Дому требуется капитальный ремонт можно ли приватизировать квартиру

• Автострахование
• Жилищные споры
• Земельные споры
• Административное право
• Участие в долевом строительстве
• Семейные споры
• Гражданское право, ГК РФ
• Защита прав потребителей
• Трудовые споры, пенсии

• Главная
• Приватизация квартиры и обязанность произвести капитальный ремонт дома

Наш дом давно уже требует капитального ремонта. Хочу приватизировать свою квартиру, не получится ли так, что как только приватизирую, мне скажут, что теперь бремя содержания жилья ложится на нового собственника, то есть меня, а муниципалитет делать ремонт теперь не обязан?

Нет, так сказать не должны. По общему правилу, обязательство прекращается исполнением. Пока обязательство наймодателя (муниципалитета) в части производства капитального ремонта не исполнено, оно (обязательство) сохраняется и не может быть передано вам. По этому поводу в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2007 года высказался и ВС РФ:

«…Вопрос 5: Сохраняется ли у бывшего наймодателя — собственника жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда при приватизации гражданами жилых помещений обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, требующих на момент приватизации капитального ремонта?

Ответ: Согласно ст. 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с указанным Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

Из данной нормы следует, что обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства.

С 1 марта 2005 г. введен в действие Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 158 которого предусматривает, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Норма, возлагающая на собственника обязанность по содержанию принадлежащего ему имущества, содержится также в ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из системного толкования ст. 16 вышеназванного Закона, ст. 158 ЖК РФ и ст. 210 ГК РФ после исполнения бывшим наймодателем обязательства по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме обязанность по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе на гражданах, приватизировавших жилые помещения».

Источник

КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ ПРИВАТИЗИРОВАННЫХ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

В соответствии с нормой статьи 16 Закона РФ от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (Закон 1541-1) приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется согласно установленным Законом 1541-1 правилам. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

Значит, обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя – органа государственной власти или органа местного самоуправления – и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства.
Недорогой и качественный ремонт квартир. Без предоплаты. Гарантия. Доставка высококачественных материалов по доступным ценам. Уборка мусора ежедневно.

Не все так просто.

Согласно п. 1 статьи 158 Жилищного кодекса (ЖК) собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Согласно статье 210 Гражданского кодекса собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Таким образом, исходя из всего вышесказанного, после исполнения бывшим наймодателем обязательства по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме обязанность по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, а значит на гражданах, приватизировавших жилые помещения. При этом отметить, что изношенность жилищного фонда в России в среднем составляет 70%.

Следует отметить, что разъясняя статью 16 Закона 1541-1 путем системного толкования совместно со статьей 158 ЖК и статьей 210 ГК, Верховный Суд РФ в Обзоре законодательства и судебной практики за второй квартал 2007 г. указал, что наймодатель несет обязательства по капитальному ремонту как жилых помещений, так и общего имущества в многоквартирном доме до момента исполнения, если на момент приватизации дом требовал капитального ремонта.

Значит, получается, что проводить капитальный ремонт должен все же собственник.

О сроках обращения.

Согласно ГК в случае, если обязательство не исполняется должником в добровольном порядке, кредитор вправе обратиться за понуждением к исполнению обязательства в суд.

При этом общий срок исковой давности устанавливается в 3 года (статья 196 ГК). Говоря о неисполнении наймодателем обязанности по проведению капитального ремонта многоквартирного дома, мы говорим о неисполнении обязательства, срок исполнения которого не определен. По обязательствам, срок исполнения которых не определен либо определен моментом востребования, течение исковой давности начинается с момента, когда у кредитора возникает право предъявить требование об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется льготный срок для исполнения такого требования, исчисление исковой давности начинается по окончании указанного срока (п. 2 статьи 200 ГК).

При этом согласно п. 2 статьи 314 ГК в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.

Требовал ли дом ремонта на момент приватизации.

Нанимателям необходимо установить, требовал ли многоквартирный дом ремонта на момент приватизации.

Капитальный ремонт многоквартирного дома — проведение работ по устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе по их восстановлению или замене, в целях улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества (п. 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.2007 №185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (Закон 185-ФЗ)).

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с п. 3 статьи 15 Закона 185-ФЗ относятся:

• ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, в том числе с установкой приборов учета потребления ресурсов и узлов управления (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);
• ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт;
• ремонт крыш;
• ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах;
• утепление и ремонт фасадов.

Получение доказательств наличия потребности в проведении капитального ремонта сводится к получению письменного заключения любой организации, имеющей соответствующую лицензию, о перечне работ, необходимых для приведения жилого дома в технически исправное состояние.

Получение средств на капитальный ремонт.

Получить с должника средства, равные финансовому эквиваленту стоимости капитального ремонта в целях самостоятельного их расходования, можно двумя путями:

• потребовать от суда указания в решении на то, что в случае, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за счет ответчика (п. 1 статьи 206 Гражданского процессуального кодекса);
• предъявить в суд требования о взыскании убытков в порядке статьи 15 ГК, а не о понуждении к исполнению обязательства.

Основная проблема заключается здесь в истце – лицо, обращающееся в суд, должно иметь полномочия действовать от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме или же являться лицом, обслуживающим многоквартирный жилом дом и несущим ответственность за его нормальное техническое состояние.

Существует 3 варианта уполномочивания какого-либо лица действовать от имени всех собственников помещений в многоквартирным доме:

• уполномочивание лица на основании нотариально удостоверенной доверенности (статья 185 ГК). При этом в рассматриваемом случае нотариальная доверенность должна быть выдана каждым собственником;
• уполномочивание лица на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, когда лицо является собственником (п. 3 статьи 164 ЖК);
• уполномочивание лица, не имеющего собственности в многоквартирном жилом доме, на основании решения общего собрания собственников и выданных большинством собственников доверенностей в простой письменной форме (п. 3 статьи 164 ЖК);

Самым оптимальным вариантом является обращение в суд обслуживающей организации, нанятой собственниками для содержания дома, уполномоченной на обращение в суд в защиту их интересов на основании решения общего собрания и выданных доверенностей.

Источник

Как проходит приватизация при капитальном ремонте

Правительством РФ в 2020 г. был поддержан законопроект о проведении капитального ремонта в многоквартирных домах, помещения в которых были приватизированы. Законопроект был разработан и представлен Министерством строительства.

В рамках законопроекта обсуждался вопрос о задолженности, которая числится за каждым муниципалитетом, обязанным согласно ЖК провести капремонты до начала приватизации первой квартиры в доме. К моменту представления законопроекта единые правила по выполнению данного требования не были установлены.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 467-32-77 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Поэтому законопроектом был установлен единый принцип для всех органов местного самоуправления, которые ранее являлись наймодателями по договору социального найма. Если к началу приватизации квартир в доме наймодатель принимал решение о проведении капремонта, но не выполнил свои обязательства, то эта обязанность сохраняется за ним.

Средства для ремонта должны быть перечислены на спецсчет или регионального оператора. Законопроектом отменяется существовавший ранее спор о том, обязан ли муниципалитет провести ремонт своими силами или его стоимость необходимо компенсировать собственникам помещений.

Также законопроектом упрощается переход на специальный счет в случае, когда решение о накоплении средств на счету регионального оператора принималось не собственниками, а муниципалитетом, а граждане не были информированы о том, какими способами формируется фонд для проведения капремонта. Теперь в каждом регионе должен быть создан новый региональный оператор, ему необходимо передать обязанности и права предыдущего.

Отсылка к ст. 16 закона

В 1992 г. на основании ст. 16 закона, утвержденного Верховным Советом, началась приватизация жилья нанимателями, которые проживали в государственных квартирах. В 2004 г. вышел Жилищный кодекс РФ, который в 2012 г. был дополнен документом о проведении капитального ремонта в многоквартирных домах.

Обязанность за его проведение возлагалась на собственников помещений (государство). Проведение бесплатной приватизации планировали закончить весной 2013 г. К моменту ее начала 60% ЖФ России нуждалось в капремонте. Если никто не станет его делать, то большая часть жилых помещений в ближайшем будущем окажется в аварийном состоянии.

В связи с этим появилось понятие региональной системы капремонта, многоквартирным домам было предписано становиться в очередь повсеместно. Фактически это обозначало, что нужно провести сплошную инвентаризацию ЖФ, а отремонтировать многоквартирные дома обязаны собственники, организация работ возлагалась на администрацию каждого региона. Государство брало на себя обязанность финансировать капремонт ЖФ России.

В документе также указывалось, что с момента, как конкретное здание становится на очередь на ремонт и заносится в региональную программу, собственники, приватизировавшие квартиры, должны в течение 2 месяцев собраться на общее собрание и выбрать, каким способом будет сформирован фонд для капремонта.

Денежный этап приватизации в России начался с того, что в 1994 году был издан соответствующий приказ.

Детально о нормах Жилищного кодекса о приватизации можно прочитать в этой статье.

Предлагались на выбор 2 варианта специального счета:

Если собрание не состоится, то решением муниципалитета будет выбран второй вариант для взносов. Помимо вопроса о счете, собственники должны принять решение на общем собрании о проведении капремонта, если они также этого не сделают, его примет государство.

Приватизация без капитального ремонта

На основании положений ЖК владелец жилья, которое находится в многоквартирном доме, обязан содержать свое помещение в надлежащем состоянии, а также вносить средства на содержание общего имущества дома в соответствии со своей долей. Для этого собственник должен вносить плату за содержание и ремонт помещения, а также для проведения капитального ремонта. Такая обязанность возлагается на всех владельцев с того момента, как у них возникли права на собственность на помещение, относящееся к конкретному дому.

Фактически с переходом прав собственности переходят и обязательства на оплату капремонта. Это касается любого жилья, приватизированного, приобретенного на первичном рынке, по договору долевого участия.

Если права на собственность перешли к новому владельцу от жилищного фонда, который не выполнил свои обязательства, то фактически приватизация при капитальном ремонте не состоялась. Но на основании закона о приватизации за бывшим собственником (наймодателем) остается обязанность выполнить капремонт, несмотря на то, что одна квартира, часть или все в доме уже приватизированы. Если муниципалитет не выполнит свои обязательства, собственники имеют право обратиться в суд.

После того как бывший наймодатель проведет ремонтные работы всех жилых помещений и общего имущества, которое принадлежит всем жильцам, то последние должны принять на себя обязательства по проведению последующего капремонта.

Он должен проводиться примерно через каждые 15–20 лет, что соответствует строительным нормам.

Проведение капремонта в будущем возлагается на всех собственников помещений, которые приобрели квартиры на вторичном рынке или приватизировали

Временные рамки

Вопрос, когда государство должно доремонтировать дома, приватизация по которым уже прошла, остается по-прежнему открытым. То, что не было сделано «перед», должно произойти «после», но придется ли собственникам участвовать в этом?

Перед

Согласно новой жилищной программе жильцы обязаны вносить средства на капремонт прежде, чем начнут приватизировать жилье. Но часть жилья в РФ уже была приватизирована по госпрограмме ранее, причем государство брало на себя ответственность доремонтировать дома впоследствии. До начала 2020 г. около 130 тыс. домов было отремонтировано благодаря Фонду содействия реформирования жилищно-коммунального хозяйства.

С момента вступления в силу поправок к ЖК все владельцы жилья должны быть обременены взносами на капремонт, в том числе и того, которое они получили в результате приватизации при отсутствии ремонта. Фактически государство переложило на их плечи свои обязательства. Поэтому все владеющие помещениями на основании закона о приватизации № 1541-1, ст. 16 могут обратиться в суд и потребовать об исполнении обязательств государством.

Но, тем не менее считать государство устранившимся от этого вопроса нельзя. Вливания из местных бюджетов будут по-прежнему происходить благодаря программе софинансирования, т. е. Фонд содействия реформированию МКД будет использоваться. Значит, дома потихоньку будут ремонтироваться и перед приватизацией жилья.

После

Взносы, которые должны производиться собственниками на основании новых положений ЖК нарушают закон о приватизации, потому что первый капремонт после того, как жилье было приватизировано, должен быть проведен за счет муниципалитета. Эта обязанность закреплена в законе о приватизации и договоре, который подписывают стороны, когда происходит передача жилья от жилищного фонда непосредственно гражданину.

До 2012 г. частично жильцы вносили средства на капремонт в виде квартплаты, что было утверждено ст. 154 ЖК, где оглашались понятия:

• содержания;
• ремонта жилых помещений;
• капитального ремонта здания.

За это время большинство жилья отремонтировано не было, поэтому сегодня немалая сумма должна отчисляться собственниками.

Но федеральная власть по-прежнему держит контроль над этим вопросом:

• оставляя за собой право выбирать подрядчика, перечень работ и сроки выполнения;
• обещая приступить к работам через 10–30 лет;
• не давая гарантии, что перечисленные гражданами деньги будут защищены от инфляции или банковского банкротства.

Фактически собственники ограничены в своих правах, причем незаконно. Также управляющие компании каждый месяц предлагают гражданам осуществлять единый платеж, куда включены не только услуги за коммунальные, но и взносы на капремонт, к которому у них не может быть никакого отношения.

От владельцев жилья сегодня требуется снова делать вливания в Фонд капремонта, без согласования с ними этого вопроса. Поэтому собственникам каждого дома рекомендуется совместно написать заявление и подать в мэрию, МФЦ, фонд капитального ремонта. В содержании следует изложить просьбу, чтобы взносы на ремонт были исключены из единого платежа.

Также собственникам необходимо оплачивать взносы на капремонт напрямую на счет ЖЭУ.

Каждый собственник может принять участие непосредственно в формировании фонда для проведения капитального ремонта, который должен быть проведен государством после того, как жилье было передано жильцам, последующие ремонты обязаны делать сами владельцы

Обязательства

Многие наниматели муниципального жилья по-прежнему опасаются приватизировать жилье, которое находится в домах, срочно требующих капремонта. Основная причина заключается в том, что они не хотят возлагать на себя бремя за его проведение.

Но закон утверждает, что обязательство, которое числится за муниципалитетом, не может быть прекращено из-за неисполнения. Поэтому государство не имеет права передать его новым собственникам.

Если муниципалитет не исполнил свою обязанность на момент приватизации жилья, а, точнее, хотя бы одной квартиры в многоквартирном доме, то она будет за ним сохранена до тех пор, пока не исполнится.

Важные уточнения

Бывший наймодатель, передавший жилье в собственность жильцам, должен произвести капитальный ремонт в соответствии с:

• его эксплуатацией;
• нормами содержания;
• ремонтом жилищного фонда, который в обязательном порядке должен производиться время от времени.

Положения ЖК в ст. 158, п. 1 обязывают новых собственников нести расходы для содержания личного помещения и имущества, которое используется всеми жильцами. На основании ГК, ст. 210 бремя содержания имущества, которое принадлежит собственнику, ложится на его плечи, если иные условия не были предусмотрены договором и законом.

Фактически все последующие капитальные ремонты после того, который проведет бывший наймодатель, должны производиться за счет личных средств собственников. При этом следует учитывать, что ЖФ России на сегодняшний день имеет износ более 70% по сравнению с периодом, когда приватизация только начиналась.

Обращение в суд с иском о невыполнении должником своих обязательств возможно, но следует учесть срок исковой давности. По закону он составляет 3 года. Но в данной ситуации он является неопределенным либо определяется на момент востребования. В таких случаях срок исковой давности начнется с момента, как у кредитора возникнет право предъявлять требования.

Если должник будет иметь право на льготный период, т. е. отсрочку по выполнению обязательств, то срок исковой давности начнется, как только закончится этот срок. Это указано в ГК, ст. 200, п. 2. Если для исполнения обязательств не был определен срок заранее или его невозможно определить, то исполнение должно произойти в рамках разумного периода.

Также важным является вопрос, действительно ли должна была ранее произойти приватизация при капитальном ремонте, потому что он срочно требовался. Ведь перечень ремонтных работ по восстановлению изношенности домов достаточно широк. Доказательством должно быть письменное заключение специальной организации, которая имеет право на основании лицензии устанавливать этот перечень. Оно должно было быть выдано к моменту приватизации, а не после.

Получить средства с бывшего наймодателя для самостоятельного расходования, можно:

• По решению суда. Если ответчик не исполнит свои обязательства, то данные действия может совершить истец за счет его средств (ГПК, с. 206, п. 1).
• Путем подачи иска о возмещении убытков, а не понуждении исполнять обязательства (ГК, ст. 15).

Обратиться в суд может лицо, на которого остальные собственники возложат такую ответственность. В другом случае это может сделать организация, которая несет ответственность за техническое состояние дома.

К ней может относиться нанятая собственниками. Такое решение должно быть принято на общем собрании, после чего представителю оформляется доверенность.

Продление приватизации до 2020 года позволит всем гражданам реализовать свое право на получение причитающейся части собственности.

В каких случаях возможна приватизация без согласия прописанных, узнайте здесь.

Куда следует обратиться, чтобы получить свидетельство о приватизации квартиры, можно узнать тут.

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:
   • 8 (800) 700 95 53

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник