Капитальный ремонт расходы для нежилых помещений

Кто платит за капитальный ремонт нежилых помещений? Должны ли собственники это делать?

Каждый объект недвижимости рано или поздно нуждается в проведении ремонта. Это касается и нежилых помещений. В зависимости от износа определяется масштаб работ. При незначительных повреждениях достаточно организовать ремонт текущего характера. В случаях наличия существенных дефектов проводят капитальный ремонт.

Данная статья расскажет, что входит в текущие ремонтные работы, что представляет из себя капитальный ремонт, об особенностях содержания собственности в многоквартирном доме и много другое.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Что входит в текущие ремонтные работы?

Текущий ремонт обеспечивает поддержание недвижимости в надлежащем эксплуатационном состоянии. В его рамках ликвидируют возникшие вследствие использования или простоя дефекты, улучшают функциональные и эстетические качества помещения. Мероприятия такого уровня не могут включать полную замену инженерного оборудования строения или влиять на несущие конструкции здания.

В соответствии с приложением №7 к постановлению Госстроя РФ № 170 от 27.09.2003, перечень работ, осуществляемых в рамках текущего ремонта, может включать:

• ликвидацию повреждений и усиление фундаментов;
• герметизацию и утепление стыков стен и швов, заделку трещин, окраску и ремонт фасадов, восстановление архитектурных элементов, замену обшивки стен из древесины;
• замену или восстановление элементов окон, дверей, балконов, лестниц, козырьков входных групп;
• ремонт полов, замену напольного, потолочного покрытия, обновление отделки стен;
• установку и замену элементов внутренних коммуникаций и восстановление их работоспособности (канализация, водопровод, электро- и газоснабжение);
• восстановление функциональности вентиляционной системы, мусоропровода.

На практике текущий ремонт нежилых помещений, как правило, включает покраску или оклейку стен, ямочный ремонт пола, реставрацию дверей и окон, устранение дефектов коммуникаций (протечек, нарушений работы электросети и прочего), замену расходных элементов (например, осветительных приборов).

Капремонт — что это такое?

Капитальный ремонт нежилого помещения предполагает проведение комплекса масштабных работ, которые предотвратят полный износ строения и обеспечат функционирование различных его систем на протяжении многих лет. Мероприятия такого уровня могут организовываться раз в 10-20 лет, их результаты остаются эффективны длительный срок. Необходимость проведения капремонта зависит от фактического износа помещения.

Перечень работ, организуемых в рамках капитального ремонта, определен поправками в Градостроительном кодексе, внесенными ФЗ №215 от 18.07.2011. В соответствии с ними, мероприятие должно выполнить следующие задачи:

1. восстановить или заменить исчерпавшие ресурс составные части строения (кроме фундаментов, несущих стен и каркасов);
2. обеспечить модернизацию помещения или перепланировку (в случае наличия экономического обоснования этих действий);
3. улучшить эксплуатационные показатели.

Например, выборочным капремонтом является полная замена водопроводной системы. Обычно комплексный капитальный ремонт включает устранение повреждений кровли, обновление и укрепление опор и стен, восстановление инженерных коммуникаций, ликвидацию протечек, благоустройство прилегающей территории.

Должны ли собственники недвижимости платить взносы на поддержание имущества в нормальном состоянии?

Собственники всегда ответственны за состояние своего недвижимого имущества вне зависимости от его назначения. Обязанность по уплате взносов на проведение в нем текущего или капитального ремонта определяет ряд индивидуальных особенностей помещения.

В МКД

Если речь идет о нежилом помещении в многоквартирном доме (далее МКД), то владелец обязан ежемесячно оплачивать начисления за текущий и капитальный ремонт (часть 2 статьи 154 ЖК РФ). Назначение собственности при этом не имеет значения, так как средства будут использоваться для поддержания состояния всего дома. Сумма начислений распределяется между владельцами имущества в соответствии с площадью принадлежащих им помещений.

Исключения составляют МКД, введенные в эксплуатацию в срок менее трех-пяти лет (в зависимости от региона). В этом случае сборы на проведение капитального ремонта возможны только в случае согласия всех собственников.

Если дому менее пяти лет, владелец собственности не подписывал согласие на предварительный сбор взносов на капремонт, но получает квитанции, ему следует обратиться в администрацию населенного пункта. Взносы на капремонт не собирают, если аварийный дом определен под снос.

В частном доме или фонде, выведенном из состава жилого

Собственники не обязаны оплачивать взносы на капитальный и текущий ремонт в случаях, когда нежилая недвижимость находится в нежилом фонде или в составе:

• жилого дома, включающего менее четырех квартир, или частного жилого дома на одну семью, жильцы которого сами занимаются обслуживанием строения и прилегающей территории;
• жилого дома, где выходы из квартир ведут на улицу (отсутствуют подъезды и иная общая площадь.

Хотя законодательно не обязаны этого делать, при желании владельцы такой недвижимости могут в частном порядке заключить с управляющей компанией или подрядчиком договоры о проведении текущего или капитального ремонта.

Ответственность за проведение текущих ремонтных работ остается обязанностью собственника-арендодателя только в случае, если сохранение за ним таких обязанностей прописано в арендном договоре (ГК часть 2, раздел 4, глава 34, статья 616).

Особенности содержания собственности в многоквартирном доме

Нежилые помещения в МКД делятся на два вида:

1. собственность коммерческих организаций, наиболее часто расположенная на нижнем этаже (магазины, салоны, иные организации);
2. зоны, находящиеся в общем пользовании собственников недвижимости в МКД (вспомогательные и технические помещения: подъезды, подвалы, подземный паркинг и прочее).

Расходы по обслуживанию и ремонту коммерческого имущества ложатся на владельца или юридическое лицо, хозяйствующее в нежилом помещении, в размере, соответствующем занимаемой площади и данным приборов учета. Договор заключается с ЖЭУ в частном порядке и определяет перечень оказываемых коммунальных услуг.

Ремонт и содержание зон общего пользования МКД осуществляются уполномоченными организациями (о том, что в МКД считается зонами общего пользования и должны ли собственники нежилых помещений оплачивать ОДН, мы рассказывали в этом материале). Это может быть управляющая компания или товарищество собственников жилья (ТСЖ).

В случае необходимости реконструкции частного нежилого помещения в МКД затраты берет на себя собственник. Организуя работы по перестройке, владелец обязан проследить за соблюдением прав соседей. Некоторые мероприятия требуют письменного согласия других собственников строения (например, перенос стен может повредить общей устойчивости здания, жильцы должны дать разрешение на такую процедуру).

Порядок организации реконструкции нежилого помещения в МКД:

1. Проведение экспертизы, определяющей риски и гарантии результата работ.
2. Ознакомление собственников имущества МКД с результатами экспертизы.
3. Получение разрешения на реконструкцию в администрации населенного пункта (сопровождается письменным согласием жильцов на проведение работ).

Согласование изменений с собственниками зачастую происходит при участии управляющей компании, которая выносит вопрос на общее обсуждение и проводит голосование. Решение определяет большинство голосов. Аналогично организуется согласование реконструкции общих площадей МКД с владельцами нежилых помещений. Модернизация возможно только после получения разрешения на нее от администрации.

Как формируются взносы?

Назначение недвижимости, находящейся в составе МКД, при уплате взносов на капремонт значения не имеет. Владельцы нежилых помещений оплачивают расходы на содержание и ремонт дома на равных правах с собственниками жилых площадей (статья 39 ЖК РФ).

Расходы на капитальный ремонт МКД, по статье 158 ЖК РФ, соразмерны личной доле плательщика в общей собственности. Рассчитать их можно, исходя из площади занимаемого собственником жилого или нежилого помещения.

Например, площадь частных владений собственника составляет 50м 2 . Стоимость ежемесячного взноса на капремонт МКД за 1м 2 в различных регионах разнится. В 2018 году минимальный взнос москвичей на капремонт 1м 2 составляет 15 рублей. Умножаем 15 на 50 и получаем 750 рублей. Именно столько ежемесячно будет платить в Москве собственник из примера.

С 2015 года строка, посвященная капремонту, появилась в стандартных документах об оплате коммунальных услуг. Взносы можно делать в ходе привычной процедуры ежемесячной оплаты обслуживания собственности тем способом, который вам наиболее удобен (отделения банков и почты России, банкоматы, интернет-сервисы). Достаточно знать реквизиты для оплаты услуг ЖКХ.

Сумму, требуемую к внесению, предоставляют каждому жильцу в виде квитанций. В случае же утраты платежного документа или возникновения задолженности по любой иной причине начисляется пеня. Уточнить размер платы в фонд капитального ремонта, которая погасит долг, можно в следующих организациях:

• компаниях, оказывающих услуги ЖКХ;
• управляющих компаниях;
• центральных расчетных офисах.

Погасить долг за взносы на капремонт и пени необходимо в течение трех месяцев. В противном случае сотрудники ЖКХ могут приостановить или полностью прекратить оказание коммунальных услуг (вода, газ, свет) и впоследствии обратиться в суд для взыскания долга.

Как заключить договор?

Если нежилое помещение не находится в составе МКД и не обслуживается сотрудниками управляющих компаний, собственник, желающий провести текущий или капитальный ремонт может в индивидуальном порядке заключить договор с подрядчиком, готовым выполнить соответствующие работы.

Выбор исполнителя остается на усмотрение собственника. Найти подходящего подрядчика можно, опираясь на:

• отзывы об исполнителе и фотографии его законченных проектов в сети Интернет;
• рекомендации родственников, друзей и знакомых, уже завершивших подобные работы.

Договор о проведении подрядчиком капитального или текущего ремонта обязательно должен включать:

1. название договора, включающее вид оказываемых услуг (пример: договор подряда №118 о проведении капитального ремонта);
2. имена лиц и названия организаций, заключающих договор, их роли в его исполнении (заказчик, исполнитель);
3. точный адрес и наименование предмета договора (офис, магазин и т. д.);
4. стоимость и сроки проведения работ и сдачи объекта;
5. перечень работ и иных обязанностей исполнителя;
6. перечень обязанностей заказчика;
7. условия контроля исполнения договора;
8. порядок сдачи-приема объекта;
9. условия и способы оплаты работы заказчиком;
10. гарантии качества проведенных работ (даются исполнителем);
11. условия расторжения договора и изменения его пунктов;
12. указание срока вступления договора в силу;
13. реквизиты и подписи сторон.

• Скачать бланк договора на ремонт нежилого помещения
• Скачать образец договора на ремонт нежилого помещения

Договор должен быть составлен и подписан всеми сторонами, участвующими в его заключении. Каждая сторона получает на руки свой экземпляр.

Собственники нежилых помещений, как и владельцы других видов недвижимости, могут проводить текущий и капитальный ремонт своего имущества или участвовать в проведении таких работ третьими лицами. В ряде случаев, описанных выше, хозяева помещений законодательно обязаны делать это.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Источник

Капитальный и текущий ремонт нежилых помещений: должны ли собственники платить за эти работы?

Все ремонтные работы в нежилом помещении делятся на текущие и капитальные. Разница заключается в виде и характере выполняемых работ. Чтобы быть осведомлённым в процессах, необходимо четко различать эти два понятия, знать их назначение и законодательную основу.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !

Текущие ремонтные работы в зданиях коммерческого назначения

Цель текущего ремонта — это устранение мелких неисправностей для поддержания нормального функционирования помещения.

Текущий ремонт имеет определенные признаки:

1. Следование плану. Он составляется на несколько лет вперед после осмотра всего помещения и инвентаризации.
2. Систематичность.

К ремонту относятся:

1. Реконструкция напольного покрытия.
2. Отделка стен.
3. Замена расходных материалов (лампы, смесители).
4. Замена или ремонт дверей.
5. Систематическое обслуживание инженерных сетей и иные небольшие работы.

Что входит в перечень капитальных работ в многоквартирных домах?

Капитальный ремонт — это более серьезные изменения по сравнению с текущими работами, здесь действия преследуют более масштабные цели. Они направлены на обеспечение максимально комфортных условий для качественного результата промышленной или производственной деятельности.

Работы по проведению капитального ремонта включают в себя:

1. Восстановление или замена строительных конструкций или элементов этих конструкций.
2. Восстановление или замена систем инженерно-технического обеспечения или их элементов.
3. Восстановление или замена отдельных элементов несущих конструкций с целью улучшения.
4. Укрепление опор и стен здания.
5. Ремонт прилегающей территории (канализационная сеть, замена асфальта).

Кто должен оплачивать содержание имущества?

Статья 210 ГК гласит, что собственник несёт ответственность за принадлежащее ему имущество. В случае случайной гибели или повреждения, ответственность тоже лежит на собственнике. О правах и обязанностях собственника нежилых помещений мы рассказывали тут.

В статье 616 ГК указано, что арендодатель обязан за свой счет выполнять капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено договором аренды или правовыми актами.

Что касается текущего ремонта, закон разрешает применять несколько вариантов. ГК РФ статьёй 616 определяет обязанность по проведению текущего ремонта арендованного помещения. Эту обязанность несет арендатор, так как аренда — это право не только пользования, но и владения. Если в договоре аренды в качестве исполнителя текущего ремонта указан арендодатель, он и несет обязанность выполнять ремонтные работы. Решение должно отражаться в договоре по согласованию обеих сторон.

Особенности содержания площадей нежилого фонда

Собственники нежилых помещений в многоквартирных домах должны позаботиться о том, чтобы были выполнены определённые требования:

1. Возможность установки или наличие изолированного входа.
2. Звукоизоляция.
3. Использование оборудования, которое не производит шум выше установленного уровня.
4. Доступ к инженерным системам в случае необходимости их ремонта.
5. Организация зоны погрузки в месте, где отсутствуют окна жилых квартир (для торговых точек).

Нежилые помещения в МКД могут размещаться только под жилыми квартирами.

Допускается пристраивать необходимые помещения, но только с торца и при условии, что крыша будет ниже уровня пола ближайшей квартиры.

Каждый многоквартирный дом имеет право на снабжение всеми необходимыми коммуникациями. Владельцы квартир могут выбирать: платить им через УК или организовать ТСЖ (каковы правила оплаты коммунальных услуг за нежилое помещение многоквартирного дома?). Собственники офисов и магазинов должны сами заключать договоры с поставщиками теплоэнергии, воды, электричества. О техническом обслуживании нежилого помещения и можно ли к нему провести газ, воду, обеспечить вывоз ТБО, читайте тут, об отоплении нежилых помещений в МКД мы рассказывали здесь, а об обеспечении электроэнергией и об ее оплате узнайте в этом материале.

Должны ли собственники коммерческих метров платить взносы на капремонт?

Если нежилое помещение находится в многоквартирном доме, то собственник должен каждый месяц оплачивать начисления за капитальный и текущий ремонт наравне с владельцами жилых помещений. Это оговорено в ЖК РФ статьей №154. Как используется собственность при этом не имеет значения, так как внесенные средства будут идти на поддержание общего состояния дома. Сумма распределяется между всеми в соответствии с размером их недвижимости.

Собственник обязан заключить договор с управляющей компанией на поставку услуг (что такое управление нежилыми помещениями и как заключить договор?). Расходы будут оплачиваться либо из установленных норм потребления, либо по расчетам специальных приборов учета.

Есть несколько случаев, когда в многоквартирном доме не взимается плата за капитальный ремонт:

• Если дом введен в эксплуатацию менее 3-5 лет назад (количество лет зависит от региона страны). В этом случае сборы возможны только при согласии всех владельцев.
• Если дом аварийный и определен под снос.

Сумма взносов определяется установленным нормативным актом данного региона и пропорциональна размеру общей площади помещения. В соответствии со статьей 171 ЖК РФ, если фонд капитального ремонта формируется на счете местного оператора, собственники вносят плату на основании платёжных документов, предоставленных оператором.

Документы поступают по адресу нахождения помещения. Оплатить квитанцию необходимо в месяце, следующим за месяцем, в котором она пришла, или ежемесячно в равных долях в течении календарного года в сроки, установленные для жилых помещений (до 10 числа).

Если имущество передано в собственность с уже имеющимися долгами за капитальный ремонт, то это означает, что покупатель согласился на такую сделку и принял на себя обязанность оплатить долги. Взносы необходимо делать систематически. Если этого не происходит более трех месяцев, управляющая компания имеет право подать на должника в суд.

Договор с подрядчиком

Ремонт жилых и нежилых помещений отличается. Ремонт нежилого помещения, как правило, направлен на практическую составляющую, а не на красоту и уют. Главной целью такого ремонта является надежность, функциональность и безопасность. Работу такого уровня могут обеспечить только профессионалы, уже имеющие опыт ремонта нежилых помещений.

Сотрудники без необходимых навыков не смогут качественно выполнить работу в соответствии с техническими особенностями и с соблюдением техники безопасности. Поэтому при выборе подрядчика необходимо обратить внимание на виды ремонтов, сделанных компанией ранее.

Особое внимание нужно уделить договору между подрядчиком и заказчиком. Заключение договора на ремонт предполагает выполнение подрядчиком внутренних отделочных работ с использованием своих материалов или материалов заказчика.

Основные положения договора, которые обязательно должны присутствовать в документе:

1. Срок выполнения робот. Назначаются поэтапно в календарном плане работ.
2. Материалы для выполнения работ должны быть определены сторонами в отдельном перечне.
3. Оборудование для выполнения работ должно быть определено в отдельном перечне. Сторона, предоставляющая оборудование, несет ответственность за качество предоставляемого оборудования и сроки его использования.
4. Гарантии заказчика и исполнителя, что они обладают всеми необходимыми разрешениями на проведение работ и могут подтвердить это документально.
5. Срок действия договора. Документ вступает в силу с момента подписания.
6. Права и обязанности сторон. В разделе прописываются все обязанности сторон. Подрядчик обязуется выполнить работу в срок, в хорошем качестве, своевременно устранить недостатки, выявленные в ходе проверки. Заказчик обязуется проверить и оплатить работу в установленный срок и в определенном заранее размере.
7. Стоимость работ и порядок их расчёта. Указывается конечная сумма, сумма предоплаты (если она имеется), способы оплаты.
8. Порядок приема выполненных работ.
9. Гарантия качества работ. Срок гарантии работ.
10. Ответственность сторон. Стороны несут ответственность за неисполнение пунктов договора.
11. Основания и порядок расторжения договора. Случаи, при которых договор может быть расторгнут в одностороннем порядке.
12. Форс-мажор. Описываются действия при непредвиденных обстоятельствах. Утраченная платежеспособность заказчика не является форс-мажором.
13. Прочие условия (если они имеются).
14. Список приложений.
15. Адреса и реквизиты сторон.
16. Подписи сторон.

Документ имеет типовой вид, на титульном листе указываются стороны, заключающие договор, дата составления, место проведения работ.

Открытие бизнеса, переезд офиса в новое место, открытие складских помещений — все эти действия так или иначе связаны с ремонтными работами. Найти помещение, полностью соответствующее желаниям собственника, практически невозможно. В этом случае остается адаптировать его под себя. Своевременный капитальный ремонт и регулярный текущий дадут возможность использовать помещение долгие годы без проблем.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Источник