Хозспособ текущий ремонт смета

Как УО составить смету расходов на текущий ремонт общего имущества

Вместе с Алексеем Барейша, ведущим инженером «РосКвартала» разбираемся, как составить и оформить смету расходов на текущий ремонт общего имущества в МКД и какие типичные ошибки совершают управляющие домами при этом.

Провести плановый осмотр общего имущества собственников и составить дефектную ведомость

В новом выпуске онлайн-журнала «PROПлан» его ведущий Алексей Барейша разобрал вопрос составления сметы расходов на текущий ремонт и дефектных ведомостей. Он разобрал, когда они формируются, какую информацию необходимо внести в смету, кто может грамотно составить документ и на что УО обратить внимание, если она делает это сама:

Перед тем, как приступить непосредственно к формированию сметы расходов на текущий ремонт, УО проводит плановый осмотр общего имущества МКД. По итогам такого осмотра составляется смету и дефектную ведомость.

В ведомость компания вносит все неисправности, которые обнаружила во время осмотра. Затем выбирает из неё те дефекты и нарушения, которые сможет устранить в этом году в рамках текущего ремонта, исходя из бюджета и серьёзности повреждений конструкций.

Учесть в смете все необходимые работы по текущему ремонту и их стоимость, в том числе доставку и демонтаж

Как отметил Алексей Барейша, смета расходов на текущий ремонт – это таблица, в которую вносится следующая информация:

1. Необходимые работы и их цена, в том числе за демонтаж.

Например, если УО планирует заменить плитку пола в подъезде, то она включает в цену работ и стоимость удаления старой плитки.

1. Вид материалов, их стоимость и цена их доставки.
2. Общая сметная стоимость ремонта.
3. Печати и подписи сторон.

Сторонами в таком случае являются УО как заказчик и подрядная организация как исполнитель работ. Если управляющая организация выполняет работы собственными силами, то она будет и заказчиком, и исполнителем. Смету на текущий ремонт подписывает и утверждает главный бухгалтер и руководитель организации либо председатель ТСЖ или кооператива.

УО обязательно нужно вынести документ на утверждение на общем собрании собственников или членов ТСЖ или кооператива. Если этого не сделать, то управляющая организация проведёт несогласованные на ОСС работы за свой счёт.

Изучить расценки на ремонт или обратиться к подрядной организации для составления сметы

Эксперт подробно остановился на вопросе, кто готовит смету расходов на текущий ремонт общего имущества в МКД. Это может быть:

• подрядная организация,
• бухгалтерия и экономисты УО,
• правление ТСЖ или кооператива.

В квалифицированную сметную службу есть смысл обратиться, если в компании нет специалистов-сметчиков или если смета, подготовленная подрядчиков, вас не устраивает.

Если решите составить смету на текущий ремонт самостоятельно, сначала изучите территориальные единичные расценки в строительстве на различные виды работ (ТЕР). Где их найти, узнайте из видеоролика.

Следовать рекомендациям эксперта, чтобы избежать ошибок

Отдельно Алексей Барейша остановился на нюансах составления сметы расходов на текущий ремонт. На них нужно обратить внимание ещё до начала формирования документа, чтобы не допустить ошибок.

Например, эксперт советует дополнительно заложить в смету около 20% от полной стоимости ремонта на непредвиденные расходы: часто приходится добавлять новые работы в процессе ремонта, что может привести к превышению бюджета и перерасходу.

В смете подробно прописывайте, детализируйте работы. Пишите не «покраска стен подъезда», а все этапы этого процесса: ошкуривание старой краски, грунтовка, выравнивание, шпаклёвка, покраска первым слоем и т.д..

Важно в смете правильно указать наименование работы, а также корректно рассчитать количество необходимых материалов. Например, при включении в смету «Установки входной двери в подъезд» укажите затраты на демонтаж старой двери, доборы для новой. Всё это необходимо предусмотреть в смете.

Обязательно учтите в общей стоимости работ цену за доставку материалов к месту ремонта. Если за подъём новых окон на 9 этаж придётся доплатить доставщикам, это должно быть отражено в смете на текущий ремонт. Другие советы и рекомендации вы узнаете из видео онлайн-журнала.

Есть вопросы по составлению сметы? Оставляйте их в комментариях к статье, а также подписывайтесь на YouTube-канал Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью «Р1» и следите за обновлениями. Эксперты объединения в своих онлайн-журналах отвечают на сложные вопросы в работе по управлению многоквартирными домами.

Источник

Хозспособ текущий ремонт смета

При проведении текущих ремонтов работы осуществляются собственными силами организации за собственные средства.

1. Требуется ли составление сметной документации на данные работы?
2. Можно ли на основании дефектного акта сразу составлять акт сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ формы С-2a, утвержденной постановлением Минстройархитектуры от 28.06.2013 № 21, в редакции от 10.12.2014 № 50, и отчет о расходе строительных материалов в сопоставлении с производственными нормами формы С-29, утвержденной постановлением Минстройархитектуры от 24.01.2008 № 4, в редакции от 30.04.2012 № 19?
3. Какая документация должна оформляться при проведении текущих ремонтов собственных объектов хозяйствования для повременщиков и сдельщиков?

Выполнение проектных работ по текущему ремонту зданий и сооружений регламентируется ТКП 45-1.04-206-2010 «Ремонт, реконструкция и реставрация жилых и общественных зданий и сооружений. Основные требования по проектированию», утвержденным приказом Минстройархитектуры от 15.07.2010 № 267, с учетом изменения № 2. В данном документе установлен перечень основных видов работ, выполняемых при текущем ремонте (приложение А к ТКП 45-1.04-206-2010).

Согласно п. 4.8 ТКП 45-1.04-206-2010 при выполнении работ по текущему ремонту объектов не требуется разработка проектной документации и ее экспертиза, но при этом на основании дефектных актов, подготовленных, при необходимости, на основании технических заключений, составляется сметная документация.

Сметная документация на объект текущего ремонта составляется в обязательном порядке. Это регламентировано п. 4 Закона от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь», в редакции от 31.12.2014 № 229-З.

Таким образом, выполнение строительно-монтажных работ по текущему ремонту осуществляется на основании дефектного акта и сметы. Форма дефектного акта, а также порядок ее применения и заполнения утверждаются Минстройархитектуры.

Форма дефектного акта утверждена постановлением Минстройархитектуры от 29.04.2011 № 14 и не предполагает перечня нормативов по определению стоимости на выполнение работ, но ссылки на необходимые нормативы возможно прописать в столбце «примечание». Однако даже наличие в дефектном акте нормативов не отменяет необходимости разработки сметной документации.

Составление актов выполненных работ по текущему ремонту производится в установленном порядке с применением акта формы С-2а.

Списание материалов выполняется в соответствии с главой 4 Инструкции о порядке бухгалтерского учета строительных материалов, утвержденной постановлением № 4.

Организационная форма строительства, выполнения работ, при которой строительные, монтажные, иные специальные работы выполняются собственными силами застройщика, который обладает правом собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления на объекты строительства либо приобретает эти права по окончании строительства, является хозяйственным способом строительства.

Перечень документов, которые оформляются при строительстве объектов хозяйственным способом за счет небюджетных средств, нормативными правовыми актами не утвержден. Такой перечень определяется учетной политикой организации или на основании приказа (распоряжения) руководителя.

Светлана Филоненко, ведущий инженер проектно-сметной документации

Источник

Коэффициенты в сметах на текущий ремонт управляющих организаций и ТСЖ

Коэффициенты в сметах на текущий ремонт управляющих организаций и ТСЖ

Чашка кофе из ПитСтопа за 60 руб.

Крепкий эспрессо за 110 руб.

Восхитительное Латте за 175 руб.

Оставить пожелание Пропустить

Какие коэффициенты должны применяться управляющими организациями, товариществами собственников жилья и иными лицами при составлении смет? Как правильно считать накладные расходы и сметную прибыль?

При проведении текущего ремонта и выполнении работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома, управляющие организации предоставляют собственникам МКД локальные сметы. О сметах и том, на что обращать первоначальное внимание, сегодня и поговорим.

Основные понятия

Сметная документация. Локальная смета или локальный сметный расчет?

Необходимость проверки локальной сметы

Составление локальной сметы

Объем работ

Применяемые сметные нормативы

Накладные расходы

НДС или компенсация налогов при УСН

Сметная прибыль

Выполнение работ хозяйственным способом

Исключение сметной прибыли при выполнении работ хозяйственным способом

Основные понятия

В процессе нашего анализа будем руководствоваться следующими документами:

И сначала необходимо определиться с используемыми терминами и их значением:

• сметная стоимость — это сумма денежных средств, необходимых для осуществления строительства в соответствии с проектными материалами;

3.1. Сметная стоимость — сумма денежных средств, необходимых для осуществления строительства в соответствии с проектными материалами. Сметная стоимость является основой для определения размера капитальных вложений, финансирования строительства, формирования договорных цен на строительную продукцию, расчетов за выполненные подрядные (строительно-монтажные, ремонтно-строительные и др.) работы, оплаты расходов по приобретению оборудования и доставке его на стройки, а также возмещения других затрат за счет средств, предусмотренных сводным сметным расчетом.

• сметные нормативы — это название сметных норм, расценок и цен, объединяемых в сборники, на основании которых рассчитывается сметная стоимость;

2.1. Действующая система ценообразования и сметного нормирования в строительстве включает в себя государственные сметные нормативы и другие сметные нормативные документы (в дальнейшем именуются — сметные нормативы), необходимые для определения сметной стоимости строительства.

Сметные нормативы — это обобщенное название комплекса сметных норм, расценок и цен, объединяемых в отдельные сборники. Вместе с правилами и положениями, содержащими в себе необходимые требования, они служат основой для определения сметной стоимости строительства.

2.2. Под сметной нормой рассматривается совокупность ресурсов (затрат труда работников строительства, времени работы строительных машин, потребности в материалах, изделиях и конструкциях и т.п.), установленная на принятый измеритель строительных, монтажных или других работ.

• сборники ГЭСН — это основные сборники сметных нормативов, т.к. являются государственными и все остальные сборники (отраслевые сметные нормативы — ОСН, территориальные сметные нормативы — ТСН, фирменные сметные нормативы — ФСН, и индивидуальные сметные нормативы — ИСН) не могут противоречить ГЭСН. Однако следует помнить, что приоритет в определении цены имеют более специализированные сборники, т.е. сначала ИСН, затем ФСН, ТСН, ОСН и ГЭСН, т.к. ГЭСН отражают среднеотраслевой уровень строительного производства на принятую технику и технологию выполнения работ ;

2.5. Государственные элементные сметные нормы (ГЭСН) предназначены для определения состава и потребности в материально-технических и трудовых ресурсах, необходимых для выполнения строительных, монтажных, ремонтно-строительных и пусконаладочных работ. ГЭСН используются для определения сметной стоимости выполняемых работ ресурсным методом, разработки единичных расценок различного назначения (федеральных, территориальных, отраслевых, фирменных) и укрупненных сметных нормативов.

2.7. Сборники ГЭСН отражают среднеотраслевой уровень строительного производства на принятую технику и технологию выполнения работ и могут применяться организациями-заказчиками и подрядчиками независимо от их ведомственной принадлежности и форм собственности. ГЭСН не распространяются на отдельные конструкции и виды работ, к капитальности, классу точности и качеству которых предъявляются повышенные требования, а также на виды работ в горной местности, выполняемые на высоте более 3500 м над уровнем моря. Для таких видов работ разрабатываются индивидуальные элементные сметные нормы или поправочные коэффициенты, учитывающие соответствующие особенности производства работ.

• сметная документация — это документы, в которых указана сметная стоимость определенного строительства на основании сметных нормативов;

3.15. Для определения сметной стоимости строительства проектируемых предприятий, зданий, сооружений или их очередей составляется сметная документация, состоящая из локальных смет, локальных сметных расчетов, объектных смет, объектных сметных расчетов, сметных расчетов на отдельные виды затрат, сводных сметных расчетов стоимости строительства (ремонта), сводок затрат и др.

• накладные расходы — это часть сметной себестоимости строительно-монтажных работ, которые указываются в сметной документации, определяются косвенным способом (в процентах от сметных затрат на оплату труда рабочих) и являются затратами связанными с созданием необходимых условий для выполнения работ;

1.2. Накладные расходы как часть сметной себестоимости строительно-монтажных работ представляют собой совокупность затрат, связанных с созданием необходимых условий для выполнения строительных, ремонтно-строительных и пусконаладочных работ, а также их организацией, управлением и обслуживанием.

1.5. Накладные расходы нормируются косвенным способом в процентах от сметных затрат на оплату труда рабочих (строителей и механизаторов) в составе прямых затрат.

• сметная прибыль — это средства, предназначенные для покрытия расходов подрядных организаций на развитие производства и материальное стимулирование работников.

Сметная прибыль в составе сметной стоимости строительной продукции — это средства, предназначенные для покрытия расходов подрядных организаций на развитие производства и материальное стимулирование работников.

Сметная прибыль является нормативной частью стоимости строительной продукции и не относится на себестоимость работ.

Сметная документация. Локальная смета или локальный сметный расчет?

Сметная документация составляется в определенной последовательности — от мелких к более крупным элементам строительства:

• определенная конкретная работа (например, выполнение работ по замене электрических светильников);
• строительство (ремонт) объекта (отдельно стоящее здание (производственный корпус или цех, склад, вокзал, овощехранилище, жилой дом, клуб и т.п.) или сооружение (мост, тоннель, платформа, плотина и т.п.));
• строительство (ремонт) пускового комплекса (несколько объектов (или их частей) основного производственного и вспомогательного назначения, энергетического, транспортного и складского хозяйства, связи и т.п.)
• очередь строительства (часть строительства, состоящая из группы зданий, сооружений и устройств, ввод которых в эксплуатацию обеспечивает выпуск продукции или оказание услуг, предусмотренных проектом. Очередь строительства может состоять из одного или нескольких пусковых комплексов.);
• а все в совокупности называется стройкой 🙂

Соответственно, для каждого этапа строительства разрабатывается своя сметная документация, которая может состоять из локальных смет, локальных сметных расчетов, объектных смет, объектных сметных расчетов, сметных расчетов на отдельные виды затрат, сводных сметных расчетов стоимости строительства (ремонта), сводок затрат и др.

Как Вы уже понимаете, нас интересуют только первые типы сметной документации — локальная смета или локальный сметный расчет, т.к. именно они применяются управляющими организациями и предъявляются собственникам для согласования.

Разница между этими типами сметной документации в том, что локальный сметный расчет составляются в случаях, когда объемы работ и размеры затрат окончательно не определены и будут уточняться в процессе выполнения работ или дополнительной разработки рабочей документации. Т.е. локальный сметный расчет — это примерно, а локальная смета — это конкретный расчет.

3.16. Локальные сметы относятся к первичным сметным документам и составляются на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям или по общеплощадочным работам на основе объемов, определившихся при разработке рабочей документации (РД).

Локальные сметные расчеты составляются в случаях, когда объемы работ и размеры затрат окончательно не определены и подлежат уточнению на основании РД, или в случаях, когда объемы работ, характер и методы их выполнения не могут быть достаточно точно определены при проектировании и уточняются в процессе строительства.

Необходимость проверки локальной сметы

Одним из частых заблуждений, которые встречаются в правоприменительной практике, является то, что стороны могут относиться к локальным сметам как к второстепенному и малозначительному документу.

Зачастую собственники подписывают локальные сметы предоставленные управляющей организацией без должной проверки, надеясь, что впоследствии, при подписании акта выполненных работ, они все свои возражения укажут в акте и уменьшат стоимость. Это не правильно.

Несмотря на заключенный между сторонами договор управления или обслуживания, собственники принимают решение о необходимости проведения текущего ремонта, его объемах и стоимости.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491)

1. Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).

Одной из самых больших ошибок собственников МКД является то, что при заключении договора управления они не определяют размер денежных средств собираемых на текущий ремонт и порядок согласования работ, а указывают только один размер платы за содержание и текущий ремонт, без разделения. Подобная ошибка дорого стоит собственникам, т.к. впоследствии, при расторжении договора управления, они лишаются возможности взыскать с управляющей организации денежные средства за невыполненный текущий ремонт.

Если собственники определили конкретный размер сбора денежных средств на текущий ремонт, то управляющая организация должна предоставлять собственникам для согласования локальные сметы. Локальная смета — это, по своей правовой природе, оферта (предложение) будущих работ и согласование (принятие, акцепт) этой локальной сметы со стороны собственников является заключением договора на проведение работ. Т.е., после того как собственники согласуют локальную смету, управляющая организация должна будет выполнить именно этот объем работ по согласованной цене.

Впоследствии, подписание акта выполненных работ, является принятием выполненных работ, и если объем работ не изменился, то никаких корректировок по стоимости работ уже не будет.

Именно по этой причине необходимо проверять локальные сметы перед их согласованием, а стоимость оплаты работ стороннему специалисту за проверку предоставленных локальных смет, лучше изначально предусмотреть при заключении договора управления и формировании размера платы за содержание. Как вы понимаете, «с кем» заключать подобный договор должны выбирать непосредственно собственники, чтобы исключить возможный сговор между специалистом и управляющей организацией.

Составление локальной сметы

Теперь рассмотрим немного более подробно сам процесс составления локальной сметы и определим те ее части, на которые нам стоит обратить пристальное внимание.

Объем работ

Применяемые сметные нормативы

Накладные расходы

НДС или компенсация налогов при УСН

Сметная прибыль

Объем работ

Объем работ определяется по дефектной ведомости и является тем перечнем работ, который необходим в данной конкретной ситуации. Объем работ зависит от конкретных условий и каждый вид работ должен быть обоснован. Например, управляющая организация предоставила собственникам локальную смету на проведение ремонта кровельного покрытия (крыши) путем замены битумной кровли на мембранную. При согласовании с собственниками объема работ управляющая организация предоставила перечень работ, в который были включены:

• демонтаж старого кровельного покрытия;
• ремонт бетонной стяжки;
• дополнительная зачистка;
• нанесения грунтовок или праймеров;
• сушка и т.д.

В то же время для работы с мембранами не требуется проведения мероприятий по подготовке поверхности: дополнительной зачистки, нанесения грунтовок или праймеров, сушки. Таким образом знание технологии производства позволяет собственникам не согласовывать работы, которые не будут выполнены управляющей организацией, но будут предъявлены к оплате.

После определения объема необходимых работ проводится определение сметного норматива по каждой работе. Как уже говорилось выше приоритет отдается более конкретному нормативу. Это связано с тем, что сметный норматив разработанный в субъекте Российской Федерации, будет более точно учитывать все затраты и расходы.

Существует правило, что т.к. сметные нормативы разрабатываются на основе принципа усреднения с минимизацией расхода всех необходимых ресурсов, то нормативы в сторону их уменьшения не корректируются. (п. 2.2. МДС 81-35.2004). Это значит, что сметный норматив не может быть меньше, чем он предусмотрен, а самые маленькие это нормативы из ГЭСН. Отсюда можно сделать следующие выводы:

• если локальная смета посчитана с использованием сметных нормативов ГЭСН, то она правильная, но скорее всего более выгодна для собственников;
• если локальная смета посчитана с использованием ФЕР или ТЕР, то она также правильная, но более точная, а значит точнее учитывает затраты управляющей организации.

Применяемые сметные нормативы

Проверять сметы необходимо. Приведем пример разницы в стоимости работ в зависимости от выбранной работы.

Работа — ТЕР01-01-022-09. Разработка грунта в траншеях экскаватором с ковшом вместимостью 0,65 (0,5-1) м3, группа грунтов 3. Локальная сметы выполнена с применение сметных нормативов ТЕР Приморского края.

Открываем ТЕР и видим, что сметный норматив изменяется в зависимости от типа грунта:

• грунт 1-го типа (ТЕР01-01-022-07) — 3640,82 руб. / 1000м3
• грунт 2-го типа (ТЕР01-01-022-07) — 3868,37 руб. / 1000м3
• грунт 3-го типа (ТЕР01-01-022-07) — 5081,98 руб. / 1000м3
• грунт 4-го типа (ТЕР01-01-022-07) — 6295,58 руб. / 1000м3
• грунт 5-го типа (ТЕР01-01-022-07) — 8115,99 руб. / 1000м3
• грунт 6-го типа (ТЕР01-01-022-12) — 9784,70 руб. / 1000м3

Как видно из приведенного примера, в зависимости от типа грунта, стоимость работ может измениться в три раза. Именно по этой причине необходимо проверять предоставляемые локальные сметы и делать это должны специалисты.

Также замечено, что некоторые управляющие организации указывают в локальных сметах повышающие коэффициенты. Это допустимо, если работы выполняются во вредных условиях или условия отличаются от нормальных, но применять подобные коэффициенты при выполнении работ в жилых зданиях — это жульничество. Например, применяют коэффициент 1,15 за стесненные условия, при выполнении работ по замене щита учета на лестничной клетке :-).

Письмо от 23 июня 2004 г. N АП-3230/06

Производство ремонтных работ в существующих зданиях и сооружениях в стесненных условиях: с наличием в зоне производства работ действующего технологического оборудования (станков, установок, кранов и т.п.), или загромождающих предметов (лабораторное оборудование, мебель и т.п.), или движения транспорта по внутрицеховым путям

Из практики можем сказать, что очень часто две-три тысячи рублей, оплаченные независимому эксперту, экономят десятки тысяч рублей.

Накладные расходы

Если правильность применения сметных нормативов это все-таки удел специалистов, то проверить правильность определения размера накладных расходов может и простой собственник.

Как уже говорили выше, нормативные расходы определяется в виде процента от сметных расходов на оплату труда рабочих. Отсюда вывод, если правильно определены работы и применяемые сметные нормативы (или нет возможности их проверить), то накладные расходы проверить проще.

Следует отметить, что определение накладных расходов может происходить непосредственно по каждой работе или непосредственно в конце локальной сметы. Первый вариант более удобен для проверки. т.к. позволяет сразу определить правильность применяемых коэффициентов.

В конце каждой локальной сметы указывается размер заработной платы рабочих. Если разделов несколько, то необходимо суммировать те, в которых написано (З/П). От полученной суммы будут исчисляться накладные расходы. Их размер указан в Приложении № 3 и Приложении №4 к МДС 81-33.2004. Приложение №3 можно применять, если не получается применить Приложение №4, т.е. по какой-то причине не определяются виды работ.

В процессе применения норматива накладных расходов необходимо применять и различные коэффициенты. Одним из которых является коэффициент в зависимости от применяемой системы налогообложения — УСН или НДС.

• если управляющая организация применяет общую систему налогообложения и является плательщиком НДС, то одной из предпоследних строк локальной сметы будет являться строка — НДС 18% и тогда дополнительного коэффициента нет;
• если управляющая организация применяет упрощенную систему налогообложения, то одной из предпоследних строк локальной сметы будет являться строка — » (МАТ + (ЭМ-ЗПМ) + НР х 0,1712 + СП х 0,15 + ОБ) х 0,18″ и в таком случае управляющая организация обязана применить дополнительный коэффициент 0,8 (0,94*0,85 Письмо Госстроя от 27 ноября 2012 г. N 2536-ИП/12/ГС).

ДОПОЛНЕНИЕ. Согласно письма Министерства Юстиции № 01/57049-ЮЛ от 27.042018 г. вышеназванное письмо не подлежит применению и соответственно коэффициент 0,8. В настоящее время пересчитать расчеты нет времени. Поэтому к итоговым накладным расходам в данном материале применяйте повышающий коэффициент путем деления результата на 0,8. Например, итоговый коэффициент по кровле 86,4 надо разделить на 0,8 и получится правильный коэффициент 108.

Применение указанной корректировки связано с тем, что организация, применяющая УСН, не имеет право на восстановление НДС и значит не имеет право указывать НДС в локальной смете, а в локальной смете стоимость материалов материалы указывается без НДС. Именно поэтому, после проведения всех расчетов, необходимо скорректировать начисление налога НДС, который организация оплатит в стоимости материалов.

Рассмотрим пример, на основании которого определим нормативы накладных расходов и необходимые коэффициенты: Управляющая организация указала в локальной смете выполнение работ «ГЭСН16-04-002-01 Прокладка трубопроводов водоснабжения из напорных полиэтиленовых труб наружным диаметром: 20 мм» затраты на зарплату рабочих составили 57+6=63 рубля. Расчеты выполнены с определением накладных расходов по каждому типу работ, поэтому видно, что накладные расходы определены в размере 92% от ФОТ, или 58 рублей (63*0,92=57,96). Теперь проверим правильность данного расчета:

• норматив накладных расходов, согласно Приложения №4 к МДС 81-33.2004, для сантехнических работ определен в размере 128%;
• в данном приложении указано, что при выполнении работ при определении сметной стоимости ремонтных работ в жилых и общественных зданиях применяется коэффициент 0,9;
• из-за упрощенной системы налогообложения управляющая организация обязана применять коэффициент 0,8;

таким образом получается, что 128% х 0,9 х 0,8 = 92,16%

Если не рассматривать вопрос о способе выполнения работ (его мы рассмотрим ниже), то управляющая организация правильно рассчитала накладные расходы.

Далее мы приводим таблицу коэффициентов, которые должны применяться управляющими организациями (ТСЖ, ЖСК т.п.) при выполнении работ на МКД (полный перечень приведен в МДС):

п/п	Виды строительных и монтажных работ	Нормативы накладных расходов в % к ФОТ если управляющая организация (ТСЖ, ЖСК и т. п.) применяет УСН	Нормативы накладных расходов в % к ФОТ если управляющая организация (ТСЖ, ЖСК и т. п.) плательщик НДС
1	Земляные работы, выполняемые:
1.1	механизированным способом	68,4	85,5
1.2	ручным способом	57,6	72
1.3	с применением средств гидромеханизации	61,2	76,5
1.4	по другим видам работ (подготовительным, сопутствующим, укрепительным)	57,6	72
4	Скважины	80,64	100,8
5
5.1	Свайные работы	93,6	117
5.2	Опускные колодцы	62,64	78,3
5.3	Закрепление грунтов	62,64	78,3
6	Бетонные и железобетонные монолитные конструкции в строительстве:
6.2	жилищно-гражданском	86,4	108
7	Бетонные и железобетонные сборные конструкции в строительстве:	111,6	139,5
7.2	жилищно-гражданском
8	Конструкции из кирпича и блоков	87,84	109,8
9	Строительные металлические конструкции	64,8	81
10	Деревянные конструкции	84,96	106,2
11	Полы	88,56	110,7
12	Кровли	86,4	108
13	Защита строительных конструкций и оборудования от коррозии	64,8	81
15	Отделочные работы	75,6	94,5
16	Сантехнические работы — внутренние (трубопроводы,водопровод, канализация, отопление, газоснабжение, вентиляция и кондиционирование воздуха)	92,16	115,2
17	Временные сборно-разборные здания и сооружения	69,12	86,4
18	Наружные сети водопровода, канализации, теплоснабжения, газопроводы	93,6	117
20	Теплоизоляционные работы	72	90
27	Линии электропередачи	75,6	94,5
28	Сооружения связи, радиовещания и телевидения:
28.1	прокладка и монтаж сетей связи	72	90
28.2	монтаж радиотелевизионного и элек- тронного оборудования	66,24	82,8
40	Озеленение. Защитные лесонасаждения	82,8	103,5
43	Монтаж оборудования	57,6	72
45	Электромонтажные работы:
45.2	а других объектах	68,4	85,5
48	Пусконаладочные работы	46,8	58,5
49	Работы по реконструкции зданий и сооружений (усиление и замена существующих конструкций, разборка и возведение отдельных конструктивных элементов)	79,2	99

Применяя вышеуказанные коэффициенты к размеру оплаты труда рабочих Вы самостоятельно можете определить завышен ли размер накладных расходов в представленной вам локальной смете.

Сметная прибыль

Таким же образом, как и накладные расходы, рассчитывается и сметная прибыль. Только данные о коэффициенте берутся из Приложения № 3 МДС 81-25.2001. Мы приведем таблицу с работами, которые могут встретиться в жилых домах и коэффициентами для УСН. Полный текст Приложения Вы можете найти в МДС 81-25.2001

N п/п	Виды строительных и монтажных работ	В процентах от фонда оплаты труда рабочих(строителей и механизаторов) при применении УСН
1.	Земляные работы, выполняемые:
— механизированным способом	40
— с применением средств гидромеханизации	40
— культуртехнические работы	41,6
6.	Бетонные и железобетонные монолитные конструкции в строительстве:
— жилищно — гражданском	61,6
7.	Бетонные и железобетонные сборные конструкции в строительстве:
— жилищно — гражданском (без КПД)	72
— крупнопанельное домостроение	86,4
8.	Конструкции из кирпича и блоков в зданиях:
— жилищно — гражданских	68
9.	Металлические конструкции	68
10.	Деревянные конструкции	50,4
11.	Полы	60
12.	Кровли	52
13.	Защита строительных конструкций и оборудования от коррозии	56
15.	Отделочные работы	44
16.	Сантехнические работы — внутренние (трубопроводы, водопровод, канализация, отопление, газоснабжение, вентиляция и кондиционирование воздуха)	66,4
17.	Электроосвещение зданий	48
18.	Наружные сети водопровода, канализации,теплоснабжения, газопровода	71,2
40.	Озеленение. Защитные лесонасаждения. Многолетние плодовые насаждения	72
43.	Монтаж оборудования	48
45.	Электромонтажные работы:
— на других объектах	52

Выполнение работ хозяйственным способом

Очень интересный вопрос: — А каким способом выполняются работы по текущему ремонту общего имущества — хозяйственным или подрядным? Казалось бы странный вопрос, и мало кто его задает, но это очень важный вопрос, т.к. от ответа на него зависит, будут ли применены коэффициенты для хозяйственного способа.

Это важно? Да. Почему? Потому, что при выполнении работ хозяйственным способом к накладным расходам применяется понижающий коэффициент 0,6.

п. 4.9 МДС 81-33.2004. — При использовании в сметах нормативов накладных расходов по видам строительства или видам работ необходимо применять коэффициент 0,6

Подрядный способ — это выполнение работ путем привлечения подрядчиков (сторонних организаций и индивидуальных предпринимателей) по договорам строительного подряда. А хозяйственный способ?

Однозначного определения «хозяйственный способ», которое можно было бы использовать в процессе составления локальных смет в действующем законодательства нет. В настоящее время используется значение «для собственного потребления» указанное в статье 159 Налогового кодекса РФ.

Существует и иное определение, указанное в пункте 18 «Указаний по заполнению формы федерального статистического наблюдения N 1-предприятие «Основные сведения о деятельности организации»» (утв. Приказом Росстата от 09.12.2014 N 691):

К строительно-монтажным работам (включая монтаж и наладку оборудования, необходимого для эксплуатации зданий, например, установка и монтаж оборудования для отопления, вентиляции, лифтов, систем электро-, газо- и водоснабжения), выполненным хозяйственным способом, относятся работы, осуществляемые для своих нужд собственными силами организации, включая работы, для выполнения которых организация выделяет на стройку рабочих основной деятельности с выплатой им заработной платы по нарядам строительства, а также работы, выполненные строительными организациями по собственному строительству (не в рамках подрядных договоров, а, например, при реконструкции собственного административно-хозяйственного здания, строительству собственной производственной базы и тому подобного)

Однако, в примечании к этому определению прямо указано, что определение приводится исключительно в целях заполнения формы N 1-предприятие. По этой причине, использовать данное определение в иных целях является необоснованным.

Таким образом, будем применять главный критерий определения хозяйственного способа — это выполнение работ для собственных нужд, т.е. без цели извлечения прибыли.

В том случае, если работы по текущему ремонту выполняются ТСЖ (ЖСК и т.п.), т.е. некоммерческой организаций созданной с единственной целью совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме (ст. 135 Жилищного кодекса РФ) без цели извлечения прибыли, то выполнение работ по текущему ремонту выполненные работниками ТСЖ будут являться работами выполненными хозяйственным способом и в локальной смете подлежит применению дополнительный коэффициент 0,6.

В отношении управляющих организаций данный вывод является спорным, но:

исходя из двух постулатов в отношении ремонта

• денежные средства, поступающие в адрес управляющей организации за ремонт от собственников помещений в многоквартирном доме, не включаются в налогооблагаемую базу налога на прибыль (ст.251 НК РФ);
• внесение платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома является составной частью бремени права собственности и обязанностью предусмотренной законом.

и одного постулата в отношении извлечения прибыли

• деятельность по управлению многоквартирными домами является предпринимательской деятельности (ст. 192 ЖК РФ)

Исходя из вышесказанного следует вывод, что:

• проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома является реализацией обязанности установленной законом, которая может быть реализована управляющей организацией, как путем привлечения подрядной организации, так и собственными силами, и в любом случае не относится, в этой части, к предпринимательской деятельности управляющей организацией. Таким образом, реализация обязанности предусмотренной законом осуществляемая собственными силами, без привлечения подрядной организации, является выполнением работы без извлечения прибыли для собственных нужд — т.е. хозяйственным способом.

Как Вы понимаете, при выполнении работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме собственными силами управляющей организации, является выполнением работ хозяйственным способом и необходимо применять дополнительный коэффициент 0,6 при определении накладных расходов.

Хотелось бы отметить, что в «Методических рекомендациях по организации и проведению текущего ремонта жилищного фонда всех форм собственности» утв. (утв. Приказом Госстроя РФ от 30.12.1999 N 170 и впоследствии отмененным) было установлено, что основным средством регулирования отношений между заказчиком и исполнителем в процессе проведения текущего ремонта является внутрихозяйственный заказ (при хозяйственном способе) или договор подряда (при подрядном или смешанном способе). (п. 2.10. МДС 13-3.2000).

А документальное оформление приемки выполненных работ рекомендовалось производить по акту приемки дома с приложением расшифровки объемов и видов работ формам (для хозяйственного способа) (Приложение 6), по акту упрощенной формы по согласованию сторон (Приложение 7) и по акту развернутой формы (Приложение 8) для подрядного способа.

Исключение сметной прибыли при выполнении работ хозяйственным способом

В процессе анализа правовых норм касающихся правил оформления локальных смет и особенностей связанных с расчетом при выполнении работ хозяйственным способом, натолкнулись на следующее: «при выполнении работ хозяйственным способом сметная прибыль не начисляется» Это указано, например в таких статьях как:

Однако, до настоящего времени, правового обоснования для указанного правила найти не удалось.

Для юриста важным является не только наименование понятия, но и его правовой смысл. Тем более если понятие отлично — я про «прибыль» и «сметная прибыль». Использование одного и того же слова в различных понятиях, не делает их равнозначными, как например «дом» и «публичный дом».

Также примером является популярное заблуждение последних лет, что «взносы за капитальный ремонт в МКД платить не надо, т.к. это взносы в фонд, а это добровольно» — заблуждение вызвано не правильным применением понятий «взнос» и «фонд».

Прибыль — это полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов (ст. 247 НК РФ)

А сметная прибыль — это средства, предназначенные для покрытия расходов подрядных организаций на развитие производства и материальное стимулирование работников (п.1.1 МДС 81-25.2001)

• денежные средства собственников на ремонт не включаются в налогооблагаемую базу по налогу на прибыль;
• предназначены для покрытия расходов подрядных организаций

не является основанием для исключения начисления сметной прибыли, т.к. МДС 81-25.2001 прямо указывает, что «Положения Методических указаний распространяются на работы, выполняемые хозяйственным способом», а в МДС 81-25.2001 нет текста об исключении начисления сметной прибыли при выполнении работ хозспособом.

Для исключения начисления сметной прибыли из смет должно быть прямое нормативное обоснование. Если правило установлено, то он должно соблюдаться dura lex sed lex. В прилагаемых статьях везде используется одна и та же фраза «сметная стоимость СМР исчисляется без применения нормативов сметной прибыли». Если это извлечение из какой-либо нормы права, то это правило и дальнейший анализ будет проводиться в области «являются ли выполненные работы выполненными хозяйственным способом».

Однако, пока не удалось найти пункт нормативного акту откуда взята эта фраза, что в свою очередь делает фразу «сметная стоимость СМР исчисляется без применения нормативов сметной прибыли» всего лишь одним из частных мнений и не правильным.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник