Отбор подрядной организации ремонт многоквартирного дома

Как выбрать подрядчика для проведения работ по ремонту многоквартирного дома?

Выбор подрядчика для проведения ремонтных работ в многоквартирном доме (МКД) – вопрос очень ответственный. И касается это не только капитального, но и текущего ремонта. На практике, почти у каждой управляющей организации или ТСЖ есть печальный опыт работы, после которого подрядчик или исчезал с деньгами или выполнял работы ненадлежащего качества. По каким критериям нужно выбирать подрядную организацию и должна ли быть у нее лицензия на выполнение ремонтных работ в МКД?

Кто может выбрать подрядчика для работ по содержанию и ремонту в МКД?

Согласно п. 3 ст. 182 Жилищного кодекса РФ, привлечением подрядчиков для ремонта в многоквартирном доме должна заниматься управляющая организация. Она же заключает с подрядными организациями договоры на проведение тех или иных работ или оказание услуг. Причем в документах должны быть предусмотрены гарантийные сроки, а также обязательства подрядчиков по устранению нарушений. Однако, все чаще в договоре управления собственники прописывают возможность самостоятельного выбора подрядной компании. Это позволяет более экономно расходовать средства. а также выбирать те компании, которые готовы делать работы качественно и нести ответственность и гарантию.

По какому принципу выбираются подрядчики для выполнения ремонтных работ?

При выборе подрядной организации для проведения ремонта в МКД, следует обратить внимание на несколько факторов. Как это делаем мы, специалисты системы ГИС РЕМОНТ ЖКХ? Прежде всего, смотрим на уровень квалификации подрядчика и опыт его работы — дата регистрации компании может быть датирована десятилетней давностью, но все эти годы фирма не вела деятельности. Также необходимо обратить внимание на гарантию качества, которую он предоставляет на выполненные работы, есть ли банковская гарантия?

Самым важным аспектом будет являться стоимость услуг (работ) подрядчика. Однако тот факт, когда подрядная организация предлагает слишком малую цену, должен как минимум насторожить председателя ТСЖ/ЖСК/УК. Часто это делается на первоначальном этапе, чтобы выиграть конкурс на выполнение работ, а затем либо «всплывают» новые статьи расходов, либо ремонт проводится с использованием крайне некачественных материалов. Поэтому важно требовать от подрядчика подробную смету с указанием конкретных материалов или их производителей.

Личное знакомство с директором подрядной компании и посещение ее офиса также будут не лишним аргументом при принятии решения в пользу того или иного подрядчика.

Должна ли быть лицензия у подрядчика для выполнения ремонтных работ?

Председатели обслуживающих компаний часто задают вопрос, а должна ли быть у подрядчика лицензия на выполнение различных видов ремонтных работ? В соответствии с Федеральным законом от 04.05.2011 N 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности», лицензия на проведение большинства видов ремонтных работ не нужна! Так, отделка гипсокартонном, штукатурные и облицовочные работы, полы и стяжки, малярные работы, фасадные работы, замена труб, монтаж сантехники и др. в многоквартирном доме не требуют специального разрешения.

Исключение составляет осуществление деятельности по монтажу, техническому обслуживанию и ремонту средств обеспечения пожарной безопасности. В соответствии со ст. 12, п. 14 Федерального закона N 99-ФЗ для проведения данных работ следует получить лицензию.

Для выполнения некоторого перечня работ необходим допуск СРО: например, для совершения деятельности по гидроизоляции, теплоизоляции, антисептированию (Приказ Министерства регионального развития Российской Федерации от 30 декабря 2009 г. N 624″Об утверждении Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства»). Так, внутренние отделочные работы не требуют допуска, однако при их выполнении возможно проведение скрытых работ, например, гидро- или теплоизоляции, на которые уже нужен допуск СРО. Поэтому следует обратить внимание на состав данных работ. Что касается работ по теплоизоляции МКД, то, согласно п. 12.10 Приказа №624, для их выполнения нужно получить допуск СРО. Устройство наружных сетей трубопровода и канализации, а также тепло- и газоснабжения также возможно только при условии вступления подрядчиком в СРО. А при замене разводки, канализации, системы отопления допуск СРО необходим, только если работы ведутся на особо опасных и технически сложных объектах. Полный перечень ремонтных работ, для которых нужен допуск СРО, указан в Приказе №624.

Заметим, что подрядчик сам может привлекать организации с соответствующим допуском на выполнение указанных работ. При этом данный пункт следует предусмотреть в договоре с подрядной организацией.

Источник

Могут ли собственники МКД выбрать подрядчика для капремонта?

Могут ли собственники дома самостоятельно выбрать подрядчика для проведения капремонта?

На вопрос:

Могут ли жильцы многоквартирного дома, приняв решение о производстве капремонта, определив необходимые виды работ и их стоимость, самостоятельно определить организацию-подрядчика для выполнения этих работ? При любом способе формирования капремонта: на счете регионального оператора, на спецсчете.

Сообщаю:

Для ответа на вопрос были использованы следующие документы и нормативно-правовые акты:

1. Жилищный кодекс Российской Федерации;
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации;
3. Приказ Минстроя России от 07.09.2016 N 624;
4. Письмо Минстроя России от 08.06.2016 N 17636-ЕС/04;
5. Постановление Конституционного суда Российской Федерации от 12 апреля 2016 г. № 10-П «По делу о проверке конституционности положений части 1 статьи 169, частей 4 и 7 статьи 170 и части 4 статьи 179 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с запросами групп депутатов Государственной Думы»;
6. Постановление Правительства РФ от 01.07.2016 № 615 об утверждении Положения о привлечении специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
7. Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» от 21.07.2007 N 185-ФЗ (последняя редакция);
8. Решение Арбитражного суда города Москвы от 19.12.2016 г. по делу № А40-208019/2016;
9. Постановление Десятого Арбитражного Апелляционного суда от 08.08.2016 г. по делу № А41-12104/2016;
10. Решение Арбитражного суда Московской области от 09.06.2016 г. по делу № А41-12100/2016.

Исходя из представленной информации, сообщаю следующее:

Способ выбора подрядной организации напрямую зависит от способа формирования фонда капитального ремонта. Два основных варианта: открытие специального счета многоквартирного дома (далее МКД) или услуги регионального оператора. Таким образом, собственники определяют не только способ формирования фонда капитального ремонта, но и ответственность за его своевременное проведение, целевое расходование средств и качество работ. Рассмотрим обе ситуации более подробно:

1. Формирование фонда капитального ремонта на специальном счете.

В данном случае следует понимать, что прямыми заказчиками работ выступают собственники МКД, поэтому и выбор подрядной организации для проведения капитального ремонта они осуществляют самостоятельно. Такой подход подтверждается Постановлением Конституционного суда Российской Федерации от 12 апреля 2016 г. № 10-П, в котором указано, что «порядок решения вопросов, связанных с организацией проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, включая поиск подрядчиков (исполнителей), подготовку технического задания на оказание необходимых услуг и (или) выполнение работ, осуществление контроля за ходом капитального ремонта, определяется собственниками помещений в этом доме».

В зависимости от способа управления МКД (жилищный кооператив, товарищество собственников жилья, управляющая организация) между собственниками и подрядной организацией в качестве посредника будет выступать юридическое лицо, управляющее МКД (ст.161 ЖК РФ), поскольку именно на нем лежит обязанность по оказанию всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме. Таким образом, управляющая организация несет на себе функции «технического заказчика». Стоит отдельно отметить, что «техническим заказчиком» могут также быть отдельное физическое лицо, действующее на профессиональной основе, и специализированная организация, привлеченные решением общего собрания собственников МКД (п.22 ст.1 Градостроительного Кодекса РФ).

Договоры с подрядными организациями будут заключаться от имени «технического заказчика», который будет не только контролировать проведение работ, но и в случае их несоответствия заявленному качеству, обращаться в суд (Постановление Десятого Арбитражного Апелляционного суда от 08.08.2016 г. по делу № А41-12104/2016, Решение Арбитражного суда Московской области от 09.06.2016 г. по делу № А41-12100/2016).

Выбор подрядной организации может быть оформлен решением общего собрания либо его осуществляет специально созданная комиссия, куда в обязательном порядке войдут представители собственников жилья, представители технического заказчика и представители управляющей организации (при несовпадении двух последних). Критерии отбора при желании собственников можно утвердить на общем собрании. В таком случае необходимо составить протокол, который будет определять основные требования к подрядной организации, например членство в СРО, хорошая репутация и наиболее выгодная цена.

Более того, стоит отдельно отметить распространенное заблуждение, когда считается, что выбор подрядной организации это обязанность управляющей компании, но возможно так полагать только в том случае, если собственники жилья специальным решением общего собрания делегировали свои полномочия управляющей компании. При отсутствии надлежаще оформленного согласия выбор подрядной организации право и обязанность собственников (Письмо Минстроя России от 08.06.2016 N 17636-ЕС/04, Решение Арбитражного суда города Москвы от 19.12.2016 г. по делу № А40-208019/2016).

Условия договора с подрядными организациями, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в том числе условия о стоимости таких услуг и (или) работ, гарантийном сроке, иных существенных условиях, в случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, также должны утверждаться решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с компетенцией такого собрания, установленной п.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.

При этом нужно отметить, что расходование средств со специального счета будет возможно только после подписания акта выполненных работ, что значительно усложняет выбор подрядной организации, поскольку более предпочтительна авансовая система расчетов.

Таким образом, при формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, способ выбора подрядной организации напрямую зависит от собственников жилья, это может быть прямое указание на заключение договора с конкретным подрядчиком, принятое на общем собрании, либо выбор подрядной организации на конкурсной основе

2. Формирование фонда капитального ремонта у регионального оператора.

В данном случае решение о проведении капитального ремонта, сроках, выбор подрядной организации и контроль качества осуществляют представители регионального оператора. Регламент отбора подрядных организаций определен Постановлением Правительства РФ от 01.07.2016 № 615 и предусматривает проведение электронного аукциона. Контролирует процедуру в Москве Государственная жилищная инспекция города Москвы (Мосжилинспекция). Региональный оператор формирует комиссию по рассмотрению заявок, при этом не менее 1/3 членов комиссии по предварительному отбору от ее общего численного состава должны являться представителями регионального оператора.

Остальные члены комиссии это:

а) представители органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, ответственного за реализацию региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, в случае, если указанный орган не уполномочен субъектом Российской Федерации на ведение реестра квалицированных подрядных организаций;

б) представители органов исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющих функции по формированию и реализации государственной политики в области государственной охраны, сохранения, использования и популяризации объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, в случае проведения предварительного отбора на право участия в электронных аукционах в отношении общего имущества в многоквартирных домах, являющихся объектами культурного наследия, выявленными объектами культурного наследия;

в) уполномоченный представитель общественного совета по вопросам жилищно-коммунального хозяйства, созданного в субъекте Российской Федерации;

г) представители иных общественных организаций.

Таким образом, можно сделать вывод, что в данном случае собственники жилья не могут влиять на выбор подрядной организации.

Договора на проведение работ по капитальному ремонту заключаются от имени регионального оператора. Ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капитального ремонта привлеченными подрядными организациями лежит также на региональном операторе (статья 182 ЖК РФ).

За неисполнение или ненадлежащее исполнение региональным оператором обязательств субъект РФ несет субсидиарную ответственность перед собственниками.

Резюме:

Способ выбора подрядной организации напрямую зависит от способа формирования фонда капитального ремонта.

При формировании средств на специальном счете решение о выборе подрядной организации принимают собственники жилья. В данном случае допустима и конкурсная основа, и выбор конкретного подрядчика на общем собрании. Единственное, на что стоит обратить особое внимание, это обязательное членство подрядной организации в СРО при заключении договора на сумму более 3 млн рублей (подп. «б» п. 8 ст. 1 Закона № 372-ФЗ). Проверить членство подрядной организации в СРО можно на сайте Ростехнадзора.

При формировании фонда капитального ремонта у регионального оператора решение о выборе подрядной организации принимается уполномоченной комиссией по итогам электронного аукциона.

Полезная консультация? Поделитесь в соцсетях!

Источник