Капитальный ремонт нежилого дома

Кто платит за капитальный ремонт нежилых помещений? Должны ли собственники это делать?

Каждый объект недвижимости рано или поздно нуждается в проведении ремонта. Это касается и нежилых помещений. В зависимости от износа определяется масштаб работ. При незначительных повреждениях достаточно организовать ремонт текущего характера. В случаях наличия существенных дефектов проводят капитальный ремонт.

Данная статья расскажет, что входит в текущие ремонтные работы, что представляет из себя капитальный ремонт, об особенностях содержания собственности в многоквартирном доме и много другое.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Что входит в текущие ремонтные работы?

Текущий ремонт обеспечивает поддержание недвижимости в надлежащем эксплуатационном состоянии. В его рамках ликвидируют возникшие вследствие использования или простоя дефекты, улучшают функциональные и эстетические качества помещения. Мероприятия такого уровня не могут включать полную замену инженерного оборудования строения или влиять на несущие конструкции здания.

В соответствии с приложением №7 к постановлению Госстроя РФ № 170 от 27.09.2003, перечень работ, осуществляемых в рамках текущего ремонта, может включать:

• ликвидацию повреждений и усиление фундаментов;
• герметизацию и утепление стыков стен и швов, заделку трещин, окраску и ремонт фасадов, восстановление архитектурных элементов, замену обшивки стен из древесины;
• замену или восстановление элементов окон, дверей, балконов, лестниц, козырьков входных групп;
• ремонт полов, замену напольного, потолочного покрытия, обновление отделки стен;
• установку и замену элементов внутренних коммуникаций и восстановление их работоспособности (канализация, водопровод, электро- и газоснабжение);
• восстановление функциональности вентиляционной системы, мусоропровода.

На практике текущий ремонт нежилых помещений, как правило, включает покраску или оклейку стен, ямочный ремонт пола, реставрацию дверей и окон, устранение дефектов коммуникаций (протечек, нарушений работы электросети и прочего), замену расходных элементов (например, осветительных приборов).

Капремонт — что это такое?

Капитальный ремонт нежилого помещения предполагает проведение комплекса масштабных работ, которые предотвратят полный износ строения и обеспечат функционирование различных его систем на протяжении многих лет. Мероприятия такого уровня могут организовываться раз в 10-20 лет, их результаты остаются эффективны длительный срок. Необходимость проведения капремонта зависит от фактического износа помещения.

Перечень работ, организуемых в рамках капитального ремонта, определен поправками в Градостроительном кодексе, внесенными ФЗ №215 от 18.07.2011. В соответствии с ними, мероприятие должно выполнить следующие задачи:

1. восстановить или заменить исчерпавшие ресурс составные части строения (кроме фундаментов, несущих стен и каркасов);
2. обеспечить модернизацию помещения или перепланировку (в случае наличия экономического обоснования этих действий);
3. улучшить эксплуатационные показатели.

Например, выборочным капремонтом является полная замена водопроводной системы. Обычно комплексный капитальный ремонт включает устранение повреждений кровли, обновление и укрепление опор и стен, восстановление инженерных коммуникаций, ликвидацию протечек, благоустройство прилегающей территории.

Должны ли собственники недвижимости платить взносы на поддержание имущества в нормальном состоянии?

Собственники всегда ответственны за состояние своего недвижимого имущества вне зависимости от его назначения. Обязанность по уплате взносов на проведение в нем текущего или капитального ремонта определяет ряд индивидуальных особенностей помещения.

В МКД

Если речь идет о нежилом помещении в многоквартирном доме (далее МКД), то владелец обязан ежемесячно оплачивать начисления за текущий и капитальный ремонт (часть 2 статьи 154 ЖК РФ). Назначение собственности при этом не имеет значения, так как средства будут использоваться для поддержания состояния всего дома. Сумма начислений распределяется между владельцами имущества в соответствии с площадью принадлежащих им помещений.

Исключения составляют МКД, введенные в эксплуатацию в срок менее трех-пяти лет (в зависимости от региона). В этом случае сборы на проведение капитального ремонта возможны только в случае согласия всех собственников.

Если дому менее пяти лет, владелец собственности не подписывал согласие на предварительный сбор взносов на капремонт, но получает квитанции, ему следует обратиться в администрацию населенного пункта. Взносы на капремонт не собирают, если аварийный дом определен под снос.

В частном доме или фонде, выведенном из состава жилого

Собственники не обязаны оплачивать взносы на капитальный и текущий ремонт в случаях, когда нежилая недвижимость находится в нежилом фонде или в составе:

• жилого дома, включающего менее четырех квартир, или частного жилого дома на одну семью, жильцы которого сами занимаются обслуживанием строения и прилегающей территории;
• жилого дома, где выходы из квартир ведут на улицу (отсутствуют подъезды и иная общая площадь.

Хотя законодательно не обязаны этого делать, при желании владельцы такой недвижимости могут в частном порядке заключить с управляющей компанией или подрядчиком договоры о проведении текущего или капитального ремонта.

Ответственность за проведение текущих ремонтных работ остается обязанностью собственника-арендодателя только в случае, если сохранение за ним таких обязанностей прописано в арендном договоре (ГК часть 2, раздел 4, глава 34, статья 616).

Особенности содержания собственности в многоквартирном доме

Нежилые помещения в МКД делятся на два вида:

1. собственность коммерческих организаций, наиболее часто расположенная на нижнем этаже (магазины, салоны, иные организации);
2. зоны, находящиеся в общем пользовании собственников недвижимости в МКД (вспомогательные и технические помещения: подъезды, подвалы, подземный паркинг и прочее).

Расходы по обслуживанию и ремонту коммерческого имущества ложатся на владельца или юридическое лицо, хозяйствующее в нежилом помещении, в размере, соответствующем занимаемой площади и данным приборов учета. Договор заключается с ЖЭУ в частном порядке и определяет перечень оказываемых коммунальных услуг.

Ремонт и содержание зон общего пользования МКД осуществляются уполномоченными организациями (о том, что в МКД считается зонами общего пользования и должны ли собственники нежилых помещений оплачивать ОДН, мы рассказывали в этом материале). Это может быть управляющая компания или товарищество собственников жилья (ТСЖ).

В случае необходимости реконструкции частного нежилого помещения в МКД затраты берет на себя собственник. Организуя работы по перестройке, владелец обязан проследить за соблюдением прав соседей. Некоторые мероприятия требуют письменного согласия других собственников строения (например, перенос стен может повредить общей устойчивости здания, жильцы должны дать разрешение на такую процедуру).

Порядок организации реконструкции нежилого помещения в МКД:

1. Проведение экспертизы, определяющей риски и гарантии результата работ.
2. Ознакомление собственников имущества МКД с результатами экспертизы.
3. Получение разрешения на реконструкцию в администрации населенного пункта (сопровождается письменным согласием жильцов на проведение работ).

Согласование изменений с собственниками зачастую происходит при участии управляющей компании, которая выносит вопрос на общее обсуждение и проводит голосование. Решение определяет большинство голосов. Аналогично организуется согласование реконструкции общих площадей МКД с владельцами нежилых помещений. Модернизация возможно только после получения разрешения на нее от администрации.

Как формируются взносы?

Назначение недвижимости, находящейся в составе МКД, при уплате взносов на капремонт значения не имеет. Владельцы нежилых помещений оплачивают расходы на содержание и ремонт дома на равных правах с собственниками жилых площадей (статья 39 ЖК РФ).

Расходы на капитальный ремонт МКД, по статье 158 ЖК РФ, соразмерны личной доле плательщика в общей собственности. Рассчитать их можно, исходя из площади занимаемого собственником жилого или нежилого помещения.

Например, площадь частных владений собственника составляет 50м 2 . Стоимость ежемесячного взноса на капремонт МКД за 1м 2 в различных регионах разнится. В 2018 году минимальный взнос москвичей на капремонт 1м 2 составляет 15 рублей. Умножаем 15 на 50 и получаем 750 рублей. Именно столько ежемесячно будет платить в Москве собственник из примера.

С 2015 года строка, посвященная капремонту, появилась в стандартных документах об оплате коммунальных услуг. Взносы можно делать в ходе привычной процедуры ежемесячной оплаты обслуживания собственности тем способом, который вам наиболее удобен (отделения банков и почты России, банкоматы, интернет-сервисы). Достаточно знать реквизиты для оплаты услуг ЖКХ.

Сумму, требуемую к внесению, предоставляют каждому жильцу в виде квитанций. В случае же утраты платежного документа или возникновения задолженности по любой иной причине начисляется пеня. Уточнить размер платы в фонд капитального ремонта, которая погасит долг, можно в следующих организациях:

• компаниях, оказывающих услуги ЖКХ;
• управляющих компаниях;
• центральных расчетных офисах.

Погасить долг за взносы на капремонт и пени необходимо в течение трех месяцев. В противном случае сотрудники ЖКХ могут приостановить или полностью прекратить оказание коммунальных услуг (вода, газ, свет) и впоследствии обратиться в суд для взыскания долга.

Как заключить договор?

Если нежилое помещение не находится в составе МКД и не обслуживается сотрудниками управляющих компаний, собственник, желающий провести текущий или капитальный ремонт может в индивидуальном порядке заключить договор с подрядчиком, готовым выполнить соответствующие работы.

Выбор исполнителя остается на усмотрение собственника. Найти подходящего подрядчика можно, опираясь на:

• отзывы об исполнителе и фотографии его законченных проектов в сети Интернет;
• рекомендации родственников, друзей и знакомых, уже завершивших подобные работы.

Договор о проведении подрядчиком капитального или текущего ремонта обязательно должен включать:

1. название договора, включающее вид оказываемых услуг (пример: договор подряда №118 о проведении капитального ремонта);
2. имена лиц и названия организаций, заключающих договор, их роли в его исполнении (заказчик, исполнитель);
3. точный адрес и наименование предмета договора (офис, магазин и т. д.);
4. стоимость и сроки проведения работ и сдачи объекта;
5. перечень работ и иных обязанностей исполнителя;
6. перечень обязанностей заказчика;
7. условия контроля исполнения договора;
8. порядок сдачи-приема объекта;
9. условия и способы оплаты работы заказчиком;
10. гарантии качества проведенных работ (даются исполнителем);
11. условия расторжения договора и изменения его пунктов;
12. указание срока вступления договора в силу;
13. реквизиты и подписи сторон.

• Скачать бланк договора на ремонт нежилого помещения
• Скачать образец договора на ремонт нежилого помещения

Договор должен быть составлен и подписан всеми сторонами, участвующими в его заключении. Каждая сторона получает на руки свой экземпляр.

Собственники нежилых помещений, как и владельцы других видов недвижимости, могут проводить текущий и капитальный ремонт своего имущества или участвовать в проведении таких работ третьими лицами. В ряде случаев, описанных выше, хозяева помещений законодательно обязаны делать это.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Источник

Взносы по капитальному ремонту для собственников нежилых помещений в МКД

Частнопрактикующий юрист, эксперт по правовому сопровождению деятельности организаций ЖКХ

специально для ГАРАНТ.РУ

В жилищном законодательстве существует собирательное название обязательных платежей для собственников – плата за жилое помещение и коммунальные услуги. Из-за такого названия у собственников нежилых помещений в МКД часто появляется убеждение, что они не обязаны платить такие платежи, в частности за капитальный ремонт, поскольку у них в собственности нежилое помещение. Но это не так – в случае неуплаты они рискуют стать должниками. Разберемся в нюансах этого обязательного платежа, как за нежилое помещение, так и за машиноместо.

Обязаны ли платить взносы за капитальный ремонт собственники нежилых помещений в МКД?

Напомним, плата за жилое помещение является реализацией собственниками как жилых помещений, так и нежилых бремени по несению расходов на содержание общего имущества (ст. 39 Жилищного кодекса). Более того, относительно оплаты взнос на капитальный ремонт существует ч. 3 ст. 158 Жилищного кодекса РФ, которая прямо предусматривает, что обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в МКД распространяется на всех собственников помещений.

Законность и соответствие норм жилищного законодательства об оплате взносов на капитальный ремонт для собственников нежилых помещений была подтверждена Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 12 апреля 2016 г. № 10-П «По делу о проверке конституционности положений части 1 статьи 169, частей 4 и 7 статьи 170 и части 4 статьи 179 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с запросами групп депутатов Государственной Думы». При этом, Суд рассмотрел нормы в целом, не разграничивая собственников жилых и нежилых помещений.

В другом деле, КС РФ, рассматривая законность норм ч. 1 ст. 158 Жилищного кодекса РФ, закрепляющей общую обязанность собственников помещений в МКД участвовать в расходах на содержание общего имущества в МКД путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт, отметил, что данная норма не может рассматриваться как не согласующаяся с конституционными предписаниями и возложение расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме не только на собственников жилых помещений в таком доме, но и на лиц, в собственности которых находятся расположенные в нем нежилые помещения и которые также заинтересованы в поддержании дома в надлежащем состоянии, а потому лица данной категории наряду с собственниками жилых помещений обязаны вносить соответствующие платежи соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество (Постановление КС РФ от 29 января 2018 г. № 5-П). В итоге Суд сделал вывод собственники нежилых помещений с точки зрения обязательств по оплате за помещение несут такие же обязательства, как и собственники жилых помещений, в том числе обязаны оплачивать взносы на капитальный ремонт.

Они должны делать это с 30 июля 2017 года?

Действительно, ч. 3 ст. 158 Жилищного кодекса РФ была введена в кодекс с 30 июля 2017 года Федеральным законом от 29 июля 2017 г. № 257-ФЗ. Но данный факт не означает, что обязанность оплачивать взносы возникла с указанной даты, поскольку данная норма распространяется на правоотношения с 1 января 2013 года. Такое положение было закреплено в ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 257-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации». Это исключение согласуется с ч. 4 ст. 6 Жилищного кодекса РФ, предусматривающее распространение актов жилищного законодательства на отношения, возникшие до даты введения в действие такого акта, предусмотрев такое правило указанным актом.

Могут ли собственники нежилых помещений в МКД потребовать платежный документ на оплату на предстоящий календарный год?

По общему правилу, взносы на капитальный ремонт уплачиваются ежемесячно на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем (ч. 1-2 ст. 171, ч. 2 ст. 155 Жилищного кодекса РФ).

Собственникам нежилых помещений предоставлено вправе потребовать представить в их адрес платежный документ, содержащий расчет размеров взноса на капитальный ремонт на предстоящий календарный год. При этом, собственник в таком случае, может оплатить такой платежный документ как единовременно в месяце, следующем за месяцем, в котором он представлен, так и ежемесячно равными долями в течение календарного года (ч. 3 ст. 171 Жилищного кодекса РФ). При представлении платежного документа на год следует учитывать, что в пределах года тариф может быть разным. Как правило, до начала текущего года, субъекты РФ уже публикуют нормативный правовой акт, устанавливающий тариф на год и его изменение в течение года. Вопросы сроков публикации таких нормативных актов регулируются региональным законодательством. Например, в Ставропольском крае минимальный размер взноса устанавливается Правительством Ставропольского края ежегодно, но не позднее 1 октября года, предшествующего очередному году. Такой порядок определен ст. 2 Закона Ставропольского края от 28 июня 2013 года №57-кз «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Ставропольского края»

Если собственник нежилого помещения – юридическое лицо, то платежные документы должны представляться по адресу юридического лица.

Жилищным законодательством не урегулирован вопрос места представления платежных документов, а представление платежек в почтовый ящик представляет собой не иначе как правовой обычай согласно ст. 5 Гражданского кодекса.

На случай платежных документов за капитальный ремонт предусмотрено – если собственником нежилого помещения является юридическое лицо, то платежный документ доставляется по адресу (месту нахождения) постоянно действующего исполнительного органа юридического лица (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа юридического лица – иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности), по которому осуществляется связь с юридическим лицом.

Собственники машино-мест тоже должны оплачивать капитальный ремонт?

Жилищный кодекс не выделяет отдельного регулирования прав и обязанностей собственников машино-мест, поэтому при рассмотрении данного вопроса следует учитывать совокупность нормативно-правовых норм.

Машино-место отнесено к недвижимому имуществу в виде части здания или сооружения, границы частей которых описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке (п. 3 ч. 1 ст. 130 ГК РФ).

В п. 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (утв. постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354) содержится указание, что к нежилым помещениям в указанных Правилах приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией).

Следует отметить общее, что в любом случае – машино-место является неотъемлемой частью здания и сооружения, то есть входит в его состав, поэтому, если машино-место находится в МКД, то наравне со всеми собственниками, собственник такого помещения обязан будет оплачивать взносы за капитальный ремонт.

Источник