Капитальный ремонт фундамента многоквартирного жилого дома

Каковы причины разрушения фундамента многоквартирного дома?

Осуществление капитального или частичного ремонта фундамента в многоквартирном здании возможно после того, как все необходимые корректировки будут зафиксированы в проектной документации дома. Частичный ремонт подразумевает заделывание щелей бетоном, капитальный – закладывание новой основы, что сопряжено с немалыми материальными расходами и усилиями.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефону 8(800)-350-30-02 (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Причины разрушения фундамента здания

Ремонт фундамента многоквартирного дома проводится после подробного обследования с применением неразрушающих методик и специальных инструментов. По его итогам специалистами составляется техническое заключение, в котором отмечается уровень прочности, морозостойкости и способности противостоять другим внешним воздействиям.

Чаще всего причинами осевшего фундамента становятся физико-механические и гидрологические изменения в свойствах грунта. Влияние оказывают и проводимые по соседству строительные работы.

При ремонте фундамент многоквартирного дома может быть полностью обновлен (если пришел в негодность), углублен или расширен (при необходимости перенесения нагрузки на большую площадь).

Если рушится фундамент дома – что делать?

Однажды может возникнуть ситуация, когда на глазах начнет обваливаться полутораметровая основа дома. Ее часть, находящаяся в земле (а это около 1 метра), может со временем незаметно для жильцов разойтись или сузиться. Увидеть они могут лишь обваливание и соскабливание фундамента с внешней стороны.

Кирпич обвалится у основы здания, плитка или камень – у фундамента с такой отделкой. Разрушающаяся цементная шуба, которой обшивают основу дома – самый опасный из возможных вариантов.

Чтобы избавиться от ежегодного поиска добросовестных мастеров и быть уверенным в качественной обшивке фундамента, важно самостоятельно обладать такими умениями или понимать досконально, каким образом выполняют подобные работы.

1. Старая плитка, камень или цемент должны быть полностью оббиты, то есть до такой степени, чтобы под слоями не оставался воздух. Если обивка будет произведена не вплотную, вероятность того, что фундамент начнет разрушаться уже через год, довольно велика.
2. Оббитую поверхность следует очистить от лишней пыли и мусора веником или сухой тряпкой.
3. Применение грунтовки на дальнейшем этапе важно для надежного сцепления слоя.
4. Во время высыхания грунтовки готовится строительная сетка с ячейками в 2х2 см. Отмеряется высота меньше на несколько сантиметров основы здания. Отрезанный кусок сетки плотно прикручивается к фундаменту саморезами или прибивается гвоздями.

Такая мера обеспечит хорошее сцепление накладываемого цемента со стенами и фундаментом и предотвратит обваливание.

Строительная сетка покрывается цементным слоем раствора умеренной густоты толщиной в 1 мм так, чтобы стены были выровнены.

Декоративные работы будут зависеть от выбранного дизайна. Кто-то кладет плитку и должен ответственно подойти к выбору цемента. Для многих лучшим является фундамент, декорированный камень. Другим больше нравится цементная шуба. Главный момент в этом – качественные стройматериалы, приобретаемые для ремонта.

Что входит в плату ЖКХ за ремонт фундамента многоквартирного дома?

Работы по текущему ремонту фундамента многоквартирного дома, которые оплачиваются жильцами и входят в расчет за ЖКХ:

• Ликвидация и вскрытие швов и трещин, облицовочная реставрация фундаментов;
• Перекладка, усиление, стяжка как способы выравнивания стен;
• Мероприятия по реставрации гидроизоляционных участков фундамента при их повреждении;
• Обустройство основы здания под вентиляцию или насосное оборудование;
• Замена определенных участков фундамента под деревянными домами;
• Изготовление и восстановление вентиляционных отверстий;
• Коррекция/замена водонепроницаемого покрытия вокруг дома;
• Реставрация подвальных входов и приямков, примыкающих к зданию.

Что делать, если ЖКХ не проводит ремонт фундаментов многоквартирных домов?

1. Когда ЖКХ игнорирует ситуацию с ремонтом фундамента, жильцами многоквартирного дома составляется обращение.

Один из экземпляров регистрируют в УК как доказательство того, что письмо получено, второй направляют в общественную приемную городской администрации.

Срок рассмотрения такого обращения — не более 15 дней. Управляющая компания может и полностью согласиться с требованиями жильцов, и наотрез отказать в проведении ремонта фундамента многоквартирного дома.

Подобные иски имеют большие шансы на благополучный исход. Управляющие компании обычно не желают попадать в суд и начинают ремонтные работы.

Источник

Капитальный ремонт подвальных помещений: что включает в себя данный вид работ

Что входит и за чей счет производится капитальный ремонт

Капитальный ремонт многоквартирных домов сегодня волнует и жителей, и правительство, и управляющие компании. Это серьезная проблема, тесно связанная с состоянием жилого фонда и общественным интересом к нему. Закон о капремонте 2014 года обеспечил безопасность и комфорт проживания в многоквартирных домах, установив сроки выполнения восстановительных работ.

Кто платит за капремонт

Несколько слов о том, кто должен платить за капремонт жилого дома. Закон о капитальном ремонте многоквартирных домов (статья 169 ЖК РФ) четко разделил, кто и как проводит работы.

На местные власти возложена ответственность по организации и контролю над капремонтом, а собственники собирают деньги на него. До этого финансовыми вопросами занимался Фонд реформирования ЖКХ, который сегодня проводит работы, расселяя жителей из аварийных и ветхих домов.

Оплата программы капремонта многоквартирных домов включена в ежемесячный ЕПД и определяется для каждой местности персонально.

От оплаты по капитальному ремонту освобождаются жители:

• аварийных домов;
• домов, стоящих на земле, включенной в государственную собственность;
• квартир, находящихся во владении муниципалитетов.

Сумма взносов рассчитывается по усредненным показателям доходов и составляет около 9 рублей за квадратный метр, сумма зависит от категории дома. Жильцы муниципальных квартир лишены права голоса в ТСЖ (товарищество собственников жилья) и не имеют права вносить никаких предложений по организации и проведению капитального ремонта.

Фонд капремонта

Капитальный ремонт дома должен устранять конструктивные недостатки жилого фонда. Также при работах могут быть улучшены свойства зданий. Обязательно периодическое проведение текущего ремонта, который помогает устранить небольшие повреждения и предотвратить износ фонда. Это, обычно, плановые ремонты, которые не требуют больших финансовых затрат и отключения дома от ГВС.

Для проведения работ должен быть организован фонд капитального ремонта, состоящий из взносов и процентов по ним, который используется для уплаты нескольких работ. Так, программа капитального ремонта общей жилой собственности проводится на деньги из этого фонда.

Возможны и выплаты по займам, которые брались на оказание нужных услуг, и на оплату разработчикам проектной документации. При аварийном состоянии жилья финансы направляются на восстановительные работы или оплату сноса. Решение об этом должны принимать владельцы квартир на собрании.

При проведении дополнительных работ по обустройству здания ТСЖ может установить увеличенную ставку взносов.

Перечень работ по капитальному ремонту

Деньги, вносимые в фонд капремонта собственниками МКД, могут быть потрачены на множество нужд по ремонту и реставрации жилья. Что входит в капитальный ремонт многоквартирного дома? Ремонт стен и фасадов – это основные работы при капремонте. Они позволяют:

• производить ремонт и утепление фасадов и цоколей;
• произвести остекление балконов и лоджий;
• сменить окна и балконные блоки для большей изоляции от шума;
• заменить или отремонтировать водосточную систему;
• отремонтировать придомовые пожарные лестницы;
• восстановить или заменить кровельное покрытие;
• отремонтировать придомовые козырьки;
• отремонтировать отмостку;
• отремонтировать наружные стены лифтов.

Также относится к капитальному ремонту многоквартирного дома работа по восстановлению подвала и фундамента. Для этого из фонда капремонта берутся деньги на то, чтобы:

• отремонтировать фундамент дома;
• обработать антисептиком конструктивные элементы здания;
• отремонтировать входы в подвалы;
• провести герметические работы по межпанельным швам и т. п.

Следующим этапом каждого капремонта является реставрация и восстановление крыши и чердаков. Для этого необходимо:

• отремонтировать чердак и кровлю, провести их противопожарную обработку;
• обработать антисептическими средствами все деревянные балки;
• отремонтировать или заменить поддоны;
• нормализовать температурный режим;
• провести герметические и ремонтные работы вентиляционных систем;
• отремонтировать или заменить решетки парапета;
• заменить или отремонтировать водосточные трубы и т. п.

Проведение капремонта не пройдет и без восстановления лестниц со сменой ступеней и ограждений. Также необходима и реставрация общих площадок в подъезде и входных дверей, эти работы относятся к капитальному ремонту. Для этого нужно:

• отремонтировать освещение в подъезде;
• отремонтировать или заменить дверные конструкции;
• отремонтировать люки мусоропроводов и т. п.

В капремонт многоквартирного дома входят работы по воссозданию инженерных коммуникаций. Управляющая компания должна:

• отремонтировать вентиляционную систему;
• отремонтировать и заменить систему горячего и холодного водоснабжения;
• отремонтировать канализационное и водоотводное оборудование;
• отремонтировать общедомовое газоснабжение, электрооборудование, противопожарную систему.

В работы также входят: ремонт мусоропроводов, лифтового оборудования, благоустройство придомовой территории, отделка стен и потолка в подъездах при повреждениях. Все сказанное выше отвечает на вопрос, какие работы входят в капитальный ремонт.

Кто может не платить

Узнав, что входит в перечень работ по капремонту, необходимо выяснить, кто может не вносить плату. Это, в первую очередь, жильцы, не имеющие прав на квартиру или комнату, в которой они живут.

К ним относятся граждане, заключившие арендный договор или договор социального найма. Сюда же относятся лица, делящие жилье с собственником.

Люди, владеющие в доме нежилым помещением, от уплаты взносов не освобождаются.

Оплата взносов

Многие сомневаются, нужно ли оплачивать капитальный ремонт жилых домов? Да, платить придется в любом случае. Если этого не делать, то не избежать начисления пени, которые могут быть востребованы в судебном порядке управляющей компанией. Суд всегда удовлетворяет такие иски и обязывает должника выплачивать долг.

Если существуют неоплаченные финансовые обязательства, неплательщик может быть лишен права выезда за границу, ему запрещается заключение сделок с недвижимостью и даже может быть проведено изъятие имущества. При долгах по ЖКХ любой гражданин лишается льгот на коммунальные услуги.

Деньги для создания фонда могут отчисляться и из других источников. При этом средства могут идти не только на погашение уже имеющихся задолженностей, но и на оплату дополнительных работ. К другим источникам причисляют финансовые средства, выплаченные за аренду нежилых помещений и размещенную в здании рекламу. В этом случае могут даваться скидки на платежи для пенсионеров и ветеранов.

Качество ремонта

Компания, проводящая ремонтные работы, проследит за качеством согласно всем требованиям. Договорные обязательства определяют нормативы капремонта и безопасные показатели, соответствующие проведенным работам по благоустройству жилья.

Наблюдение за ходом ведет или региональный оператор, или ТСЖ. В контроль над проведением капремонта включаются и государственные органы.

Выполняя работу, они обязаны составлять списки уведомлений и специальные счета, информировать жильцов обо всех проведенных мероприятиях.

Заключение

Выяснив, что входит в перечень капремонта, можно сделать некоторые выводы. К примеру, программа капитального ремонта финансируется за счет специального фонда, частично состоящего из взносов собственников.

Сроки проведения зависят от времени эксплуатации входящих в состав жилищного фонда материалов. Так, шиферная крыша придет в негодность через 30 лет, а трубопровод из чугуна – через 40 лет.

Выплата взносов обязательна для всех жильцов, при задолженности по ним последуют разбирательства в суде и начисление пени.

Ремонт вентиляции

Самый простой способ вентиляции подвалов – устройство продухов, отдушин. С наружной стороны такие вентиляционные отверстия закрываются сеткой, предотвращающей проникновение в подвал мелких животных. Для большой площади подвала или при обустройстве в нем мастерской, бильярдной, прачечной или подобных помещений необходим монтаж полноценной приточно-вытяжной вентиляции.

В этом случае работы по разработке системы и монтажу оборудования лучше доверить профессионалам. Часто от монтажа такой вентиляции люди отказываются исключительно из-за высокой стоимости работ.

Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме

общего имущества многоквартирного дома (МКД) — прямая обязанность собственников жилых и нежилых помещений. Ежемесячно владельцы недвижимости оплачивают услуги управляющей компании (УК) по проведению текущего ремонта, а также перечисляют взносы на капремонт в региональные фонды.

Под «капитальным» понимается ремонт: крыши, подвала, инженерных систем, лифтового оборудования и шахт, а также фасада и фундамента.

Размер платы за проведение ремонтных работ устанавливается нормативным актом органа власти. Денежные средства, выплачиваемые собственниками, хранятся в специальном фонде. За счет поступивших средств финансируются ремонтные работы в МКД.

Что входит в общее имущество многоквартирного дома и особенности его ремонта

В соответствии со статьей 36 ЖК РФ под общим имуществом в МКД понимаются:

1. Помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме (например, лифт, лестничные клетки, межквартирные площадки, шахты, подвальные помещения, чердаки).
2. Земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
3. Помещения, не принадлежащие ни одному из собственников и предназначенные для проведения социально-культурного досуга жильцов.
4. Крыша, несущие и ненесущие конструкции здания.
5. Механическое, инженерное, санитарно-техническое оборудование, которое обслуживает более одного помещения.

Владельцы квартир могут распоряжаться общим имуществом только совместно.

Они не имеют права продать свою долю или распорядиться ей иным образом отдельно от квартиры — доля от общего имущества может перейти к другому владельцу только вместе с жильем. В соответствии с п. 1.

158 ЖК РФ собственники в МКД несут расходы на содержание принадлежащего им жилья путем внесения платы:

• за содержание и текущий ремонт;
• за капремонт.

К текущему ремонту относятся работы по поддержанию МКД в благоприятном состоянии. Например, замена остекления в подъезде, ремонт лестниц и перил, проведение косметического ремонта, устранение мелких неисправностей. В отличие от капитального ремонта к текущему установлено меньше требований, он является менее затратным и требует меньше времени на проведение.

Работы, связанные с улучшением состояния здания, а также с заменой и переустановкой его изношенных деталей, входят в перечень расходов на капитальный ремонт.

Ежемесячно собственники квартир в МКД обязаны оплачивать расходы на капремонт. Размер платы устанавливается нормативным актом субъекта РФ и зависит от технических характеристик здания, а также от квадратной площади жилья (ст. 169 ЖК РФ).

Технический регламент капремонта кровли многоквартирного дома

В капитальный ремонт крыши МКД включаются работы:

• по полному восстановлению всех свойств кровельного покрытия (гидро-, шумо- и теплоизоляция);
• по ремонту системы водостока, стыков плит перекрытия, а также мест примыкания кровли к карнизам;
• восстановление вентиляционных шахт и деревянных конструкций.

В процессе капремонта устаревшие материалы меняются на современные с целью продления дальнейшего функционирования. Работы проводятся раз в 10-50 лет в зависимости от типа кровли, при условии повреждения более 40% покрытия. Сроки выполнения работ и их стоимость значительно превышают расходы на частичный ремонт.

Согласование ремонтных работ производится УК, принимают работу и ведут технический надзор за ходом ее проведения инженерные специалисты. После окончания капитального ремонта кровли компания, проводившая работы, выдает гарантийное обязательство, в котором указывается срок службы отремонтированной крыши.

Капитальный ремонт фасада многоквартирного дома

В перечень работ по капитальному ремонту фасада МКД входит:

1. Заделка трещин и устранение течей.
2. Удаление старого покрытия, утепление стен и герметизация стыков.
3. Очищение от ржавчины и грибковых отложений.
4. Нанесение штукатурки, укладка плитки, камня.
5. Замена водосточных труб.

Работы направлены на полное восстановление фасада, придания дому нового облика. Капитальный ремонт проводится раз в 10 лет при условии наличия следующих дефектов:

• повреждено более30% площади фасада;
• разрушились швы, раскрошился полностью слой утеплителя;
• деформация водостоков провоцирует попадание влаги на стены.

Степень разрушения фасада определяется специальной комиссией, которая состоит из инициативной группы жильцов и представителей регионального оператора. Для каждого вида фасада разрабатывается технологическая карта с перечнем строительных материалов, а также технологией выполнения ремонтных работ.

При проведении капремонта фасада:

1. Устраняются течи и неисправности, восстанавливаются или заменяются инженерные конструкции.
2. Применяются новшества и более эффективные технологии ремонта.
3. Используются безопасные, негорючие материалы.

Капремонт фундамента МКД

Капитальный ремонт фундамента МКД включает следующий перечень работ:

• усиление фундамента, стяжка по контуру;
• обновление дренажной системы;
• цементирование трещин;
• устранение местных дефектов и деформаций;
• ремонт оклеенной, обмазочной изоляции фундамента;
• удаление разрушенных слоев;
• создание гидроизоляции.

Ремонтные работы заключаются в усилении основания дома, полной реконструкции фасада, а также замене поврежденных частей. Капремонт фундамента — технически сложная задача, УК должна регулярно проводить косметический ремонт основания в профилактических целях каждые 5-10 лет.

Замена лифтов по программе капремонта

Замена лифтового оборудования проводится в рамках капитального ремонта, если в отношении его принято решение о признании непригодным к эксплуатации (пп. 2 п. 3 ст. 15 Федерального закона от 21.07.2007 № 185).

До начала работ проводится техническая экспертиза, в результате которой определяется работоспособность лифта.

По итогам осмотра специалистами готовится экспертное заключение, в котором содержится перечень всех неисправностей лифтового оборудования и шахт.

В первую очередь замене подлежат лифты чей срок эксплуатации превысил 25 лет. До начала проведения работ УК должна оповестить жильцов о замене лифта за 6 месяцев. При наличии в здании нескольких лифтов замена оборудования должна осуществляться в порядке очередности. В зависимость от этажности МКД замена длится до 2-х месяцев.

В перечень работ по капремонту подвала и подвальных помещений входят:

1. Утепление стен и подвальных перекрытий.
2. Ремонт пола.
3. Установка металлических дверей в подвальных помещениях.
4. Ремонт инженерных сетей в наружных стенах.
5. Гидроизоляция стен и пола.
6. Замена дренажной системы.
7. Восстановление отмостки.
8. Ремонт продухов и подвальных окон.

Состав работ по ремонту подвала может меняться на стадии проектирования и согласования объемов проводимых работ с собственниками. Владельцы подвальных помещений, выведенных под аптеки, кафе, магазины и т. п., обязаны наравне с другими жителями дома нести расходы на содержание общего имущества, так как подвальные помещения являются конструктивной частью МКД.

За чей счет производится ремонт общего имущества?

Взносы собственников помещений являются основным источником финансирования проведения ремонтных работ по поддержанию общедомового имущества в надлежащем состоянии.

Ежемесячные платежи на капремонт по решению собственников могут храниться:

1. На счете регионального оператора — денежными средствами распоряжается специальный фонд, который обязан обеспечить капремонт дома в соответствии с региональной программой, принятой в регионе. Органы власти устанавливают очередность МКД, в которых будут осуществляться ремонтные работы. Региональный оператор расходует средства, поступившие от собственников одних МКД на ремонт других домов, владельцы помещений, в которых также сформировали фонд капремонта на счете регионального оператора.
2. На спецсчете МКД — средства идут только на проведения капремонта в конкретном доме. Открыть счет можно только в российском банке. Ежеквартально Центробанк размещает информацию о таких банках у себя на сайте. Счет контролируют сами собственники. Они же занимаются организаций капремонта: разрабатывают технические документы, выбирают и контролируют подрядчиков, осуществляют приемку работы.

Частичное финансирование ремонтных работ может осуществляться за счет предоставления субсидий из государственного или муниципального бюджета. Такая поддержка может быть предоставлена независимо от выбранного собственниками способа формирования фонда.

Собственники МКД могут принять решение об увеличении размера взноса и расширить перечень работ, который можно провести по капитальному ремонту. Например, оплатить услуги по строительному контролю или использовать средства для погашения кредитов, израсходованных на проведение капремонта.

Источник