Как сдавать квартиру с хорошим ремонтом

Квартира под аренду: какой ей нужен ремонт

На сегодняшний день сдача квартиры внаем, пожалуй, один из немногих источников получения стабильного пассивного (а иногда и основного) дохода. Однако при всей привлекательности есть важный нюанс, который никак не получится обойти. А именно, как сделать в этом жилье ремонт, чтобы, с одной стороны, можно было сдать площадь по хорошей цене, а с другой, чтобы потом не пришлось переделывать его несколько раз в год? Domofond.ru решил разобраться в ситуации и обратился с этими вопросами к экспертам.

Универсальный совет

Важно понимать, что ремонт в такой квартире вы делаете не для себя. Так что не нужно тратить на него баснословные деньги. Не всегда такие устремления приносят больше дивидендов. Также не следует ориентироваться на свои предпочтения. Лучше выбрать тот стиль, который нравится большинству.

«В качестве примера можно рассматривать интерьеры большинства хороших отелей: мягкая нейтральная цветовая гамма, простой и лаконичный дизайн, уютное освещение. Часто квартира под аренду оформляется по остаточному принципу, но люди, занимающиеся арендным бизнесом профессионально, понимают, что инвестиционная привлекательность грамотно оформленного интерьера на порядок выше. Презентабельно будет смотреться светлый, просторный и чистый интерьер. Кстати, во многих случаях начать следует именно с уборки помещения. Так как захламленность больше всего портит общее впечатление о квартире», — рекомендует руководитель студии NW-interior Лидия Большакова.

Фото предоставлено студией NW-interior

На чем нельзя экономить

Вне зависимости от того, какую квартиру вы планируете сдавать (в новостройке или на вторичном жилом фонде), озаботьтесь качеством черновой отделки и инженерных коммуникаций. Если есть проблемы с электропроводкой, канализацией и водоснабжением, гидроизоляцией, их нужно решить незамедлительно. «Во-первых, так вы снизите риск испортить новую отделку. А во-вторых, сохраните добрые отношения с соседями и арендаторами», — рассказывает стилист «Леруа Мерлен» Алёна Вайнер.

То же правило действует и для сантехники. Постоянно протекающий унитаз может стать не только причиной протечек в квартире снизу, но и поводом для увеличенных платежей за ХВС. Вместе с тем многие потенциальные квартиранты обращают внимание на внешний вид. Никого не радуют застарелые пятна на поверхности раковины или ее покосившийся пьедестал. Поэтому, если чистка старой сантехники не помогает, приобретите новую. Не гонитесь за дешевизной: вместо пластиковых поддонов или акриловых ванн и душевых кабин лучше сразу вложиться в недорогую, но чугунную ванну, которая прослужит не один год.

Отделочные материалы

На чистовой отделке, в целом, можно сэкономить. Впрочем, делать это нужно с умом. Так, в качестве напольного покрытия выбирайте устойчивый к истиранию и при этом хорошо переносящий влажную уборку материал.

«Для кухни хорошо подходит доступный по цене линолеум, который нетрудно уложить на любую ровную поверхность. Тем более варианты с декором под дерево не отличить от ламината. Для ванной подойдет ПВХ-плитка. Этот материал не боится воды и укладывается проще, чем ламинат. А в гостиной и спальне старый паркет или ламинат можно скрыть под новым ковролином. В сетевых гипермаркетах его бесплатно отрежут и окантуют под размеры вашей комнаты», — комментирует эксперт сети гипермаркетов для ремонта и дачи ОБИ Илья Чхеидзе.

Плитку в ванной комнате, если она без сколов и трещин, можно не обновлять. Для придания ей приличного внешнего вида достаточно заменить затирку. Можно использовать затирку в тон плитки или поиграть с цветом и взять контрастный оттенок — это будет выглядеть современно и эффектно.

Что касается потолка, то стоит либо побелить имеющийся, либо использовать натяжной. Последний удобен в плане монтажа, стильно смотрится и не требует особенных денежных вложений.

Для декора стен, особенно при самостоятельном ремонте, лучше выбирать виниловые или флизелиновые обои без подбора рисунка. Это могут быть любые абстрактные дизайны, мелкие узоры или классические текстуры, такие как рогожка, ткань, шпаклевка, продолжает Илья Чхеидзе. Во-первых, вам потребуется меньше материала — не нужно будет совмещать обои по рисунку, — это позволит сэкономить от 1 до 1,5 метров с каждого рулона. Во-вторых, такие обои проще клеить и стыки будут не так заметны, даже если вы новичок. К тому же однотонные обои станут прекрасным фоном и основой для создания интерьера в любом стиле.

Распространенное заблуждение

Для бюджетной отделки стен многие дизайнеры советуют оставить их на этапе «под покраску». Однако, как считает основательница бренда, руководитель и ведущий дизайнер мастерской IvE-interior Евгения Ивлиева, это не всегда удобно. Изначально поверхности нужно идеально выровнять, чтобы они не выглядели небрежно. Это дополнительные вложения в строительные работы. Плюс к этому нужно брать качественную краску, а она тоже стоит недешево. И завершающий момент — сверху все стены «под покраску» стоит обработать защитным лаком, чтобы потом можно было проводить влажную уборку. «Но есть у этого способа и преимущество. Сейчас в дизайне достаточно распространены приемы стиля лофт. Поэтому при подготовке стен под покраску можно создать эффект штукатурки, когда стены не выравниваются идеально, а сохраняют некую шероховатость и на них есть даже следы шпателя. А если покрыть их сверху краской, эффект будет потрясающий. Вложений же минимум», — дополняет эксперт.

Фото предоставлено дизайн-студией полного цикла IvE-interior

Мебель

Если по предыдущим пунктам наши эксперты сошлись во мнении, то в графе «мебель» рекомендации разделились. Так, Лидия Большакова советует поискать корпусную мебель, в том числе и кухонные гарнитуры, например на Авито, где встречаются неплохие бюджетные варианты и, помимо этого, представлен широкий ассортимент бытовой техники, наличие которой всегда приветствуется в съемной квартире. Евгения Ивлиева рекомендует присмотреться к небольшим производствам, которые предлагают хорошую цену за счет нераскрученного бренда и отсутствия доплат за аренду шоу-рума, офиса с менеджерами и т. д. Также, по ее мнению, лучше всего покупать мебель из МДФ, так как ЛДСП- или ПВХ-пленка быстро отслаиваются и трескаются (при частом использовании таких предметов хватит на 2–3 года). А некоторые дизайнеры обращают внимание на диваны, столы, кресла и стулья из ресторанов. Их можно приобрести на гаражных распродажах, объявления о проведении которых не так трудно найти в инстаграме.

Часто бывает и так, что в квартире остается мебель от предыдущих хозяев. Тут можно руководствоваться следующим принципом: если у предметов интерьера приличный вид, они крепкие и выдержаны в одном стиле, их можно оставить. В противном случае лучше не заставлять сдаваемую внаем площадь хламом, так как привлекательность «бабушкиного» скарба сомнительна. Да и арендную плату в этом случае наверняка придется снизить. Поэтому, чтобы заработать на квартире и заинтересовать больше потенциальных жильцов, лучше приобрести относительно недорогую новую мебель в известных сетевых магазинах.

Освещение

Часто просмотр квартир происходит по вечерам, когда люди возвращаются с работы. Поэтому уже на данном этапе следует задуматься о вариантах освещения, ведь вам потребуется включить свет, чтобы показать интерьер. Как отмечает Лидия Большакова, всегда выигрышно смотрятся бра, торшеры, настольные лампы. Последние хороши еще и тем, что их можно поставить практически везде.

Ремонт и декор в сдаваемой в аренду квартире может быть абсолютно любым. Но помните, что как бы вы ни стремились достичь уюта или показать все плюсы жилья, оставьте поле для творчества самому арендатору. Ведь человек должен видеть, что в этой квартире он, например, может повесить семейные фотографии, а также здесь достаточно места для хранения его вещей.

Источник

Каким должен быть ремонт для сдачи квартиры в аренду подороже

Рынок недвижимости, сдаваемой в аренду, постоянно растет. Конкуренция между арендодателями тоже. Это неизбежно снижает размер арендной платы и усложняет получение дохода.

Как привлечь потенциальных арендаторов, как спровоцировать их взять в аренду именно вашу квартиру? Чем она должна отличаться от сотен других похожих?

Что влияет на размер арендной платы и скорость заключения договора?

Есть несколько факторов, оказывающих влияние на стоимость аренды и популярность квартиры у нанимателей:

Район, где находится дом. Если он находится в центральной части города или там, откуда арендатору рукой подать до места работы или учебы, аренда будет на 10 – 15% выше, чем в отдаленных районах.

Тип дома. Самые доступные — малогабаритные квартиры с тесной кухней. Жилье улучшенной планировки в современных домах ценится на 10 — 25% выше.

Инфраструктура. Хорошая транспортная развязка, наличие школ, детских садов, магазинов, парков, парикмахерских добавляет к цене 5 – 15%.

Качество ремонта и наличие обстановки. Квадратные метры без должного ремонта сдаются на 10 – 15% дешевле, чем равноценное жилье с ремонтом.

Некоторым арендаторам важно наличие мебели и бытовой техники. Пустые квартиры сложнее сдать, их аренда обойдется на 20 – 30% ниже.

Так что если есть пустая квартира, то единственный фактор, на который может влиять владелец – это ее состояние. Остальное изменению не поддается.

Таким образом, повысить размер арендной платы можно, приведя квартиру в состояние, привлекательное для будущего жильца. Нужно делать ремонт.

Каким он должен быть и сколько средств придется вложить каждый владелец решает сам. Мы изложим свое видение этого вопроса.

Что нужно брать в расчет, планируя ремонт в квартире «под сдачу»?

Главное, что нужно определить для себя сразу – это портрет будущего арендатора. Для этого реально оцените жилье с точки зрения факторов, изложенных выше:

Если дом находится на окраине города, вряд ли в нем снимут квартиру люди с большим кошельком, предъявляющие высокие требования к комфорту. Дорогой ремонт здесь делать бесполезно, это почти никак не повлияет на размер аренды.

Если дом возле вокзала, то, скорее всего, вашим клиентами станут командировочные или бизнесмены, приехавшие по делам.

В спальных районах квартиры чаще снимают молодые семьи, или одинокие люди, бюджет которых не позволяет рассчитывать на более престижное жилье.

Заметное влияние также оказывает способ сдачи:

на длительный срок;

Длительная аренда больше подходит жителям вашего же города, а посуточно могут снимать туристы или отдыхающие. Посуточная сдача не предполагает длительного проживания, поэтому можно не слишком беспокоиться о создании комфортных условий жизни.

Когда облик вашего будущего клиента обретет явные черты, можно планировать ремонт.

Всё включено
В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.

Без вашего участия
После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.

Цена известна заранее
Стоимость ремонта фиксируется в договоре.

Фиксированный срок ремонта
Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Сколько средств нужно инвестировать в квартиру

Самостоятельно трудно определить как объем необходимого ремонта, так и его сметную стоимость.

В этом вопросе помогут:

трезвая оценка собственных средств, которые можно вложить в ремонт жилья и его обстановку;

портрет будущего съемщика. Если квартира шикарная и сдавать вы ее собираетесь небедным людям, то инвестиции будут серьезными. Если ваши клиенты – молодые семьи, студенты и другие категории людей среднего достатка, то разоряться на дорогие стройматериалы и мебель нет смысла. Если же квартира будет сдаваться посуточно, то используйте самые дешевые, но износостойкие материалы. Главным козырем в данном случае будет чистота и аккуратность жилья.

Помощь специалиста, который даст дельные советы, исходя из предоставленных вами исходных данных. Это может быть дизайнер или прораб строительной бригады, имеющие опыт в подготовке арендного жилья.

Даже планируя недорогой ремонт «под сдачу», есть смысл обратиться за услугой «ремонт под ключ». Проект будет выполнен с учетом назначения квартиры, а смета «уложится» в поставленные рамки. Бонусом вы получите консультацию архитектора по выбору стройматериалов и обстановки. Работы выполнят в договорные сроки, а к акту сдачи квартиры прилагаются гарантии.

В среднем считается разумной сумма инвестиций, равная суммарной стоимости аренды за 4 – 6 месяцев.

Вам нужен ремонт?

Мы отремонтировали уже больше 500 квартир, с удовольствием поможем и вам

Какие работы нужно выполнить обязательно?

Черновая отделка

Для того, чтобы во время проживания арендаторов не возникало аварий, связанных с плохим состоянием электропроводки и труб, все коммуникации должны быть отремонтированы, а лучше заменены новыми.

Все работы по черновой отделке помещений нужно тоже провести на совесть. Новая стяжка полов, ровные стены – надежная основа для любого последующего ремонта. Если квартира будет сдаваться постоянно, то менять обои, линолеум, а иногда и сантехнику периодически придется. Это гораздо проще сделать, когда базовые поверхности подготовлены на совесть.

Сантехника. Оставлять старые сантехнические приборы не стоит, нужно заменить их новыми. Пусть они будут не слишком дорогими, но надежной марки. То же со смесителями. В первую очередь будущие наниматели жилья заглядывают в санузел и ванную. Обнаружив пожелтевшую сантехнику, облезлые смесители и ржавую ванну, они точно будут не в восторге от всего остального.

Не все арендаторы ответственно относятся к эксплуатации «чужой» квартиры. Если они допустят протечку к соседям, проблем вам не избежать. Поэтому есть смысл в хорошей гидроизоляции всех потенциально мокрых зон в доме.

Чистовая отделка

Выбирая обои, краску, материал для пола помните, что вы готовите жилье не для себя. Поэтому старайтесь выбирать светлые нейтральные оттенки – они устраивают практически всех.

Полы. Не разоряйтесь на дорогой ламинат и линолеум. Арендаторы этого не оценят и не станут относиться к полам бережнее. Лучше положить под ноги самые прочные, но не чрезмерно дорогие материалы: коммерческий линолеум, керамическую плитку или керамогранит, кварцвиниловую плитку.

Плинтус. Самый недорогой, лучше пластиковый. Его легко заменить при повреждениях. Уход самый простой – влажное протирание.

Стены. Их можно покрасить или оклеить обоями под покраску. Тогда будет проще обновить поверхности в случае возникновения заметных дефектов. Очищать их от загрязнений тоже будет несложно.

Потолки. Не стоит тратить силы и средства на дорогие работы по его выравниванию. Проще и дешевле заказать установку белого матового натяжного потолка. Глянцевые поверхности нравятся не всем.

Работы проходят быстро и почти без грязи. Прослужит натяжное полотно долго.

Внешние углы стен. Эти места даже при бережной эксплуатации квартиры страдают больше других, а в арендуемой квартире их беречь никто не будет. Поэтому желательно защитить их уголками, утопленными в штукатурку. Если этого не сделали сразу, можно использовать подходящие по тону пластиковые уголки.

Мебель и бытовая техника

Сделав ремонт, многие подвергаются искушению сдать квартиру «как есть» — то есть пустую. В таком случае найти желающих ее снять будет очень сложно. Вашим клиентом может стать только семья, по каким-то причинам лишившаяся собственной квартиры. Для нее такой вариант приемлем, поскольку мебель и техника имеются, а пустые комнаты дешевле оборудованных.

Остальные люди, вынужденные кочевать из одного съемного жилья в другое, предпочитают заехать в квартиру, где есть хотя бы спальные места, шкаф для вещей, небольшой кухонный гарнитур с плитой и холодильником, стиральная машина. То есть все, что необходимо для налаживания элементарного быта.

Если есть возможность приобрести новую обстановку, сделайте это. Выбирайте недорогие варианты, простые формы. Мягкую мебель лучше снабдить съемными чехлами, тогда при смене арендатора можно будет обойтись только их стиркой. Грязная обивка производит плохое впечатление на клиентов, хотя сами съемщики бывают неаккуратны.

Кухню лучше снабдить гладкими фасадами – за ними легче ухаживать.

Плита и стиральная машина могут быть не новыми, но в хорошем техническом состоянии и приличными внешне. Можно приобрести новые недорогие модели с небольшими внешними дефектами – скидка обычно составляет 10 — 15%.

Шторы. Без штор жилье кажется неуютным, поэтому хотя бы однорядные занавеси должны быть. Учтите, что стирать их придется часто, поэтому выбирайте прочные не выцветающие синтетические ткани. Остальной текстиль – на ваше усмотрение. Его наличие сделает квартиру уютнее, но на стоимости аренды никак не скажется.

Аксессуары. Они украшают жилье, но вкусы у людей разные. Поэтому то, что нравится вам, может раздражать съемщиков. Поэтому не увлекайтесь. Можно повесить на стены пару картин или фотографий с видами природы, неяркими натюрмортами, городскими пейзажами. Если жильцы въезжают надолго, они украсят дом по-своему.

Квартиру для посуточной сдачи отличает следующее:

Несколько складных спальных мест – часто в такое жилье въезжает сразу несколько человек. Если есть кладовка, можно держать в ней пару раскладушек.

Кухня с самым необходимым оборудованием – плита, небольшой холодильник, электрочайник.

Вся мебель со съемными чехлами, легко стирающиеся в машинке шторы.

Большие ковры и паласы не нужны, максимум – прикроватные коврики, которые можно часто стирать.

Минимум мест хранения. В таких квартирах надолго не останавливаются. Можно поставить низкий столик для чемоданов, чтобы их не клали на диваны и не пачкали обивку.

Настенные полки, мелкий декор не нужны. Постояльцам они не пригодятся, а уборки требуют.

Таким образом, если вы хотите сдать квартиру подороже, придется инвестировать средства в ее подготовку к сдаче. Свежий ремонт, чистота, хорошая сантехника, хотя бы минимальный набор мебели и бытовой техники повышают ваши шансы на успех.

Источник