонта» будет составлять сумма отчислений в фонд капитального ремонта за период от предыдущего капремонта до момента изъятия.
Алексей предположим что вы правы что действительно это сумма отчислений в фонд капитального ремонта за период от предыдущего капремонта до момента изъятия ( здесь есть логика), до кого периода считать? Если как правило выходит распоряжение об изъятии (т.е. дата оценки определяется) а фактически граждан выселяют не ранее чем через полгода (это в случае если все гладко и нет ни каких суд.разбирательств)
Момент изъятия и многое другое — регулируется соглашением об изъятии. В идеале — перечень убытков, которые подлежат расчету — должен быть согласован между правообладателями изымаемого имущества и той организацией, которая осуществляет изъятие. По идее правообладателю должен быть уже направлен проект соглашения об изъятии.
Жилой дом (год постройки 1956) кирпичный, 2-х этажный, изымается по причине его аварийности (имеется заключение).
Оценщик в заключение пишет (цитирую):
В случае, если бы своевременно и качественно были проведены мероприятия по капитальному ремонту с надлежащей периодичностью, то срок службы многоквартирного жилого дома был бы близок к оптимальному.
Дальше суть изложу самостоятельно, т.к. цитировать очень много, скан не возможен ((( у меня заключение в распечатанном виде и с очень плохим качеством((:
Оценщик берет фактически уплаченные взносы за кап.ремонт за год от данной суммы вычитает сумму затрат на фактически приведенный ремонт так же за год.
Так он делает за период с 2008 года до даты оценки. по итогу результат получается с — (расходы на произведенные работы составляет больше, чем полученные денежные средства на кап.ремонт).
Тогда оценщик берет по городу дома с годом постройки от 1951 — 1970, собирает информацию по фактическим затратам на капитальный ремонт в данных домах, выводит среднюю стоимость затрат приходящуюся на 1 кв.м. жилого дома и полученную сумму умножает на площадь квартиры. По ее мнению это размер упущенная выгода собственника жилого помещения в результате не произведенного кап.ремонта.
По моему мнению это чушь и я вообще здесь не вижу объекта оценки!
На что судья сослалась на обзор судебной практики (файл прикрепила) и сказал что считать надо! Как быть не знаю?(
По моему мнению это чушь и я вообще здесь не вижу объекта оценки!
Пишите НПВ. Как, сразу влет как-то не сообразить. первое, что приходит в голову, с какой стати уплаченные взносы именно за капремонт? Почему именно с 2008? Но, если все-таки надо, то сделать как рекомендует Ромашкин.
А за это — «полученную сумму умножает на площадь квартиры. это. упущенная выгода собственника жилого помещения в результате не произведенного кап.ремонта»- «лицензии лишать надо»(с), к сожалению сейчас не возможно.
Цитирую: «Оценщик в заключение пишет:
В случае, если бы своевременно и качественно были проведены мероприятия по капитальному ремонту с надлежащей периодичностью, то срок службы многоквартирного жилого дома был бы близок к оптимальному.»
И сразу вопрос: на каком основании этот оценщик делает такие выводы? Он исследовал конструкции дома? Он эксперт-строитель? У оценщика есть достоверные сведения о всех проведенных ремонтах 1956 года? У нас зачастую оценщики много слишком берут на себя. А вот это «если бы» похоже на вангование. Не надо лезть не в свои сани.
Уважаемый Игорь, бюджетный или хороший ремонт это относится к помещению. Влияет на величину аренды и Вы правы никакого отношения к капитальному ремонту здания отношения не имеет.
Вопрос я понял правильно, что уже радует)))))
Теперь докину свои соображения:
Что касается «упущенной выгоды из-за не сделанного капремонта» — ее нет. Так как, взамен изъятой квартиры, собственнику выплачивают рыночную стоимость жилья, либо предоставляют равноценное жилье. В любой случае такого ценообразующего фактора на квартиры, как «количество уплаченных взносов на капремонт» я не встречал))))))
При изъятии оценивается РС квартиры (без учета аварийного/ветхого состояния) + расходы на переезд. Все остальное — попытка навариться.
По логике: ПВС — это стоимость строительства нового объекта, а упущенная выгода — это (данном случае предположим), это те непонесенные своевременно расходы на ремонт, в связи с чем дом стал ветхим аварийным)) Т.е. это стоимость физического износа от ПВС.
Полностью согласен с вашими рассуждениями. Тоже часто сталкиваюсь с вопросом о компенсации за непроизведенный кап.ремонт, и всегда пишу НПВ, потому как реально определить невозможно. Уже то что аварийный дом сравниваем с пригодными — бонус, оно и есть компенсация. Другие суждения на мой взгляд просто обсурдны.
Это не бонус и не компенсация. А то что пишите нпв — просто не знание вопроса с Вашей стороны. Разве капитальный ремонт не проводится? Посмотрите в квитанцию по жку, дальше на сайты нп капитального ремонта в своем регионе и т.д.
«Каков размер упущенной выгоды собственника жилого помещения в результате не произведенного капитального ремонта?»
Вопрос похож на бред сивой кобылы. Правообладатель сдает жилье в наем (есть все подтверждающие документы)? Если нет, то о какой упущенной выгоде идет речь?
Как мне видится, затраты на непроизведенный капитальный ремонт — это реальный ущерб, который подтверждается фактически произведенными расходами (платежными документами). Т.е. правообладатель, например, произвел оплату на кап. ремонт муниципалитету (или у муниципалитета уже существовало ранее это обязательство перед правообладателем) — тот ремонт не произвел, но недвижимость решил изъять — соответственно обязательства муниципалитета по выполнению кап. ремонта как бы «прекращаются» путем компенсации за их невыполнение, которая включается в выкупную цену.
Максим ни кто ни кому ни чего не сдает! Объект оценки — изымаемая квартира находится в собственности.
При изъятии собственник по мимо стоимости жилого помещения и компенсации расходов на переезд и оформление нового жилого помещения (гос.регистрации) хочет еще компенсацию за не произведенный капитальный ремонт (по его мнению и мнению оценщика который выполнял отчет для этого гражданина — если бы был во время произведен кап.ремонт, то они бы еще 150 лет (утрирую) прожили в этом доме)!
По моему мнению что администрация компенсирует это при выкупе у гражданина жилого помещения без учета аварийного состояния!
Судья встает на сторону гражданина и ссылается на выше указанный мной документ!
Как отстоять в суде свою позицию.
Бред! 🙂 Если бы администрация не приняла решение об изъятии, то у гражданина бы ухудшилось здоровье вследствие проживания в помещении непригодном для проживания и понадобилось бы дорогое лечение. Поэтому администрации следует уменьшить выкупную цену на величину расходов на лечение, которые сэкономит гражданин, потому что жилье так вовремя у него изымается, предотвращая проблемы со здоровьем 🙂
Обратите внимание на то, что:
«Как и в случае с реальным ущербом, для истребования упущенной выгоды кредитору необходимо доказать каждый элемент убытков, в том числе причинную (причинно-следственную) связь между нарушением обязательств и возникшими убытками в виде упущенной выгоды.
Кроме того, при расчете данного вида убытков необходимо помнить о содержании п.4 ст.393 ГК РФ, согласно которому при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. Игнорирование этой правовой нормы может привести на практике к отказу судов удовлетворить исковые требования о взыскании упущенной выгоды.
Таким образом, бремя доказывания наличия и размера упущенной выгоды лежит на пострадавшей стороне (истце), которая должна доказать, что она могла и должна была получить определенные доходы и только нарушение обязательств ответчиком стало причиной, лишившей ее возможности получить прибыль от реализации товаров (выполнения работ, оказания услуг).
Но наличие и указанных выше доказательств арбитражная практика признает недостаточным. Пункт 1 статьи 404 ГК РФ гласит о праве суда уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.
Таким образом, лицо, пострадавшее от неправомерных действий контрагента по договору, чтобы иметь достаточные основания требовать компенсации убытков в полном размере, обязано принять все разумные меры к уменьшению размера убытков. Например, при недопоставки товара по договору купли-продажи покупатель должен принять меры к приобретению аналогичного товара у сторонних организаций, и, наоборот, продавец при отказе покупателя от приемки товара должен попробовать перепродать товар. В противном случае считается, что убытки образовались в результате неправомерных действий, как продавца, так и покупателя.»
И ответьте на вопрос, почему гражданин, зная, что дом простоял бы ещё 150 лет, если бы вовремя был сделан кап. ремонт, не предпринял никаких действий и допустил ухудшение состояния своего жилья до аварийного?
Источник
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 10.09.2019 N 7-КГ19-1
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
от 10 сентября 2019 г. N 7-КГ19-1
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего Кликушина А.А.,
судей Назаренко Т.Н. и Юрьева И.М.
с участием прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации Власовой Т.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шаховой Елены Геннадьевны к администрации Ивановского муниципального района Ивановской области о взыскании выкупной цены жилого помещения, прекращении права собственности на жилое помещение и признании права собственности на квартиру за Ивановским муниципальным районом Ивановской области
по кассационной жалобе Шаховой Е.Г. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ивановского областного суда от 20 августа 2018 г.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Назаренко Т.Н., выслушав объяснения Шаховой Е.Г. и ее представителя Полуниной Л.В., поддержавших доводы кассационной жалобы, заключение прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации Власовой Т.А., полагавшей, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
Шахова Е.Г. (уточнив требования) обратилась с иском к администрации Ивановского муниципального района Ивановской области о взыскании выкупной цены жилого помещения, прекращении права собственности на жилое помещение и признании права собственности Ивановского муниципального района на указанную квартиру, ссылаясь на то, что является собственником квартиры, расположенной по адресу: . Постановлением администрации Новоталицкого сельского поселения Ивановского муниципального района Ивановской области от 6 ноября 2015 г. N 465 жилой дом в района признан аварийным и подлежащим сносу. Советом Ивановского муниципального района принято решение о расселении собственников и нанимателей дома. Истцу направлен проект соглашения об изъятии квартиры путем выкупа по выкупной цене 1 177 540 руб. Поскольку оценка произведена без учета стоимости земельного участка, а также не была учтена компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, истец просила взыскать с ответчика в свою пользу выкупную цену квартиры, расположенной по адресу: , в сумме 1 981 980 руб., прекратить ее право собственности на квартиру и признать право собственности администрации Ивановского муниципального района Ивановской области на жилое помещение.
Решением Ивановского районного суда Ивановской области от 14 мая 2018 г. исковые требования Шаховой Е.Г. удовлетворены частично. С администрации Ивановского муниципального района Ивановской области в пользу Шаховой Е.Г. взыскана выкупная цена жилого помещения, расположенного по адресу: , кадастровый номер , площадью 64,7 кв. м, в размере 1 981 978 руб., право собственности Шаховой Е.Г. на квартиру прекращено, признано право собственности Ивановского муниципального района Ивановской области на указанный объект недвижимого имущества. С администрации Ивановского муниципального района Ивановской области в пользу Шаховой Е.Г. взысканы судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ивановского областного суда от 20 августа 2018 г. решение суда первой инстанции в части взыскания с администрации Ивановского муниципального района Ивановской области в пользу Шаховой Е.Г. выкупной цены и судебных расходов изменено: с ответчика в пользу Шаховой Е.Г. взыскана выкупная цена жилого помещения, расположенного по адресу: , кадастровый номер , площадью 64,7 кв. м, в размере 1 120 910 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб. В остальной части решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Шахова Е.Г. ставит вопрос об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Ивановского областного суда от 20 августа 2018 г. в части, как незаконного.
По результатам изучения доводов кассационной жалобы заявителя судьей Верховного Суда Российской Федерации Назаренко Т.Н. 14 июня 2019 г. дело истребовано в Верховный Суд Российской Федерации и определением от 16 июля 2019 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив обоснованность доводов кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению, поскольку имеются основания для отмены в части апелляционного определения в кассационном порядке.
Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (статья 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Такого характера существенные нарушения норм права были допущены судом апелляционной инстанции, которые выразились в следующем.
Судом установлено, что Шахова Е.Г. является собственником квартиры, расположенной по адресу: , площадью 64,7 кв. м на основании договора мены от 25 апреля 2000 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, сведениями ЕГРН (т. 1, л.д. 10, т. 2, л.д. 151 — 153).
1 января 1998 г. ОАО «Туир» передало находящийся в его ведении, а МУП ЖКХ «Иврайжилкомхоз» приняло на баланс жилой двухэтажный кирпичный дом, количество квартир — 16, год ввода в эксплуатацию — 1958, расположенный по адресу: , что подтверждается актом приема-передачи (т. 2, л.д. 69, 70, 71).
7 сентября 2007 г. жилой дом передан из собственности муниципального образования «Ивановский муниципальный район» в собственность муниципального образования «Новоталицкое сельское поселение», что подтверждается актом приема-передачи (т. 2, л.д. 72).
МУП ЖКХ «Иврайжилкомхоз» прекратило свою деятельность 30 апреля 2015 г. в связи с ликвидацией организации (т. 2, л.д. 92).
Постановлением администрации Новоталицкого сельского поселения от 6 ноября 2015 г. N 465 г. многоквартирный жилой дом по адресу: , признан аварийным и подлежащим сносу (т. 1, л.д. 16).
Согласно заключению от 27 октября 2015 г. N 4 межведомственной комиссии об оценке соответствия помещения (многоквартирного дома) требованиям, установленным в Положении о признании помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, документами — основаниями для выявления условий признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу явились экспертное исследование ООО «Ивановское Бюро Экспертизы» от 5 февраля 2015 г. N 2/15-3 и результаты технического обследования ООО «Конструкторское бюро Полянинов» от 22 мая 2014 г. (т. 1, л.д. 14 — 15).
Письмом от 1 февраля 2017 г. N 385 администрация Ивановского муниципального района Ивановской области сообщила Шаховой Е.Г. о том, что ее семья решением жилищной комиссии от 30 января 2017 г. признана нуждающейся в жилом помещении по договору социального найма (т. 1, л.д. 18).
28 марта 2017 г. ответчиком получено заявление истца о внеочередном предоставлении ей другого жилого помещения для проживания ее семьи (т. 1, л.д. 19).
Письмом от 15 июня 2017 г. N 3612 администрация сообщила Шаховой Е.Г. о том, что расселение жителей дома будет производиться в 2018 — 2019 годах (т. 1, л.д. 20).
Постановлением администрации Ивановского муниципального района Ивановской области от 25 сентября 2017 г. N 1801 в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, недвижимое имущество изъято для муниципальных нужд Ивановского муниципального района Ивановской области (т. 1, л.д. 17).
Согласно отчету об определении рыночной стоимости квартир, расположенных по адресу: , подготовленному ООО «Промагрооценка» 17 августа 2017 г., рыночная стоимость квартиры указанного дома определена в размере 1 177 540 руб. (т. 1, л.д. 88 — 156), с которой Шахова Е.Г. была не согласна, поскольку при определении рыночной стоимости квартиры не была учтена компенсация за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома.
В связи с разногласиями сторон в оценке размера выкупной цены за изымаемую квартиру по делу назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза.
Согласно заключению экспертов от 28 февраля 2018 г. N 33/18 ООО «Ивановское Бюро Экспертизы» (т. 1, л.д. 181 — 270) с учетом дополнительного заключения (т. 2, л.д. 2 — 19), выкупная стоимость спорной квартиры составляет 1 152 392 руб., из которых 1 103 512 руб. — стоимость объекта оценки, 6 880 руб. — затраты, связанные с переездом, 42 00 руб. — стоимость оформления прав на другое жилое помещение. Также согласно заключению эксперта компенсация за несвоевременно проведенный капитальный ремонт составляет 829 586 руб.
Удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции включил в выкупную цену на жилое помещение компенсацию за несвоевременно проведенный капитальный ремонт.
С данным выводом не согласился суд апелляционной инстанции. Изменяя решение суда первой инстанции, устранив допущенную судом первой инстанции арифметическую ошибку, суд исключил из суммы выкупной цены спорного жилого помещения сумму компенсации за несвоевременно проведенный капитальный ремонт, мотивируя следующим. При определении рыночной стоимости принадлежащего Шаховой Е.Г. жилого помещения судебным экспертом был применен сравнительный метод ее определения. Экспертом был проанализирован рынок недвижимости в селе Михалево, и, поскольку аналогичного изымаемому жилого помещения на рынке недвижимости на продажу не было выставлено, эксперт сравнил стоимость квартир в г. Иваново, равноценных по техническим характеристикам, имеющихся на рынке недвижимости в с. Михалево, со стоимостью квартир в домах, аналогичных условиям изымаемой квартиры, только в удовлетворительном состоянии, в результате чего был определен поправочный коэффициент — 28%. Суд апелляционной инстанции указал на то, что при данных обстоятельствах компенсация за несвоевременно проведенный капитальный ремонт могла иметь место лишь в том случае, если бы истцу предлагалась к выплате рыночная стоимость принадлежащего ей на праве собственности жилого помещения, а не рыночная стоимость находящегося в надлежащем состоянии аналогичного по техническим характеристикам жилого помещения. В связи с изложенным, суд апелляционной инстанции указал на то, что вывод суда о включении в выкупную цену компенсации за непроизведенный капитальный ремонт является ошибочным.
Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации находит, что с данным судебным постановлением в части изменения решения суда первой инстанции и исключения из цены выкупной стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт и расходов на оплату государственной пошлины нельзя согласиться по следующим основаниям.
В силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 — 3, 5 — 9 данной статьи.
Из содержания положений статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.
На основании части 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.
Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.
Аналогичная правовая позиция содержится в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г.
В силу части 1 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.
Согласно пункту 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 «О судебном решении» судам следует иметь в виду, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 ГПК РФ). Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении. При этом суду следует указывать, на чем основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан ли им соответствующий анализ. Если экспертиза поручена нескольким экспертам, давшим отдельные заключения, мотивы согласия или несогласия с ними должны быть приведены в судебном решении отдельно по каждому заключению.
Как следует из материалов дела, по ходатайству Шаховой Е.Г. определением Ивановского районного суда Ивановской области от 25 января 2018 г. была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Ивановское бюро экспертизы» (т. 1, л.д. 159 — 161).
Из заключения следует, что квартира истца, как и весь многоквартирный дом в целом по состоянию на 1998 год нуждались в капитальном ремонте. Величина физического износа жилого дома в 1998 г. составила 61%, что соответствует категории технического состояния «Ветхое». При этом «состояние несущих конструктивных элементов — аварийное, а ненесущих — весьма ветхое». Невыполнение капитального ремонта привело к накоплению физического износа конструкций здания многоквартирного дома и, соответственно, квартиры N , расположенной в данном доме в 1998 г. до величины 61%, при котором состояние соответствовало категории «аварийное», а здание в целом — «ветхое».
В связи с тем, что данные о выполненных до 6 августа 1998 г. работах по капитальному ремонту объекту отсутствуют, размер компенсации на непроизведенный капитальный ремонт квартиры по состоянию на 6 августа 1998 г. для приведения ее в категорию работоспособного состояния (до величины износа 20%) составляет 829 586 руб. по цене на четвертый квартал 2017 г. (т. 1, л.д. 220).
Из описательной части заключения экспертов также усматривается, что расчет компенсации за непроизведенный капитальный ремонт был сделан, в том числе исходя из состояния многоквартирного дома, которое зафиксировано в экспертном исследовании ООО «Ивановское Бюро Экспертизы» от 5 февраля 2015 г. N 2/15-3, положенном в основу решения о признании многоквартирного дома аварийным, которое было направлено экспертам судом для использования при проведении экспертизы в соответствии с его ходатайством (т. 2, л.д. 28).
Согласно акту экспертного исследования N 2/15-3 от 5 февраля 2015 г. следует, что физический износ дома на 2015 г. составляет 71%, основными причинами зафиксированных в акте повреждений дома являются ненадлежащие техническая эксплуатация и обслуживание здания в целом, в том числе, несвоевременное проведение капитальных ремонтов (т. 2, л.д. 26 — 46).
Выкупная стоимость квартиры истца с учетом рыночной стоимости земельного участка, жилого помещения, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли Шаховой Е.Г. в праве общей собственности на такое имущество, убытков, связанных с изменением места проживания, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него составляет, согласно заключению экспертов, 1 152 392 руб. Физический износ дома на 2015 год составлял 71%, состояние жилого дома было признано аварийным. При такой величине износа сделан вывод о нецелесообразности капитального ремонта. Определение стоимости капитального ремонта производилось экспертом на дату изъятия жилого помещения.
В судебном заседании суда первой инстанции экспертом Кусковым А.Н. были даны пояснения о том, что в заключении судебной экспертизы рыночная стоимость квартиры (с учетом стоимости земельного участка, общего имущества в многоквартирном доме, убытков) рассчитана отдельно. Она не учитывает компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт. В соответствии с Федеральный законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно применяемой при оценке методике, выкупная цена квартиры определяется сравнительным методом путем сопоставления с аналогичными по характеристикам жилыми помещениями на рынке жилья в текущий период. На доводы представителей ответчика о необоснованности учета компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в общую выкупную цену жилого помещения, поскольку последняя рассчитана на основании объектов-аналогов, не находящихся в не пригодном для проживания состоянии, экспертом даны пояснения о том, что поскольку оценка выкупной стоимости жилого помещения предполагает определение рыночной стоимости объекта именно при применении сравнительного подхода. Кроме того, ввиду того, что дом, в котором находится квартира истца, 1958 года постройки, в заключении при применении сравнительного подхода эксперт к объектам-аналогам застройки 1970 — 1980 годов применил корректировку, равную 28%.
Суд апелляционной инстанции, не опровергая выводы суда первой инстанции о том, что суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт относятся к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, изменяя размер выкупной стоимости квартиры и исключая из нее компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт здания, по существу отверг в данной части заключение судебной строительно-технической экспертизы, назначенной судом первой инстанции, которым установлена необходимость включения в выкупную стоимость квартиры компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, ссылаясь на то, что примененная методика расчета является ошибочной, поскольку выкупная стоимость жилого помещения становится практически равной рыночной стоимости аналогичного жилого помещения, пригодного для проживания.
Между тем обоснования указанной позиции суд апелляционной инстанции не привел, выводы эксперта не опроверг. Суд не проверил по существу методы расчета стоимости жилья, не указал, какие нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявленных к форме и содержанию заключения в указанной части, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, к самой методике расчета рыночной величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, допущены оценщиками при проведении судебной строительно-технической экспертизы, является ли информация, использованная оценщиками, достоверной, достаточной и проверяемой. Между тем, мотивы согласия или несогласия с выводами заключения экспертов должны быть приведены в судебном акте.
Исходя из положений статей 67, 71, 195 — 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации выводы суда о фактах, имеющих юридическое значение для дела, не должны быть общими и абстрактными, они должны быть указаны в судебном постановлении убедительным образом, со ссылками на нормативные правовые акты и доказательства, отвечающие требованиям относимости и допустимости (статьи 59, 60 ГПК РФ). В противном случае нарушаются задачи и смысл судопроизводства, установленные статьей 2 названного Кодекса.
Оценка доказательств и отражение ее результатов в судебном решении являются проявлениями дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия, вытекающих из принципа самостоятельности судебной власти, что, однако, не предполагает возможность оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом.
Эти требования закона судом апелляционной инстанции выполнены не были.
С учетом изложенного апелляционное определение суда апелляционной инстанции нельзя признать законным и обоснованным, поскольку отсутствие оценки доказательств по делу, представленных стороной спора и имеющих значение для его правильного разрешения и вынесения законного и обоснованного решения, а также всей совокупности доказательств, отсутствие в апелляционном определении мотивов, по которым одни доказательства были приняты в обоснование выводов суда, а другие отвергнуты судом, нарушают принцип равноправия и состязательности сторон спора (статья 123 Конституции Российской Федерации, статья 12 ГПК РФ).
При таких обстоятельствах Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации приходит к выводу, что апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ивановского областного суда от 20 августа 2018 г. в обжалуемой части является незаконным, в связи с чем оно подлежит отмене, а дело — направлению в данной части в Ивановский областной суд на новое апелляционное рассмотрение.
Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ивановского областного суда от 20 августа 2018 г. в части изменения решения Ивановского районного суда Ивановской области от 14 мая 2018 г. о взыскании с администрации Ивановского муниципального района Ивановской области в пользу Шаховой Елены Геннадьевны выкупной цены жилого помещения и судебных расходов отменить, дело в данной части направить на новое апелляционное рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
В остальной части апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ивановского областного суда от 20 августа 2018 г. оставить без изменения.
Источник