Функции технического заказчика капитального ремонта мкд

Статья 22. Осуществление функций технического заказчика услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора

Статья 22 . Осуществление функций технического заказчика услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора

1. Региональный оператор в целях обеспечения оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, осуществляет функции технического заказчика таких услуг и (или) работ, а именно:

1) обеспечивает подготовку задания на оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, и при необходимости обеспечивает подготовку проектной документации на проведение такого капитального ремонта и проведение ее государственной экспертизы, утверждает такую проектную документацию;

2) привлекает в соответствии со статьей 24 настоящего Закона подрядные организации для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, заключает с такими подрядными организациями от своего имени соответствующие договоры;

3) контролирует качество и сроки оказания услуг и (или) выполнения работ подрядными организациями и соответствие таких услуг и (или) работ требованиям проектной документации на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме;

4) осуществляет приемку оказанных услуг и (или) выполненных работ;

5) осуществляет иные функции технического заказчика, предусмотренные договором о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта. В случаях, указанных в статье 23 настоящего Закона, функции технического заказчика услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, могут осуществляться органами местного самоуправления и (или) муниципальными бюджетными учреждениями на основании соответствующего договора, заключенного с региональным оператором.

2. Региональный оператор осуществляет действия, указанные в подпунктах 1 и 2 части первой пункта 1 настоящей статьи (за исключением действий по обеспечению проведения государственной экспертизы проектной документации на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, и утверждения по ее результатам соответствующей проектной документации), в срок не позднее трех месяцев со дня получения решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме либо решения органа местного самоуправления о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме, принятого в соответствии с региональной программой капитального ремонта и предложениями регионального оператора в случае, если в срок, установленный федеральным законом, собственники помещений в многоквартирном доме, формирующие фонд капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, не приняли решение о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме.

Региональный оператор несет ответственность за качество проектной документации на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, и за соответствие такой документации требованиям технических регламентов, стандартов и других нормативных документов.

3. В соответствии с федеральным законом для выполнения работ, требующих наличия выданного саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, региональный оператор обязан привлечь индивидуального предпринимателя или юридическое лицо, имеющих соответствующее свидетельство о допуске к таким работам.

4. Региональный оператор контролирует качество и сроки оказания услуг и (или) выполнения работ подрядными организациями и соответствие таких услуг и (или) работ требованиям проектной документации на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности.

5. Региональный оператор осуществляет приемку оказанных услуг и (или) выполненных работ в соответствии с заключенными им с подрядными организациями договорами на основании акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ.

Региональный оператор согласовывает акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ с лицом, которое уполномочено действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме (в случае, если капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится на основании решения собственников помещений в этом многоквартирном доме), в течение пяти дней со дня подписания такого акта региональным оператором и подрядной организацией.

Региональный оператор не позднее дня, следующего за днем согласования акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ с лицом, которое уполномочено действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме (в случае, если капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится на основании решения собственников помещений в этом многоквартирном доме), направляет такой акт на согласование в орган местного самоуправления.

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Источник

Функции технического заказчика капитального ремонта мкд

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации
ПРАВОВОЙ ДЕПАРТАМЕНТ

от 17 декабря 2018 года N 50234-ТБ/02

[О функциях технического заказчика]

Правовой департамент Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел обращение и по поставленному в нем вопросу сообщает следующее.

Пунктом 22 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК РФ) установлен перечень функций технического заказчика, к которым выполнение работ по инженерным изысканиям, подготовке проектной документации, строительству, реконструкции, капитальному ремонту, сносу объектов капитального строительства ГрК РФ не отнесены.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. При этом согласно пункту 1 статьи 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его. В случае, если технический заказчик и подрядчик являются одним и тем же лицом, договор строительного подряда от имени застройщика таким заказчиком не может быть заключен. В случае, если договор на выполнение функций технического заказчика и договор строительного подряда будут заключены застройщиком с одним и тем же лицом, то в дальнейшем не могут быть исполнены существенные условия и обязанности сторон, предусмотренные главой 37 ГК РФ.

Кроме того, исходя из норм статей 748 и 749 ГК РФ, части 2 статьи 53 ГрК РФ и пункта 3 Положения о проведении строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 21 июня 2010 г. N 468, которыми установлены функции технического заказчика по контролю и надзору за ходом и качеством выполняемых подрядчиком работ, следует, что лицо, осуществляющее строительный контроль от имени заказчика, и подрядчик также не могут быть одним и тем же лицом.

Письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

Заместитель директора
Правового департамента
Т.Н.Бармина

Электронный текст документа

подготовлен АО «Кодекс» и сверен по:

Ценообразование и сметное нормирование

в строительстве, N 1(469), январь 2020 года

Источник

Муниципалитеты берут на себя функции технического заказчика по проведению капремонта жилья — материал на ресурсе ФедералПресс с комментарием руководителя жилищного сектора ИЭГ И.В. Генцлер

Девять муниципалитетов Нижегородской области стали техническими заказчиками на проведение капитального ремонта многоквартирного жилья. Однако не все районы и городские округа стремятся получить эти функции, несмотря на то, что в таком случае смогут выбирать подрядчиков и следить за качеством выполняемых работ. Почему – в материале «ФедералПресс».

В Нижегородской области растет число муниципалитетов, берущих на себя функции технического заказчика при реализации областной программы капитального ремонта многоквартирных домов. В таком случае муниципалитет может самостоятельно проводить конкурсы и контролировать ход работ, а региональный оператор отвечает за собираемость взносов на капремонт и обеспечивает подбор организаций в реестр квалифицированных подрядчиков.

По словам и. о. генерального директора фонда Владимира Челомина, на сегодняшний день соглашение о передаче им функций технического заказчика заключили девять муниципалитетов, еще два соглашения – с Балахнинским районом и Шахуньей – находятся на стадии подписания. С Нижним Новгородом соглашение еще не подписано: как отметил Челомин, вся техническая часть отработана, но остался один нюанс – оплата услуг технического заказчика. Впрочем, по оценке гендиректора фонда, на подписание документа стороны выйдут в ближайшее время. «В любом случае с 2018 года, как мы планировали, нужно впрягаться и раскручиваться, иначе мы упустим время, и нам самим придется этим делом заниматься, потому что не успеем подготовить документацию», – сказал Челомин, выступая в четверг на «правительственном часе» в законодательном собрании Нижегородской области.

Администрации городских округов Арзамас, Саров, Выкса, Вачского и Павловского муниципальных районов отказались от заключения договоров о принятии функций технического заказчика. Главную мотивацию, почему органы местного самоуправления отказываются, глава нижегородского фонда капремонта обозначил так: «Все ждут, когда дадут деньги». При этом, по словам Челомина, до появления регионального оператора все муниципалитеты работали, и никто денег не искал, а, например, Семенов два года исполнял функции техзаказчика, но сейчас тоже просит денег.

«Конечно, это функционал, который в какой-то мере должен оплачиваться. Я это понимаю. Но мы должны четко понимать, что в какой-то момент времени они (фонд капремонта и муниципалитет – прим. ред.) пойдут параллельно, то есть в какой-то момент эти деньги излишне из фонда уйдут в эти муниципалитеты. Но не сразу уйдут – после того, как техзаказчик наберет силу и сможет работать по-человечески, по нормальной схеме», – отметил Челомин.

По его словам, цель, чтобы все муниципальные районы и городские округа брали на себя функции техзаказчика, не стоит. По мнению Челомина, 20–22 муниципалитета Нижегородской области способны «потянуть эту лямку», а по остальным работу выполнит фонд капремонта (всего в регионе 52 муниципальных района и городских округа – прим. ред.).

Руководитель жилищного сектора направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города» Ирина Генцлер указывает, что при передаче функций техзаказчика муниципалитет может столкнуться с проблемой нехватки потенциальных исполнителей работ, поскольку их круг ограничен реестром квалифицированных подрядчиков. Регоператор может привлечь подрядчика большим объемом работ, но у муниципалитета такого стимула может не оказаться. Кстати, в Нижегородской области в реестре числятся 77 подрядных организаций, и его, по мнению Владимира Челомина, нужно расширять за счет нижегородских компаний.

Кроме того, отмечает Генцлер, региональный оператор, передавая полномочия техзаказчика, как бы передает ответственность и за качество выполняемых работ. «Возможно, что сейчас какие-то муниципальные предприятия или сами органы местного самоуправления не очень хотят брать это на себя в связи с недостаточной квалификацией, мощностью своих подразделений», – допускает эксперт.

Министр энергетики и ЖКХ Нижегородской области Андрей Чертков признает, что такая причина, как боязнь взять что-то лишнее на себя, у муниципалитетов есть, но подчеркивает, что всю ответственность по закону несет региональный оператор.

«В этой части мы не просто спихиваем на них, мы им говорим: коллеги, вам это нужно. Я вчера Дальнеконстантиновскому району прямо в глаза (говорил): ребят, у вас четыре дома. У вас что, домоуправляющая компания четыре дома не отремонтирует? Я домоуправляющей компании скажу, какие документы подготовить, сами выйдут на конкурс, мы даже благодарны будем, потому что не будет «левых» московских, владимирских и еще кого-то. Будет своя компания, которую администрация проконтролирует, сдаст работы, и все будут довольны», – сказал министр.

Источник

Муниципалитет – техзаказчик работ по проведению капремонта в МКД: особенности и риски

В чем проблема

Сегодня ряд муниципалитетов возлагает на себя функции технического заказчика при реализации региональной программы капитального ремонта многоквартирных домов. В этом случае муниципалитет заключает договор с региональным оператором, а затем самостоятельно проводит конкурсы, выбирает подрядчиков и следит за качеством выполняемых работ. Однако не все районы и городские округа стремятся получить эти функции.

ПРИМЕР: Девять муниципалитетов Нижегородской области стали техническими заказчиками работ по капитальному ремонту многоквартирного жилья. Два соглашения – с Балахнинским районом и Шахуньей – находятся на стадии подписания. С Нижним Новгородом соглашение еще не подписано: техническая часть отработана, остался один нюанс – оплата услуг техзаказчика. Администрации городских округов Арзамас, Саров, Выкса, Вачского и Павловского муниципальных районов отказались от заключения договоров о принятии на себя функций технического заказчика.

Рассмотрим, почему опыт передачи региональными операторами функций технического заказчика услуг и (или) работ по капитальному ремонту в многоквартирных домах органам местного самоуправления сегодня ограничен. Приведем рекомендации органам местной власти, которые решили принять на себя исполнение данных функций.

Какие функции выполняет техзаказчик

Технический заказчик – юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком и от его имени:

• заключает договоры о выполнении инженерных изысканий, подготовке проектной документации, строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства;
• подготавливает задания на выполнение этих видов работ;
• предоставляет лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ;
• утверждает проектную документацию;
• подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию;
• исполняет иные функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности.

Проведение капитального ремонта в многоквартирных домах обеспечивает региональный оператор. Это специализированная некоммерческая организация, созданная субъектом РФ. К числу функций регионального оператора относится исполнение обязанностей технического заказчика работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете или счетах регионального оператора (п. 3 ч. 1 ст. 180 Жилищного кодекса РФ).

Когда можно передать функции технического заказчика органам местного самоуправления

Субъект РФ имеет право предусмотреть в региональном законе случаи, в которых функции технического заказчика могут исполняться органами местного самоуправления и (или) муниципальными бюджетными и казенными учреждениями по договору с региональным оператором (ч. 4 ст. 182 Жилищного кодекса РФ). Анализ региональных законов показывает, что часть субъектов РФ такие случаи не предусмотрела. В таких регионах органы местного самоуправления не могут исполнять функции технического заказчика капитального ремонта многоквартирных домов в рамках региональной программы. Там же, где передача функций технического заказчика возможна в соответствии с региональными законами, должны быть определены случаи или случай для такой передачи. Наиболее часто функции технического заказчика передаются в случаях:

• согласия органа местного самоуправления на передачу;
• наличия и деятельности на территории региона только одного регионального оператора;
• предоставления за счет средств местного бюджета финансовой поддержки работ по капитальному ремонту многоквартирных домов;
• превышения установленной величины суммарной стоимости работ по капремонту на территории муниципального образования в течение очередного года реализации региональной программы капитального ремонта.

Между тем желательно, чтобы возможность передачи функций технического заказчика капитального ремонта органам местного самоуправления была обусловлена прежде всего объективными трудностями, связанными с постоянным присутствием регионального оператора в муниципальных образованиях, удаленных от регионального центра, в связи с запретом на создание филиалов и открытие представительств. Но именно такой случай редко встречается в региональных законах.

Нельзя считать обоснованными все без исключения случаи передачи функций технического заказчика органам местного самоуправления, установленные региональными законами. Приведем лучший пример перечня случаев передачи функций технического заказчика органам местного самоуправления, определенных регионами.

1. Населенный пункт, на территории которого находится многоквартирный дом, удален от населенного пункта, являющегося местом нахождения регионального оператора, на расстояние свыше 100 км.

2. Более 50 процентов общей площади помещений в многоквартирном доме находится в муниципальной собственности.

3. Многоквартирный дом относится к объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) муниципального значения.

4. Предоставление муниципальной поддержки на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется за счет средств местного бюджета.

5. Многоквартирный дом находится на территории закрытого административно-территориального образования или муниципального образования, наделенного статусом городского округа.

Наличие в многоквартирном доме (многоквартирных домах) помещений, находящихся в муниципальной собственности, часто указывается в региональных законах как достаточное основание для передачи органам местной власти функций технического заказчика капитального ремонта. В отдельных случаях норма регионального закона обязывает органы местной власти выполнять функции технического заказчика во всех МКД при наличии на территории муниципального образования МКД, в которых имеются жилые помещения в муниципальной собственности. Таким образом, эта обязанность устанавливается для всех, потому что вряд ли найдется хоть одно муниципальное образование, где в МКД нет ни одной квартиры в муниципальной собственности. Очевидно, что такой случай, предусмотренный региональным законом, и связанная с ним обязанность органов местного самоуправления не соответствуют Жилищному кодексу РФ.

НА ЗАМЕТКУ:

Почему важна профессиональная готовность муниципалитета

Функции технического заказчика – это профессиональные функции, при исполнении которых должны соблюдаться соответствующие требования законодательства. Так, функции технического заказчика может выполнять только член саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно- строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, за исключением отдельных случаев (п. 22 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). Членство в саморегулируемой организации обеспечивает механизм компенсации ущерба, нанесенного по вине технического заказчика. Но для регионального оператора предусмотрено исключение: определена не обязанность, а право быть членом саморегулируемой организации (ч. 42 ст. 178 Жилищного кодекса РФ). Поэтому субъекты РФ должны устанавливать также условия передачи органам местного самоуправления функций технического заказчика, связанные с профессиональной готовностью администраций к их осуществлению.

Какой договор обезопасит орган местного самоуправления

Органы местного самоуправления часто не хотят брать на себя функции технического заказчика, потому что боятся ответственности за качество выполняемых работ в связи с недостаточной квалификацией и мощностью своих подразделений. Кроме того, из-за дотационности и участившихся случаев передачи государственных полномочий без соответствующего финансирования муниципалитеты опасаются взять на себя что-то лишнее.

Следует учитывать, что при передаче региональным оператором функций технического заказчика капитального ремонта многоквартирных домов органам местного самоуправления ответственность за конечный результат исполнения этих функций перед собственниками помещений в многоквартирных домах несет региональный оператор. Кроме того, для защиты интересов собственников помещений в многоквартирных домах установлена субсидиарная ответственность субъекта РФ (ч. 6 ст. 178 Жилищного кодекса РФ).

В то же время в законодательстве нет ответа на вопрос, чем обеспечивается ответственность органов местного самоуправления перед региональным оператором. Непонятно и то, как будет возмещаться возможный ущерб, нанесенный неквалифицированными действиями муниципалитета при исполнении функций технического заказчика капитального ремонта многоквартирных домов. Некоторые регионы пытаются сегодня решить эти вопросы в рамках договоров о передаче органам местного самоуправления функций технического заказчика. Примерную или типовую форму договора утверждает уполномоченный исполнительный орган власти региона.

Договор содержит перечень функций, передаваемых органам местного самоуправления. Такие перечни могут заметно различаться в разных регионах. Есть примеры договоров с открытым перечнем передаваемых органам местного самоуправления функций и (или) с дополнительными функциями, не относящимися к функциям технического заказчика. Например, связанными с обеспечением финансирования работ по капремонту МКД, которые должен исполнять региональный оператор.

Чтобы обезопасить себя, органам местного самоуправления необходимо настаивать на фиксировании в договоре перечня функций в наиболее конкретном виде.

Какие риски возникают при передаче функций органам местного самоуправления

Нехватка исполнителей. Передача функций технического заказчика органам местного самоуправления не приводит к сокращению сроков, упрощению процедур выбора, расширению круга исполнителей услуг и работ. Органы местного самоуправления, исполняя функции технического заказчика, обязаны при выборе подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту многоквартирных домов руководствоваться порядком, установленным Правительством РФ для регионального оператора (ч. 5 ст. 182 Жилищного кодекса РФ). Это означает соблюдение тех же конкурсных процедур и выбор подрядчиков из того же реестра квалифицированных подрядных организаций, сформированного субъектом РФ.

При передаче функций техзаказчика муниципалитет может столкнуться с проблемой нехватки потенциальных исполнителей работ. У регионального оператора может быть больше возможностей для создания более привлекательных для подрядчиков условий подрядных договоров при формировании лотов. Например, региональный оператор способен привлечь подрядчика большим объемом работ. У муниципалитета такого стимула может и не быть.

Недостаточное финансирование. Органы местного самоуправления, исполняющие функции технического заказчика, заключают договоры с исполнителями услуг и работ по капитальному ремонту от имени регионального оператора. Услуги и выполненные работы оплачивает региональный оператор.

Все примеры договоров о передаче органам местного самоуправления функций технического заказчика по умолчанию или в явном виде предлагают органам местного самоуправления исполнять переданные функции безвозмездно. При этом на исполнение таких функций региональным оператором субъект РФ должен выделять средства из регионального бюджета. Но при передаче функций технического заказчика орган местной власти эти средства не получает. Создается впечатление, что основная цель передачи функций технического заказчика органам местного самоуправления сегодня – облегчить жизнь региональным операторам и переложить на местные бюджеты затраты на функционирование региональной системы капитального ремонта.

Выводы и рекомендации

Органы местного самоуправления не в полной мере соответствуют определению технического заказчика. Тем не менее возможность осуществления функций технического заказчика предусмотрена для органов местного самоуправления жилищным законодательством. Исполнение этих функций – право органа местной власти, которым он может воспользоваться в случаях, предусмотренных региональным законом, а не его обязанность.

Рассматривая вопрос об исполнении функций технического заказчика капитального ремонта многоквартирных домов на территории муниципального образования в рамках региональной программы капитального ремонта, внимательно проанализируйте:

• объем обязательств по договору;
• срок, в течение которого муниципалитет будет их выполнять;
• возможность их исполнения силами специализированного подразделения в структуре администрации (достаточность штата, квалификации и опыта сотрудников такого подразделения);
• возможности местного бюджета.

Органы местного самоуправления большинства муниципальных образований не способны и не готовы сегодня взять на себя функции технического заказчика на предлагаемых регионами условиях. Поэтому рекомендовать муниципальным образованиям брать на себя функции технического заказчика нельзя.

И.В. ГЕНЦЛЕР, заместитель директора направления «Городское хозяйство» фонда «Институт экономики города», руководитель жилищного сектора, к. т. н. по материалам «Практика муниципального управления»

Источник