Основные проблемы капитального ремонта многоквартирного дома

Эксперты назвали 5 главных проблем капремонта МКД в России

Участники профильной конференции по закупкам в сфере капитального ремонта многоквартирных домов перечислили главные проблемы, с которыми сталкиваются УО и регоператоры при проведении работ. В список вошли неправильная организация процесса, дефицит подрядчиков и низкая активность собственников.

Первой проблемой эксперты назвали отсутствие планирования в регионах. Заместитель исполнительного директора Ассоциации региональных операторов капитального ремонта МКД Павел Сысоев считает, что планы по ремонту домов нужно составлять не меньше, чем за год. Однако так делается не во всех субъектах РФ.

Вторая проблема – неправильная организация процесса. Павел Сысоев рассказал, что в идеальном варианте перед началом работ управляющая организация должна провести общее собрание собственников, просмотреть и откорректировать план работ по капремонту. Только после этого регоператор может приступать к подбору подрядчиков и закупкам. На деле же на это часто не хватает времени и проектные работы идут одновременно со стройкой. Третья проблема – нарушения при закупках. В 2018 году ФАС России вынесла 129 предписаний об устранении подобных нарушений.

Четвёртая проблема – дефицит подрядчиков. В среднем по России на один аукцион по капремонту заявки подают 1,6 подрядчика. Низкая конкуренция приводит к неэффективному капремонту. Последняя проблема – низкая активность собственников. Павел Сысоев уверен, что это приводит к низкому уровню контроля качества капитального ремонта.

Управляющие организации участвуют в подготовке и проведении капитального ремонта в своей повседневной работе. О порядке проведения работ читайте здесь, о способах формирования фонда капитального ремонта – в этом материале.

Источник

Проблемы капитального ремонта жилищного фонда России и способы решения

Изношенность жилищного фонда России составляет в настоящее время примерно 60-70% (и более). Объявленная правительством много лет назад жилищная реформа ни к чему хорошему для собственников и нанимателей квартир не привела.

Насущная проблема капитального ремонта многоквартирных домов создает в обществе социальную напряженность.

Проблема финансирования восстановления и энергоэффективной модернизации жилой недвижимости сложна, в первую очередь, из-за того, что необходимый для этого размер составляет теперь более 10 триллионов руб. Законодатель предусмотрел участие публичной власти в решении этой проблемы, но специально созданная законом государственная корпорация Фонд содействия реформированию ЖКХ заканчивает свою деятельность в 2013 г. и этот Фонд должен быть ликвидирован или реформирован.

Не надо забывать и о том, что в тех многоквартирных домах (МКД), где уже выполнен капитальный ремонт и где формально больше нет обязательств публичной власти по дальнейшему финансированию их содержания и модернизации, правила, процедуры и источники финансирования четко не определены, а ведь еще многим частным собственникам сложно нести в полной мере «бремя содержания» своей жилой недвижимости.

Проблема, в значительной мере, создана недостатками закона «О приватизации жилищного фонда» и Жилищного кодекса РФ, в частности тем, что многоквартирные дома формально не являются объектами недвижимости, не имеют отдельной кадастровой стоимости, общее имущество здесь пока еще не регистрируется, не имеет цены и не стоит на балансе какого-либо юридического лица. Поэтому отсутствует институт амортизационных отчислений на полное восстановление технического состояния МКД. Поэтому постановлением Правительства РФ, утвердившим состав амортизационных групп, МКД и жилые дома не включены ни в одну из таких групп. В результате этого, сегодня ни при одной из форм управления многоквартирными домами амортизация не начисляется.

Согласно данным Фонда Содействия Реформированию ЖКХ, если не создать долгосрочные механизмы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов, то его объемы в России с 2013 г. снизятся до недопустимого уровня. Основные проблемы при этом заключаются в следующем:

• Собственники сами фактически не проводят капитальный ремонт домов (преобладание позиции «мы платили, пусть нам теперь все сделают», проблема принятия коллективного решения о повышении платежа , отсутствие системы понуждения собственников к проведению ремонта).
• Собственники массово приняли участие в программах Фонда ЖКХ

(льготные условия финансирования – 5% от стоимости ремонта, потребности в финансировании существенно превышают возможности Фонда, действующие программы блокируют развития других форм финансирования).

• Собственники не используют кредитные механизмы финансирования (собственники не готовы принимать на себя ответственность за возврат кредита, банки требуют обеспечение по кредитам на ремонт МКД – залоги или гарантии, возможные условия финансирования неприемлемы).

Специалисты Фонда Содействия Реформированию ЖКХ считают, что необходимо обеспечить проведение ремонта МКД в соответствии с нормативными требованиями:

1. Установить требования к содержанию МКД.
2. Ввести обязательный платеж на проведение капитального ремонта.
3. Стимулировать накопления на ремонт бюджетными субсидиями.
4. Обеспечить повышение темпов работ за счет кредитных ресурсов.
5. Сформировать механизмы планирования и контроля.

На 08.06.2012 в программах Фонда содействия реформированию ЖКХ участвует 81 субъект Российской Федерации (98%). Общий объем осваиваемых средств – 434,7 млрд. руб. (Фонд – 321,1 млрд. руб.; софинансирование субъектов РФ и собственников жилых помещений в многоквартирных домах – 113,6 млрд. руб.).

Источник

Капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов: проблемы правового и экономического характера

Рубрика: 20. Жилищно-коммунальное хозяйство

Дата публикации: 15.02.2018

Статья просмотрена: 899 раз

Библиографическое описание:

Рыжкова, К. Ю. Капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов: проблемы правового и экономического характера / К. Ю. Рыжкова. — Текст : непосредственный // Проблемы современной экономики : материалы VII Междунар. науч. конф. (г. Казань, март 2018 г.). — Казань : Молодой ученый, 2018. — С. 83-85. — URL: https://moluch.ru/conf/econ/archive/294/13806/ (дата обращения: 21.06.2021).

На территории Российской Федерации расположена значительная доля многоквартирных домов, физический износ которых превышает 50 %. В связи с тем, что с каждым годом количество таких домов возрастает, федеральным органам государственной власти потребовалось довольно оперативно разработать и утвердить государственную политику, направленную на решение сложившейся ситуации, как на уровне регионов, так и на территории страны в целом.

Необходимость создания эффективной системы обеспечения жилищного фонда страны, и регионов в частности, качественным и своевременным капитальным ремонтом, определила введение в 2012 году в Жилищном кодексе Российской Федерации нового раздела «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах». В разделе включены положения о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах, порядке его финансирования, особенностях формирования фонда капитального ремонта на специальном счете и счете регионального оператора.

До настоящего времени довольно остро стоит вопрос, касающийся экономической обоснованности взносов за капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов. Каждый регион самостоятельно устанавливает размер платы и в зависимости от субъекта РФ коэффициент колеблется от одного до пятнадцати рублей за 1 квадратный метр. Недовольство общественности обусловлено отсутствием законодательно урегулированного четкого алгоритма по определению размера взноса за капитальный ремонт многоквартирных домов. В настоящее время владельцы помещений и в старом жилищном фонде, и в новых многоквартирных домах осуществляют плату по единому тарифу, несмотря на то, что собственники новых многоквартирных домов могут и не дождаться даты проведения капитального ремонта своего дома в виду отсутствия необходимости проведения капитального ремонта в виду незначительного физического износа здания.

После определения статуса взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах как обязательного платежа, население страны фактически разделилось на две категории — люди, которые готовы оплачивать счета и население, которое категорически отказывается признавать имеющуюся систему капитального ремонта с ее начислениями. Вопрос о том, что взносы на капитальный ремонт можно не оплачивать, не является частью правовой дискуссии после вынесения постановления Конституционного Суда РФ от 12.04.2016, признавшего систему формирования фонда капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов законной, а взносы на оплату капитального ремонта многоквартирных домов обязательными.

Информационная компания, направленная на информирование граждан с положениями нового законодательства, была провалена. Имеются определенные трудности в проведение информационной и разъяснительной беседы с владельцами помещений в многоквартирных домах.

Как сообщалось ранее, взносы на капитальный ремонт являются обязательным платежом и за просрочку платежа устанавливается пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования Центрального Банка. В случае неуплаты собственником взносов, денежные средства могут быть взысканы в судебном порядке. Однако, с другой стороны, как показывает практика некоторых регионов, неисполнение программ капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах связано не столько с неоплатой собственниками помещений взносов, сколько неспособностью региональных операторов распорядиться собранными денежными средствами. В подтверждение сказанному стоит озвучить статистику, представленную Фондом содействия и реформирования ЖКХ, согласно которой за два года с момента начала действия существующей системы капитального ремонта, региональными операторами страны было собрано порядка 78 млрд. рублей, однако потрачено в ходе выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирных домов около 40 млрд. рублей. Из всего вышесказанного возникает ряд вопросов: зачем собирать с людей больше, если денежные средства на счетах не используются? Может стоит пересмотреть взгляды и направить силы на оптимизацию работы регионального оператора? Поступления средств от собственников помещений контролируются, должникам выставляются пени, активно ведется претензионно-исковая работа, а контроль за использованием региональным оператором денежных средств со счетов должным образом не осуществляется.

Созданные на территории субъектов РФ региональные операторы часто вызывают недоверие со стороны населения по ряду причин. Во многих регионах России отмечается слабая нормативно-правовая база, на основе которой функционируют региональные операторы, что способствует допущению нарушений со стороны региональных операторов и понижает и без того низкий уровень доверия к системе капитального ремонта у граждан Российской Федерации. Как правило, региональный оператор выступает техническим заказчиком работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, заключает договоры на проведение капитального ремонта в многоквартирных домах по результатам конкурса, несет ответственность за качество и сроки выполнения соответствующих видов работ капитального характера, предусмотренных программой. Подрядные организации, выбранные по результатам конкурса региональными операторами, нередко оказываются аффилированными к руководству фондов, чьи сметы на ремонт могут быть завышены в разы. Также, не редкими оказываются ситуации, когда на содержание регионального оператора затрачиваются необоснованно значительные суммы, а заработные платы сотрудников фонда чрезмерно высоки.

Кроме того, существенной критике подвергается формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, работающего по принципу «общего котла», в рамках которого средства фонда капитального ремонта, сформированные на счете регионального оператора, свободно распределяются региональным оператором на капитальный ремонт любого многоквартирного дома. Фактически речь идет о проведении ремонта в одном многоквартирном доме (при недостаточности средств) за счет средств собственников другого многоквартирного дома.

Помимо вышеизложенного, согласно действующему законодательству, информация о работе фондов и движении денежных средств должна отображаться на сайте. Однако, далеко не всеми региональными операторами осуществляется принцип открытости в данной части своей деятельности. Непрозрачная система расходования денежных средств может способствовать развитию коррупционной составляющей.

Значительной проблемой на данный момент остается отсутствие правовой базы, четко регулирующей деятельность фондов. Разработанные рекомендации Минстроя РФ не носят обязательный характер и могут быть проигнорированы региональными операторами.

Помимо экономических вопросов остаются нерешенными вопросы, касающиеся организации формирования фонда капитального ремонта, функционирования региональных операторов, а также вопросы самого качества капитального ремонта и многие другие. Остановимся на отдельных проблемах правового регулирования капитального ремонта.

Значительной проблемой остается взаимодействие регионального оператора с муниципальными образованиями в части оплаты взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах. Несмотря на то, что муниципальные образования являются такими же собственниками части жилищного фонда, и несут одинаковую ответственность наравне с иными собственниками помещений за своевременное внесение взносов на капитальный ремонт, как показывает практика, данная обязанность ими не исполняется в надлежащем объеме.

Во-вторых, в соответствии со ст. 16 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», на момент приватизации жилого помещения обязанность наймодателя по договору социального найма по капитальному ремонту жилого дома должна быть выполнена в полном объеме. То есть фактически, наймодатель сохраняет до настоящего времени свои обязанности по проведению капитального ремонта за свой счет в отношении всех многоквартирных домов, капитальный ремонт которым требовался на момент приватизации. Постановление Конституционного Суда РФ от 08.04.2014 № 10-П содержит указание на необходимость разработки правового механизма внесения соответствующих взносов при подобных ситуациях. Решение данного вопроса разрабатывается специалистами в области жилищного права и по сей день.

Еще одним актуальным вопросом является формирование фонда капитального ремонта на специальном счете организации. При формировании средств на специальном счете можно столкнуться со следующими сложностями:

1. Слабая защищенность средств фонда капитального ремонта. Сюда можно отнести вопросы, связанные с:

а) признанием кредитной организации, где открыт специальный счет, не соответствующей требованиям ст. 176 Жилищного кодекса РФ;

б) отзывом лицензии у кредитной организации;

в) страхование средств, размещенных на специальном счете в соответствии с Федеральным законом «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации» от 23.12.2003 № 177-ФЗ.

1. Сложность процедуры принятия решения о формировании фонда на специальном счете и открытия счета (к сожалению, для многих граждан Российской Федерации данная процедура до сих пор остается непонятной).

Подводя итоги, стоит отметить, что значительная часть многоквартирных домов страны требует проведения капитального ремонта уже на данном периоде реализации программ. Эту проблему можно решить, в том числе и благодаря системе капитального ремонта, но только при условии ее максимальной эффективности, открытости и понятности гражданам — собственникам жилых помещений. Существует необходимость проведения большого объема работы со стороны государства по разъяснению гражданам всех сведений и возможностей относительно системы капитального ремонта, в том числе и о процедуре выбора способа формирования фонда капитального ремонта, последствиях такого решения и последствиях непринятия данного решения. На текущий момент разъяснительная практика, представленная в основном работой региональных операторов, является недостаточной или не проводится вовсе. Помимо этого стоит проработать вопросы, связанные с ужесточением контроля за целевым использованием денежных средств фондом капитального ремонта, особенно на счете регионального оператора. Кроме этого, предстоит большая работа по совершенствованию федерального законодательства в части устранения выявленных Конституционным Судом РФ пробелов в регламентации капитального ремонта. Все это позволяет говорить о том, что система правового и экономического регулирования капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов нуждается в скорейшем принятии мер по совершенствованию имеющейся системы, оптимизации процессов и повышении эффективности работы в первую очередь региональных операторов.

Похожие статьи

Преимущества и недостатки способов формирования фондов.

капитальный ремонт, региональный оператор, специальный счет, дом, региональная программа, способ формирования фондов, Российская Федерация, собственник, средство, ближайшее время.

Анализ образования фонда капитального ремонта.

Ключевые слова: капитальный ремонт, фонд капитального ремонта, региональный оператор, счет в банке. С момента введения в эксплуатацию многоквартирного дома его состояние не остается неизменным.

капитальный ремонт, региональный оператор, фонд.

капитальный ремонт, Владимирская область, общее имущество, дом, жилищный фонд, региональная программа, Жилищный кодекс РФ, региональный оператор, краткосрочный план, Российская Федерация.

Совершенствование программы капитального ремонта

капитальный ремонт, региональный оператор, общее имущество, дом, Российская Федерация, специальный счет, оператор, счет, формирование фонда, жилищный фонд.

Капитальный ремонт многоквартирных домов: региональный.

капитальный ремонт, региональный оператор, общее имущество, дом, Российская Федерация, специальный счет, оператор, счет, формирование фонда, жилищный фонд.

капитальный ремонт, общая площадь, дом, жилищный фонд.

капитальный ремонт, региональный оператор, общее имущество, дом, Российская Федерация, специальный счет, оператор, счет, формирование фонда, жилищный фонд.

Содействие органов местного самоуправления в преодолении.

Ключевые слова: капитальный ремонт, региональный оператор, специальный счет, органы местного самоуправления. Одной из главных проблем, требующих выработку решений на всех уровнях власти, на сегодняшний момент является повышение эффективности.

Ассоциация региональных операторов капитального ремонта.

капитальный ремонт, общее имущество, дом, региональный оператор, оператор, субъект РФ, работа, Белгородская область, Калининградская область, Новосибирская область.

Организация проведения капитального ремонта общего.

капитальный ремонт, общее имущество, региональный оператор, дом, Саратовская область, областная программа, подрядная организация, жилищный фонд, культурное наследие, работа.

Похожие статьи

Преимущества и недостатки способов формирования фондов.

капитальный ремонт, региональный оператор, специальный счет, дом, региональная программа, способ формирования фондов, Российская Федерация, собственник, средство, ближайшее время.

Анализ образования фонда капитального ремонта.

Ключевые слова: капитальный ремонт, фонд капитального ремонта, региональный оператор, счет в банке. С момента введения в эксплуатацию многоквартирного дома его состояние не остается неизменным.

капитальный ремонт, региональный оператор, фонд.

капитальный ремонт, Владимирская область, общее имущество, дом, жилищный фонд, региональная программа, Жилищный кодекс РФ, региональный оператор, краткосрочный план, Российская Федерация.

Совершенствование программы капитального ремонта

капитальный ремонт, региональный оператор, общее имущество, дом, Российская Федерация, специальный счет, оператор, счет, формирование фонда, жилищный фонд.

Капитальный ремонт многоквартирных домов: региональный.

капитальный ремонт, региональный оператор, общее имущество, дом, Российская Федерация, специальный счет, оператор, счет, формирование фонда, жилищный фонд.

капитальный ремонт, общая площадь, дом, жилищный фонд.

капитальный ремонт, региональный оператор, общее имущество, дом, Российская Федерация, специальный счет, оператор, счет, формирование фонда, жилищный фонд.

Содействие органов местного самоуправления в преодолении.

Ключевые слова: капитальный ремонт, региональный оператор, специальный счет, органы местного самоуправления. Одной из главных проблем, требующих выработку решений на всех уровнях власти, на сегодняшний момент является повышение эффективности.

Ассоциация региональных операторов капитального ремонта.

капитальный ремонт, общее имущество, дом, региональный оператор, оператор, субъект РФ, работа, Белгородская область, Калининградская область, Новосибирская область.

Организация проведения капитального ремонта общего.

капитальный ремонт, общее имущество, региональный оператор, дом, Саратовская область, областная программа, подрядная организация, жилищный фонд, культурное наследие, работа.

Источник