Как потратить средства капитального ремонта со спецсчета

Как использовать Фонд капремонта со спецсчета

Особенности использования денежных средств ФКР, находящихся на спецсчете

Как использовать Фонд капремонта со спецсчета

Фонд капремонта (ФКР) общего имущества в МКД направлен на целевое расходование средств. Когда собственники помещений в МКД формируют этот фонд на специальном счете, банк перечисляет денежные средства по указанию владельца счета – УО, ТСЖ, ЖСК или регионального оператора. Рассмотрим особенности использования средств фонда капремонта со спецсчета.

Обязательные условия для использования средств фонда капремонта со спецсчета:

• решение об использовании фонда приняли собственники помещений в МКД;
• владелец счета представил в банк установленный перечень документов.

Цели использования средства фонда капремонта

Цели, в которых можно использовать фонд капремонта со спецсчета, различаются в зависимости от того, какие средства фонда будут потрачены:

• сумма взносов, которые собственники помещений в МКД уплатили в минимальном размере, установленном в субъекте РФ, или же
• часть фонда, сформированная за счет превышения взносов над минимальным размером.

Кроме того, закон предусматривает ситуации, при которых фонд можно использовать на дополнительные цели.

Использование суммы минимальных взносов

Средства на специальном счете можно использовать в трех целях в рамках проведения капремонта (ч. 1 ст. 174 ЖК РФ).

1. Оплатить работы, предусмотренные частью 1 статьи 166 Жилищного кодекса РФ:

• ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
• ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
• ремонт крыши;
• ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в МКД;
• ремонт фасада;
• ремонт фундамента.

2. Оплатить дополнительные работы, которые предусматривает закон субъекта РФ. К примеру, такой закон может разрешать использовать средства фонда, чтобы:

• утеплить фасад;
• переустроить невентилируемую крышу на вентилируемую;
• устроить выходы на кровлю;
• установить коллективные ОДПУ, а также узлы управления и регулирования потребления тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа.

3. Погасить кредиты (займы), полученные для оплаты капремонта, а также выплатить проценты по ним.

Также работы по капитальному ремонту могут включать в себя работы по замене и восстановлению несущих строительных конструкций и инженерных сетей МКД. Для этого такие работы законодательство о градостроительной деятельности должно отнести к реконструкции объектов капитального строительства (ч. 5 ст. 166 ЖК РФ).

Использование средств, превышающих минимальные взносы

За счет превышения собственники вправе оплатить любые услуги и (или) работы по капитальному ремонту (ч. 3 ст. 166 ЖК РФ), в том числе:

• разработку проектной документации (если она необходима по законодательству о градостроительной деятельности);
• услуги по строительному контролю.

Основания использования ФКР на дополнительные цели

Закон предусматривает два основания (ч. 2 ст. 174 ЖК РФ).

1. МКД признали аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. В этом случае собственники помещений вправе принять решение использовать фонд на снос или реконструкцию МКД.

2. Земельный участок под МКД и помещения в доме изымают для государственных или муниципальных нужд. В такой ситуации собственники помещений вправе распределить между собой средства фонда пропорционально размеру уплаченных взносов.

Принятие решения о расходовании средств ФКР

Решение об использовании средств фонда капремонта со спецсчета принимает общее собрание собственников помещений в МКД в рамках решения о проведении капитального ремонта.

На собрании необходимо решить в том числе семь вопросов (ч. 5 ст. 189 ЖК РФ):

• принять решение о проведении капремонта общего имущества в МКД;
• утвердить перечень работ по капитальному ремонту общего имущества МКД;
• утвердить подрядную организацию;
• утвердить смету расходов на капитальный ремонт общего имущества МКД;
• утвердить сроки проведения работ по капитальному ремонту общего имущества МКД;
• определить источники финансирования капремонта общего имущества МКД;
• выбрать лицо, которое от имени всех собственников помещений в МКД уполномочено участвовать в приемке выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.

Проголосовать «за» по вопросу проведения и финансирования капремонта должны не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД. Это следует из части 1 статьи 46 и пункта 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ.

Когда использовать Фонд капремонта со спецсчета

По предложению УО, ТСЖ, ЖСК собственники помещений в МКД вправе принять решение использовать средства со спецсчета на капитальный ремонт:

• не позднее чем через три месяца с момента получения предложения УО, ТСЖ, ЖСК о проведении капремонта по региональной программе (ч. 4 ст. 189 ЖК РФ);
• в любое время, если на специальном счете достаточно средств для проведения капремонта (ч. 4.1 ст. 170 ЖК РФ).

По каким документам можно использовать
Фонд капремонта со спецсчета

Банк перечисляет денежные средства по указанию владельца спецсчета. Для этого необходимо представить:

• протокол общего собрания собственников помещений, который содержит решение об оказании услуг или о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД;
• договор об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД. Контрагент – подрядная организация, которой банк перечислит средства;
• акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по договору капремонта. Акт прилагать не надо, если выплачивается аванс в размере не более чем 30 процентов от стоимости по договору.

Перечень документов установлен частью 4 статьи 177 Жилищного кодекса РФ.

Другие документы нужно представить, чтобы погасить кредит или заем, который взяли на капитальный ремонт (ч. 5 ст. 177 ЖК РФ):

• протокол общего собрания собственников помещений в МКД о заключении кредитного договора или договора займа. Протокол должен предусматривать наименование банка (заимодавца), сумму и цели кредита (займа);
• кредитный договор или договор займа.

Особенности использования ФКР со спецсчета

При использовании ФКР со спецсчета нельзя перечислить всю сумму по договору до подписания акта выполненных работ. Акт приемки разрешено не представлять в банк только в случае выплаты аванса по договору об оказании услуг и (или) выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД (п. 3 ч. 4 ст. 177 ЖК РФ). В остальных случаях представление акта выполненных работ обязательно.

Владелец спецсчета может уплачивать в качестве аванса не более чем 30 процентов от стоимости услуг и работ по капитальному ремонту по договору. Это установлено пунктом 3 части 4 статьи 177 Жилищного кодекса РФ.

Оплату по договорам об оказании услуг и выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД разрешено производить только в безналичной форме – путем перечисления денежных средств. Это следует из положений частей 1 и 4 статьи 177 Жилищного кодекса РФ. Поэтому невозможно получить денежные средства со спецсчета наличными.

Если фонд капремонта формируется на специальном счете, а в роли владельца выступает региональный оператор, то использовать средства разрешено только в отношении МКД, собственники помещений которого перечисляют взносы на специальный счет. Региональный оператор не имеет право использовать эти деньги на капитальный ремонт других МКД.

Региональный оператор использует средства фонда капремонта на ремонт «других» МКД только в том случае, если собственники формируют фонд капремонта на счете регионального оператора (ч. 1 ст. 182 ЖК РФ).

Вас могут заинтересовать следующие статьи:

Источник

Судебная практика по капремонту: как расходовать деньги со спецсчёта

Собрали свежую судебную практику по капитальному ремонту, которая прошла кассацию. Узнайте, как УО и ТСЖ доказать свою правоту, если их обвиняют в нецелевом расходовании средств со спецсчёта, и когда власти могут потребовать вернуть выданную субсидию.

Важно лично присутствовать на суде, чтобы отстоять свою позицию

Екатерина Окунькова, юрист ООО «РУСЭНЕРГОСБЫТ», в начале июня провела онлайн-семинар «Как УО и ТСЖ реализовать право на проведение капитального ремонта».

Рассказывая о судебных делах по вопросам проведения работ по капремонту, она отметила, что УО и ТСЖ часто не ходят в суды, и решения принимаются заочно. Управляющим домами, даже если они понимают, что не выиграют дело, важно присутствовать на заседаниях и отстаивать свои интересы.

Чтобы суметь защитить свою позицию, нужно поднять нормативную базу и изучить судебную практику. В суде необходимо настаивать на том, что все работы проведены в полном соответствии с законодательством РФ.

Рассмотрим несколько дел. В части из них управляющим организациям удалось доказать, что средства со спецсчёта они потратили на работы капитального характера. В ряде других споров это сделать не получилось, объясним, почему.

Да. На установку общедомовых приборов учёта

В деле № А56-55208/2019 администрация обратилась в суд с иском к ЖСК по поводу нецелевого расходования средств со спецсчёта капремонта.

На общем собрании собственники помещений в МКД приняли решение провести работы по капитальному ремонту общедомового имущества: установить ОДПУ и реконструировать узел учёта тепловой энергии. На собрании утвердили перечень работ, смету расходов и сроки, выбрали подрядчика.

ЖСК вовремя оплатил выполненные работы, об этом свидетельствует акт. Суд первой инстанции не обнаружил нецелевого расходования денег. С его выводами согласился апелляционный суд:

• работы провели по решению ОСС,
• они являются составной частью работ по ремонту внутридомовой инженерной системы теплоснабжения.

Ремонт внутридомовых инженерных систем тепло-, водоснабжения и водоотведения относится к капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома (п. 1 ч. 1 ст. 166 ЖК РФ). Капитальным ремонтом объектов капитального строительства считается замена и, или восстановление систем и сетей инженерно-технического обеспечения домов (п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ).

К видам работ по капитальному ремонту МКД относится ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения (п. 3 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ). Именно поэтому установка ОДПУ и в целом реконструкция узла учёта тепловой энергии считается капитальным ремонтом.

Да. На монтаж системы водоотведения для кондиционеров в МКД

Комитет в деле № А12-11561/2020 оспаривал проведённые товариществом собственников жилья работы. ТСЖ выполнило монтаж системы водоотведения для кондиционеров в МКД и потратило на это средства со спецсчёта капитального ремонта.

Госжилинспекция провела проверку и выдала предписание, определила вернуть на специальный счёт 462 612 рублей. Такие конфликты обычно сложны для ТСЖ: иных доходов у товариществ нет, деньги взять неоткуда, а судиться с подрядчиком бессмысленно, потому что он уже выполнил работы в рамках договора.

Товарищество попыталось отстоять свою правоту в суде. Суды встали на его сторону: признали предписание недействительным, потому что оно нарушает права и законные интересы ТСЖ в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Работы по ремонту фасада, в том числе монтаж сливной системы для кондиционеров в МКД, относятся к капитальным.

Дело дошло до кассационного суда, но и он подтвердил позицию товарищества. Добавил, что монтаж системы водоотведения для кондиционеров необходим, чтобы предотвратить разрушение фасада и отмостки МКД в результате попадания конденсата из отводных труб сплит-систем, которые размещены на фасаде дома.

Да. На ремонт цоколя здания

Управляющей организации удалось доказать, что она правомерно потратила 299 096 рублей со спецсчёта на капитальный ремонт цоколя. ГЖИ настаивала, что такие работы относятся к текущему ремонту. Об этом дело № А63-1436/2019.

Согласно п. 5.5.16 ГОСТ Р 58033-2017, цоколь – это нижняя часть наружной стены здания, которая расположена непосредственно на фундаменте, или верхняя, надземная, часть ленточного фундамента.

Цокольная часть дома – это конструкция, которая защищает стены дома от воздействия внешней среды. Цоколь является конструктивным элементом общего имущества дома.

Суды указали, что ремонт цоколя здания не является ремонтом отдельной части строительной конструкции. Это конструктивный элемент общего имущества здания. Поэтому его ремонт относится к капитальному. Ремонт провели из-за физического износа и истечения срока службы цоколя и на основании решения общего собрания собственников.

Нет. На реконструкцию пристройки, которая не является общедомовым имуществом

В деле № А84-5896/2019 Фонд капремонта по решению ОСС вместо предусмотренного региональной программой ремонта внутридомовых инженерных систем провёл капитальный ремонт фасада и крыши дома. Формально он реконструировал пристройку, которая не входила в состав общего имущества в доме.

Управление федерального казначейства отметило, что так Фонд нарушил положения ст. ст. 168 и 191 ЖК РФ, постановления Правительства Севастополя от 19.12.2019 № 672-ПП и потребовал вернуть потраченные деньги – 380 403 071,56 рублей.

Кроме того, Фонд неправомерно использовал 3 315 292,04 рублей, сформированных за счёт взносов на капитальный ремонт:

• подготовил задания на выполнение работ по оценке технического состояния 39 домов;
• разработал проектную документацию на капремонт по видам работ, которые не включены в краткосрочный план.

Фонд ссылался на то, что решение о ремонте приняли собственники дома, но апелляционный и кассационный суды поддержали решение суда первой инстанции. А затем и ВС РФ отказался передавать дело на рассмотрение Судебной коллегии. Деньги придётся вернуть.

Нет. Если региональная программа не предусматривает такие работы

Решение по делу № А50-38815/2019 является показательным для отдельного вида споров. Часто работы относятся к капитальному ремонту, но не включены в региональную программу. Если выполнить такие работы, деньги на спецсчёт придётся вернуть.

ГЖИ провела внеплановую проверку и вынесла ТСЖ предписание о возврате денег на спецсчёт, владельцем которого было товарищество. Выяснилось, что виды и объёмы работ не соответствуют перечню работ по капремонту.

В отношении спорного дома региональная программа предусматривает определённый круг работ по капремонту. Собственники определили размер взносов на капремонт в размере минимального взноса. Из-за этого ТСЖ может расходовать деньги, накопленные на спецсчёте, только на работы, которые прописаны в региональной программе и в установленные ею сроки.

Если бы взносы были установлены выше минимальных, то деньги можно было бы потратить на другие работы, не входящие в перечень региональной программы.

Товарищество потратило 483 127, 59 рублей на ремонт участка циркуляции ГВС, на капремонт участков по замене стояков отопления по подвальному помещению, на кровельные работы. Все они относятся к капитальному ремонту, но не предусмотрены региональной программой. Расходовать на них деньги со спецсчёта было нельзя, товариществу придётся вернуть потраченные средства.

Нет. На ремонт только части конструктивного элемента

Жилищно-строительному кооперативу из дела № А63-24009/2019 тоже пришлось вернуть деньги на специальный счёт. Собственники на ОСС приняли решение отремонтировать внутридомовую инженерную систему теплоснабжения и водосточную систему.

Вместо этого подрядчики по договору с ЖСК реконструировали часть системы теплоснабжения и отремонтировали один из элементов крыши. Но капитальный ремонт подразумевает под собой ремонт всего конструктивного элемента, а не отдельной его части.

Нет. Если выделена субсидия, а УО завышает стоимость ремонта или расходует деньги не на те работы

В деле № А46-6170/2020 Департамент городского хозяйства администрации г. Омска потребовал от управляющей организации вернуть деньги. На капитальный ремонт была выделена субсидия, но выяснилась, что цены на работы были завышены. Перерасходованную часть субсидии пришлось вернуть.

А в деле № А53-5119/2020 управляющая организация израсходовала субсидию не на те работы, на которые деньги выделялись. МУП оспорил это в суде и вернул деньги.

Мы рассмотрели свежие решения по спорам о проведении капитального ремонта общего имущества в МКД. Они демонстрируют наиболее частые ошибки управляющих домами при проведении ремонтных работ. Изучите эти дела, чтобы не повторять недочётов коллег.

Если дело дошло до суда, отстаивайте свои интересы и интересы собственников. Если этого не сделать, то вас могут обязать вернуть деньги, даже если работы уже проведены и вы за них заплатили. Это урон для бюджета компании.

Источник