Функционирования региональных систем капитального ремонта

2. СТРАТЕГИЯ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ НА ПЕРИОД ДО 2020 ГОДА

2. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах

2. Капитальный ремонт общего имущества
в многоквартирных домах

В сфере капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (далее — капитальный ремонт многоквартирных домов) целью государственной политики является создание и обеспечение устойчивого функционирования региональных систем капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (далее — региональные системы капитального ремонта), обеспечивающих его своевременное проведение, необходимое качество и разумную стоимость работ (услуг) с постепенным переходом от преобладания системы государственной организации проведения капитального ремонта через систему региональных операторов к преобладанию и распространению модели организации проведения капитального ремонта через систему специальных счетов.

В 2014 году была запущена работа региональных систем капитального ремонта, основанных на финансировании капитального ремонта за счет средств собственников помещений в многоквартирных домах.

В настоящее время субъектами Российской Федерации сформированы механизмы, обеспечивающие долгосрочное планирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов и основанные на осуществлении его финансирования собственниками помещений в многоквартирных домах путем уплаты ежемесячного обязательного минимального взноса на капитальный ремонт в отношении многоквартирных домов, включенных в региональные программы капитального ремонта.

По данным субъектов Российской Федерации, в 2014 году в рамках региональных программ капитального ремонта завершен ремонт 7,7 тыс. многоквартирных домов общей площадью 37 млн. кв. м, в которых проживают 1,4 млн. человек.

Общий объем финансирования региональных программ капитального ремонта в 2014 году составил 36,1 млрд. рублей, в том числе за счет средств государственной корпорации — Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства — 5,6 млрд. рублей (15,5 процента), за счет консолидированных бюджетов субъектов Российской Федерации — 18,3 млрд. рублей (50,7 процента), за счет средств собственников — 12,19 млрд. рублей (33,8 процента).

Необходимо отметить, что Федеральным законом «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены существенные изменения в части корректировки норм, регламентирующих проведение капитального ремонта, основанные на правоприменительной практике и выявленных проблемах, в том числе в части совершенствования:

порядка формирования и актуализации региональных программ капитального ремонта, включая уточнение порядка определения сроков проведения капитального ремонта и упрощение порядка внесения изменений в региональные программы капитального ремонта, когда такие изменения вызваны техническими ошибками, допущенными при их формировании;

правового режима функционирования специальных счетов;

правового статуса владельца специального счета;

деятельности региональных операторов.

Первоочередными задачами органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления на 2015 — 2016 годы являются:

безусловное исполнение взятых на себя в соответствии с утвержденными региональными программами капитального ремонта и краткосрочными планами их реализации обязательств по проведению капитального ремонта. Это необходимо в том числе с точки зрения повышения доверия граждан к работе новых систем капитального ремонта, для которых ничего не может быть лучше, чем демонстрация положительных и реальных примеров работы системы;

завершение формирования и обеспечение качественной работы системы мониторинга и контроля функционирования региональных операторов в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации;

актуализация региональных программ капитального ремонта с целью устранения выявленных недостатков, а также приведения их в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации;

продолжение проведения активной информационно-просветительской работы с собственниками помещений в многоквартирном доме по вопросам организации проведения капитального ремонта;

формирование системы назначения руководителей региональных операторов, соответствующих установленным Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации квалификационным требованиям;

практический запуск механизмов льготного кредитования капитального ремонта, в том числе при государственной поддержке;

выработка дополнительных мер, направленных на стимулирование развития специальных счетов, в том числе на:

снижение нижнего предела количества голосов, необходимых для принятия решения об избрании способа формирования фонда капитального ремонта;

наделение уполномоченного органа субъекта Российской Федерации правом принятия решения (по согласованию с собственниками помещений и региональным оператором) о досрочном переходе со счета регионального оператора на специальный счет.

Задача повышения качества капитального ремонта и эффективности расходов на его проведение будет решаться за счет осуществления на федеральном уровне сравнительного анализа и создания укрупненных нормативов для расходов на реализацию типовых видов работ, а также методического обеспечения процесса осуществления деятельности региональными операторами. В целях обеспечения прозрачности проведения торгов по отбору организаций для осуществления работ по капитальному ремонту будет установлен порядок и условия размещения региональным оператором временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на счете регионального оператора.

В целях реализации при капитальном ремонте дополнительных мероприятий, направленных на повышение энергетической эффективности, могут быть использованы специальные инструменты, позволяющие финансировать такие работы на принципах энергетического сервиса.

Одним из вопросов, заслуживающих особого внимания при организации проведения капитального ремонта, является вопрос модернизации лифтового оборудования в многоквартирном доме, в том числе в целях обеспечения доступности многоквартирных домов для инвалидов и других маломобильных групп населения, вандалозащищенности, энергоэффективности и пожарной безопасности лифтового оборудования.

Основой системы государственного регулирования в сфере лифтового хозяйства является технический регламент Таможенного союза ТР ТС 011/2011 «Безопасность лифтов», в соответствии с которым по истечении назначенного срока службы (свыше 25 лет) не допускается использование лифта по назначению без проведения оценки соответствия, по итогам которой осуществляется модернизация (капитальный ремонт) или замена лифта. Соответствующая работа должна быть в массовом порядке проведена в рамках реализации региональных программ капитального ремонта. Указанная услуга, с точки зрения экспертов, является одной из самых привлекательных для использования кредитных средств в целях ее финансирования. Другим мероприятием, реализация которого будет одновременно способствовать решению проблемы модернизации лифтового хозяйства и стимулированию развития отечественного производителя, является обеспечение импортозамещения за счет применения лифтов отечественных производителей.

Для обеспечения своевременности проведения капитального ремонта будет осуществляться систематическое наблюдение за использованием жилищного фонда и обеспечением его сохранности посредством сбора, систематизации и анализа информации в соответствии с установленным перечнем показателей.

В этих целях Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации введена в действие автоматизированная информационная система мониторинга реализации субъектами Российской Федерации региональных программ капитального ремонта, которая обеспечивает:

получение полной и актуальной информации по планируемому и (или) проведенному капитальному ремонту каждого многоквартирного дома любым заинтересованным лицом;

отслеживание основных этапов организации и проведения капитального ремонта каждого многоквартирного дома, включенного в региональную программу капитального ремонта и краткосрочный план ее реализации, в том числе на предмет обеспечения участия собственников помещений в многоквартирном доме и общественности в приемке работ по капитальному ремонту;

отслеживание качества планирования и динамики реализации региональных программ капитального ремонта;

контроль уровня стоимости проводимого капитального ремонта по определенному виду работ (услуг);

выявление и исключение дублирования включения многоквартирных домов в региональные программы капитального ремонта и программы переселения из аварийного и ветхого жилья;

информационную открытость и прозрачность реализации региональных программ капитального ремонта.

Кроме того, на официальном сайте Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации и портале государственной корпорации — Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства «Реформа ЖКХ» в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в разделе «Капитальный ремонт» в рамках системы цветовой индикации «светофор» отображаются показатели реализации региональных программ капитального ремонта.

Основным риском функционирования системы капитального ремонта многоквартирных домов является ее возможная финансовая несбалансированность.

Во избежание формирования у региональных фондов капитального ремонта дефицита и необеспеченных обязательств федеральными органами исполнительной власти будет осуществляться мониторинг финансовой устойчивости региональных операторов капитального ремонта и соответствия минимального размера взносов на капитальный ремонт объему обязательств, принимаемых на себя региональными операторами.

Кроме того, на федеральном уровне будет разработана модель, позволяющая осуществлять оценку финансовой устойчивости уже функционирующих региональных систем капитального ремонта, прогнозировать ее развитие и возможные проблемы функционирования, а также своевременно принимать меры, направленные на решение проблем.

Важным вопросом является проработка предложений по выработке единого подхода к уплате комиссионных вознаграждений за оказываемые услуги по приему и перечислению на специальные счета платежей по взносам на капитальный ремонт, в том числе в части, касающейся обязанности по уплате указанных вознаграждений.

Задача повышения эффективности функционирования созданной системы капитального ремонта будет решаться путем привлечения дополнительных источников финансирования капитального ремонта многоквартирных домов, прежде всего за счет развития кредитования капитального ремонта многоквартирных домов.

Согласно результатам проведенного в июне 2015 г. исследования 61 процент опрошенных видят необходимость проведения капитального ремонта в ближайшие 3 — 5 лет, при этом более трети (34 процента) респондентов считают, что их многоквартирный дом необходимо отремонтировать немедленно.

Для расширения возможностей граждан по осуществлению капитального ремонта, в том числе выборочного ремонта, снижения «периода ожидания» такого ремонта, повышения комфорта и качества проживания в многоквартирном доме сверх установленного Жилищным кодексом Российской Федерации минимального перечня, будет продолжена деятельность в части разработки и развития механизмов кредитования капитального ремонта многоквартирных домов. Собственники помещений в многоквартирном доме смогут осуществить выполнение необходимых работ, не дожидаясь сроков, предусмотренных региональной программой капитального ремонта, и оплатить эти работы за счет долгосрочных кредитов, погашение которых будет осуществляться за счет взносов на капитальный ремонт, входящих в состав платежей за жилищно-коммунальные услуги. Повысить доступность таких кредитов и обеспечить вовлечение большего числа собственников помещений в многоквартирных домах, привлекающих дополнительные источники финансирования капитального ремонта общего имущества, позволит государственная поддержка таких собственников в виде субсидирования процентной ставки и субсидирования части самого кредита.

Также в целях снижения коммерческих рисков, снижения стоимости кредитов и увеличения их сроков будут применяться механизмы рефинансирования кредитов, выданных на капитальный ремонт многоквартирных домов.

Развитие механизмов кредитования является одной из приоритетных задач в рамках развития региональных систем капитального ремонта, а также имеет важное социальное значение. Возможность проведения капитального ремонта в многоквартирных домах с использованием кредитных средств позволит значительно сократить количество домов, требующих капитального ремонта, и снять определенную обеспокоенность собственников помещений по вопросам формирования, сохранности и использования фондов капитального ремонта.

Тем не менее вовлеченность кредитных организаций в процесс кредитования капитального ремонта сдерживается рядом объективных факторов, в частности рисками, связанными с отсутствием обеспечения по указанным кредитам. В качестве основного обеспечения по кредиту на капитальный ремонт многоквартирных домов рассматриваются платежи собственников помещений, обязательные в силу закона. В качестве дополнительного обеспечения предусматривается использование государственных и муниципальных гарантий при условии, если соответствующие меры поддержки предусмотрены соответствующими бюджетами.

Источник

Права и обязанности регионального оператора капремонта

К нам поступил вопрос от читателя о том, должен ли региональный оператор капремонта работать с должниками и начислять пени за неоплату взносов на капитальный ремонт.

Мы часто рассказываем об особенностях проведения капитального ремонта в МКД. Но о правах и обязанностях регионального оператора капремонта ещё не писали. Исправляемся.

Функции регионального оператора

Региональный оператор капремонта – юридическое лицо, созданное в форме фонда, для организации и проведения капитального ремонта общего имущества в МКД. Он формируется субъектом РФ и работает на его территории.

Функции регионального оператора капремонта описаны в ст. 180 ЖК РФ, это:

• сбор взносов на капремонт,
• открытие спецсчетов и совершение операций по ним,
• роль технического заказчика работ по капремонту,
• финансирование расходов,
• работа с местными властями.

Раздел IX, а касается он организации проведения капитального ремонта, с завидной регулярностью координируется законодательством. Последние изменения были внесены в конце прошлого года Федеральными законами N 176 и N 355.

Относятся они и к деятельности регионального оператора по капремонту. Система должна работать без перерывов, чтобы:

• операторы выполняли обязательства перед собственниками МКД,
• в случае утраты средств собственникам выплачивалась компенсация,
• при прекращении работы регионального оператора собственникам возвращали их деньги.

Начиная сотрудничество с фондом капитального ремонта, собственники тщательно изучают обязанности регионального оператора. И их немало.

Обязанности регионального оператора

Первая обязанность регионального оператора, согласно ч. 2 ст. 172 ЖК РФ, – передавать в ГЖИ сведения о МКД, в которых планируется провести капремонт, и о поступлении взносов.

При изменении способа формирования фонда капремонта он передаёт владельцу спецсчёта все имеющиеся данные о формировании фонда (ч. 7 ст. 173 ЖК РФ). Счета региональный оператор может открывать только в российских кредитных организациях (ч. 3 ст. 180 ЖК РФ).

Полный перечень обязанностей представлен в ст. 182 ЖК РФ. Региональный оператор:

• готовит и направляет собственникам предложения о сроке начала капремонта, перечне и объёме услуг и работ, указывает, сколько они будут стоить и откуда будут привлекаться деньги,
• готовит задания на оказание услуг и выполнение работ и проектную документацию,
• привлекает подрядные организации, заключает с ними от своего имени договоры,
• проверяет качество и сроки оказания услуг и выполнения работ,
• принимает услуги и выполненные работы,
• перечисляет деньги в размере фонда капитального ремонта на спецсчёт или выплачивает собственникам денежные средства, соответствующие их долям в фонде капитального ремонта,
• собирает взносы на капремонт,
• ведёт учёт поступивших на счёт средств,
• выставляет платёжные документы для уплаты взносов,
• размещает на официальном сайте информацию о правах и обязанностях собственников помещений в МКД,
• несёт ответственность за качество оказанных услуг и выполненных работ не менее пяти лет с момента подписания акта приёмки.

Права регионального оператора капремонта

Перейдём к правам регионального оператора капремонта и ответим на вопросы нашего читателя: должен ли региональный оператор капремонта работать с должниками и начислять пени за неоплату взносов на капитальный ремонт?

Это не входит в его обязанности, но работа с должниками и начисление пеней – право регионального оператора.

Согласно ст. 173 ЖК РФ, владелец спецсчёта должен перечислить деньги со специального счёта на счёт регионального оператора в течение одного месяца после получения решения ОМС.

Если этого не происходит, региональный оператор, любой собственник помещения в МКД или ОМС имеют право через суд взыскать средства со спецсчёта и перечислить их на счёт регионального оператора.

Это не распространяется на случаи, когда деньгами со спецсчёта погашается займ или кредит за проведённый капитальный ремонт, которые не смогли оплатить в сроки по договору.

Ещё одно право региональных операторов описано в ч. 4.2 ст. 178 ЖК РФ: в целях защиты своих общих интересов, объединения усилий для повышения эффективности деятельности они могут создавать ассоциации и союзы и быть их членами. Региональный оператор может быть членом СРО.

Региональные операторы обязаны расходовать поступившие деньги только на работы и услуги по проведению капитального ремонта. Однако временно свободные средства они могут размещать в российских банках. Полученный же доход всё равно будет идти на оплату работ и услуг по ремонту (ч. 3 ст. 179 ЖК РФ).

Право начислять пени собственникам, которые несвоевременно или не в полном размере уплатили взносы на капитальный ремонт, установлено п. 4 ст. 181 ЖК РФ.

Обратите внимание, если фонд капремонта сформирован на счёте регионального оператора, взысканием задолженности занимается региональный оператор. Если же владелец спецсчёта (ч. 2 ст. 175 ЖК РФ) – ТСЖ, ЖК или ЖСК, долги будет взыскивать соответствующая организация.

В заключение приведём пример из свежей судебной практики, доказывающий, что региональные операторы капремонта могут работать с должниками, и весьма успешно. Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2016 N 10АП-10149/2016 по делу N А41-15613/16: региональный оператор подал иск в суд о взыскании задолженности по уплате взносов за капитальный ремонт.

Иск был удовлетворен частично, так как суд обосновал вывод о том, что расчёт капитальных взносов за 2014 г. должен быть произведен с 01.09.2014 по 31.12.2014, а не с 30.05.2014, как это сделал региональный оператор.

Однако задолженность по уплате взносов в сумме 211 253 рубля 24 копейки и расходы на государственную пошлину в размере 5 863 рубля вернуть удалось.

Не стесняйтесь, присылайте нам вопросы и предложения, по самым интересным мы обязательно напишем статью.

Источник