Фонд капитального ремонта что такое котловой счет

​«Общий котел» или спецсчёт – в чем разница

Ниже приведён сравнительный анализ способов накопления средств на капитальный ремонт. Напомним, что собственник вправе самостоятельно принять решение, что более выгодно: «общий котёл» или спецсчет. Более того решением общего собрания вы можете перейти с одного способа на другой.

Способ формирования фонда на счёте регионального оператора

Способ формирования фонда на специальном счёте

Региональный оператор обеспечивает проведение капитального ремонта в полном объеме и в установленные сроки: привлекает подрядные организации, контролирует качество и сроки оказания услуг, осуществляет приемку выполненных работ.

Всю ответственность за организацию проведения капитального ремонта своего многоквартирного дома несут собственники.

Ответственность перед собственниками за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капитального ремонта подрядными организациями несет региональный оператор.

Ответственность за ненадлежащее качество проведенного ремонта несут собственники помещений.

Контроль за целевым расходованием денежных средств, размещенных на счете регионального оператора, осуществляют федеральные и региональные контрольно-надзорные органы. При этом денежные средства в первую очередь выделяются на капитальный ремонт домов, которые требуют немедленного восстановления. Это позволяет ускорить темпы проведения капитального ремонта.

Контролировать целевое использование средств фонда капремонта должны сами собственники. При этом рассчитывать на использования средств регионального оператора невозможно.

Более подробную информацию о способах накоплений средств на капитальный ремонт вы можете почитать в методических рекомендациях «Азбука капитального ремонта».

Источник

Публикации

Конституционный суд (КС) России к апрелю может признать нелегитимными сборы на капремонт. О несправедливости формирования соответствующих фондов «котловым» образом заявили сразу две фракции Госдумы. Но никаких альтернативных способов эффективного финансирования ремонта жилья противники действующей системы не предлагают.

По жилищному законодательству бремя капитального ремонта многоквартирных домов сейчас возлагается на собственников жилых и нежилых помещений. Но, очевидно, что единовременно заплатить несколько миллионов никто не может.

Приватизация обязанности

До недавнего времени аварийные дома расселялись за счет бюджета. Ведь закон о приватизации жилья предусматривал, что многоквартирные дома передаются частным собственникам в исправном состоянии. Верховный суд России разъяснил, что на владельцев квартир обязанность по капремонту может быть возложена только после того, как ее исполнит бывший наймодатель — государство.

Более чем через два десятилетия после начала приватизации жилья законодатели решили, что все прежние неисправности уже устранены, а новые должны оплачиваться уже частными собственниками. С 2008 по 2014 годы затраты казны на капитальный ремонт сократились почти в два раза.

А в 2013 году была проведена масштабная реформа системы финансирования капитального ремонта. Владельцам квартир предложили два способа накопления денег.

Первый – «хозрасчетный»: взносы собственников помещений в конкретном доме аккумулируются на специальном индивидуальном банковском счете.

Второй – «котловой»: по фиксированному тарифу владельцы помещений вносят средства в единый региональный фонд, за счет которого по утвержденной властями субъекта федерации программе они расходуются на ремонт всех домов.

Выбор способа делегируется общему собранию собственников, но при отсутствии решения по этому вопросу (проще говоря, по умолчанию) взносы начисляются именно по «котловому» методу.

Всем домам по серьгам

В запросе в Конституционный суд России группа депутатов Госдумы из фракции «Справедливая Россия» указывает на несправедливость накопления взносов владельцев помещений в разных домах в едином фонде. Ведь в результате средства собственников используются для ремонта чужого имущества. «Региональный оператор может использовать средства фонда не по целевому назначению – путем направления их на оплату капитального ремонта общего имущества в других многоквартирных домах», – отмечается в запросе.

В результате, по мнению парламентариев, владельцы использующих второй («котловой») метод оказываются в неравном положении с теми, кто решил открыть специальный счет (то есть выбрал «хозрасчетный» способ).

Аналогичный запрос подписали депутаты фракции КПРФ. Они также считают недопустимым использование накоплений собственников одного дома для ремонта другого. Кроме того, коммунисты напоминают, что сама по себе система взимания платы за капремонт не учитывает исполнение оной обязанности наймодателем в рамках приватизации. Поэтому, убеждены народные избранники, такая система «противоречит принципу правовой определенности, подрывает доверие граждан к закону и действиям государства».

В направленном в Конституционный суд России отзыве Генеральная прокуратура России сначала фактически поддержала доводы парламентариев о неравенстве владельцев жилья в зависимости от способа формирования фонда. Неконституционным в надзорном ведомстве также сочли распоряжение накоплениями по одному дому для ремонта другого.

Однако на этой неделе прокуратура отозвала свое письмо. СМИ в этой связи цитируют слова заместителя Генерального прокурора РФ Александра Буксмана: надзорное ведомство отказывается от первоначального мнения о плате за капремонт «с учетом необходимости дополнительной проработки вопроса».

Молчание – знак несогласия

Вместе с тем де-факто заявители из депутатского корпуса не отрицают обязанность собственников жилья платить за капремонт по первому («хозрасчетному») методу, то есть на специальном счете. По существу весь спор сводится к недопустимости навязывания «котлового» варианта по умолчанию – в отношении домов, владельцы помещений в которых не провели общего собрания и не приняли необходимого решения.

Но если Конституционный суд России согласится с требованиями эсеров, то региональный фонд фактически придется «раскидать» по индивидуальным счетам всех домов. Причем собственники тех строений, в которых за прошедшие два года прошел капремонт (за счет общих средств), автоматически станут должниками.

Удовлетворение же заявления коммунистов поставит в патовое положение дома, которые не сделали выбора, – до проведения общего собрания и принятия соответствующего решения они вроде как вообще не должны будут платить соответствующие взносы.

Смогут ли такие «молчуны» самостоятельно профинансировать капитальный ремонт впоследствии, остается загадкой.

Пять лет на размышление

Доводы о несправедливости «котлового» варианта поддерживает и группа парламентариев фракции ЛДПР. Они также указывают, что подобный способ ухудшает положение собственников квартир в относительно новых домах: оплата производится ими на равных условиях, но ремонт в старом фонде будет проводиться раньше, чем в новостройках. «А ко времени проведения капитального ремонта в новостройке может измениться и вся система. В то же время на сегодняшний день отсутствует механизм сохранения накопленных гражданами на специальных счетах денежных средств от инфляции, дефолта и прочих кризисных ситуаций. Особенно актуален этот вопрос для тех собственников, которые формируют накопления на специальных счетах, и в ближайшие пять-десять лет проводить капитальный ремонт не собираются», – отмечают депутаты.

Либерал-демократы видят и другие проблемы действующей системы. В частности, кто будет нести ответственность за неисполнение обязанности по капитальному ремонту или выполнение его некачественно? Региональные фонды не имеют собственного дохода, то есть будут возмещать убытки за счет опять же общих взносов.

Для решения всех этих вопросов предлагается взять пятилетнюю паузу – приостановить взимание взносов и подготовить принципиально новую, работающую модель системы капитального ремонта. Кто будет в эти годы оплачивать восстановление разрушающегося жилья, не поясняется: «Принятие закона не потребует дополнительных расходов, покрываемых за счет федерального бюджета, не приведет к уменьшению доходов федерального бюджета, а также каких-либо иных изменений финансовых обязательств Российской Федерации», – убеждены авторы внесенного 20 февраля законопроекта.

Промежуточный итог данного спора КС РФ может подвести уже этой весной, невольно став, таким образом, своеобразным локомотивом очередной жилищно-коммунальной реформы.

Для справки

На более чем 1,1 млн. многоквартирных жилых домов в РФ открыто только 67,4 тысячи (или 6%) специальных банковских счетов.

Общий объем собранных средств на капитальный ремонт общего имущества по состоянию на 1 октября 2015 года превышает 78 млрд. рублей. Ежегодные расходы на содержание региональных операторов оцениваются в 5,7 млрд. рублей.

Павел Нетупский, Санкт-Петербург (специально для РАПСИ)

Источник

«Общий котел» или специальный счет дома? Что выгоднее.

«Общий котел» или специальный счет дома? Что выгоднее

Что такое капитальный ремонт

К работам капитального характера относятся:

— Ремонт крыши
— Ремонт фасада с установкой новых дверей и окон (в подъезде)
— Полная замена инженерных сетей и стояков (канализации, тепло- и водоснабжения)
— Ремонт фундамента
— Замена лифтов
— Ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу

Капитальный ремонт — очень дорогостоящее мероприятие, оплатить которое разом невозможно. Потому Жилищным кодексом предусмотрена обязанность для собственников по сбору средств на капитальный ремонт.

Способы формирования фонда кап ремонта

Первый способ формирования фонда капитального ремонта – накопление средств в «общем котле» на счете Регионального оператора, а именно Фонда капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов МО. Котловой способ интересен жителям старого жилфонда. Региональная программа капитального ремонта устанавливает очередность проведения капремонта во всех многоквартирных домах. Таким образом, дом может быть отремонтирован еще до того, как его жильцы соберут нужную сумму. Только котловые накопления позволят им своевременно провести капремонт, не дожидаясь аварийного состояния здания.

Такой способ используется по умолчанию, поэтому в настоящее время более 90% МКД собирают средства на кап ремонт в «общий котел».

Второй способ – накопление средств на специальном счете конкретного МКД.

На специальном счете собираются средства собственников одного конкретного дома. Собственники самостоятельно распоряжаются этими средствами — они вправе принять решение о проведении ремонта в более ранние сроки, конечно, при условии, что средств на специальном счете достаточно для финансирования работ или выбраны другие способы финансирования.

Сейчас открыть спецсчет можно только на юридическое лицо — ТСЖ, ЖСК или управляющую организацию, осуществляющую управление МКД на основании договора. Однако распоряжаться деньгами могут исключительно жители на основании решения собрания собственников.

Важно! Согласно ч. 6 ст. 175 ЖК РФ на денежные средства, находящиеся на специальном счете, не может быть обращено взыскание по обязательствам владельца этого счета.

Источник

Зачем нужен спецсчет на капремонт и как его открыть

Москвичи стали получать платежки со строчкой «капремонт» с 1 июля 2015 года. Перечисленные средства формируются на счетах регионального оператора фонда капитального ремонта, также их можно копить на специальных счетах. В столице каждый десятый дом перешел на самостоятельное накопление средств на таких счетах (по данным на 2017 год).

О том, как перейти на спецсчет, выбрать банк и оператора, как можно использовать эти средства, кому выгоднее копить самостоятельно, а кому платить в общий котел — в коротких карточках.

Какие счета бывают. Что выбрать — собственный и общий котел?

Cобственники многоквартирных домов, согласно Жилищному кодексу, могут выбрать один из двух способов, который позволит распоряжаться собранными средствами на капремонт. Жильцы имеют право создать спецсчет для своего дома или перечислять деньги региональному оператору — в общий котел.

«Схему работы регионального оператора можно сравнить с общим котлом, когда собранные населением средства расходуются на ремонт всех домов региона, без привязки к тому, в каком корпусе проживали плательщики», — говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Когда собственники формируют этот фонд на спецсчете, в случае ремонта банк перечисляет денежные средства по указанию владельца счета.

Кто может открыть счет. ТСЖ, ЖСК или управляющая компания

Сейчас открыть спецсчет можно только на юридическое лицо — ТСЖ, ЖСК или управляющую организацию, осуществляющую управление МКД на основании договора. Однако распоряжаться деньгами могут исключительно жители на основании решения собрания собственников. Собственный счет также можно открыть на регионального оператора.

«Основная сложность — определить, на кого открывать спецсчет и как обеспечить его высокую наполняемость. Если взносы собственников не поступают на спецсчет, его могут закрыть, а накопленные средства автоматически перевести регоператору», — разъясняет президент Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость (АКОН), Никита Чулочников.

Как выбрать банк и условия открытия спецсчета

В России существуют десятки кредитных организаций, где можно открыть и обслуживать спецсчет на капремонт. Их список опубликован на сайте Центробанка. Все они соответствуют требованиям к размеру капитала, установленным Жилищным кодексом и законом «О Фонде содействия реформированию ЖКХ».

Крупнейшие банки Сбербанк и ВТБ не берут деньги за открытие и обслуживание счета, но некоторые предоставляют такие услуги на платной основе. Поэтому прежде чем определиться с выбором финансовой организации, где будет открыт спецсчет, нужно уточнить условия его открытия. Чтобы деньги не сгорали от инфляции, так называемый неснижаемый остаток на расчетных счетах можно перевести на депозит с начислением на него процентов.

В некоторых случаях за открытие специального счета и его обслуживание придется платить — обычно в договоре прописывается пункт, согласно которому банк может снять необходимую для обслуживания сумму, уточняет Литинецкая. По ее словам, стоимость открытия не превышает нескольких тысяч рублей.

Как открыть спецсчет

Для начала нужно провести собрание собственников многоквартирного дома (ОСС). На нем большинство должно принять решение о переходе на спецсчет, выбрать кредитную организацию, оператора счета (юрлицо), определить размер ежемесячного взноса на капремонт (он должен быть не ниже минимального в регионе). Если ОСС приняло положительное решение, то владелец счета открывает его в соответствующем банке, направив заявление (не позднее чем через 15 дней), а также уведомляет об этом Мосжилинспекцию и регионального оператора (в течение пяти дней после принятия решения).

«Перейти от общего котла к специальному счету, открытому собственниками на конкретный дом, сегодня проще, чем несколько лет назад. При этом отказаться от спецсчета для капремонта по конкретному дому в пользу общего котла куда проще и быстрее по времени. В первом случае переход займет три месяца, во втором — всего месяц», — отмечает Литинецкая.

Подробные рекомендации и примеры документов для проведения собрания собственников жилья по вопросам, связанным с капремонтом, обычно размещены на сайтах региональных отделений фонда капремонта.

Главная сложность при переходе от сборов региональному оператору на спецсчет заключается в обеспечении кворума собственников. Необходимо, чтобы на общем собрании как минимум половина плюс один голос были за новую схему отчислений. Кроме того, сложности возникают с определением размера взносов на специальный счет: жильцы могут быть не согласны с озвученной суммой, поэтому нужного количества голосов не наберется, говорит Литинецкая.

Плюсы и минусы: мому подойдет собственный счет, а кому общий котел?

Переход на спецсчет выгоден, в первую очередь, жителям вчерашних новостроек, а также владельцам объектов с дорогим ремонтом и инженерными системами, с размером взноса выше среднего, считает Никита Чулочников. В новых домах капремонт планируется еще не скоро, и важно сохранить и приумножить накопленные на него средства, поясняет он. «Возможный риск — это снижение ставок при размещении средств на короткий период (дает возможность оперативно тратить, например на капремонт протекшей весной кровли) и банкротство кредитно-финансовой организации», — предостерегает Чулочников.

Основная выгода в переходе на спецсчет, по мнению Чулочникова, в том, что собранную сумму можно потратить на свой дом вне зависимости от финансовой ситуации в региональном фонде капремонта. «Главное преимущество работы со специальным счетом заключается в том, что вам не придется годами ждать ремонта, проводимого по графику. Как только будет накоплена нужная сумма, собранием собственников можно решить вопрос о необходимости выполнения капремонта», — говорит Литинецкая. Причем владельцы жилья свободны при выборе подрядной организации: это может быть конкретная компания либо подрядчик выбирается на конкурсной основе, добавляет она.

Котловой способ интересен жителям старого жилфонда, особенно в несерийных зданиях в плотной застройке центра города, считает Чулочников. «Утрата проектной документации на дом, многослойные, запутанные инженерные сети и необходимость нестандартного подхода к организации работ могут сильно удорожить их проведение. Для накопления нужной суммы необходим высокий тариф и сбор средств в течение многих лет. Ни то ни другое немногочисленные жители среднеэтажного дома сделать не в состоянии. Только котловые накопления позволят им своевременно провести капремонт, не дожидаясь аварийного состояния здания», — убежден Чулочников.

Котловой способ, по мнению Литинецкой, для собственников более прост и поэтому привлекателен: работа с региональным оператором освобождает собственников от необходимости управлять расходами, заниматься поиском подрядчиков и пр.

Источник