Проект ремонта фасада жилого многоквартирного дома

Нормативы проведения капитального ремонта фасада многоквартирного дома. Подробное разъяснение

Фасад дома или здания – его внешний облик, лицо сооружения. Строительные и отделочные материалы имеют ограниченный срок службы, износ которых увеличивается под воздействием окружающей среды. Капитальный ремонт – необходимая мера по восстановлению парадного образа сооружения для поддержания не только эстетического вида, но и потребительских свойств для жильцов, путем устранения внешних дефектов.

Что входит в КР жилых зданий: перечень мероприятий

Нормативный акт СП 368.1325800.2017 — это документ, регламентирующий основные правила проектирования капитального ремонта многоквартирных блочных и панельных жилых домов высотой до 75 м, перечень фасадных работ, входящих в комплекс мероприятий, следующий:

1. Теплоизоляция внешних стен и цоколя.
2. Изоляция от шума оконных и балконных проемов.
3. Установка стеклопакетов на внешние и внутренние балконы.
4. Реконструкция внешнего покрытия балконов и лоджий, соединительных перегородок, изоляция от влаги.
5. Установка или реконструкция, восстановление навесов над подъездами, балконами, окнами верхних этажей, входами в подвальные и подсобные помещения.
6. Ремонтные мероприятия по устранению дефектов фасада, цоколя, пожарных полётов, внешних стен листовых шахт, бетонных покрытий вокруг здания, а также стоков для воды.

По каким правилам выполняются работы?

В Постановлении Госстроя РФ №170 и СП 71.13330.2017 описываются правила и требования, предъявляемые к комплексу мер по восстановлению фасада МКД.

Перед началом работ по отделке фасадов правила устанавливают завершение следующих этапов ремонта:

1. Монтаж строительных и защитных конструкций: леса, сетчатое покрытие для защиты от влаги, солнечных лучей и пыли.
2. Установка электротехнических сетей освещения, если таковые предусмотрены проектом.
3. Устранение межпанельных и межблочных швов предусмотренными составами.
4. Остекление оконных проемов и балконных пролетов.
5. Устранение щелей между рам оконных и балконных блоков.
6. Установка закладных элементов.
7. Монтаж гидро- и теплоизоляции, выравнивание поверхностей внешних стен.
8. Фиксация креплений для систем водостока.

Все стадии исполняемых мероприятий на фасаде МКД фиксируются в специальном журнале приема работ.

Отделку производят при среднесуточной температуре окружающей среды и основания здания в границах от 5 до 30 градусов. Приступают к деятельности при поддержании таких значений за двое суток до начала работ и семи суток после их окончания.

Если термометр показывает меньше 5 градусов, тогда правила предписывают использовать материалы с морозостойкими компонентами и с повышенной устойчивостью к влаге.

Кто должен заниматься программой обновления?

Исполнителем капитального ремонта фасада домов выступает компания, именуемая региональным оператором или подрядчиком. Согласно Жилищному кодексу и ФЗ от 21.07.2014 №255 таковой признается некоммерческая организация, аккредитованная на выполнение соответствующего комплекса мер, обладающая необходимыми допусками и лицензиями.

Фирмы региональных операторов создаются местными органами государственной власти в рамках программы осуществления капитального ремонта жилого комплекса.

Подрядчика выбирают жильцы на домовом собрании путем голосования. Реквизиты избранной фирмы записывают в протокол. И документ отправляют в управляющую компанию.

Периодичность проведения работ

Периодичность проведения капитального ремонта определяется по сроку нормативной эксплуатации конструкций и элементов фасада (п.1.7, МДС 13-1.99). В документе СП 368.1325800.2017 указаны периоды минимального эффективного использования МКД и элементов до постановки их на капитальный ремонт.

О том, как узнать по адресу, когда планируется капитальный ремонт, читайте в этой статье.

Продолжительность по нормативам

В соответствии с пунктом 5.1 статьи 189 ЖК РФ сроки на проведение мероприятий по восстановлению и ремонту фасада МКД устанавливают жильцы. На собрание приглашаются эксперты, которые оценивают требуемый объем мер в соответствии с нормативами. Учитывая рекомендации специалистов, жильцы проводят голосование и общим решением выбирают срок. Период работ вписывается в протокол, который отправляется управляющей компании.

Нормативный срок проведения капитального ремонта на фасаде здания в зависимости от площади утвержден Министерством жилищно-коммунального хозяйства РСФСР в «Нормах продолжительности капитального ремонтажилых и общественных зданий и объектов городского благоустройства» и представлен в таблице 1.

Таблица 1 – Сроки восстановительных работ на фасаде

Площадь фасада здания, м2	до 500	501-1000	1001-1500	1501-2000	более 2000
Длительность работы, мес	0,5	1	1,5	2	2,5

Возможные проблемы

При проведении капитального ремонта фасада МКД подрядчик может столкнуться с различными проблемами. Практически все приводят к изменению плана принятых мер. Последствиями выступают увеличение затрат на материалы и изменение сроков.

Технические

Разрушение внешнего слоя стен

Мероприятия по устранению глубоких участков отслоения внешнего слоя стен регламентирует Постановление Госстроя РФ №170. Покрытие снимают полностью до основания бетонной плиты или кирпичной кладки. При наличии выпадающих частей, их убирают и производят закладку из новых. Отремонтированные места подлежат дополнительной изоляции от влаги.

Затягивание сроков

Действие подрядчика по исполнение запланированных мероприятий по восстановлению фасада регламентируются ЖК РФ, в котором и предусмотрено обязательное выполнение всех возложенных обязанностей.

За несвоевременное завершение капитального ремонта могут применяться меры административной и гражданской ответственности, возмещение неустойки по решению суда.

Сезонность

Планирование ремонтных работ должно учитывать сезон и климатические условия окружающей среды, так гласят акты Постановлении Госстроя РФ №170 и СП 71.13330.2017. Анализ погоды подкрепляют данными метеослужб. В сметы закладывают соответствующие материалы, способные выдержать агрессивное влияние погоды.

Непредвиденное изменение погоды приводит к увеличению сроков завершения капремонта.

Гарантия

Использование подрядчиком некачественных материалов или неквалифицированных кадров для производства мер по восстановлению фасада приводит к уменьшению срока долговечности проведенного ремонта.

Экономические

Недостаточное финансирование из-за неуплаты коммунальных взносов

Каждый месяц при уплате начислений за коммунальные услуги жители МКД обязаны вносить сумму на капитальный ремонт. Денежные средства аккумулируются на специальных счетах. Подробно о способах формирования счета для капремонта общего имущества МКД и Фонде капитального ремонта мы рассказывали в отдельной статье.

Если к моменту начала деятельности накопленной суммы недостаточно, то жильцами может быть произведен дополнительный сбор денег. Вторым вариантом решения проблемы выступает кредит, который плательщики дома оформляют через управляющую компанию.

Госжилинспекция определяет должников среди плательщиков дома. Список таковых отправляется управляющей компании. Для выплаты задолженности жильцам предоставляется срок равный 2 месяцам. При отсутствии поступления денежных средств, решение о способах взыскания требуемой суммы принимает суд.

Необходимость дополнительных действий, превышающих бюджет

Виды деятельности, не включенные в смету, несут дополнительную нагрузку на бюджет ремонта фасада. Требуемая сумма выплачивается региональным оператором из собственных средств. Но после завершения запланированных мер, на жильцов дома возлагается обязанность возместить остаточные денежные средства в соответствии с пунктом 7, статьи 182 ЖК РФ.

Что относится к текущему обновлению МКД?

Немаловажно знать, что включает в себя текущий ремонт фасада. Согласно постановлению Госстроя №170 это работы, связанные с:

• герметизацией стыков и трещин наружных покрытий;
• устранение дефектов деревянной обшивки;
• покраска фасадов и ликвидация небольших повреждений покрытия.

Текущий ремонт фасада — это мероприятие, проводящееся в зависимости от планового капитального ремонта или физического износа архитектурных элементов (часть 2.3, пункт 4). Продолжительность исполнительных мер регулируется нормативами жилищно-коммунального хозяйства (в чем различия капитального и текущего ремонта в МКД?).

Капитальный ремонт фасада дома – это результат совместной работы жильцов и управляющей компании. При этом материальная нагрузка полностью лежит на лицах, проживающих в доме. План-график проведения комплекса мер определяется региональной программой или инициируется решением большинства жильцов. Законодательными актами регламентируются список, сроки, порядок осуществления мероприятий по капитальному ремонту фасада.

Источник

Ремонт фасада многоквартирного дома

Ремонт фасада в многоквартирном доме условно можно приравнять к восстановлению лица здания, его парадного фронта, по которому будут судить о состоянии здания и о том, насколько умело управляющая компания выполняет свои обязанности по содержанию и эксплуатации жилого фонда.

Как ремонтировать фасад

Восстановление первоначального облика лицевой стены многоквартирного дома может выполняться по двум схемам:

• В рамках финансирования работ по капитальному ремонту многоквартирной постройки;
• Косметическим восстановлением текстуры поверхности и цветового оформления фасада с использованием современных лакокрасочных материалов.

В последнем случае назвать процедуру прилизывания и подкрашивания фасадной стены ремонтом довольно сложно, но в косметическом обновлении фасада есть определенный смысл. Вместо того чтобы ждать годами своей очереди проведения работ по капитальному ремонту конкретного здания, имеет смысл заделкой мелких трещин и покраской поверхности попытаться сохранить остатки былой красоты и величия многоквартирного здания.

Что можно сделать на фасаде при косметическом ремонте

По сути, это даже не ремонт, а нанесение защитных покрытий, предотвращающих очень неприятные процессы деструкции стен фасада. И хотя профессиональные строители не особо жалуют косметический и текущий ремонт стен здания, подобная реставрация позволяет решить три очень непростые проблемы:

• Предотвратить осыпание кладочного раствора;
• Местное растрескивание и разрушение бетонной поверхности с оголением арматуры;
• Выпадение отдельных фрагментов в рядах кирпичной кладки.

Косметический или текущий ремонт не рассчитан на глубокую реставрацию или полное восстановление элементов конструкции стен. Чаще всего процедура восстановления фасада сводится к затиранию цементно-мастичным раствором трещин и небольших участков с высыпавшимся материалом. Но даже нанесение защитного покрытия, окрашивание фасада способно существенно остановить проникновение влаги и морозное разрушение элементов конструкции фасада многоквартирного здания.

Особенно актуальным остается косметический ремонт фасада многоквартирных домов, расположенных в городской черте в непосредственной близости к промышленным или энергетическим объектам. Повышенная кислотность осадков усиливает процесс разрушения фасада, поэтому жильцы дома, как правило, не дожидаясь капитального ремонта, не упускают возможности сделать косметическое обновление стен.

Ремонтировать фасад, так капитально

Основным технологическим мероприятием, с помощью которого можно восстановить и отреставрировать лицо здания, остается капитальный ремонт фасада многоквартирного дома. Это не универсальный рецепт сделать из старого 30-ти летнего дома новую высотку, но продлить срок службы на десяток лет реставрация капитального характера очень даже может.

Капитальный ремонт следует отличать от реконструкции, существенных изменений в облике фасада по результатам работ не происходит, да это и запрещено. Перестройка фасада или возведение дополнительных этажей, висящих мансард, балконных комплексов в несколько рядов в задачи капитального ремонта не входят.

Подготовка к ремонтным процедурам

Начало работ и объем подготовки должны быть сформулированы в проектно-производственной документации и технологической карте. Стандартной процедурой считается установка рабочих приспособлений, лесов, подвесных люлек.

На следующем этапе фасад многоквартирного дома затягивается сеткой, а в случае необходимости и защитной пленкой, предупреждающей попадание воды внутрь помещения.

Что входит в капитальный ремонт фасада

Ориентировочный список технологических процедур, которым может быть подвергнут фасад многоквартирного здания, ограничивается следующим списком:

• В первую очередь выполняется дефектовка поверхности с оценкой ущерба для принятия решения о способе и технологии ремонтных работ;
• Черновая и чистовая зачистка поверхности стен фасада от накопленных загрязнений, удаление микрофлоры, обработка антисептиком для уничтожения грибковых наслоений;
  
• Заполнение сети трещин и повреждений плит ремонтным раствором, усиление цементно–песчаными и цементно-полимерными смесями;
• Обеспыливание, мойка и грунтование стен с целью повышения адгезии, особенно на участках с развитой сеткой трещин;
• Чеканка и гидроизоляция межплитных стыков;
• Переукладка, переоблицовка цоколя, снятие старой отмостки и бетонирование новой;
• Оборудование навесов над крыльцовой группой, замена систем отведения дождевой и талой воды;
• Покраска фасадной стены.
• Отдельно в перечень работ ремонта фасада многоквартирного дома могут быть внесены утепление минеральными плитами и укладка защитной декоративной облицовки. Решение о целесообразности проведения сверхнормативных работ принимает собрание жильцов многоквартирного дома.

Работы выполняются в том порядке, как они приведены в списке, так определяют нормативные документы и здравый смысл. Нельзя переходить к новому этапу покраски, пока не будут выполнены все «грязные» процедуры, способные испортить внешний вид фасада при случайном нарушении технологии монтажа.

Ремонт фасадной части не выглядит таким уж важным этапом всего проекта проведения капитальных работ, но иногда именно проблемы с лицевой стеной многоквартирного здания становятся причиной инициирования капремонта на данном конкретном объекте.

Таких причин может быть довольно много, вот некоторые из них:

• Обрыв и массовое отслоение защитного слоя штукатурки с фасада. По нормативам потеря 35% штукатурного или любого другого защитного декора является основанием для принятия решения о срочном ремонте капитального характера;
• Осыпание бетона на краевых зонах, распаковка стыков между бетонными панелями коробки многоквартирного здания;
• Разрушение верхних рядов кирпичной кладки, образование пустот и дыр, через которые дождевая и талая вода проникает внутрь здания.

Любые массовые изменения в облицовке фасадной стены свидетельствуют о наличии процессов усадки или деформации коробки здания, поэтому с капитальным ремонтом лучше не затягивать.

Особенности проведения ремонтных работ на фасаде многоэтажки

Выполнение работ по укреплению фасада имеет свою специфику и особенности. Например, для кирпичного многоквартирного дома может быть предусмотрено полное удаление штукатурки до кладочного камня. Чаще всего такое решение принимается в случае наличия больших трещин и отслоения штукатурного слоя от кирпичной или бетонной основы.

Мелкие трещины заполняются полимерными шпаклевками, в местах крупного обрушения кирпича вырезается часть кладки, которая закладывается новым камнем. Перед укладкой нового слоя стены обязательно подвергаются грунтованию, а в местах затекания воды – дополнительной гидрофобизации с использованием составов ГКЖ-10, 11.

Выступающие части несущей арматуры балконов, козырьков, навесов зачищают от ржавчины, грунтуют и красят. Если металл проржавел более чем на 10%, балку вырезают, наращивают и обваривают электросваркой.

Особое внимание уделяют зачеканке стыков между панелями многоквартирных домов. В процессе капитального ремонта стыки на фасаде полностью освобождаются от герметика, заполняются смоляной волоконкой или паклей, герметиком и цементной заделкой. Уплотняющий жгут должен укладываться с деформацией в пределах 30-40%.

Для защиты стен чаще всего используют сайдинговые панели, мокрую штукатурку или обычную покраску атмосферостойкими составами. При этом Правила Госстроя запрещают использовать вместо «дышащих» составов краски, не пропускающие водяные пары. Окраску поверхности фасадов следует проводить согласно колерному индексу, указанному в паспорте на многоквартирное строение. Произвольное изменение цветовых решений здания не допускается.

Заключение

Ремонт фасада многоквартирного дома требует взвешенного подхода. Учитывая тот факт, что большинство проблем и дефектов скрыто под отделкой стен, планируя косметический ремонт, нужно быть готовым к тому, что в процессе могут быть обнаружены серьезные проблемы, и потребуется организация более глубокого уровня работ, вплоть до капитального ремонта. Поэтому подготовительные этапы на многоквартирном доме всегда проводят с участием специалистов и экспертов.

Источник