Капитальный ремонт
по организации проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах по вопросам, связанным с проведением капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах
Настоящие Методические рекомендации по организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах разработаны в целях содействия собственникам помещений и управляющим организациям в реализации положений Жилищного кодекса Российской Федерации, нормативных и правовых актов города Москвы в части организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.
1. Общие положения
Раздел IX Жилищного кодекса Российской Федерации, введенный Федеральным законом от 25.12.2012 № 271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» установил новый порядок организации проведения капитального ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
На собственников помещений возложена обязанность по внесению ежемесячных взносов на капитальный ремонт в размере, не ниже устанавливаемого субъектом РФ минимального размера такого взноса.
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из способов накопления средств, формируемых за счет взносов на проведение капитального ремонта:
— перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете (далее — формирование фонда капитального ремонта на специальном счете);
— перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении регионального оператора (далее — формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора).
Формирование фонда капитального ремонта на специальном счете предполагает необходимость активного участия собственников помещений в многоквартирном доме в процессе организации проведения капитального ремонта.
При формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, участие собственников помещений в процессе организации проведения капитального ремонта сведена к минимуму, обязанность по организации и проведению капитального ремонта перекладывается на регионального оператора, создаваемого субъектом РФ.
В соответствии с ЖК РФ, за счет фонда капитального ремонта многоквартирного дома, сформированного исходя из минимального размера взноса собственников помещений, в обязательном порядке должны быть проведены следующие работы:
1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
5) ремонт фасада;
6) ремонт фундамента многоквартирного дома.
В городе Москве Перечень работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, финансируемых за счет средств фонда капитального ремонта, размер которых сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт дополнен работами по ремонту внутридомовой системы дымоудаления и противопожарной автоматики, ремонту пожарного водопровода, ремонту или замене мусоропровода, ремонту или замене внутреннего водостока, разработке и проведению экспертизы проектной документации, осуществлению строительного контроля, проведению оценки соответствия лифтов требованиям технического регламента Таможенного союза «Безопасность лифта» (ТР ТС 011/2011).
Независимо от выбранного способа формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома капитальный ремонт должен быть проведен в сроки, установленные региональной программой капитального ремонта субъекта РФ.
Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы утверждена 29 декабря 2014 года постановлением Правительства Москвы № 832-ПП.
Обеспечение своевременного проведения капитального ремонта возложено на органы государственной власти субъекта Российской Федерации путем принятия нормативных правовых актов, которые направлены на обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта Российской Федерации.
Контроль за выбором и реализацией собственниками помещений способа формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома, перечислением взносов в фонд капитального ремонта, а также своевременностью проведения капитального ремонта осуществляет орган государственного жилищного надзора (в городе Москве — Мосжилинспекция).
2. Выбор способа формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома
В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 29.12.2014 № 833-ПП «Об установлении минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы в 2015 году» решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано собственниками помещений в многоквартирном доме в течение 5 месяцев после официального опубликования региональной программы капитального ремонта, в которую включен многоквартирный дом, в отношении которого решается вопрос о выборе способа формирования его фонда капитального ремонта.
Решение о выборе способа формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома принимается на общем собрании собственников помещений, проводимом в соответствии со ст. 44-48 ЖК РФ.
Инициатором общего собрания может быть любой собственник помещения в многоквартирном доме или инициативная группа таких собственников.
Полномочными представителями интересов города Москвы как собственника помещений в многоквартирных домах в соответствии с распоряжением Правительства Москвы от 14.05.2008 №1040-РП «О порядке выполнения государственными учреждениями города Москвы инженерными службами районов функций по представлению интересов города Москвы как собственника помещений в многоквартирных домах» являются Государственные казенные учреждения города Москвы инженерные службы (ГКУ ИС) соответствующих районов города Москвы.
Если в многоквартирном доме имеются помещения, находящиеся в собственности города Москвы, инициатором общего собрания вправе выступать ГКУ ИС района.
2.1. Проведение информационной работы с собственниками
помещений для подготовки к общему собранию
Для подготовки, проведения и подведения итогов общего собрания целесообразно создать инициативную группу, в состав которой следует включить собственников помещений, имеющих активную гражданскую позицию, имеющих в доме авторитет и умеющих убеждать других.
Если в доме имеются помещения (жилые и нежилые), находящиеся в собственности города, целесообразно включить в состав инициативной группы представителя ГКУ ИС района.
Для проведения общего собрания в соответствии с требованиями ЖК РФ инициативная группа по организации общего собрания должна максимально подготовиться к его проведению. Подготовка членов инициативной группы может проводиться в форме детальных консультаций и ознакомления с основными положениями ЖК РФ, иных нормативных правовых актов и методической литературой, опытом других организаций, объединений и др.
При подготовке к проведению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома целесообразно ознакомиться с Жилищным кодексом Российской Федерации, Региональной программой капитального ремонта города Москвы, а также иными нормативными правовыми актами, разработанными в целях реализации положений Жилищного кодекса Российской Федерации в части организации и проведения капитального ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах.
На начальном этапе при подготовке общего собрания собственников инициативной группе необходимо проинформировать собственников помещений (разместить объявления) о создании инициативной группы по проведению общего собрания и пригласить принять участие в работе этой группы всех заинтересованных собственников.
Между членами инициативной группы распределяются конкретные обязанности по подготовке к общему собранию.
Желательно организовать встречу с соответствующими специалистами органов власти по вопросам оказания методической и практической помощи при подготовке документов к общему собранию.
Во многом результат общего собрания зависит от инициатора проведения такого собрания, поэтому для инициатора важно:
1. Конкретно и чётко сформулировать повестку собрания.
2. Для предварительного формирования благоприятного мнения жителей по вопросам повестки собрания разработать информационный листок, в котором известить жителей об обязанности собственников помещений выбрать способ формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома, а также указать номера телефонов, по которым можно получить дополнительную информацию.
Важно обеспечить размещение такого листка в общедоступных для всех жителей местах или доставку (разноску) в каждый почтовый ящик.
3. Чтобы общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме прошло результативно, необходимо заблаговременно до направления уведомлений о проведении собрания провести разъяснительную работу среди жителей. Разъяснительную работу можно провести путем проведения информационного собрания или пообщаться с каждым собственником помещения в доме индивидуально, что позволит привлечь союзников (группы поддержки), которые на собрании поддержат предложения инициатора.
При проведении разъяснительной работы инициатору проведения собрания необходимо учитывать возраст, социальное положение, психологические особенности различных групп жителей при выборе способа и формы подачи информации. Особенно внимательно следует отнестись к гражданам пожилого возраста.
В первую очередь разъяснительную работу необходимо провести среди следующих групп жителей:
– собственники, позитивно настроенные и понимающие важность выбора способа формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома и решения иных вопросов проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме;
– собственники, имеющие большую долю собственности, и соответственно, количество голосов (собственники квартир из 3-х, 4-х и более комнат);
– потенциальные противники, негативно настроенные собственники для выяснения и устранения проблемных вопросов, исключения возникновения конфликтных ситуаций.
Союзников следует искать также среди жителей, занимающих активную гражданскую позицию, проявивших себя, обращаясь в управляющую организацию в интересах всех жителей дома. Такие граждане участвуют в собраниях и встречах с представителями органов власти. Среди них есть авторитетные люди, которые окажут содействие в организации и проведении собрания.
4. Пригласить на собрание представителя органа власти, которые смогут ответить на возникающие вопросы. Их приглашение на собрание добавит значимости мероприятию и привлечёт жителей дома, имеющих различные вопросы, на которые мог бы ответить представитель власти.
5. Подготовить аргументированные ответы на вопросы негативно настроенных жителей, выявленных в ходе предварительного общения с собственниками квартир.
2.2. Подготовка инициативной группой пакета документов для проведения
общего собрания собственников
2.2.1. Составление реестра собственников помещений и схемы распределения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
Первое общее собрание по выбору способа формирования фонда капитального ремонта проводится в форме совместного присутствия собственников помещений в определенном месте в определенное время.
Для подготовки общего собрания инициативной группой собираются сведения о собственниках помещений (Ф.И.О., адреса проживания, площади занимаемых ими помещений, сведения о регистрации права собственности и др. необходимая информация) для составления реестра собственников помещений в многоквартирном доме. Если в доме есть неприватизированные помещения, в реестре следует указать, что собственником является муниципальное образование (городское поселение, сельское поселение, городской округ).
Доля каждого собственника пропорциональна размеру общей площади принадлежащего такому собственнику на праве собственности помещения в многоквартирном доме (ч.1 ст.37 ЖК РФ).
Доля собственника в праве общей собственности на общее имущество рассчитывается следующим образом: площадь, принадлежащая собственнику помещения (без летних), делится на общую площадь жилых и нежилых помещений в доме (без летних) и умножается на 100%:
S помещ.собст.
Дсобст. = ––––––––––––––– × 100
S общ.помещ.
Дсобст. – доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
S помещ.собст. (кв. м) – общая площадь помещения(й) собственника в многоквартирном доме;
S общ.помещ. (кв. м) – сумма общих площадей жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, находящихся в собственности физических и юридических лиц.
Следует учесть, что суммируются только помещения обособленные, имеющие собственника. В расчёт общей площади жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме не включаются площади подвалов (за исключением тех, на которые оформлены права собственности), чердаков, лестничных клеток и пр. Определённые таким образом долисводятсявсхему распределения долей собственников помещений в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч.3 ст.48 ЖК РФ).
2.2.2. Доведение до собственников помещений в многоквартирном доме информации, которая будет представлена на общем собрании собственников
Определяются порядок и график ознакомления с информацией и/или материалами, которые будут представлены на общем собрании, место и адрес, где с ними можно ознакомиться.
Эта информация доводится до сведения всех собственников в доме путём размещения объявлений в общедоступных местах либо при личных встречах инициаторов собрания с собственниками.
2.2.3. Формирование повестки общего собрания собственников
При подготовке повестки общего собрания следует учесть, что в нее в обязательном порядке должны быть включены вопросы о выборе счетной комиссии, о месте размещения решения общего собрания собственников и месте хранения материалов общего собрания.
Основным вопросом повестки дня общего собрания является выбор одного из возможных способов формирования фонда капитального ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме:
— перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете;
— перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении регионального оператора.
Для возможности дальнейшей реализации способа формирования фонда – перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет, на голосование должны быть поставлены следующие вопросы:
а) размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации;
В качестве размера ежемесячного взноса на капитальный ремонт должен быть предложен размер минимального взноса, установленный в городе Москве. Также на голосование могут быть вынесены предложения о размере взноса, превышающего минимальный размер взноса, установленный субъектом РФ.
При расчете предложения по размеру взноса необходимо учитывать сроки проведения капитального ремонта, установленные Региональной программой капитального ремонта города Москвы, необходимость включения дополнительных видов работ по капитальному ремонту и другие вопросы, которые могут повлиять на необходимость установления размера взноса, превышающего минимальный размер взноса, установленный в городе Москве.
В случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, часть фонда капитального ремонта, сформированная за счет данного превышения, по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может использоваться на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
б) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме в составе не менее чем состав перечня таких услуг и (или) работ, предусмотренный региональной программой капитального ремонта;
в) сроки проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, которые не могут быть позднее планируемых сроков, установленных региональной программой капитального ремонта;
г) владелец специального счета;
Владельцем специального счета может быть:
— товарищество собственников жилья, осуществляющее управление многоквартирным домом и созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах;
— осуществляющие управление многоквартирным домом жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив;
д) кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет;
е) источники финансирования содержания и обслуживания специального счета;
ж) лицо, уполномоченное на открытие специального счета в кредитной организации и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете.
При проведении общего собрания следует особо обратить внимание, что на нем должны обсуждаться только те вопросы, которые были заявлены в повестке собрания, поэтому в повестке не может присутствовать пункт «Разное» как не содержащий конкретного вопроса для голосования.
Повестка должна быть очень чётко отработана, т.к. если собрание не будет иметь кворума (если в нём приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие менее чем 66.7 процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений), последующее собрание в форме заочного голосования может проводиться только с такой же повесткой (часть 1 ст.47 Жилищного кодекса Российской Федерации).
2.2.4.Дата, время и место проведения общего собрания собственников
Принимается решение о дате, времени и месте проведения общего собрания собственников. Дата, время и место должны быть удобными для участников собрания.
2.2.5.Документы инициативной группы
Для проведения общего собрания инициативной группе необходимо разработать следующие документы:
а) уведомление о проведении общего собрания;
б) информационный листок;
в) лист регистрации вручения уведомлений о проведении общего собрания;
г) лист регистрации вручения бюллетеней (решений собственников) для голосования (для проведения общего собрания в форме заочного голосования);
д) лист регистрации присутствующих на общем собрании (при проведении общего собрания собственников помещений путем совместного присутствия);
е) бланк решения собственника помещения по вопросам, поставленным на голосование;
ж) сведения о собственниках помещений (ФИО, № занимаемого помещения, площадь помещения);
Уведомление (сообщение) о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно содержать:
– сведения о лице (лицах), по инициативе которого(ых) созывается собрание;
– форму проведения собрания (в очной или заочной форме голосования);
– дату, время, место проведения собрания или дату и время окончания приёма решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, место или адрес, куда должны передаваться такие решения в случае проведения голосования в заочной форме;
– повестку собрания с перечнем вопросов, подлежащих рассмотрению;
– порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены общему собранию, а также место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
В уведомление также необходимо включить напоминание собственникам о том, что голосование на общем собрании собственников возможно как лично, так и через своего представителя по доверенности.
Доверенность собственника помещения в многоквартирном доме может быть удостоверена в нотариальном порядке либо организацией, в которой работает или учится доверитель (ст. 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), администрацией учреждения социальной защиты населения, в котором находится доверитель, а также стационарного лечебного учреждения, в котором доверитель находится на излечении, командиром (начальником) соответствующих воинских части, соединения, учреждения, военно-учебного заведения, если доверенности выдаются военнослужащими, работниками части, соединения, учреждения, военно-учебного заведения или членами их семей. Доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, удостоверяются начальником соответствующего места лишения свободы. Орган местного самоуправления не вправе заверять доверенности.
Доверенность прикладывается к решению собственника помещения при голосовании и подлежит хранению вместе с материалами общего собрания. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные).
Уведомление должно быть направлено инициатором общего собрания каждому собственнику помещения в многоквартирном доме заказным письмом или вручено под роспись, если ранее иной порядок проведения таких собраний не был установлен общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Инициатор собрания должен уведомить всех собственников помещений о проведении собрания не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения. Для подтверждения вручения уведомлений следует подготовить реестр вручения (направления) уведомлений о проведении общего собрания.
В случае проведения общего собрания собственников в форме заочного голосования (после признания собрания в форме совместного присутствия неправомочным по причине отсутствия кворума) необходимо дополнительно подготовить реестр вручения бюллетеней (решений собственников) для голосования.
Для подсчёта голосов собственников необходимо подготовить схему распределения долейсобственников помещений в праве на общее имущество, включая:
— ФИО собственника помещения;
— номер помещения по экспликации;
— общая площадь помещения;
— форма собственности (государственная собственность – РФ, города Москвы, частная собственность);
— правоустанавливающий документ на помещение с указанием номера и даты выдачи документа (свидетельство о регистрации права собственности и приватизации);
— доля в собственности;
— назначение помещения (жилое нежилое).
2.3. Проведение общего собрания собственников
В соответствии с ч.1 ст.47 ЖК РФ первое собрание собственников помещений должно быть проведено в форме совместного присутствия.
2.3.1. Проведение общего собрания собственников по выбору способа формирования фонда капитального ремонта путем совместного присутствия
Проведение общего собрания путем совместного присутствияпредусматривает совместное присутствие собственников помещений в конкретном месте и в конкретное время для обсуждения вопросов, поставленных на голосование.
Вопросы выбора способа формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома и проведения капитального ремонта отнесены ЖК РФ к вопросам, решения по которым должны приниматься большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, для признания правомочным решения такого общего собрания, в нём должны принять участие собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, обладающие более чем 66,7 % голосов всех собственников помещений в данном доме (кворум).
Решения общего собрания собственников помещений по вопросам о выборе счетной комиссии, о месте размещения решения общего собрания собственников и месте хранения материалов общего собрания принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений.
К примеру, в собрании приняли участие собственники, обладающие 75 % голосов.
Решение о выборе счетной комиссии, о месте размещения решения общего собрания собственников и месте хранения материалов общего собрания может считаться принятым, если за положительное решение обозначенных вопросов проголосовали собственники, обладающие не менее 37,6% голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
Решение о выборе способа формирования фонда капитального ремонта и по иным вопросам проведения капитального ремонта считается принятым, если за положительное решение обозначенных вопросов проголосовали собственники, обладающие не менее 66.7% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Учитывая, что голосование каждого собственника осуществляется в соответствии с долей в праве на общее имущество, для голосования при регистрации каждому пришедшему на собрание собственнику выдаётся лист для голосования с указанием номера квартиры и фамилии, имени и отчества собственника. Листы для голосования на собрании в форме совместного присутствия целесообразно заранее подготовить в форме, аналогичной решению собственника при заочном голосовании.
Открывает собрание собственников помещений в очной форме инициатор собрания (один из членов инициативной группы по подготовке собрания).
При проведении общего собрания собственников одним из первых рекомендуется рассмотреть вопрос о порядке проведения данного собрания: выбрать председателя и секретаря собрания, установить регламент для выступлений и порядок голосования. Председательствует на собрании лицо, избираемое большинством голосов присутствующих.
Далее собственники помещений принимают решения по следующим вопросам:
— определение количества и состава членов счётной комиссии;
— выбор способа формирования фонда капитального ремонта;
В случае выбора способа формирования фонда – формирование фонда капитального ремонта на специальном счете, осуществляется голосование по следующим вопросам:
— утверждение размера ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации;
-утверждение перечня услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме в составе не менее чем состав перечня таких услуг и (или) работ, предусмотренный региональной программой капитального ремонта;
-определение сроков проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, которые не могут быть позднее планируемых сроков, установленных региональной программой капитального ремонта;
-определение владельца специального счета;
-определение кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет;
-определение источников финансирования содержания и обслуживания специального счета;
-определение лица, уполномоченного на открытие специального счета в кредитной организации и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете.
Последними вопросами на голосование должны быть вынесены следующие вопросы:
— определение места для размещения итогов голосования и решений собрания;
— определение места или адреса хранения документов общего собрания и решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
По итогам проведения собрания в очной форме необходимо составить протокол, который оформляется секретарем собрания, подписывается председателем собрания и секретарем собрания. В протоколе в обязательном порядке указываются дата и место проведения собрания, повестка собрания, кворум.
Примерные бланки для проведения общего собрания путем совместного присутствия представлены в приложении к Методическим рекомендациям.
В соответствии со ст. 46 ЖК РФ итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений путём размещения соответствующего сообщения об этом в помещении, определённом решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений, не позднее чем через десять дней со дня принятия решений.
2.3.2. Проведение общего собрания собственников в форме заочного голосования
В соответствии со ст. 47 ЖК РФ заочное голосование проводится в случае, если общее собрание в форме совместного присутствия было признано несостоявшимся из-за отсутствия кворума.
Следует учитывать, что вопросы для заочного голосования должны точно соответствовать повестке собрания в форме совместного присутствия, признанного несостоявшимся.
Собрание в форме заочного голосования предусматривает передачу в место или по адресу, которые указаны в уведомлении о проведении общего собрания собственников, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
При проведении общего собрания собственников в форме заочного голосования:
– определяется способ сбора, место или адрес, куда должны передаваться принятые собственниками помещений решения, а также период, в течение которого будет проводиться заочное голосование: дата и время начала и окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование;
– разрабатывается бюллетень голосования (решение собственника).
Обязательные требования к решениям собственников по вопросам, поставленным на голосование:
а) сведения о лице, участвующем в голосовании (Ф.И.О., адрес, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме);
б) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме (свидетельство о государственной регистрации, договор купли-продажи, мены, свидетельство о вступлении в наследство по закону или по завещанию и др.);
в) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».
Так же, как и при собрании в форме совместного присутствия, инициатор собрания уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о проведении собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения в письменной форме заказными письмами или вручением под роспись, если ранее иной порядок проведения таких собраний не был установлен общим собранием собственников. Датой уведомления заказным письмом считается дата его получения адресатом. Поэтому при определении даты начала приёма решений собственников необходимо учитывать время почтовой пересылки.
Приём решений собственников (заполненных бланков голосования) по вопросам, поставленным на голосование, следует проводить в соответствии с установленными в уведомлении о проведении собрания датами и временем проведения заочного голосования.
Принявшими участие в общем собрании собственников, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений, решения которых получены до даты и времени окончания их приёма. Решения, поступившие позже даты и времени окончания приёма решений, не учитываются при подсчёте голосов.
По окончании приёма решений собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование, подводятся итоги заочного голосования.
По поставленным на голосование вопросам учитываются только те решения, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Решения по конкретным вопросам, оформленные с нарушением данного требования, признаются недействительными и голоса по ним не подсчитываются. Однако это не оказывает влияния на решения собственника по остальным вопросам, поставленным на голосование, и не влечет за собой признания недействительным решения собственника по всем вопросам общего собрания в целом.
Решение общего собрания собственников оформляется протоколом. В протоколе в обязательном порядке указываются дата и место подведения итогов заочного голосования, повестка собрания, кворум. Протокол общего собрания подписывается инициативной группой и счётной комиссией. В протоколе должны быть отражены решения собственников по всем вопросам повестки собрания.
Решения, принятые на собрании, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений инициатором общего собрания путем размещения сообщения в доступном для всех месте, определённом общим собранием, не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений.
В случае если по отдельным вопросам положительное решение не принято, проводится новое общее собрание с такой же повесткой.
Примерные бланки для проведения общего собрания в форме заочного голосования представлены в приложении к Методическим рекомендациям.
2.3.3. Реализация решения общего собрания собственников помещений по вопросу выбора способа формирования фонда капитального ремонта.
1. Собственники помещений в многоквартирном доме, принявшие решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, обязаны заключить с региональным оператором договор о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом уплата собственником помещения в многоквартирном доме взноса на капитальный ремонт на счет регионального оператора после получения им проекта такого договора считается его заключением.
Региональный оператор обязан представлять в орган государственного жилищного надзора в порядке и в сроки, которые установлены законом субъекта Российской Федерации, предусмотренные законом субъекта Российской Федерации сведения о многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, а также о поступлении взносов на капитальный ремонт от собственников помещений в таких многоквартирных домах.
2. В случае выбора способа формирования фонда капитального ремонта – на специальном счете, решением общего собрания собственников помещений должны быть определены:
а) размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации;
б) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме в составе не менее чем состав перечня таких услуг и (или) работ, предусмотренный региональной программой капитального ремонта;
в) сроки проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, которые не могут быть позднее планируемых сроков, установленных региональной программой капитального ремонта;
г) владелец специального счета;
д) кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет;
е) источники финансирования содержания и обслуживания специального счета;
ж) лицо, уполномоченное на открытие специального счета в кредитной организации и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете.
Для реализации данных решений, лицо, определенное владельцем специального счета открывает специальный счет в банке, соответствующем требованиям, установленным ст. 170, 176 ЖК РФ.
В целях реализации решения о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, открытом на имя регионального оператора, собственники помещений в многоквартирном доме должны направить в адрес регионального оператора копию протокола общего собрания таких собственников, которым оформлено это решение.
Владелец специального счета в течение пяти рабочих дней с момента открытия специального счета обязан представить в орган государственного жилищного надзора уведомление о выбранном собственниками помещений в соответствующем многоквартирном доме способе формирования фонда капитального ремонта с приложением копии протокола общего собрания собственников помещений в этом многоквартирном доме о принятии решений, предусмотренных частями 3 и 4 статьи 170ЖК РФ, справки банка об открытии специального счета, если иное не установлено законом субъекта Российской Федерации.
3. Проведение капитального ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме
Проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, независимо от выбранного способа формирования фонда капитального ремонта осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Собственники помещений в многоквартирном доме в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме по предложению лица, осуществляющего управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, регионального оператора либо по собственной инициативе.
Не менее чем за шесть месяцев (если иной срок не установлен нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации) до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с региональной программой капитального ремонта, лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирномдоме, либо региональный оператор (в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора) представляет таким собственникам предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта
Собственники помещений в многоквартирном доме не позднее чем через три месяца с момента получения предложений, по проведению капитального ремонта (если более продолжительный срок не установлен нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации), обязаны рассмотреть указанные предложения и принять на общем собрании решения по следующим вопросам:
1) перечень работ по капитальному ремонту;
2) смета расходов на капитальный ремонт;
3) сроки проведения капитального ремонта;
4) источники финансирования капитального ремонта;
5) лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.
Данный перечень вопросов является обязательным при решении вопросов о проведении капитального ремонта.
Помимо принятия вышеуказанных решений общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принять решения, связанные с финансированием капитального ремонта многоквартирных домов:
— о получении кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме товариществом собственников жилья, жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме — лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников;
— об определении существенных условий кредитного договора или договора займа;
— о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
— об уплате процентов за пользование данным кредитом или займом;
— о получении гарантии, поручительства по этим кредиту или займу;
— об условиях получения указанных гарантии или поручительства;
— об оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанной гарантии, поручительства.
В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме, формирующие фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, в течение трех месяцев с момента получения предложения о капитальном ремонте не приняли решение о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме, орган местного самоуправления принимает решение о проведении такого капитального ремонта в соответствии с региональной программой капитального ремонта и предложениями регионального оператора.
В случае, если капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, не проведен в срок, предусмотренный региональной программой капитального ремонта, и при этом в соответствии с порядком установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме требуется выполнение какого-либо вида работ, предусмотренного для этого многоквартирного дома региональной программой капитального ремонта, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счета.
Таким образом, для проведении капитального ремонта многоквартирного дома собственникам помещений необходимо провести 2 общих собрания собственников помещений в многоквартирном доме:
1. для принятия решения о способе формирования фонда капитального ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
2. для принятия решения о проведении капитального ремонта.
Источник
