Фонд капитального ремонта управляющая компания

Все, что нужно знать о фонде капитального ремонта МКД

Ранее финансированием капитального ремонта многоквартирных домов занималось государство. Однако с 2015 года эта обязанность была возложена на собственников жилья.

С какой целью это сделано — рассмотрим далее.

👩‍🎓 Определение понятия — фонд капитального ремонта

Новая система капитального ремонта была введена, чтобы исключить недопустимое обветшание жилищного фонда. Теперь собственники квартир в многоквартирных домах должны ежемесячно вносить платежи, которые будут аккумулироваться на специально созданном счете в банке.

Из этих средств образуется фонд капитального ремонта (статья 170 ЖК). Средства этого фонда могут пойти только на капитальный ремонт дома: на ремонт электрооборудования, отопления, вентиляции, газоснабжения, водоснабжения, канализации, лифтового хозяйства, фасадов, крыши, фундаментов и подвалов.

Фонд капитального ремонта формируется за счёт:

• взносов на капремонт;
• начисленных пеней за несвоевременную уплату взносов;
• процентов за использование средств, находящихся на спецсчёте или счёте регионального оператора;
• доходов, полученных от размещения средств фонда капремонта;
• средств финансовой поддержки;
• кредитных и заёмных средств, привлечённых собственниками помещений на проведение капитального ремонта.

Кстати, если собственник продаст квартиру, то он не может вернуть себе уплаченные взносы из фонда. Поскольку они закрепляются не за собственником, а за конкретным помещением.

👉 Способы формирования фонда

Имеется два основных варианта формирования фонда капремонта (часть 3 статьи 170 ЖК) — можно накапливать средства либо на специальном счёте, либо на счёте регионального оператора. Это определяется общим собранием собственников квартир дома. Решение считается принятым, если за него проголосовало более 50% от общего числа голосов.

При выборе спецсчёта, на общем собрании определяется размер ежемесячного взноса на капремонт. Однако величина взноса не должна быть ниже минимально установленного в регионе. Кроме того, выбирается владелец спецсчёта и банк, в котором будет открыт спецсчёт. Владельцем спецсчёта может быть ТСЖ, ЖСК, управляющая компания. А банк должен соответствовать определенным требованиям.

Можно работать и с региональным оператором капитального ремонта (РО). РО — это юридическое лицо, которое организует и проводит капитальные ремонты домов. РО создается администрацией того региона, на территории которого будет функционировать.

РО собирает взносы; открывает спецсчета и совершает операции по ним; является заказчиком и финансирует расходы по капремонту; взаимодействует с местными властями (статья 180 ЖК РФ). Полный перечень обязанностей РО приведен в части 2 статьи 182 ЖК РФ.

РО предпочтительней, если капремонт дома нужно провести в ближайшее время, а для накопления средств на спецсчете потребуется длительный срок. И очень возможно, что накопленных денег на спецсчете на все запланированные работы может не хватить. А РО может использовать средства других домов, которые потом можно будет возвратить за счет будущих взносов данного дома.

Контроль за фондом капремонта производится в соответствии со статьей 172 ЖК. И при выборе РО, и при спецсчете контролирующим органом фонда является региональный государственный жилищный надзор, который передает данные соответствующим региональным Министерствам и Департаментам.

💰 Как определяется величина взноса

В соответствии с частью 8.1 статьи 156 ЖК и Приказом Минстроя России № 454/пр от 26.07.2016 г. величина минимального взноса в фонд капремонта определяется администрацией каждого региона России. При этом учитывается следующее:

• взнос должен быть достаточным для осуществления ремонтов, направленных на восстановление дома (достижения параметров дома установленным нормативам);
• взнос не должен иметь чрезмерную нагрузку для собственников жилья и должен оптимально вписываться в общие расходы на оплату жилищно-коммунальных услуг;
• взнос рассчитывается с учетом минимального привлечения бюджетных средств.

На величину взноса влияет территориальное расположение в соответствующем муниципалитете, год постройки дома, его тип и этажность, наличие лифтов, площадь общедомовых помещений, стоимость капремонта отдельных конструкций и инженерных систем дома.

Чтобы рассчитать взнос, вначале определяют оценочную стоимость капитального ремонта дома. В нее входит определение минимального перечня работ по капремонту, разработка проекта капремонта с обязательной экспертизой и определение стоимости ремонта. После этого определяется удельная стоимость капитального ремонта.

Удельная стоимость определяется путём деления оценочной стоимости капремонта дома на общую площадь помещений в доме. При этом не учитывается площадь общедомового имущества. В результате получим, что размер взноса на капремонт будет определяться в рублях на 1 м2 общей площади помещений в доме в месяц.

Размер взноса может быть постоянным или ежегодно пересматриваться. Утвержденные взносы публикуются на официальных интернет-ресурсах региональных администраций.

Вопросы читателей

Начисляются ли пени за неуплату взносов на капремонт?

Обязанность уплаты взносов на капремонт закреплена в Жилищном Кодексе (статья 169). Принуждением к уплате взносов может быть начисление пени в соответствии с частью 14.1 статьи 155 ЖК.

Пеня начисляется исходя из 1/300 ставки рефинансирования (ключевой ставки Центробанка РФ) от суммы задолженности за каждый день просрочки, начиная с тридцать первого дня, следующего за днем установленного срока оплаты. Пени уплачиваются в фонд капремонта вместе со взносами.

Источник

Создание спецсчета капитального ремонта для МКД

Сейчас все больше жильцов многоквартирных домов хотят выйти из фонда капитального ремонта региональных операторов и создать для каждого отдельного МКД специальный счет, чтобы иметь возможность управлять своими денежными средствами по собственному усмотрению и контролировать процесс проведения капремонта. Поэтому многие управляющие компании интересуются алгоритмом действий и законными основаниями для осуществления этой задачи.

Формирование специального счета

Согласно ст.170 Жилищного кодекса, формироваться фонд капитального ремонта МКД может:

• на специальном счете
• на счете регионального оператора

Изначально фонды капремонта создаются на счетах региональных операторов (Приказ Минстроя РФ №41/пр от 07.02.2014 г.), поэтому от жильцов МКД никаких действий для этого не требуется. Но чтобы сменить фонд капитального ремонта, необходимо путем проведения общего собрания собственников помещений в МКД и принятия соответствующего решения выбрать способ накопления денежных средств на специальном счете. Решение будет утверждено, если за него проголосует не менее 2/3 участников общего собрания жильцов дома согласно п.1.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ.

Решение о переводе денежных средств со счетов региональных операторов на спецсчета должно быть принято не позднее 6 месяцев со дня опубликования региональной программы капитального ремонта, к которой относится многоквартирный дом. В аналогичный период требуется отправить копию протокола ОСС региональному оператору. Общее собрание собственников помещений в МКД решает следующие вопросы касательно проведения капитального ремонта:

• сумму ежемесячного взноса
• список услуг и/или работ
• сроки проведения
• владельца специального счета
• банк, в котором будет открыт специальный счет

Сумма ежемесячного взноса, список ремонтных работ/услуг и сроки проведения капремонта должны полностью соответствовать регламенту региональной программы. В качестве владельца специального счета по сбору средств для капитального ремонта может быть назначена управляющая компания, которая осуществляет управление МКД, согласно ст.175 ЖК РФ. Банк, в котором может быть открыт специальный счет, должен обладать уставным капиталом не меньше 20 миллиардов рублей.

Преимущества специальных счетов

Формирование фондов на специальных счетах обладает целым рядом преимуществ:

• разрешается начисление процентов на хранящиеся в банке денежные средства для проведения капитального ремонта.
• любой собственник помещений в МКД может получить интересующую его информацию о сумме денежных средств и операциях по нему.
• в рамках регионального законодательства может быть установлен лимит денежной суммы, по достижении которой общее собрание жильцов МКД может принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов.
• денежные средства полностью защищены по законодательству от нелегальных операций благодаря контролю банка над их расходованием.
• на денежные средства не накладывается взыскание по обязательствам владельца счета, если они не связаны с капремонтом.
• денежные накопления не входят в конкурсную массу при банкротстве владельца счета.

Как поменять способ формирования фонда капитального ремонта

Если жильцы МКД не довольны способом формирования фонда капремонта, то они могут изменить его в любое время на основании решения проведенного собрания. Если жильцы решили перевести свои денежные средства на специальный счет, то их решение в пятидневный срок необходимо отправить региональному оператору.

Но решение это вступит в законную силу только по прошествии 2 лет согласно ч.5 ст.173 ЖК РФ. А до этого момента оплата по-прежнему будет поступать на счет регионального оператора. Однако по усмотрению регионов этот период может быть уменьшен. Например, Мосгордума приняла поправки к закону, которые сокращают период перевода денежных средств со счетов региональных операторов на спецсчета с 2 лет до 3 месяцев.

Главным условием для перевода денежных накоплений со счетов региональных операторов на спецсчета выступает отсутствие задолженностей собственников помещений в МКД за капитальный ремонт, а также непогашенных кредитов и займов.

В целом же алгоритм перехода на специальные счета выглядит следующим образом:

1. Жильцы МКД инициируют и проводят общее собрание, на котором решением не менее 2/3 голосов выбирают способ перевода денежных накоплений на проведение капитального ремонта со счетов региональных операторов на спецсчет.
2. Этим же решением выбирается банк, где открывается спецсчет, сумма ежемесячных взносов, перечень работ/услуг и сроки проведения капремонта.
3. В качестве владельца счета избирается управляющая компания, которая осуществляет деятельность по управлению этим домом.
4. Утвержденное решение и протокол ОСС отправляется в адрес регионального оператора в течение 5 дней с момента принятия этого решения.
5. В эти же сроки необходимо уведомить ГЖИ о создании спецсчета, назначении управляющей компании в качестве его владельца и переводе денежных средств на него.
6. Ждете 2 года или меньшего периода, оговоренного в региональном законодательстве, для вступления в законную силу решения общего собрания собственников помещений в МКД.

Провести общее собрание собственников и решить любой вопрос по капитальному ремонту дома гораздо проще с помощью сервиса «ОСС на 100%».

Источник

Фонд капитального ремонта на официальном сайте

НКО Фонд капитального ремонта МКД – это определенная народная копилка, в которую население отчисляет средства. В каждом регионе образована своя компания, которая действует на определенной территории. Организация является негосударственным и некоммерческим образованием. Но контролируется он при этом государством, и довольно жестко. Аккумуляция денежных средств помогает своевременно восстанавливать жилье, которого и так не хватает жителям России.

Что это

По закону расходы на содержание общего домового имущества ложатся на плечи собственников. После развала советского государства, где за состоянием жилищного фонда следили по плану, сначала эта процедура была добровольной. Предполагалось, что собственники самостоятельно договорятся между собой, когда и сколько денег выделять на капремонт. Но система оказалась неэффективной.

Поэтому в 2012 году в Жилищный кодекс были внесены качественные изменения, где было четко прописано положение о создании региональных операторов капремонта. Федеральная организация остается полностью государственной структурой, которая занимается общими вопросами. До этого момента все работы с домами регулировались и финансировались из госструктуры содействия реформирования ЖКХ, которая подразделялась на региональные фонды содействия капитальному ремонту.

В 2013 году в каждом регионе от Амурской области до Ростовской области была основана отдельная некоммерческая организация фонд капитального ремонта или СНКО.

Сюда отчисляются деньги в обязательном порядке. Благодаря этому формируется общая денежная масса на весь регион. Службы фонда капитального ремонта от Республики Саха до Архангельска следят за следующими моментами:

• Оплатой взносов.
• Формированием и соблюдением периодичности капремонта многоквартирных домов.
• Внеочередными работами.
• Выбором и работой подрядчиков.
• Соблюдением норм строительными подрядчиками.
• Расходованием денежных средств.
• Пожеланиями жителей и их реализацией.

Регионы

Организации делятся на региональные и федеральный. Федеральная компания – это единая государственная структура, которая аккумулирует в себе средства, поступающие из бюджета. Она выборочно финансирует работы в отдельных домах.

В каждом регионе основана своя организация — региональный оператор капитального ремонта. Его полномочия и функции определены в Жилищном кодексе в статье 180. О том, кто является таким оператором в регионе, к примеру, в Приморском крае, Орловской области или в Нижнем Новгороде можно узнать на официальном сайте ГИС ЖКХ.

Здесь также публикуются планы по капремонту многоквартирных зданий. На региональном уровне определяются минимальные взносы на капитальный ремонт, при этом организации должны придерживаться методических рекомендаций, которые озвучены в приказе 288 Минрегиона России от 10 июля 2013 г.

Помимо региональных организаций, жильцы домов также вправе создавать и отдельные некоммерческие фонды капитального ремонта многоквартирных домов. Такое решение имеет свои плюсы и минусы. Жители могут четко контролировать отчисления на капремонт и их расходование. Решения по внеочередным работам не зависят от положения в других домах и региональных программ. Минус в том, что для проведения существенных работ придется ждать долгое время, пока соберется достаточно средств со всего дома. Вариант индивидуальных домовых накоплений выгоден жителям новостроек и невыгоден владельцам квартир в ветхом жилье.

Состав и формирование

В 2013 году были определены способы формирования фонда капитального ремонта. Некоммерческая организация региональный фонд капитального ремонта может пополнять свой бюджет за счет:

• Взносов.
• Пеней.
• Доходов от размещения временно свободных денежных средств.
• Средств финансовой поддержки.
• Субсидий от государства.
• Заемных средств от владельцев квартир или банков.

Главная и самая большая часть поступлений – это обязательные взносы. Самый маленький взнос установлен в 1,52 рубля за кв. метр в Хабаровском крае. Максимально возможный размер составляет 39 рублей за кв. метр. Этот показатель един для всей страны, но ни в одном регионе он не назначался. Самые крупные взносы выплачивают жители Москвы – 18,19 ₽

Первые платежки жильцы домов стали получать в 2014 года в первых 62 регионах. Самыми первыми взносы начали платить жители Белгородской области в январе 2014 года.

Жители новостроек освобождены от финансовых обязательств по взносам на первые 5 лет. Региональный оператор капитального ремонта вправе изменить это положение, если того требует общая ситуация в регионе, либо ситуация с застройщиком. Последний дает гарантию на дом на 5 лет, соответственно если что-то необходимо отремонтировать в этот период – это ложится на плечи строителей. Собственники помещений вправе влиять на размер взноса, но он должен быть не ниже минимального в регионе.

Функции и полномочия

Некоммерческий фонд капитального ремонта многоквартирных домов помимо сбора средств имеет большое количество нефинансовых функций. Основные функции:

• Анализ ситуации с жилищным фондом в регионе.
• Мониторинг ветхих и аварийных дом.
• Ведение очередности программы.
• Прием заявлений от жильцов, ТСЖ и ЖСК.
• Включение домов в очередь и исключение из нее.
• Заказ услуг и работ.
• Мониторинг и анализ собственных расходов и расходов подрядных организаций.
• Организация конкурсов для выбора организаций, которые будут ремонтировать здание.

В зависимости от уровня организация обладает определенными полномочиями. Она взаимодействует с государственными и муниципальными властями, регулирует тарифы. Сотрудники участвуют в разработке программ по модернизации жилья.

Региональные операторы влияют на общую ситуацию на подопечной им территории. Их постановлениям подчиняются более мелкие компании, организованные жильцами при ТСЖ и ЖСК.

Планы и программы

Республиканские фонды капитального ремонта создают планы на различные периоды от квартала до нескольких лет. План, рассчитанный на срок более года, является программой и включает в себя целый комплекс мер, начиная от формирования очередности до способов донесения информации до жильцов о том, как они могут влиять на состояние дома.

Ежегодно формируются и корректируются планы по проведению необходимых действий в домах. Эта информация публикуется на сайтах региональных операторов и местных компаний. Детальная информация о предстоящем капремонте публикуется не меньше чем за полгода до наступления календарного года, в котором планируется проведение подобных работ. То есть в июне текущего года уже должна быть опубликована информация на следующий год. Как правило, предварительные планы публикуются раньше.

Собственники могут контролировать ситуацию с собственным домом самостоятельно. К примеру, если известно, что работы запланированы через 7-10 лет, а состояние дома оставляет желать лучшего – владельцы вправе повлиять на данную ситуацию. Это важно, так как если дом будет признан аварийным, то он подлежит исключению из программы и расселению. Хитрость здесь в том, что исключением из программы занимается организация по капремонту, а предоставлением другого жилья – муниципалитет или государственная власть.

Спецсчет

Формирование накоплений происходит тремя способами:

• На общем фондовом счете у некоммерческой организации региональный фонд капитального ремонта.
• На спец. счете у той же организации.
• На особом счете ТСЖ или ЖСК.

Если состояние дома ветхое – то выгоднее будет собирать средства на общем фондовом счете. Взносы на специальный счет предполагают лучший контроль средств со стороны жильцов. При этом суммы могут тратиться по частям, то есть в один год можно отремонтировать кровлю, а в другой – подъезды.

По умолчанию способ накопления средств определяет некоммерческая организация фонд капитального ремонта, при этом деньги собираются на общем фондовом счете. Жильцы вправе самостоятельно определять способ формирования капитала. Изменить свое решение они могут в любой момент.

Обращения

Владельцы регулируют отношения с НКО фонд капитального ремонта МКД самостоятельно, через собрание всех жильцов. Управляющая компания не вправе вмешиваться в эти отношения. Это сделано специально, чтобы исключить злоупотребления сотрудниками ЖКХ.

По вопросам капремонта жильцам необходимо обращаться непосредственно в НКО фонд капитального ремонта МКД, причем делать важно в письменном виде. Все обращения регистрируются, срок ответа на них составляет 30 календарных дней.

Если ответа в это время не последовало, то собственники вправе жаловаться в инстанции:

• Муниципалитет. Он контролирует решения об очередности работ, расходы и действия подрядчиков.
• Региональному оператору капитального ремонта. Он регулирует тарифы, очередность проведения работ.
• Жилищную инспекцию. Она дополнительно контролирует качество работ по запросам и жалобам жильцов.

Местные власти активно подчеркивают тот факт, что мониторинг состояния дома, является прежде всего заботой жильцов. Они наделены существенными полномочиями и вправе распоряжаться ими, главное – делать это более активно.

Контакты

Контакты и адреса большинства компаний опубликованы на сайтах местных муниципалитетов.

Здесь приведены контакты основных региональных операторов по Москве и Московской области:

Источник