Эксперты рассказали, на что нужно обратить внимание при подборе подрядчика для работ по капремонту
 |
| subin pumsom / Shutterstock.com |
С необходимостью подбора подрядчика для выполнения работ по капремонту сталкиваются многие собственники жилья в многоквартирных домах. Во-первых, это может происходить при проведении общественного контроля за ходом капремонта. По общему правилу, жильцы вправе принимать решения в связи с организацией проведения такого ремонта, когда необходимый фонд формируется на счете регионального оператора (п. 2 ч. 2 ст. 181 Жилищного кодекса). Во-вторых, в процесс выбора подрядчика неизбежно будут вовлечены собственники, решившие сформировать фонд капремонта на спецсчете. В последнем случае жильцы многоквартирных домов должны самостоятельно привлекать подрядные организации для капремонта и контролировать его качество (письмо Минстроя России от 8 июня 2016 г. № 17636-ЕС/04).
В связи с этим специалисты выделяют ряд вопросов, на которые нужно обратить внимание при подборе строительной организации. Так, технический эксперт Александр Муллин в ходе круглого стола, состоявшегося в ОП РФ, высказал мнение о том, что не стоит выбирать подрядную организацию по самой низкой цене. Ведь если фирма предлагает сделать ремонт в разы дешевле, чем указано в смете, она, вероятно, планирует сэкономить либо на материалах, либо на зарплате рабочим, что в дальнейшем скажется и на качестве работы.
Эксперт также порекомендовал ориентироваться не только на портфолио строительной компании, но и на рекомендации ее прошлых клиентов. Нелишним будет учесть и человеческий фактор. «Посмотрите, сможете ли вы с представителем организации найти общий язык. Потому что вам с ним работать минимум 3-4 месяца. И лучше найти человека, с которым вам комфортно выполнять эту работу», – отметил технический специалист.
Является ли капитальным ремонт лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, и ремонт лифтовых шахт? Узнайте из материала «Текущий и капитальный ремонт жилых домов» в Домашней правовой энциклопедии интернет-версии системы ГАРАНТ.
Получите полный
доступ на 3 дня бесплатно!
В то же время еще до выстраивания отношений с подрядчиком собственникам жилья рекомендуют проверить ряд документов и сведений, касающихся деятельности строительной организации. В их числе – бухгалтерский баланс компании, являющийся составной частью годовой бухгалтерской отчетности (ч. 2 ст. 13 Федерального закона от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете»). В соответствии с действующим законодательством, далеко не все организации обязаны раскрывать свою бухгалтерскую отчетность. Это должны делать, например, публичные акционерные общества, но не общества с ограниченной ответственностью (п. 69.2 Положения Банка России от 30 декабря 2014 г. № 454-П «О раскрытии информации эмитентами эмиссионных ценных бумаг»). В то же время, эксперты отмечают, что добросовестные организации соглашаются направить заказчику бухгалтерские документы по его запросу.
При помощи бухгалтерского баланса, по мнению члена палаты налоговых консультантов России Марины Смирновой, можно проверить финансовую состоятельность подрядчика. Она рассказала, что у солидной компании не должна быть пустой строка «основные средства» – в ней отображаются, в частности, здания и техника, находящиеся в собственности организации. Настороженность должна вызывать и незаполненная строка «денежные средства и денежные эквиваленты». По оценке эксперта, полное отсутствие денег на расчетных счетах фирмы говорит о том, что компания недостаточно состоятельна. Не исключено, что в связи с этим появятся проблемы с предоплатой – после перечисления денег выяснится, что расчетный счет, к примеру, заблокирован.
Собственникам, проверяющим положения бухгалтерского баланса, следует также различать строки «дебиторская задолженность» и «кредиторская задолженность». Первая, как отметила Марина Смирнова, свидетельствует о хорошем финансовом состоянии компании, так как отображает задолженности заказчиков перед ней, то есть оборотные средства, которыми фирма может располагать. А кредиторская задолженность уже касается долговых обязательств самой строительной организации – перед поставщиками, налоговой инспекцией и, возможно, собственными рабочими.
Кстати, наличие кредитных обязательств у строительной компании, не должно отпугивать заказчика, считает эксперт. «Вероятно, что кредит брали на приобретение дорогостоящей техники, оборудования. Большинство субъектов хозяйственной деятельности сегодня работают с кредитами и займами», – отметила член палаты налоговых консультантов. Главное, по ее мнению, чтобы соответствующие суммы были соразмерны с основными средствами организации.
Нелишним будет обратить внимание и на размер уставного капитала подрядной компании – его можно узнать из выписки из ЕГРЮЛ (соответствующие сведения находятся в бесплатном доступе на сайте ФНС России по адресу https://egrul.nalog.ru/). Если организационно-правовая форма компании – ООО, то минимальный размер капитала должен составлять 10 тыс. руб. (ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»). Однако, как полагают эксперты, заслуживающие доверия фирмы уже ушли от этой суммы и стараются сформировать уставный капитал в более значительном размере.
Жильцам стоит учесть и то, что с 1 июля этого года, по общему правилу, юрлица, выполняющие работы по капремонту, должны состоять в саморегулируемых организациях (подп. «б» п. 1 ст. 1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 372-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»; далее – Закон № 372-ФЗ).
Источник
Как выбрать подрядчика для проведения работ по ремонту многоквартирного дома?
Выбор подрядчика для проведения ремонтных работ в многоквартирном доме (МКД) – вопрос очень ответственный. И касается это не только капитального, но и текущего ремонта. На практике, почти у каждой управляющей организации или ТСЖ есть печальный опыт работы, после которого подрядчик или исчезал с деньгами или выполнял работы ненадлежащего качества. По каким критериям нужно выбирать подрядную организацию и должна ли быть у нее лицензия на выполнение ремонтных работ в МКД?
Кто может выбрать подрядчика для работ по содержанию и ремонту в МКД?
Согласно п. 3 ст. 182 Жилищного кодекса РФ, привлечением подрядчиков для ремонта в многоквартирном доме должна заниматься управляющая организация. Она же заключает с подрядными организациями договоры на проведение тех или иных работ или оказание услуг. Причем в документах должны быть предусмотрены гарантийные сроки, а также обязательства подрядчиков по устранению нарушений. Однако, все чаще в договоре управления собственники прописывают возможность самостоятельного выбора подрядной компании. Это позволяет более экономно расходовать средства. а также выбирать те компании, которые готовы делать работы качественно и нести ответственность и гарантию.
По какому принципу выбираются подрядчики для выполнения ремонтных работ?
При выборе подрядной организации для проведения ремонта в МКД, следует обратить внимание на несколько факторов. Как это делаем мы, специалисты системы ГИС РЕМОНТ ЖКХ? Прежде всего, смотрим на уровень квалификации подрядчика и опыт его работы — дата регистрации компании может быть датирована десятилетней давностью, но все эти годы фирма не вела деятельности. Также необходимо обратить внимание на гарантию качества, которую он предоставляет на выполненные работы, есть ли банковская гарантия?
Самым важным аспектом будет являться стоимость услуг (работ) подрядчика. Однако тот факт, когда подрядная организация предлагает слишком малую цену, должен как минимум насторожить председателя ТСЖ/ЖСК/УК. Часто это делается на первоначальном этапе, чтобы выиграть конкурс на выполнение работ, а затем либо «всплывают» новые статьи расходов, либо ремонт проводится с использованием крайне некачественных материалов. Поэтому важно требовать от подрядчика подробную смету с указанием конкретных материалов или их производителей.
Личное знакомство с директором подрядной компании и посещение ее офиса также будут не лишним аргументом при принятии решения в пользу того или иного подрядчика.
Должна ли быть лицензия у подрядчика для выполнения ремонтных работ?
Председатели обслуживающих компаний часто задают вопрос, а должна ли быть у подрядчика лицензия на выполнение различных видов ремонтных работ? В соответствии с Федеральным законом от 04.05.2011 N 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности», лицензия на проведение большинства видов ремонтных работ не нужна! Так, отделка гипсокартонном, штукатурные и облицовочные работы, полы и стяжки, малярные работы, фасадные работы, замена труб, монтаж сантехники и др. в многоквартирном доме не требуют специального разрешения.
Исключение составляет осуществление деятельности по монтажу, техническому обслуживанию и ремонту средств обеспечения пожарной безопасности. В соответствии со ст. 12, п. 14 Федерального закона N 99-ФЗ для проведения данных работ следует получить лицензию.
Для выполнения некоторого перечня работ необходим допуск СРО: например, для совершения деятельности по гидроизоляции, теплоизоляции, антисептированию (Приказ Министерства регионального развития Российской Федерации от 30 декабря 2009 г. N 624″Об утверждении Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства»). Так, внутренние отделочные работы не требуют допуска, однако при их выполнении возможно проведение скрытых работ, например, гидро- или теплоизоляции, на которые уже нужен допуск СРО. Поэтому следует обратить внимание на состав данных работ. Что касается работ по теплоизоляции МКД, то, согласно п. 12.10 Приказа №624, для их выполнения нужно получить допуск СРО. Устройство наружных сетей трубопровода и канализации, а также тепло- и газоснабжения также возможно только при условии вступления подрядчиком в СРО. А при замене разводки, канализации, системы отопления допуск СРО необходим, только если работы ведутся на особо опасных и технически сложных объектах. Полный перечень ремонтных работ, для которых нужен допуск СРО, указан в Приказе №624.
Заметим, что подрядчик сам может привлекать организации с соответствующим допуском на выполнение указанных работ. При этом данный пункт следует предусмотреть в договоре с подрядной организацией.
Источник
Капитальный ремонт выбрать подрядчика
Урок третий.
Выбор подрядчика для проведения капитального ремонта многоквартирного дома со специальным счетом
- Кто выбирает подрядную организацию?
Жилищным кодексом Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс, ЖКРФ) не определён порядок выбора подрядной организации для проведения капитального ремонта для многоквартирных домов, выбравших способ формирования фонда капитального ремонта на специальном счете.
Собственники помещений в многоквартирном доме со специальным счетом вправе самостоятельно определить порядок привлечения (выбора) подрядчика и требования / критерии для выбора подрядчика.
Это подтверждает Постановление Конституционного суда Российской Федерации от 12 апреля 2016 г. № 10-П «По делу о проверке конституционности положений части 1 статьи 169, частей 4 и 7 статьи 170 и части 4 статьи 179 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с запросами групп депутатов Государственной Думы» (п. 7.1), в котором указано, что: «…собственники помещений в многоквартирном доме, избравшие в качестве способа формирования фонда капитального ремонта аккумулирование соответствующих денежных средств на специальном счете, самостоятельно организуют проведение капитального ремонта общего имущества… При этом порядок решения вопросов, связанных с организацией проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, включая поиск подрядчиков (исполнителей), подготовку технического задания на оказание необходимых услуг и (или) выполнение работ, осуществление контроля за ходом капитального ремонта, определяется собственниками помещений в этом доме».
Следовательно, собственникам помещений в многоквартирном доме со специальным счетом при принятии на общем собрании решения о проведении капитального ремонта, нужно решить вопрос с выбором подрядчика (подрядчиков), исполнителя услуги по разработке проектной документации, если проектная документация необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности (см. часть 1 статьи 174 ЖК РФ). Вопрос о выборе подрядчика необходимо включить в повестку дня общего собрания.
Собственникам помещений может быть предложен один из следующих вариантов решения вопроса о выборе подрядчика:
1 вариант: предложить проголосовать за конкретного подрядчика, подрядчиков, если для выполнения разных работ инициатор капитального ремонта предлагает привлечь разных подрядчиков.
2 вариант: выбрать лиц, которым собственники помещений решением общего собрания предоставляют полномочия выбирать исполнителей, подрядчиков для оказания услуг, проведения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Рекомендации:
- При выборе варианта 1 необходимо предоставить собственникам обоснование, почему предлагается именно этот исполнитель, подрядчик. Оценивал ли инициатор капитального ремонта другие предложения, какие критерии использовал для выбора предлагаемого собственникам исполнителя, подрядчика.
Необходимо также учесть, что в случае если возникнет необходимость замены подрядчика (до начала работ или в ходе их выполнения), потребуется новое решение общего собрания.
- Предлагая собственникам помещений передать полномочия по выбору подрядчика более узкому кругу лиц, необходимо обеспечить доверие собственников к тому, что решение о выборе подрядчика принималось этими лицами в интересах собственников и компетентно, поэтому необходима коллегиальность принятия такого решения.
- Кому могут быть предоставлены полномочия по выбору подрядчика?
Поскольку Жилищным кодексом не определены требования к порядку выбора исполнителей, подрядчиков услуг и работ по капитальному ремонту, собственники вправе определить лиц, которым решениям собрания предоставляются полномочия по такому выбору, исходя из того, кому они доверяют представлять свои интересы, кого считают достаточно компетентными для правильного выбора. Такие лица могут быть выбраны как члены комиссии по выбору исполнителей, подрядчиков.
Рекомендация: в состав комиссии, которая будет выбирать исполнителей, подрядчиков, могут быть включены:
- председатель и члены правления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива, председатель и члены совета многоквартирного дома;
- лица из числа собственников помещений в многоквартирном доме, обладающие необходимой квалификацией и опытом в сфере строительства, капитального ремонта (необходимо заранее подготовить предложения по кандидатурам и получить согласие таких лиц);
- компетентный представитель управляющей организации (необходимо заранее согласовать его участие).
- Требования и критерии выбора подрядчика
Выбор подрядчика из нескольких предложений на основе заранее определенных критериев, на наш взгляд, не только помогает найти более выгодный для собственников вариант, но и снижает риск обвинений, что тот, кто выбирал подрядчика имел корыстные интересы.
Комиссии по выбору подрядчика рекомендуется:
- разработать критерии выбора подрядчика, отражающие опыт выполнения аналогичных работ по капитальному ремонту, деловую репутацию подрядчика, соотношение цены и качества предлагаемых подрядчиком работ;
- выбирать подрядчика из нескольких предложений (например, не менее чем из трех);
- информировать собственников о поступивших предложениях, результатах их оценки комиссией по разработанным критериям и выборе подрядчика.
Требования к исполнителям, подрядчикам по капитальному ремонту, установленные законодательством, которые комиссия должна предъявлять потенциальным подрядчикам:
- Индивидуальный предприниматель или юридическое лицо — исполнитель по подготовке проектной документации, подрядчик по капитальному ремонту должны быть членом соответствующей саморегулируемой организации (пункт 1 статьи 55.8 Градостроительного кодекса Российской Федерации);
- Смета на проведение капитального ремонта (подготовленная разработчиком проектной документации или представленная потенциальным подрядчиком) определяется с обязательным применением сметных нормативов, сведения о которых включены в федеральный реестр сметных нормативов, и сметных цен строительных ресурсов (пункт 12.2 статьи 48, пункт 1 статьи 8.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Справка: Сметные цены строительных ресурсов — сводная агрегированная в территориальном разрезе документированная информация о стоимости строительных ресурсов, установленная расчетным путем на принятую единицу измерения и размещаемая в федеральной государственной информационной системе ценообразования в строительстве (пункт 32 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Более детальные рекомендации по выбору подрядчика содержатся в «Рекомендациях для жилищного актива многоквартирных домов, фонд капитального ремонта которых формируется на специальном счете, по конкурентному выбору исполнителей услуг/работ по капремонту», разработанных Институтом экономики города.
- Кто подписывает договор с подрядчиком на капитальный ремонт многоквартирного дома со специальным счетом?
Порядок заключения договора с подрядной организацией для проведения капитального ремонта многоквартирных домов, формирующих фонд капитального ремонта на специальном счёте, не определён действующим законодательством. Опираясь на упомянутое выше постановление Конституционного суда Российской Федерации, можно предложить, что собственники помещений в многоквартирном доме вправе самостоятельно определить порядок заключения договора с исполнителем услуг и работ по капитальному ремонту многоквартирного дома.
Такой порядок может включать:
- определение решением общего собрания лица, уполномоченного от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме заключать договор (договоры) на оказание услуг, выполнение работ по капитальному ремонту с исполнителем, подрядчиком, выбранным уполномоченными общим собранием лицами (комиссией по выбору подрядчика);
- условия договора на оказание услуг, выполнение работ по капитальному ремонту должны соответствовать решению общего собрания о проведении капитального ремонта (в части перечня работ, сроков и предельной стоимости капитального ремонта) и должны быть согласованы комиссией по выбору подрядчика.
Лицом, которому общее собрание предоставляет полномочия заключать (подписать) от имени всех собственников договор с исполнителем, подрядчиком по капитальному ремонту, может быть как один из собственников (председатель совета многоквартирного дома, председатель правления ТСЖ, ЖК/ЖСК), так и юридическое лицо — управляющая организация или ТСЖ (ЖК, ЖСК) в лице руководителя, действующего на основании устава организации.
Наделение лица полномочиями не только доверенностью, но и решением общего собрания предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации (пункт 4 статьи 185):
«4. Правила настоящего Кодекса о доверенности применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в договоре, в том числе в договоре между представителем и представляемым, между представляемым и третьим лицом, либо в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений.».
В соответствии с пунктом 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор, заключенный от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме лицом, уполномоченным решением общего собрания, определяет права и обязанности собственников помещений в многоквартирном доме.
В Жилищном кодексе тоже есть нормы, предусматривающие наделение лиц решением общего собрания полномочиями на совершение определенных действий от имени собственников помещений в многоквартирном доме, например:
- участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты, от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме (см. пункт 3 части 5, пункт 5 части 5.1 статьи 189 ЖК РФ);
- заключать договоры об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоры на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) от имени собственников помещений в многоквартирном доме (см. пункт 3.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ).
Таким образом, общее собрание вправе своим решением определить лицо, уполномоченное от имени всех собственников заключить договор на оказание услуг, выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Права и обязательства по такому договору возникнут у всех собственников помещений, а не у уполномоченного лица (представителя собственников), подписавшего договор.
Источник