Капитальный ремонт дома за счет управляющей компании

Порядок проведения капитального ремонта в многоквартирном доме

В этой статье мы расскажем о порядке проведения капитального ремонта. Для начала вы узнаете, чем капитальный ремонт отличается от текущего. Кроме того, мы расскажем, какими законодательными актами регулируется капремонт, как он финансируется и кто контролирует ход работ.

Чем капитальный ремонт отличается от текущего

Текущий и капитальный ремонт – это два вида ремонта, которые отличаются способами финансирования и перечнем видов работ. Текущий ремонт проводит организация, которая обслуживает ваш дом. Оплачивается он за счёт средств, собираемых на содержание общего имущества дома. Для капитального ремонта в течение нескольких лет формируется фонд. Капремонт финансируется из средств этого фонда. Кроме того, дом может получить субсидии из федерального или регионального бюджета.

Что касается работ, то текущий ремонт носит предупредительный характер. Согласно Правилам обслуживания общего имущества МКД, управляющая организация должна проводить осмотры помещений и на их основе составлять план работ по текущему ремонту. Во время капремонта комплексно восстанавливаются или заменяются внутридомовые инженерные сети, лифты, проводятся восстановительные работы на фасаде и кровле здания.

Законодательные акты, регулирующие порядок проведения капитального ремонта

Определение капитального ремонта дано в статье 166 Жилищного кодекса РФ. Эта же статья устанавливает правила проведения капремонта. Статья 154 Жилищного кодекса РФ описывает, какие платежи включаются в плату за жилое помещение. Взносы на капремонт – входят в структуру платежа за жилые помещения. Статья 158 ЖК РФ уточняет, что взносы на капремонт обязаны платить и владельцы нежилых помещений.

Многоквартирный дом может получить финподдержку от госкорпорации «Фонд содействия развитию ЖКХ». Для получения денег нужно обратиться в соответствующие региональные органы власти. Далее, в Фонд поступит заявка от имени вашего региона. Если будут выделены средства, то их можно будет потратить на оплату процентов по кредиту на проведение капремонта, а также на оплату работ по повышению энергоэффективности дома (в рамках капремонта). Максимальный размер субсидий составляет 5 миллионов рублей на один МКД. Правила предоставления такого рода субсидий устанавливает постановление Правительства РФ от 17.01.2017 №18. Конечно, это довольно сложная процедура. В 2017 году такого рода поддержку получили только 27 домов по всей России. Депутаты Госдумы РФ уже предлагали упростить процедуру получения финподдержки на капремонт. Однако соответствующий законопроект ещё не принят.

Способ формирования фонда капитального ремонта

Жители многоквартирных домов не могут отказаться от оплаты взносов на капремонт, так как это их обязанность в силу прямого указания закона. Однако они могут решить, каким способом будут накапливаться средства для проведения капитального ремонта. Вариантов здесь два: спецсчёт многоквартирного дома в банке или формирование фонда капремонта на счёте регионального оператора капремонта. По умолчанию взносы поступают на счёт регионального оператора. Спецсчётом владеет организация, обслуживающая многоквартирный дом (УО, ТСЖ или ЖСК). И сбором средств, при наличии спецсчёта, также занимается УО, ТСЖ или ЖСК, которая обслуживает МКД, капремонт в этом случае включается отдельной строкой в квитанцию за управление и обслуживание общего имущества МКД. Региональный оператор капремонта – это сторонняя организация, которая выставляет отдельную квитанцию.

Заметим, что УО, ТСЖ или ЖСК не могут размещать взносы на капремонт на своих банковских счетах. Это является нарушением жилищного законодательства и чревато штрафами. Для спецсчёта необходимо выбрать банк, который удовлетворяет условиям, описанным в постановлении Правительства РФ от 24.04.2018 No497. На сегодня в РФ действуют пять банков, которые этим условиям полностью удовлетворяют: ПАО Сбербанк, Банк ГПБ (АО), Банк ВТБ (ПАО), АО «Россельхозбанк», АО «АЛЬФА-БАНК». Если владелец спецсчёта открыл его в другом банке, необходимо срочно созвать ОСС, которое решит, в какой из указанных пяти банков необходимо перевести спецсчёт.

Преимущество спецсчёта в том, что жители дома через ОСС могут принять решение о сроках капремонта. Когда фондом капремонта МКД распоряжается региональный оператор, он устанавливает и сроки проведения капремонта, а также выбирает исполнителя работ.

Мероприятия по капитальному ремонту МКД

В ходе капремонта восстанавливаются или полностью меняются внутридомовые коммуникации, которые составляют ОИ МКД. А именно: системы водоснабжения и водоотведения, разводка электросети, газовое оборудование, система теплоснабжения. Полный перечень работ по капремонту, указан в ст. 166 Жилищного кодекса РФ.

Лифты подлежат замене, если они используются более 25 лет. Если лифт установлен менее 25 лет назад, то проводится ремонт кабины и подъёмного оборудования. При необходимости ремонтируются и шахты лифта.

Капремонт кровли предполагает замену кровельного покрытия, ремонт или замену несущей конструкции кровли, восстановление теплоизоляции и водонепроницаемости крыши, при необходимости кровлю красят.

Фундамент ремонтируется с учётом расположения несущих конструкций первого этажа и схемы инженерных сетей. Во время капитального ремонта капремонта фасада МКД восстанавливают герметичность швов, штукатурку и облицовочную плитку, меняют отливы и водосточные трубы.

В приказе Минстроя РФ от 15.02.2017 №98/пр перечисляются виды работ по капитальному ремонту, которые позволяют увеличить энергоэффективность МКД. В этот перечень входят работы по герметизации межпанельных швов, трещин и дополнительной теплоизоляции стен дома. Кроме того, в приказе рекомендуется установить общедомовые приборы учёта потребления коммунальных ресурсов, модернизировать теплоузлы, установив тепловые пункты. По части электрической энергии Приказ предлагает установить в подъездах светодиодные лампы и ОДПУ для предотвращения безучётного потребления электроэнергии.

Кто контролирует проведение капремонта

Если в вашем доме деньги на капитальный ремонт накапливаются на спецсчёте регионального оператора, то и контролировать все работы должен регоператор. Ведь согласно статье 180 Жилищного кодекса РФ, в этом случае регоператор должен стать заказчиком капитального ремонта. В ситуации, когда у вашего дома есть спецсчёт, на который перечисляются средства на капремонт, то все претензии к качеству надо адресовать управляющей компании, ТСЖ или ЖСК. То есть той организации, которая обслуживает ваш дом.

Источник

Капитальный ремонт: вопросы управления ЖКХ и ответы эксперта

В данной статье мы рассмотрим частые вопросы по капитальному ремонту многоквартирного дома. Ответы даны Андреевой Юлией Анатольевной, практикующим юристом, консультантом Ассоциации ТСЖ, ЖСК и ЖК города Санкт‐Петербург, соавтора нескольких изданий по вопросам жилищно‐коммунального хозяйства.

– Надо ли проводить собрание ТСЖ наряду с собранием собственников МКД по капитальному ремонту, как рекомендуется в документах администрации?

– Вопрос о капитальном ремонте решает исключительно собрание собственников: об этом говорится в Жилищном кодексе. Все остальное – вольная трактовка органов власти. Если органы государственной власти все же настаивают на проведении двух собраний и ставят в зависимость от этого получение субсидий для проведения капитального ремонта, то тогда можно провести и оба.

– В ТСЖ два многоквартирных дома, в которых больше 12 квартир. Необходимо ли проводить собрание собственников МКД, чтобы выбрать способ формирования фонда капитального ремонта: спецсчет, созданный региональным оператором только для нашего дома или общий счет регионального оператора?

– Если в ТСЖ два дома, а сумма квартир в них больше 30, тогда ТСЖ не может быть владельцем счета. Собственники могут провести общее собрание и принять решение об открытии спецсчета, владельцем которого будет региональный оператор. Либо перейти к региональному оператору на общий счет. Если собственники не будут проводить общее собрание, то их просто переведут к региональному оператору на общий счет.

– Вправе ли собственники определять подрядную организацию по капитальному ремонту при условии включения данного вопроса в повестку дня?

– Здесь нужно говорить о двух решениях общих собраний собственников. Первое решение принимается на «вступительном» собрании. На нем решаются вопросы о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, размере взносов, выборе кредитной организации. Второе общее собрание, утверждающее список работ и их стоимость, необходимо провести в год, который предшествует году проведения капитального ремонта. Если дом накапливает средства у регионального оператора на общем счете, тогда именно региональный оператор предлагает варианты. А собственники на общем собрании принимают либо не принимают предложения управляющей компании по видам и стоимости работ. Если собственники накапливают денежные средства на специальном счете, то они вправе сами определить подрядную организацию.

– Могут ли собственники выбрать управляющую компанию уполномоченным лицом, чтобы она в дальнейшем представляла интересы собственников перед региональным оператором? Какие механизмы осуществления этого протокола, решения, регламента?

– Могут. Но тогда возникает вопрос, какие полномочия будут возложены на управляющую компанию. Это можно прописать в протоколе общего собрания. В нем нужно указать, какие полномочия предоставляются данной управляющей компании.

– Могут ли собственники, которые открыли специальный счет с непосредственным способом управления у регионального оператора, выбрать подрядную организацию, стоимость капитального ремонта, очередность?

– Если собственники выбирают в качестве способа формирования фонда капитального ремонта регионального оператора, значит, предполагается общий счет. Следовательно, они уже не выбирают подрядную организацию. Всё будет делать региональный оператор. Если собственники открывают спецсчет, а в качестве владельца счета выбирают регионального оператора, то все решения принимают собственники независимо от способа управления. В этом случае управляющая компания должна предоставить свои предложения по проведению ремонта и его стоимости не позже, чем за 3 месяца до окончания года, предшествующего тому, в котором должен производиться ремонт по региональной программе. Собственникам необходимо решить все эти вопросы на втором собрании ближе к капитальному ремонту.

– Кто может быть стороной кредитного договора, если собственники при спецсчете и непосредственном способе управления хотят сделать капремонт сейчас, а не через 10 лет?

– Необходимо решение общего собрания собственников о том, что будет заключен кредитный договор. На общем собрании нужно выбрать уполномоченного для подписания кредитного договора. Уполномоченный будет его подписывать от лица собственников, что следует отразить в самом кредитном договоре.

– В каком государственном муниципальном органе можно узнать о списке домов, включенных в региональную программу?

– Можно обратиться в жилищный комитет, администрацию или департамент ЖКХ в вашем городе. Можно посмотреть, какие департаменты и комитеты есть на сайте администрации города. Также можно позвонить в администрацию по вашему району и узнать, где эти вопросы рассматриваются, по каким телефонам горячей линии.

– Могут ли собственники, у которых свой специальный счет с минимальными взносами, использовать деньги на капитальный ремонт раньше сроков, прописанных в региональной программе?

– Могут. Если принято решение общего собрания о проведении работ, все вопросы по поводу оплаты, выбора подрядных организаций, заключения договора будут в нем прописаны. Предоставив эти документы в банк, вы сможете перечислить денежные средства на оплату работ.

– Могут ли собственники до включения их домов в региональную программу самостоятельно собирать деньги на капремонт на своем счете или на счете управляющей компании?

– Конечно же, могут. Это должно быть решение общего собрания. Стоимость этих сборов должна быть прописана. Денежные средства можно хранить либо на счете управляющей компании, либо на своем счете.

– Можно ли в региональном законе прописать, что размещение проекта договора на организацию капитального ремонта на официальном сайте является офертой к его заключению собственниками, по которому местное самоуправление приняло решение о формировании фонда на счете регионального оператора?

– Можно, но собственники все равно должны дать свое согласие или несогласие к тому, чтобы данный договор подписывать и инициировать, уполномочивать кого-то к подписанию.

– В Жилищном законодательстве прописано, что собственники помещений выбирают способ накопления средств на капитальный ремонт, также собственники обязаны оплачивать взносы на капитальный ремонт. Участники долевого строительства не имеют права принимать участие в голосовании и не обязаны платить взносы на капитальный ремонт?

– Участники долевого строительства – еще не собственники. Собственниками граждане считаются с того момента, как право зарегистрировано в Росреестре, и у них есть основной документ ­ – свидетельство о праве собственности с присвоенным кадастровым номером. Собственники долевого строительства начинают вносить плату за коммунальные услуги с момента подписания акта приема-передачи квартир, не дожидаясь регистрации в Росреестре, но это у них прописано в договоре. Если в договоре долевого строительства не указан капитальный ремонт, то собственники не обязаны платить до регистрации права собственности. Если взносы на капремонт дополнительно прописаны, тогда по договору их необходимо платить.

– Что лучше для сбора дополнительных средств на содержание спецсчета: применение агентского договора либо открытие дополнительного расчетного счета?

– Заключение агентского договора подразумевает только начисление взносов на капитальный ремонт, взыскание задолженностей, слежение за этой задолженностью. Такой договор будет подписан между региональным оператором, управляющей компанией, ТСЖ, ЖСК в том случае, если собственники перешли к региональному оператору. Если собственники открыли специальный счет, то агентский договор не нужен, потому что владелец счета выбран. Владельцем счета может быть ТСЖ, ЖСК, региональный оператор.

– Какую схему оплаты выбрать для нового дома?

– Новый дом ничем не отличается от старого. Если право собственности уже зарегистрировано, то начисления для нового дома проводят как обычно, а собственники обязаны вносить плату за капитальный ремонт.

– Какие есть минусы спецсчета, открытого на капитальный ремонт у регионального оператора?

– Имеется в виду спецсчет, где региональный оператор выбран в качестве владельца счета. Спецсчет подразумевает, что один дом – один счет, но им распоряжается региональный оператор, потому что других владельцев не было (например, нет ЖСК или ТСЖ, а только управляющая компания; либо ТСЖ управляет несколькими домами и не может быть владельцем счета). Сложности будут при взаимодействии с региональным оператором. Если же открывается общий счет, выбирается региональный оператор как способ формирования фонда. В этом случае будет невозможно выбрать подрядную организацию самостоятельно, а также провести капитальный ремонт или получить денежные средства до срока, установленного региональной программой.

– При формировании фонда на специальном счете, владельцем которого является региональный оператор, необходимо ли вести учет по поступлениям каждого собственника? Кто осуществляет контроль за поступлением?

– Если владельцем специального счета является региональный оператор, то он и производит контроль, следит за состоянием расчета, выставленных и полученных счетов, за поступлениями и долгами. Региональный оператор отчитывается в органы государственной власти по субъекту по поводу этих денежных средств. Но иногда эти обязанности путем заключения агентского договора возлагают на ТСЖ, ЖСК, управляющие компании. В данном случае все будет решаться договором: учет будет вести тот, кто прописан обязанным. Контроль за этим осуществляют органы власти субъекта и Жилищная инспекция.

– Как правильно вести подсчет голосов на общем собрании собственников: исходя из количества квартир и количества нежилых помещений или исходя из площади помещений, находящихся в общей площади дома?

– Исключительно исходя из площади помещений. Участвовать в собрании должны собственники и жилых, и нежилых помещений, входящих в многоквартирный дом. Поквартирно голосуют только члены ЖСК при проведении общего собрания членов ЖСК.

– Дом обслуживается управляющей компанией. Вступили в региональную программу. Через год решили организовать ТСЖ или ЖСК. Можно в этом случае выйти из региональной программы и открыть специальный счет?

– Это не зависит от того, кто обслуживает дом. Если в доме ТСЖ или ЖСК, вопрос об открытии специального счета решают собственники. Если дом обслуживается управляющей компанией, то собственники могут в данный момент уйти к региональному оператору на общий счет. А создав ТСЖ, они смогут потом перейти на специальный счет и владельцем выбрать ТСЖ. Но это решение вступит в силу только через два года с момента отправки региональному оператору. Сейчас собственники, поскольку у них управляющая компания, могут выбрать специальный счет с владельцем — региональным оператором. Тогда счет у них будет свой, и, создав ТСЖ, собственники смогут поменять владельца специального счета. И здесь этого двухгодичного срока не предусмотрено.

– Региональный оператор несет расходы на ведение счета и при общем, и при спецсчете?

– Да, владелец счета несет расходы по ведению счета. Из полученных средств на капитальный ремонт эти расходы вести нельзя.

– ТСЖ. С первого дня мусоропровод не работает по решению общего собрания. Можно ли это помещение сдать в аренду, сделав ремонт? Как это сделать лучше: по договору аренды или присоединения? Есть возможность не платить налоги как за коммерческую деятельность?

– Да, можно сделать ремонт и сдать в аренду на 11 месяцев без регистрации по решению общего собрания собственников. Заключается договор аренды. От доходов сдачи в аренду какие-то налоги, скорее всего, платить вам придется.

– ТСЖ. Никто не хочет быть в ревизионной комиссии. Обязательно ли ее иметь?

– Обязательно иметь ревизора или ревизионную комиссию.

– Один дом, один подъезд, 15 этажей, подвал продан. Проблема с канализацией, пол в подвале вскрыли, оказалось несовпадение проекта с действительностью. Кто виноват: застройщик или собственник подвала? Кто должен оплачивать ремонт подвала?

– Кто виноват, можно установить только посредством проведения экспертизы. Если экспертиза покажет, что виноват застройщик, значит, требования нужно предъявлять к застройщику. Если виноват собственник подвала, который сделал переоборудование, перепланировку, тогда материальные претензии необходимо будет предъявлять к собственнику как к виновной стороне.

– Если в доме более 30 квартир, то владельцем спецсчета будет региональный оператор?

– Если ТСЖ управляет несколькими многоквартирными домами, сумма квартир которых более 30, то ТСЖ не может быть владельцем специального счета. Если ТСЖ управляет только одним многоквартирным домом, то без разницы, сколько квартир в вашем доме. ТСЖ имеет право быть владельцем специального счета.

– Общий водный стояк в доме. Отпал хомут, доступа в санитарный шкаф нет. Затопило две нижние квартиры. Кто виноват? Нужно ли отправить всем собственникам уведомление о доступе в санитарные шкафы, где находится общедомовое имущество?

– Нужно, даже если у вас нет доступа, и вы на это повлиять не можете. Водяной стояк в вашем случае является общедомовым имуществом, и управляющая компания несет ответственность за него, как и за любое общедомовое имущество.

– Какие полномочия есть у управляющих компаний при региональном операторе, кроме квитанций и начислений?

– Квитанции и начисления управляющая компания делает только в том случае, если она заключила агентский договор с региональным оператором. Если этого договора нет, то и управляющая компания никаких квитанций, начислений и взысканий делать не должна. Управляющая компания должна только представить собственникам свои предложения, рекомендации по проведению капитального ремонта не позднее трех месяцев до окончания года, предшествующего году капитального ремонта. Больше управляющая компания в этих вопросах никак не затронута.

– Какими полномочиями обладает региональный оператор, являясь владельцем специального счета?

– Как и любой другой владелец счета, региональный оператор открывает счет, следит за платежами, поступлением денежных средств, выставляет квитанции на оплату взносов на капитальный ремонт, взыскивает задолженности, несет расходы по ведению этого специального счета.

– Правомочно ли общее собрание собственников новостройки до получения свидетельства о праве собственности данными лицами на квартиры при решении вопросов о выборе управляющей организации, определения размера платы на капитальный ремонт?

– Собрание собственников проводится собственниками. В данном случае у вас еще нет свидетельств о праве собственности. В этом может быть загвоздка при решении вопроса о легитимности общего собрания собственников.

– Собственник нежилого помещения. Помещение пристроено к жилому дому. Что будет являться общедомовым имуществом? Если собственник нежилого помещения будет вынужден провести капитальный ремонт, то возможно ли в дальнейшем возместить расходы на капитальный ремонт за счет регионального оператора или счета ТСЖ и каким образом?

– За капитальный ремонт должны платить собственники как жилых, так и нежилых помещений. Что включено в состав общедомового имущества вашего многоквартирного дома, нужно определять по технической документации (технический или кадастровый паспорт). Если собственник нежилого помещения провел капитальный ремонт в своем помещении, то это исключительно его дело. Если же он провел какие-то виды работ по тому, что принадлежит к общему имуществу, то он не имел права это делать, так как все виды работ утверждаются решением общего собрания, а не конкретного собственника. Либо вопрос решается на общем собрании, либо собственник делает это просто за свой счет, потому что общее собрание и собственники других помещений не принимали решение о расходах. Собственник не может решить вопрос о проведении капитального ремонта общего имущества единолично, затратить денежные средства, а потом предъявить их ко взысканию всем остальным.

– Нужна ли доверенность от собственников для того, чтобы уполномочить управляющую компанию, или достаточно протокола две трети?

– В протоколе нужно решить вопрос о том, что управляющая компания уполномочена на совершение каких-либо действий, прописать четко название управляющей компании, кому и какие предоставляются полномочия. Можно в дальнейшем везде показывать этот протокол, выписку из протокола, копию этого протокола как доказательство уполномочивания. Также можно выбрать уполномоченного от лица собственников для подписания доверенности управляющей организации на совершение этих действий. Лицо, которое собственники выберут, подпишет доверенность, просто она будет без печати.

Источник