Капитальный ремонт дома эксперты

Экспертиза при капитальном ремонте

Когда владельцы недвижимости собираются провести капитальный ремонт, они надеются на строительную компанию и поручают отделочные работы профессионалам. Поэтому ждут качественного результата. Но в жизни случается разное: проводка плохо работает, трубы протекают, покрытие постепенно портится или отходит от основания. Кто-то продолжает наблюдать за этим, а другие начинают действовать.

Для контрольной проверки и взыскания средств (если замечены серьезные и грубые нарушения) проводится экспертиза при капитальном ремонте. Что это такое? Рассказываем.

В каких случаях обращаются к экспертной оценке?

Суть экспертизы заключается в оценке отстроенной или ремонтированной недвижимости. Процедура выявляет отличные или плохие результаты проведенных мероприятий, в каком состоянии находится техническая документация. В первую очередь, это касается чертежей и смет на строительные материалы.

Нужно отметить, что осмотрами объектов, оценкой, заполнением отчетной документации занимаются работники компаний, которые предоставляют услуги по проведению экспертизы квартир, домов, офисов и других помещений после ремонта. У них есть лицензия, позволяющая вести оценочную деятельность.

Экспертиза капитального ремонта – полезная, необходимая процедура. Она обязательна в случаях, если:

Строители не закончили ремонт в срок. Либо они сдали объект и отчитались, но хозяева не увидели заявленного уровня проделанной работы. Иными словами, результат не оправдал ожиданий.

Сумма оплаты услуг и расходники заказчику кажутся завышенными, и он подозревает, что использовались самые дешевые стройматериалы. При этом строители выдают их за дорогую продукцию высокого качества.

Хозяин сомневается в качестве оказанных услуг и отказывается оплачивать капитальный ремонт. Экспертная оценка определит, оправданы подозрения или нет.

Не устраивают некоторые моменты (неисправные коммуникации, нестабильно функционирующая проводка или плохая отделка поверхностей), а исполнитель уверяет, что все нормально и ни о чем не нужно волноваться.

Всё включено
В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.

Без вашего участия
После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.

Цена известна заранее
Стоимость ремонта фиксируется в договоре.

Фиксированный срок ремонта
Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Нужно сразу же отметить, что от подобных ситуаций никто не застрахован. Они могут коснуться обычных людей, владеющих жилой недвижимостью, юридических лиц, на чьи деньги открываются компании и предприятия. Большинство владельцев и арендодателей всегда проводят оценку после проведения строительно-отделочных мероприятий.

Экспертиза при капитальном ремонте сэкономит деньги и убережет от неприятных последствий.

Как осуществляется оценка капитального ремонта?

Капитальный ремонт квартиры – масштабный уровень. В данном случае осуществляются не только отделочные, но и строительные мероприятия. Возводятся новые стены (несущие, межкомнатные), переносятся оконные, дверные проемы, демонтируются старые покрытия, заливается бетон и прочее.

Оценка – сложный и затратный процесс. Эксперты проводят:

проверку на прочность всех поверхностей, конструкций;

измерения (высота, толщина, длина) перегородок;

оценку качества использованного стройматериала (особенно это касается гипсокартона), монтажных швов на поверхностях;

осмотр водопроводных и газовых труб на целостность.

Также оценка требуется и для крыши. Владелец должен знать, какой материал использовался для кровли. Кроме того, выясняется марка и состав изоляционных материалов для защиты основания.

Все зафиксированные нарушения и неисправности вносятся в отчет эксперта. Заказчик может использовать данный документ как вещественное доказательство, если дело дошло до судебного разбирательства.

За экспертной оценкой обращайтесь только к компетентным сотрудникам. Они обязательно должны иметь квалификацию и лицензию (об этом уже говорилось выше), знать законы, разбираться в типах строений, находить отличия одних стройматериалов от других.

Каким образом проводится экспертиза при капитальном ремонте?

Оценка объекта недвижимости после капитального ремонта может быть как добровольной, так и обязательной.

Собственник площади (заказчик услуг) недоволен результатом работы. Он хочет узнать экспертное мнение, получить необходимую документацию, чтобы взыскать компенсацию с компании-исполнителя.

Экспертиза – решение суда. Заказчик подавал в суд. Суд, в свою очередь, обязал организацию провести комплекс необходимых мероприятий.

Как и в других процедурах, в оценке ремонта много бюрократических моментов. Экспертам предстоит заполнение огромного количества бумаг, отчетов, заключений. Кроме того, надо приложить фотографии.

Важно! Снимки должны делать именно специалисты, а не пострадавшие.

Этапы экспертизы

Подготовка к оценке

Эксперт забирает чертежи, схемы, сметы на строительные материалы. Просматривает другие документы, заполняемые во время ремонта.

Осмотр помещения

Эксперт выезжает на объект, осматривает общее состояние помещения, места, на которые поступили жалобы. Изучает целостность оснований, покрытий. Все фотографируется (снимки прикладываются к заключению).

Непосредственно исследования

Подходит очередь практической части исследований. Сотрудник приезжает с инструментами, оборудованием для взятия проб. Он делает замеры и проверяет:

соответствуют ли фактические размеры указанным в отчетной документации;

симметричны ли поверхности или есть какие-то отклонения;

расстояние между поверхностями и коммуникациями.

На пробу отправляются строительные материалы для химического анализа. Это позволяет определить качество продукции и соответствие государственным стандартам. Таким образом, выясняется, расходник настоящий (прописанный в смете) или замененный на более дешевый аналог.

Затем эксперт подает материалы на химическую экспертизу и ждет результатов. Они точно так же, как и фото, прилагаются к отчету.

Полезно! Отчет о проведенной оценке заполняется согласно законам. Там же ставятся печати и подписи. Не специалист не может заниматься экспертизами и осмотрами. Даже сделанные им фотографии не расцениваются как доказательство.

Вам нужен ремонт?

Мы отремонтировали уже больше 500 квартир, с удовольствием поможем и вам

Как получить качественный ремонт квартиры?

Не хотите разбираться со строительной компанией из-за плохой отделки или протекающих труб? Обратитесь за услугой капитального ремонта под ключ к компании с хорошей репутацией. За фиксированные сроки и стоимость сотрудники предоставят:

точный расчет всех строительных материалов;

высокое качество отделки;

исправную работу коммуникаций и электрической проводки.

В итоге вы получите комфортабельное и стильное жилье, где все бесперебойно работает, и экспертиза при капитальном ремонте не потребуется.

Источник

Гид по капремонту вашего дома Как покрасить подъезд в любимый цвет и сделать в доме прозрачные двери

Каждый месяц все владельцы квартир в России платят государству взнос — около 20 рублей за квадратный метр — чтобы однажды получить капитальный ремонт в своем доме. Капремонт должен спасти здание от обветшания. Но на практике зачастую из-за некачественных работ наносится вред имуществу (например, затапливает квартиры), а иногда необходимые по закону работы не проводятся вообще.

Как сделать капремонт вашего дома без вреда и как выжать из него максимум? По просьбе The Village рассказывает муниципальный депутат Елена Верещагина.

Кому положен капремонт

В программу капремонта попадают все многоквартирные дома Москвы, кроме аварийных и тех, что снесут по программе реновации. За восемь лет в Москве отремонтировали порядка 8 тысяч домов из 28 тысяч.

По закону капитальный ремонт должен проводиться в доме раз в 25 лет. Когда дом включат в программу капремонта, зависит от его состояния. У каждой системы внутри дома свой срок службы, поэтому замена крыши может быть намечена на 2022 год, а теплоснабжения — на 2029. Узнать об этих сроках можно на сайте региональной программы по капремонту. На практике в Москве капитальный ремонт стараются провести, объединив все работы сразу (сразу скажем: так лучше не делать).

Что входит в капремонт

Всего в Москве в капремонт входит 13 видов работ, среди которых ремонт систем электроснабжения, отопления, водоснабжения и канализации, ремонт крыши и фасада, фундамента и подвала, обновление противопожарных систем. Также замена лифта, ремонт мусоропровода и ремонт газоснабжения в тех домах, где эти системы есть. Наконец, ремонт подъезда. Внутри квартир при капремонте меняют трубы и радиаторы отопления, трубы холодной и горячей воды, а также газовые трубы (если они есть).

Капремонт обычно длится несколько месяцев, рабочие стараются уложиться в теплое время года, с апреля по октябрь. Все работы можно разделить на внешние и внутренние (причем как в общих пространствах, так и внутри квартир), а также на те, что видны глазу, и скрытые.

Кто принимает решение о капремонте

Возможно, вы узнаете о том, что у вас в доме начался капремонт, только когда за стеклом балкона повиснет рабочий в строительной люльке. Вообще по регламенту решение о старте капремонта должно принимать общее собрание собственников (ОСС). Для этого 2/3 официальных собственников квартир должны дать свое одобрение.

На практике организовать собрание сложно: зачастую собственники не живут в своих квартирах и не хотят тратить свое время на собрание. Тогда, чтобы можно было запустить работы, функцию собрания собственников чиновники перекладывают на управляющую организацию.

Собрания жителей иногда проводятся формально, а подписи дорисовывают, вот почему собственники могут не узнать, что в их дом придет капремонт.

Кто за что отвечает

У капремонта много участников. Главных три:

– Департамент капитального ремонта и его фонд капремонта;

– подрядчик по ремонтным работам конкретного дома;

Также в процессе принимают участие:

– управляющая компания (в большинстве случаев для московских домов это «Жилищник»);

– Мосжилинспекция, которая решает споры.

Департамент определяет сроки ремонта, фонд рассчитывает стоимость, составляет техническое задание, организует процедуру для выбора подрядчика, заключает договор со строительной компанией и оплачивает работы.

Подрядчик готовит проект и проводит все работы по смете и графику. Конкретная организация для конкретного дома определяется по результатам тендера. Это значит, что два одинаковых дома могут ремонтировать совершенно разные компании, вот почему качество работ может сильно отличаться от случая к случаю. Но и название компании не гарантирует хороший ремонт. Практически все привлекают субподрядчиков: другие компании и строительные бригады.

“Часто жители обращаются с вопросом: «Для нашего дома выбрана фирма “Вася Пупкин”. Она хорошая или нет?» Дело в том, что во всех фирмах числится максимум 10 человек, все подрядчики работают с бригадами. И бывает так, что некоторые, не имея контактов хороших бригад, начинают искать людей по объявлениям. В моей практике есть случаи, когда в дом пришел электрик, которого нашли на Авито, и начал делать монтаж под напряжением”, — рассказывает Татьяна Яскович, муниципальный депутат Щукина.

Одно из основных полномочий депутатов районов Москвы — контроль за процессом капремонта и приемка работ. В 2018 году Яскович с другими коллегами запустила проект “Капремонт 2018”, цель которого — помочь собственникам разобраться в процессе.

Все работы, а значит и последующую выплату денег строителям, утверждает специально созданная для капремонта комиссия, в которую входит 8-10 представителей: от фонда капремонта, от подрядчика, от собственников, от проектировщиков. Эта комиссия не равно общее собрание собственников.

Также потребуются подписи сотрудника управы района, управляющей компании, представителя административно-технической инспекции и муниципального депутата.

Если кто-то из участников отказывается принимать работу или оставляет замечания, в дело вступает Мосжилинспекция. Однако по факту служба проводит только визуальный осмотр выполненных работ и дает заключение о том, можно или нельзя принять работу (часто оставаясь на стороне строителей).

Как могут участвовать собственники

— принять решение на общем собрании о проведении работ;

— выбрать уполномоченного, который будет принимать работы от лица всех собственников. Он участвует в комиссии и ставит подпись о приеме работ.

Как правило (но не обязательно), уполномоченным представителем собственника назначают председателя совета дома. Информация о нем доступна на сайте «Дома Москвы», а также часто висит на стенде в подъезде. Можно уточнить контакт в управляющей компании и познакомиться с ним.

— решить, допускать ли для проведения работ в свою квартиру или подписать официальный отказ.

Результат капремонта зависит от того, сколько жильцов готовы включиться в процесс и сколько каждый готов потратить времени и иногда денег.

Что такое спецсчет и зачем он дому?

Но если жителям удается объединиться, их роль возрастает. Один из способов контролировать ремонт — перевести дом на спецсчет.

«Спецсчет» — это отдельный счет дома в банке. Его владельцем может быть кооператив или управляющая компания.

По умолчанию все взносы всех жильцов всех домов идут в общий котел, фонд капремонта всей Москвы, но не в случае спецсчета. «Обычный процесс капремонта состоит из множества типовых решений, которые не позволяют учитывать индивидуальные проблемы дома. Кроме того, часто в проект включается много работ, которые на самом деле дому не нужны. Спецсчет позволяет учесть специфику в проекте, выбрать только те работы, которые требуются, проводить их в удобном темпе, а также нанять строительный контроль, который будет на стороне собственников дома», — объясняет Татьяна Яскович.

Чтобы перейти на спецсчет, нужно провести общее собрание собственников, для решения требуется 50 % + 1 голос.

Решение о сроках работ, о выборе своего представителя, а также о возможном переходе на спецсчет, принимается в ходе ОСС — общего собрания собственников. Важно соблюсти все процедуры, которые предусматривает Жилищный кодекс. Это довольно сложно, поэтому будьте готовы к тому, что подготовка и проведение собрания займет 2-3 месяца.

В последнее время стали появляться предложения о помощи с проведением ОСС в доме. Недавно сооснователь каршеринга YouDrive анонсировал сервис по организации ОСС Butler. Услуга обойдется в 20 тысяч рублей. Есть и другие предложения, от 700 до 1200 рублей за контакт с одним собственником. За эту сумму собственникам отправляют звонки, заказные письма и уведомления, чтобы убедить их участвовать в голосовании.

Проведение общего собрания собственников (ОСС) потребует множества усилий. Намного легче будет сделать это в составе инициативной группы соседей.

Как провести собрание и объединиться с соседями

Чек-лист муниципального депутата района Богородское Ивана Халезова

Шаг 1. Обсудите это с соседями, расскажите им о приближающемся капремонте и связанных с ним проблемах. Предложите войти в инициативную группу.

Шаг 2. Создайте чат дома в Whatsapp или Telegram. Можно развесить объявление со ссылкой-приглашением в чат и/или вашими контактными данными. Чат поможет вам познакомиться с остальными соседями и после провести ОСС.

Шаг 3. Узнайте, какие проблемы возникают у соседей. Соотнесите полученную информацию с тем списком работ, который предлагается в рамках капремонта. При необходимости сформулируйте корректировки. За информацией о состоянии различных систем также есть смысл обратиться в управляющую компанию.

Шаг 4. На ОСС нужно будет избрать ответственного представителя собственников для контроля работ. Если представителей будет несколько, важно чтобы дальше они действовали вместе и занимали общую позицию при приемке работ. Представитель не обязан обладать профильным образованием. Главное — готовность общаться с соседями и отстаивать интересы собственников дома. Будьте готовы, что на это потребуется много времени и сил.

Также из числа собственников необходимо будет выбрать инициатора собрания, председателя собрания и счетную комиссию — она будет считать голоса.

Шаг 5. Инициируйте собрание только после того, как определитесь со списком работ и кандидатурами. Если включение отдельных систем в перечень работ по капремонту вызывает разногласия среди соседей, предложите разрешить противоречие на голосовании в рамках проведения общего собрания (но будьте готовы, что решение не наберет необходимого количества голосов “за”).

Шаг 6. Ознакомьтесь с юридическими аспектами ОСС. Так, необходимо получить реестр собственников в управляющей компании и уведомить всех собственников о проведении очной части собрания не менее чем за 10 дней.

Шаг 7. Как правило, большинство соседей не проявляет инициативы в ходе собрания и не приходит на встречу в достаточном количестве. Тогда ОСС проводится в очно-заочной форме. Это значит, что представители инициативной группы обходят квартиры, собирая бюллетени для голосования.

Как провести общее собрание собственников

Как подготовиться?

Если до ремонта несколько лет

Если в доме нет активной группы собственников, попробуйте организовать общее собрание собственников (ОСС), чтобы отложить все работы на более поздний срок.

«Если группа собственников есть, то нужно оценить ресурсы», — говорит Татьяна Яскович. Первым шагом будет переход на спецсчет. Также депутатка советует наблюдать за процессом капремонта в соседних домах, чтобы понять, как все устроено и на что можно повлиять.

Старт работ начинается с открытием акта разработки проектной документации – плана, по которому дом будут ремонтировать. Важно не пропустить этот момент — о нем официально уведомляют уполномоченного представителя собственников.

Пока проекта еще нет, легче внести необходимые для дома (но в рамках общего перечня) работы. Для этого нужно сделать осмотр здания и выйти с предложением для подрядчика.

Если до ремонта несколько месяцев

Стоит наладить контакт с фондом капремонта, своими соседями (хотя бы самыми активными) и строителями. Скорее всего, вам придется взаимодействовать с компанией-подрядчиком на нескольких уровнях:

– с руководителем для решения существенных вопросов;

– с начальником бригады, чтобы устранить замечания на местах, и с самими рабочими. “Когда разговариваешь с представителем подрядчика, нужно всегда представлять его должность и меру ответственности за происходящее. Лучше всего общаться напрямую с гендиректором, ведь он отвечает своим кошельком”, — говорит Яскович.

Главное, что вам надо сейчас сделать, — выбрать минимальный перечень работ, который вы сможете проконтролировать; разобраться, как проходят эти работы.

Для этого можно ознакомиться с Жилищным кодексом и официальными документами фонда капремонта, запросить информацию о доме и планах у фонда капремонта, узнать о проблемах дома в управляющей компании, прочитать методички (эту или эту), инструкции по процессу капремонта и рекомендации о том, как принимать работы.

Как принимать работы

Шаг 1 . Выбрать типы работ, которые вы собираетесь контролировать. На этом шаге лучше или разобраться в деталях самому, или привлечь человека с техническим образованием/опытом работы.

«Часто я сталкиваюсь с собственниками, которые говорят: у нас дом 1960 года постройки и нам срочно нужен капремонт. Нужно сделать все. А что все? И когда начинают делать трубы в подвале, они даже не смотрят на то, как их делают. А максимум, на что обращают внимание, — это ремонт подъезда», — говорит Татьяна Яскович.

Собственники, которые готовы отдать за хороший капремонт деньги, могут найти независимый технический надзор, это обойдется в несколько десятков тысяч в месяц. «Если вы готовы столько платить, то можно ничего не контролировать самостоятельно», — говорит Яскович.

Чтобы определить действительно слабые места дома, можно сходить на осмотр вместе с управляющей компанией. «Однако стоит помнить, что “Жилищник” может уговаривать согласиться на капремонт, чтобы не тратить деньги на текущий (который финансируется из другого бюджета и проводится управляющей компанией каждый сезон — Прим. ред.)», — говорит Яскович. Если при осмотре вы обнаружите много ремонтных участков и следов замены, это значит, что система изношена и ее стоит обновлять.

Шаг 2. Составить список требований, по которым вы будете проверять и принимать работы.

Можно предъявить его подрядчику уже на первой встрече и подписать соглашение о намерениях. Этот документ не относится к обязательным (имея его, нельзя будет лишить подрядчика денег за брак или обратиться в суд), но он будет дополнительной гарантией в дальнейшем процессе переговоров (подрядчик может и не согласиться на это).

“Важно то, как вы зарекомендуете себя в глазах подрядчика, поэтому нужно изначально сформировать позицию”, — говорит Яскович, — “Подрядчик будет манипулировать вами, вводить в заблуждение, и здесь нужно быть готовым фиксировать все обещания”.

Шаг 3. Во время ремонта поэтапно фиксировать все работы, а также попросить подрядчика приглашать на открытие всех скрытых работ (чтобы видеть, в каком состоянии находятся системы).

Если во время работ у вас появляются замечания, привлекайте фонд капремонта и независимых экспертов с опытом работы в строительстве и ЖКХ. В фонд стоит направлять письменные претензии с фиксацией всех недочетов.

Шаг 4. Высказывать замечания подрядчику, чтобы он устранил их еще до официальной приемки работ. Официальная приемка работ — момент, после которого будет сложно что-либо исправить. Именно с таких встреч известны истории об исчезающих чернилах или подписях, суммах, которые проявляются при поднесении зажигалки.

На официальной приемке, особенно если подписывать документы будете вы (это делает старший по дому, которого выбрали на ОСС), нужно обратить внимание на то, чтобы все поля — с датами, суммами и ответственными — были заполнены. В них должны быть указаны реальные показатели, которые соответствуют смете, проекту и факту выполненных работ. После подписания акта устранить замечания будет практически невозможно.

Если вас не устраивает качество работы, можно попросить председателя отказаться от подписания документа и составить “особое мнение”, перечислив в нем все имеющиеся недостатки. С этим будет разбираться Мосжилинспекция.

«Просто пожаловаться — бесперспективно. Вы скажете: “вы нам постелили крышу и залили десять квартир”, а они покивают и посочувствуют. Необходимо идти с требованиями того, что вы ходите получить. И обязательно уточнять у чиновников сроки исполнения. Иначе они пообещают и никогда ничего не сделают», — советует Яскович.

Если ремонт уже идет

Если же вы видите, что работы идут не так и строители отказываются их останавливать, обращайтесь в полицию. «Можно вызвать полицию и составить заявление об ущербе неустановленными лицами, это позволит привлечь подрядчика к ответственности», — говорит Яскович.

По закону в случае брака подрядчик обязан устранить его в течение пяти лет после завершения капремонта. Если такая необходимость возникла, стоит обратиться в фонд капремонта. При этом добиться признания гарантийных обязательств и переделки крайне сложно, иногда — только через суд.

Существенно повлиять на процесс капремонта, когда он уже идет, сложно. Но урегулировать некоторые моменты и избежать брака возможно. Например, на этом этапе можно согласовать с подрядчиком то, как будет выглядеть подъезд. Можно обсудить стоимость, цветовые решения и даже предпочтительную марку материалов (но в рамках определенной сметы).

Утвержденных решений и материалов для ремонта подъезда нет, поэтому жильцы могут договориться со строителями. Главное — постараться зафиксировать договоренности и проконтролировать, как их исполняют. «Это может быть отдельный документ, в котором можно зафиксировать стоимость материала за квадратный метр, цветовые решения. В противном случае вам предложат выбрать один из вариантов из буклета, которым часто пользуются», — говорит Яскович. Также капремонт позволяет сделать подъезд более безопасным, например, поставив прозрачную дверь.

Как сделать дверь прозрачной

* чек-лист мундепа Замоскворечья Виктора Баранцева

Желательно стать уполномоченным от собственников (или хотя бы договориться с ним).

Взять в союзники депутата и управляющую организацию, убедить соседей в том, что это лучшее решение.

Не вестись на уговоры подрядчика и других причастных к процессу капремонта о том, что «так нельзя, потому что нельзя», «двери должны быть противопожарными», «двери только типовые, рекомендуемые фондом» и тому подобное.

Познакомиться с проектировщиком и предложить свое видение.

Донести до всех членов комиссии, что “так можно”, показать существующие примеры. Все это нужно делать до подписания акта об открытии работ, зафиксировать решение под подпись и донести до руководителя компании-генподрядчика (это не несет юридических последствий, но работает как аргумент).

Дать аргументацию проектировщику, чтобы тот защитил решение при прохождении экспертизы.

Скорее всего, стоимость двери в проектно-сметной документации будет сильно меньше реальной. Вам придется изыскивать дополнительные средства на это решение.

Если капремонт в историческом доме

В исторических домах проследить за процессом капремонта особенно важно. Фонд “Внимание” разработал инструкцию о том, как не дать капремонту испортить исторический дом. Главные угрозы: некачественное оштукатурирование, плохой ремонт кирпичного фасада, неправильный выбор цвета, некачественное восстановление или уничтожение лепных элементов, замена старых окон на пластиковые стеклопакеты, замена дверей.

Дома, в которых смогли

Здание с хорошим капитальным ремонтом может быть ничем не примечательно внешне, зато простоит следующие 50 лет эксплуатации. Поэтому все-таки, если вам важно, как выглядит ваш дом, стоит включиться в процесс капремонта.

Вот несколько вдохновляющих историй о том, что можно получить от капремонта.

В доме на Гиляровского появилась лаконичная и стильная входная группа, восстановили плафон над подъездной дверью, двери сделали прозрачными, отличается спокойный цвет стен и стильные номера этажей.

В большом количестве домов появляются полупрозрачные или полностью проницаемые входные двери.

На Бауманской жильцы покрасили свой дом в черный. Правда, простоял он так не очень долго, дом пришлось перекрасить.

Фотографии: обложка, 10 – Анна Марченкова, 1, 2, 3 – Елена Верещагина, 4, 5, 6, 7, 8, 9 – предоставила Татьяна Яскович

Источник