Форма проведения собрания по капитальному ремонту

Общее собрание собственников по вопросам капитального ремонта

После законодательного введения взносов на капитальный ремонт жильцам необходимо коллективно выбрать способ формирования фонда капремонта, владельца специального счета и утвердить размер платы. Для этого организуется собрание собственников, на котором происходит голосование и принимаются соответствующие решения.

Форма проведения общих собраний

Собрания собственников проводятся в очной или заочной форме. Жилищный кодекс устанавливает условия для проведения заочного собрания в случае отсутствия кворума на очном собрании. В заочном голосовании необходимо проконтролировать заполнение бюллетеней в заявленные сроки.

Кворум

Кворум – установленное законом, уставом организации или регламентом число участников собрания (заседания), достаточное для признания данного собрания правомочным принимать решения по вопросам его повестки дня.

Для решения вопросов по капитальному ремонту необходимо проводить не собрания ТСЖ и ЖСК, а собрание собственников. Если ТСЖ управляет несколькими многоквартирными домами, то в каждом доме необходимо проводить отдельно общее собрание собственников.

Кворум для проведения общего собрания установлен в размере более чем 50% голосов. Однако для вопросов разного вида установлены различные виды кворума, в том числе и по выбору способа формирования фонда капитального ремонта — две трети голосов от общего числа голосов всех собственников в многоквартирном доме. Такой же кворум действует и для решения вопроса о размере взносов на капитальный ремонт. По всем остальным вопросам (выбор владельца специального счета, выбор кредитной организации, в которой открывается специальный счет, направление доходов от хозяйственной деятельности на пополнение фонда капитального ремонта и т.д.) работает правило 50%+1 голос. Однако если предполагается реконструкция или какие-то изменения, которые уменьшают площадь общего имущества, тогда необходимо единогласное решение всех собственников, зафиксированное в протоколе общего собрания.

Уведомление жильцов о проведении общего собрания

Проведение общего собрания начинается с принятия соответствующего решения и уведомления собственников. Жилищный кодекс устанавливает несколько вариантов, как направить уведомления для проведения общего собрания:

вручить каждому собственнику под расписку;

сделать почтовые отправления;

иным способом, который предусмотрен решением общего собрания.

Лучше не ограничиваться размещением объявления о проведении общего собрания, только если это ранее не было принято решением общего собрания собственников в качестве варианта для уведомления. Для этого случая удобно использовать 1С Сайт ЖКХ, с помощью которого можно уведомить жильцов по email. Подробнее о продукте.

В уведомлении необходимо расписать: когда, в какие сроки, где, в какой форме будет проводиться общее собрание. Обязательно укажите повестку дня. Повестка собрания должна согласовываться с тем, что у вас будет отражено в протоколе и в бюллетенях для голосования.

Повестка общего собрания

Что входит в повестку дня? Это зависит от тех вопросов, которые будут рассматриваться на собрании. Говоря о капитальном ремонте, стоит внести в повестку следующие пункты:

Вопрос о выборе председателя и секретаря собрания. Можно озаглавить этот пункт как «Организационные вопросы» и выбирать председателя, секретаря и счетную комиссию.

Выбор способа формирования фонда капитального ремонта: специальный счет, либо счет регионального оператора.

Если собственники выбрали специальный счет, необходимо поставить в повестку дня вопросы о выборе владельца специального счета и об установлении размера платы за капитальный ремонт. Предусмотрено, что собственники голосуют по двум подвопросам в отношении размера платы:

либо решают вопрос об установлении платы в минимальном размере;

либо принимают решение по вопросу увеличения размера платы (и в каком размере).

Открывать специальные счета можно в нескольких банках, главное, чтобы банк подходил под условия, которые сформулированы в Жилищном кодексе . Давать собственникам большое количество выбора из наименований банка – значит рассеивать кворум, по которому нужно достичь большинства, поэтому можно выбрать один, максимум два варианта и предоставить их на рассмотрение собственников.

Если собственники выбирают открытие специального счета, нужно решить, за чей счет будет происходить открытие и содержание счета, а также производиться оплата комиссии банка за перечисление денежных средств. Брать эти суммы из взносов на капитальный ремонт невозможно.

Пункт «Разное». Законодательно не регламентируется, что можно, а что нельзя включать в этот пункт.

Документы к общему собранию

К уведомлению о проведении общего собрания должны быть приложены либо документы, либо бюллетени для голосования (если это заочное собрание), либо какая-то иная информация. Если информации много, вы должны прописать, где, в какие дни, время и сроки перед собранием собственники могут ознакомиться с ней. Это обязательное условие для уведомления.

Еще есть дополнительные документы к собранию, которые не регламентируются законом:

Лист уведомлений (лист регистрации участвующих) – обязателен. Нужен для того, чтобы вы могли доказать кворум.

Протокол счетной комиссии необязателен.

Бюллетени для голосования будут полезны для очного собрания (для заочного они обязательны), поскольку посчитать кворум на общем собрании собственников довольно сложно. Все собственники обладают разным количеством голосов, а по поднятию руки сложно проверить количество проголосовавших. Также голосование можно провести онлайн при помощи Сайта ЖКХ. Подробнее.

Протокол общего собрания. В случае спорных моментов этот протокол будет рассматриваться в суде. Общее собрание собственников и общее собрание членов ТСЖ и ЖСК нельзя проводить вместе и записывать это в один протокол.

Источник

Собрание собственников помещений по вопросу капитального ремонта

С введением новой обязанности по оплате расходов на выполнение капремонтов собственники квартир озаботились вопросом о том, что же такое капитальный ремонт и каков механизм их участия в контроле над исполнением законодательства о капремонте.

Немногие жильцы знают, что параллельно легализации сборов на капитальный ремонт, были разработаны Методические указания для населения. Целью которых является обучение навыкам формирования фонда капремонта и способов его осуществления. Одним из важных шагов в принятии решений о проведении капитального ремонта является общее собрание собственников.

Форма проведения общих сборов

На основании ЖК РФ общие сходы владельцев жилых квартир имеют полномочия по решению следующих вопросов:

1. Способ наполнения фонда капремонта с назначением ответственной за формирование активов организации.
2. Структура расчёта размера обязательной оплаты.
3. Контроль за ведением спецфонда.
4. Необходимость выполнения капремонта.

Законодательно разрешено проводить собрания явочным порядком или заочно, при условии отсутствия необходимого кворума при открытом сборе. Сложностью в проведении заочного совещания с проведением голосования является необходимость контроля над получением заполненных бюллетеней в регламентные сроки.

Кворум закрепляется при первичном сходе собственников на основании норм прописанных законодательно. Важно понимать, что решением ситуаций, касающихся работ капитального характера, занимаются только собственники жилья, а не ЖСК или ТСЖ.

Правила проведения общих сборов

Как и все мероприятия, которые относятся к волеизъявлению граждан, общие собрания подчиняются правилам, которые состоят в следующем:

• необходимо уведомить каждого собственника о предполагаемом собрании. Способ должен быть оговорен заранее на первичном собрании собственников. Уведомить можно несколькими способами, а именно:
  1. Вручением его каждому заинтересованному лицу под личную подпись.
  2. Через почтовые отправления.
  3. Поместить объявление на информационном стенде.
  4. Путём оповещения по электронной почте.
• непосредственно общее мероприятие, которое оканчивается голосованием по главному вопросу. Результаты голосования фиксируются в протоколе;
• оповещение всех заинтересованных лиц об итогах проведения сходов. Возможен вариант предоставления копии протокола собрания, также не противоречит законодательству оформление выписки из рабочего документа;
• по истечении 10 дней со времени проведения сборов, протокол следует передать в УК для дальнейшего раскрытия информации о проведенном совещании во всех задействованных в этом вопросе госструктурах. Сокрытие протокола сходов совладельцев управляющей компанией преследуется по закону.

Содержание уведомления

Оповещение должно содержать максимальное количество информации о предполагаемом событии. К таковой относятся сведения:

1. Точная дата и время сборов.
2. Определённое место, где будет проведено мероприятие.
3. Форма ведения собрания.
4. Рабочий вариант повестки дня. При этом обозначенная повестка собрания должна согласовываться с данными занесёнными в протокол и бюллетени для голосования.

Способ формирования протокола

Проводя сборы по вопросу проведения капремонта, следует ориентироваться на формирование протокола по следующему принципу:

• организационные моменты – выбор председателя сходов, его секретаря и членов счётной комиссии;
• на основе полученной информации от председателя сборов, определяется способ формирования спецфонда;
  1. В случае выбора спецсчёта для аккумулирования средств следует определиться с владельцем этого счёта и проработать вопросы, которые сопровождают открытие этого счёта. Важно помнить, что выбранное финучреждение должно соответствовать требованиям ЖК РФ[1].
  2. Установление размера взносов, которое может быть минимальным либо увеличенным, в зависимости от решения участников собрания.
  3. Планирование проведения капремонтных работ в многоквартирном доме.
• при последующих сходах совладельцев заслушивается отчёт о проделанной работе;
• дополнительный пункт, для разного рода вопросов, характерных только этому сообществу.

Следует помнить, что протокол это документ, который в случае недовольства жильцов или их несогласия с проводимой работой может быть рассмотрен в надзорных органах или оспорен в суде.

Какие вопросы можно вносить в повестку дня

Поскольку вопрос осуществления капремонта не является исключительно самостоятельным для решения его собственниками жилья, а опирается на предложения Федерального комитета по контролю над капремонтом, то для рассмотрения на общих сходах может быть следующая повестка:

1. Утверждение перечня необходимых капитальных работ или услуг.
2. Ограничение максимального предела стоимости работ.
3. Определение лица, ответственного за приёмку произведенных работ и подписание соответствующих актов.
4. Разделение объектов на общие и частные, и определение порядка использования средств на их ремонт.

Важно помнить, что на основании статьи 189 ЖК РФ[2], собственники обязаны за три месяца с момента поступления предложения от ФК капремонта рассмотреть его и утвердить работу на общих сборах.

Активность собственников многоквартирного жилого дома в принятии управленческих решений по реализации законодательных нормативов в отношении имущества, влияет на комфортность проживания при рациональном использовании средств.

Источник

Вопросы капитального ремонта

Капитальный ремонт – это проведение работ по устранению недостатков, замене изношенных конструктивных элементов и инженерных сетей и повышению эксплуатационных характеристик здания в целом. Для проведения таких работ каждый МКД создает фонд капитального ремонта.

Общее собрание собственников помещений уполномочено принимать решения по вопросам капитального ремонта и формирования фонда капитального ремонта в многоквартирном доме:

• капитальный ремонт общего имущества в МКД и вопросы использования фонда капитального ремонта;
• выбор способа формирования фонда капитального ремонта ( п. 1.1. ч. 2 ст. 44 ЖК РФ );
• о размере взноса на капремонт, если он превышает установленный минимальный размер такого взноса;
• и минимальном размере фонда капремонта, если он превышает минимальный установленный размер фонда ( п. 1.1-1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ );
• о выборе лица, которое уполномочено на открытие спецсчёта и операции с денежными средствами; находящимися на спецсчёте ( п. 1.1. ч. 2 ст. 44 ЖК РФ );
• о выборе банка, в котором должен быть открыт спецсчёт;
• о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счёта ( ч. 3 ст. 175 ЖК РФ );
• о получение кредита или займа на капремонт ОИ в МКД
• об определении лица, которое уполномочено получить кредит или займ на капремонт;
• определении существенных условий кредитного договора или договора займа;
• о погашении за счёт фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт, и об уплате процентов за пользование таким кредитом или займом ( п. 1.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ ).

Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций

Источник

Форма проведения собрания по капитальному ремонту

• » onclick=»window.open(this.href,’win2′,’status=no,toolbar=no,scrollbars=yes,titlebar=no,menubar=no,resizable=yes,width=640,height=480,directories=no,location=no’); return false;» rel=»nofollow»>

Информация о материале Опубликовано: 21.05.2018 22:30

Опубликовано в журнале «Председатель ТСЖ» №6_2018

При использовании данного материала интерактивная ссылка на источник обязательна ©«Председатель ТСЖ»

Практически все владельцы спецсчетов на капремонт не намерены затягивать с проведением ремонтных работ с использованием спецсчета. Как показала практика первопроходцев, сложности с использованием спецсчета возникают при оформлении документов для банка. Сотрудники банков весьма щепетильно, но совершенно справедливо, относятся к формулировкам в протоколе общего собрания.

Ниже приведен «универсальный» протокол составленный на основе:

— Жилищного кодекса РФ;

— Приказа Минстроя России от 25.12.2015 N 937/пр «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах…»;

— конкретных работ в ТСЖ «Перовская 22 корпус 2» (г.Москва)

В протоколе красным цветом выделены ссылки на НПА на основании которых сформулированы те или иные вопросы, вынесенные на голосование.

При подготовке документов для банка (ГЖИ, ФКР) необходимо обратить внимание на следующие «тонкости»:

– документы, подтверждающие полномочия председателя правления ТСЖ, каждые 2 года после избрания/переизбрания передаются в банк. Поэтому банк легко идентифицирует действующего председателя ТСЖ/ЖСК и вопросов со стороны банка не возникает;

– при спецсчете фонда капремонта, формируемого на спецсчете ТСЖ/ЖСК (спецсчет может быть еще на УО без ТСЖ/ЖСК, это уже другая история) инициатором собрания о проведении капремонта должен быть собственник помещения в МКД. Председатель ТСЖ как должностное/выборное лицо не может быть инициатором собрания. Таковым может быть только собственник. И таким собственником желательно выступить председателю ТСЖ или иному лицу, полномочия которого подтверждены на момент подписания документов (уполномоченное лицо имеет право от имени всех собственников помещений в МКД участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капремонту, в том числе – подписывать соответствующие акты);

– формулировки вопросов, вынесенных на собрание и отраженных в протоколе, должны совпадать с формулировками ЖК РФ и региональной программы капремонта. Например, нельзя на общем собрании ставить вопрос о 100% замене межпанельных швов, такого вида работ нет в ЖК РФ. Необходимо ставить вопрос о «ремонте фасада». В противном случае ГЖИ, ФКР скорее всего поймут, о чем идет речь и вопросов может не возникнуть. Но банк может не принять такой документ, т.к. в нормативно-правовых актах по капремонту такого вида работ нет;

– если запланировано проведение нескольких видов работ, например, ремонт лифтов и ремонт мусоропроводов, то каждый вид ремонтных работ выносится на голосование отдельно;

– в протоколе сумма голосов по 3-м колонкам («за», «против», «воздержался») должна строго соответствовать кворуму;

– регистрационный номер протокола должен соответствовать порядковому номеру общего собрания в течение календарного года (п.7, раздел II, Приложение № 1 к приказу Минстроя РФ от 25.12.2015 г. № 937/пр);

– заголовок протокола должен содержать адрес МКД, вид собрания (годовое, внеочередное) и форму его проведения (очное, заочное, очно-заочное голосование) (п.9, раздел II, Приложение №1 к приказу Минстроя РФ от 25.12.2015 г. № 937/пр);

– датой протокола общего собрания является дата составления протокола, которая должна соответствовать дате подведения итогов (окончания подсчета голосов) ОС (п. 6, раздел II, Приложение № 1 к приказу Минстроя РФ от 25.12.2015 г. № 937/пр).

– в протоколе указываются реквизиты документа, подтверждающего право собственности инициатора собрания на указанное помещение (п 11, а), раздел II, Приложение № 1 к приказу Минстроя РФ от 25.12.2015 г. № 937/пр)

– в качестве места проведения ОС указывается адрес, по которому проводилось очное собрание, или адрес, по которому передавались оформленные в письменной форме решения собственников помещений в многоквартирном доме при очно-заочном и заочном голосовании (п. 6, раздел II, Приложение № 1 к приказу Минстроя РФ от 25.12.2015 г.№ 937/пр).

ПРОТОКОЛ № 1

общего годового заочного собрания собственников помещений

в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, ул. Перовская, д. 22 корпус 2,

проведенного в заочной форме в период с 14 апреля 2018 г. по 14 мая 2018 г.

16 мая 2018 г.

г. Москва

Инициатором проведения собрания – собственником помещения (кв.___ , свидетельство о собственнности ________) в МКД Шияновым Сергеем Александровичем (он же председатель правления ТСЖ «Перовская 22 корпус 2») – проводилось общее собрание собственников помещений посредством заочного голосования (опросным путем).

В многоквартирном доме 202 квартиры, 1 нежилое помещение, 255 собственников, владеющих 11277,2 кв. м. жилых и нежилых помещений в доме, которые составляют 100% голосов.

В заочном голосовании приняло участие 145 собственников из 139 квартир, владеющих 7939,1 кв. м. жилых и нежилых помещений в доме, что составляет 70,4 % долей от всех собственников МКД, кворум имеется.

Общее собрание проводилось по адресу: г. Москва, ул. Перовская, д. 22, корпус 2

1. Избрание председателя, секретаря общего собрания и членов счетной комиссии собрания.

Источник