Что требуется при капитальном ремонте

Разъяснения Минстроя о требованиях к застройщикам по проектной документации при проведении капитального ремонта

Ценообразование в строительстве

Минстрой России сообщает, что при проведении капитального ремонта обязанность застройщика по подготовке проектной документации в строгом соответствии с требованиями «Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию», утвержденного постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 №87 градостроительным законодательством не предусмотрена.

Согласно части 12.2. статьи 48 Градостроительного Кодекса в случае проведения капитального ремонта, финансируемого с привлечением бюджетных средств, а также средств лиц, указанных в части 1 статьи 8.3 Градостроительного Кодекса, осуществляется подготовка сметы на капитальный ремонт на основании акта, утвержденного застройщиком или техническим заказчиком, и содержащего перечень дефектов оснований, строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения с указанием качественных и количественных характеристик таких дефектов, и задания застройщика или технического заказчика на проектирование в зависимости от содержания работ, выполняемых при капитальном ремонте объектов капитального строительства. Также застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку иных разделов проектной документации.

В силу пункта 4 части 13 статьи 48 Кодекса проектная документация должна включать раздел «Смета на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объекта капитального строительства».

Частью 1 статьи 48 Кодекса предусмотрено, что при проведении капитального ремонта объектов капитального строительства в случаях, предусмотренных частью 12.2 настоящей статьи, осуществляется подготовка раздела проектной документации «Смета на капитальный ремонт объекта капитального строительства».

В силу пункта 27(4) «Положения об организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий» (далее – Положение), утвержденного постановлением Правительства РФ от 5.03.2007 №145, проверке сметной стоимости подлежит сметная стоимость капитального ремонта в случае, если такой ремонт включает:

а) замену и (или) восстановление всех видов строительных конструкций (за исключением несущих строительных конструкций) или замену и (или) восстановление всех строительных конструкций (за исключением несущих строительных конструкций) в совокупности с заменой отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов;

б) замену и (или) восстановление всех видов систем инженерно-технического обеспечения или всех видов сетей инженерно-технического обеспечения;

в) изменение всех параметров линейного объекта, которое не влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования такого объекта и при котором не требуется изменение границ полосы отвода и (или) охранной зоны такого объекта.

Пунктом 27(3) Положения установлено, что при проверке сметной стоимости капитального ремонта проводится изучение и оценка соответствия расчетов, содержащихся в сметной документации, физическим объемам работ, включенным в ведомость объемов работ и акт, утвержденный застройщиком или техническим заказчиком и содержащий перечень дефектов оснований, строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения с указанием качественных и количественных характеристик таких дефектов по состоянию на дату обследования.

Таким образом, застройщик должен подготовить смету на проведение капитального ремонта на основании акта, утвержденного застройщиком или техническим заказчиком и содержащего перечень дефектов оснований, строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения сетей инженерно-технического обеспечения с указанием качественных и количественных характеристик таких дефектов (дефектной ведомости).

С полным текстом письма Минстроя РФ можно ознакомиться здесь.

Источник

Вся информация о капитальном ремонте многоквартирных домов: требуется ли разрешение на его проведение?

Каждая новая постройка, так или иначе, подвержена старению вследствие влияния многих факторов.

Чем дольше существует то или иное сооружение, тем выше коэффициент его физического износа.

В нашей статье вы найдете всю исчерпывающую информацию о капитальном ремонте многоквартирных домов.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-14-90 . Это быстро и бесплатно !

Что такое капитальный ремонт многоквартирного дома?

Ремонт помогает продлить существование здания в безопасном для жизни и работы виде. Он делится на:

Капитальный ремонт подразумевает под собой комплекс мер, которые нацелены на восстановление изначального состояния объекта.

Технические условия проведения таких работ

Под ТУКР (технические условия) подразумевается документ, основанный на ГОСТе Р 56193-2014, вмещающий в себя требования к установлению дефектов здания или сооружения, методы ремонта с целью их устранения, показатели, их дефиниции и прочие нормативы, которым должен соответствовать объект после произведенного капитального ремонта. Типовые условия разрабатываются в НИИ или специализированных государственных центрах.

Действующий документ для ремонта дорабатывается инженерами на предприятии, которые учитывают особенности конкретного строения.

Какие документы понадобятся для оформления этой процедуры?

Основным документом, без которого невозможно положительное решение по осуществлению капремонта жилого помещения — это особый проект. Он основывается на:

1. заключении обследования здания комиссией для оформления акта о проведении осмотра;
2. сметной документации;
3. техническом и экономическом подтверждении необходимости проведения работ.

Документ включает в себя возможный спектр услуг, в которых нуждается заказчик и которые может предоставить исполнитель.

Составляют оговоренный проект специалисты в области инженерии.

В итоге, в подготовленный ими контрольный пакет документов должны входить:

• полученное официальное разрешение на проведение работ;
• планировка здания (чертежи, схемы);
• задание от структур, которые несут ответственность за инженерную инфраструктуру;
• акт о техническом состоянии здания;
• документы, подтверждающие инвентаризацию;
• опись работ, которые планируется проводить (какие работы входят в план капремонта?). Обычно составляет поквартирно.

Данный перечень не является исчерпывающим. Во многих отдельных случаях требуются дополнительные разрешения от различных коммунальных служб.

К какой информации по капремонту имеют доступ собственники жилья?

Исходя из запроса, составленного собственником жилплощади или управляющей организацией, Региональный оператор обязан предоставить полную информацию о капремонте как по отдельной квартире/помещению, так и по объекту целиком. Следует указывать в тексте запроса, по какому объему площади интересует информация.

Какие документы нужно предоставить по окончании работ?

Как только ремонтные работы были завершены, исполнитель обязан предоставить следующий портфель документов:

1. сметную документацию;
2. журнал работ;
3. акты, в которых зафиксированы промежуточные осмотры или прием промежуточных работ.

Все документы должны быть подписаны и заверены обеими сторонами в один и тот же день.

• заявку. Составляется собственником жилья либо в свободной, либо в установленной форме. Ее, вместе с остальными необходимыми документами, ему необходимо отнести в управляющую компанию.
• Письмо. Письмо также составляют собственники жилья. В нем детально указываются имеющиеся проблемы, которые подтверждают необходимость именно капитального ремонта, а не реконструкции, для организации, которая, в дальнейшем, будет осуществлять финансирование проекта (чем отличается реконструкция от капитального ремонта?). Обращаться с письмом следует в ТСЖ или ЖЭУ, либо же в другую коммунальную организацию, за которой закреплен жилой дом.
• Разрешение. Составляет управляющая организация, разрешающая проведение работ исходя из оценки специалистов-инженеров.
• Инструкцию. Она должна составляться на основании сметной документации комитетом по гражданскому строительству. В ней указываются все строительные нормы, состав, ответственные за разработку, а также согласование проектной документации.
• Протокол. Составляется протоколистом, заверяется подписями председателя собрания по вопросу капитального ремонта, секретаря собрания и членами счетной комиссии.

Какие документы не всегда требуются:

1. разрешение от службы по защите памятников.
2. Разрешение на перекрытие транспортного движения.

Что должен делать собственник, если не доволен результатом ремонта?

В соответствии со ст. 182 Жилищного Кодекса, при заключении договора о капитальном ремонте он должен указать в нем следующие сведения:

• гарантийный срок по произведенным работам;
• обязательства исполнителей ремонта, если его результаты оказались неудовлетворительными.

В первую очередь, собственнику следует убедиться, что выявленные недостатки — прямое следствие проведенных работ. Зачастую, для этого приглашают внешнего эксперта-строителя, который, впоследствии, подтверждает свое заключение специальным актом.

Если установлено, что недочеты являются следствием капитального ремонта, то собственнику необходимо связаться с региональным оператором и органами ЖКХ. Сделать это можно путем посещения ближайшего отделения организации или же звонком по номеру, который располагается на официальном сайте структуры.

После этого вышестоящие органы обязаны произвести осмотр выявленных ошибок и постановить, находится ли исправление недостатков ремонта в их компетенции, составив дефектный акт.

В этом случае собственнику настоятельно рекомендуется нанять юриста, который бы, в случае попытки избежать организациями затрат на исправление недочетов, указал на прямую причастность исполнительной компании к имеющим место дефектам.

Следить за грамотным и своевременным составлением промежуточных документов (актов, схемам, чертежей), а также регулярно выяснять у регионального оператора текущее состояние дел также не лишнее.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Источник

Порядок проведения капитального ремонта в многоквартирном доме

В этой статье мы расскажем о порядке проведения капитального ремонта. Для начала вы узнаете, чем капитальный ремонт отличается от текущего. Кроме того, мы расскажем, какими законодательными актами регулируется капремонт, как он финансируется и кто контролирует ход работ.

Чем капитальный ремонт отличается от текущего

Текущий и капитальный ремонт – это два вида ремонта, которые отличаются способами финансирования и перечнем видов работ. Текущий ремонт проводит организация, которая обслуживает ваш дом. Оплачивается он за счёт средств, собираемых на содержание общего имущества дома. Для капитального ремонта в течение нескольких лет формируется фонд. Капремонт финансируется из средств этого фонда. Кроме того, дом может получить субсидии из федерального или регионального бюджета.

Что касается работ, то текущий ремонт носит предупредительный характер. Согласно Правилам обслуживания общего имущества МКД, управляющая организация должна проводить осмотры помещений и на их основе составлять план работ по текущему ремонту. Во время капремонта комплексно восстанавливаются или заменяются внутридомовые инженерные сети, лифты, проводятся восстановительные работы на фасаде и кровле здания.

Законодательные акты, регулирующие порядок проведения капитального ремонта

Определение капитального ремонта дано в статье 166 Жилищного кодекса РФ. Эта же статья устанавливает правила проведения капремонта. Статья 154 Жилищного кодекса РФ описывает, какие платежи включаются в плату за жилое помещение. Взносы на капремонт – входят в структуру платежа за жилые помещения. Статья 158 ЖК РФ уточняет, что взносы на капремонт обязаны платить и владельцы нежилых помещений.

Многоквартирный дом может получить финподдержку от госкорпорации «Фонд содействия развитию ЖКХ». Для получения денег нужно обратиться в соответствующие региональные органы власти. Далее, в Фонд поступит заявка от имени вашего региона. Если будут выделены средства, то их можно будет потратить на оплату процентов по кредиту на проведение капремонта, а также на оплату работ по повышению энергоэффективности дома (в рамках капремонта). Максимальный размер субсидий составляет 5 миллионов рублей на один МКД. Правила предоставления такого рода субсидий устанавливает постановление Правительства РФ от 17.01.2017 №18. Конечно, это довольно сложная процедура. В 2017 году такого рода поддержку получили только 27 домов по всей России. Депутаты Госдумы РФ уже предлагали упростить процедуру получения финподдержки на капремонт. Однако соответствующий законопроект ещё не принят.

Способ формирования фонда капитального ремонта

Жители многоквартирных домов не могут отказаться от оплаты взносов на капремонт, так как это их обязанность в силу прямого указания закона. Однако они могут решить, каким способом будут накапливаться средства для проведения капитального ремонта. Вариантов здесь два: спецсчёт многоквартирного дома в банке или формирование фонда капремонта на счёте регионального оператора капремонта. По умолчанию взносы поступают на счёт регионального оператора. Спецсчётом владеет организация, обслуживающая многоквартирный дом (УО, ТСЖ или ЖСК). И сбором средств, при наличии спецсчёта, также занимается УО, ТСЖ или ЖСК, которая обслуживает МКД, капремонт в этом случае включается отдельной строкой в квитанцию за управление и обслуживание общего имущества МКД. Региональный оператор капремонта – это сторонняя организация, которая выставляет отдельную квитанцию.

Заметим, что УО, ТСЖ или ЖСК не могут размещать взносы на капремонт на своих банковских счетах. Это является нарушением жилищного законодательства и чревато штрафами. Для спецсчёта необходимо выбрать банк, который удовлетворяет условиям, описанным в постановлении Правительства РФ от 24.04.2018 No497. На сегодня в РФ действуют пять банков, которые этим условиям полностью удовлетворяют: ПАО Сбербанк, Банк ГПБ (АО), Банк ВТБ (ПАО), АО «Россельхозбанк», АО «АЛЬФА-БАНК». Если владелец спецсчёта открыл его в другом банке, необходимо срочно созвать ОСС, которое решит, в какой из указанных пяти банков необходимо перевести спецсчёт.

Преимущество спецсчёта в том, что жители дома через ОСС могут принять решение о сроках капремонта. Когда фондом капремонта МКД распоряжается региональный оператор, он устанавливает и сроки проведения капремонта, а также выбирает исполнителя работ.

Мероприятия по капитальному ремонту МКД

В ходе капремонта восстанавливаются или полностью меняются внутридомовые коммуникации, которые составляют ОИ МКД. А именно: системы водоснабжения и водоотведения, разводка электросети, газовое оборудование, система теплоснабжения. Полный перечень работ по капремонту, указан в ст. 166 Жилищного кодекса РФ.

Лифты подлежат замене, если они используются более 25 лет. Если лифт установлен менее 25 лет назад, то проводится ремонт кабины и подъёмного оборудования. При необходимости ремонтируются и шахты лифта.

Капремонт кровли предполагает замену кровельного покрытия, ремонт или замену несущей конструкции кровли, восстановление теплоизоляции и водонепроницаемости крыши, при необходимости кровлю красят.

Фундамент ремонтируется с учётом расположения несущих конструкций первого этажа и схемы инженерных сетей. Во время капитального ремонта капремонта фасада МКД восстанавливают герметичность швов, штукатурку и облицовочную плитку, меняют отливы и водосточные трубы.

В приказе Минстроя РФ от 15.02.2017 №98/пр перечисляются виды работ по капитальному ремонту, которые позволяют увеличить энергоэффективность МКД. В этот перечень входят работы по герметизации межпанельных швов, трещин и дополнительной теплоизоляции стен дома. Кроме того, в приказе рекомендуется установить общедомовые приборы учёта потребления коммунальных ресурсов, модернизировать теплоузлы, установив тепловые пункты. По части электрической энергии Приказ предлагает установить в подъездах светодиодные лампы и ОДПУ для предотвращения безучётного потребления электроэнергии.

Кто контролирует проведение капремонта

Если в вашем доме деньги на капитальный ремонт накапливаются на спецсчёте регионального оператора, то и контролировать все работы должен регоператор. Ведь согласно статье 180 Жилищного кодекса РФ, в этом случае регоператор должен стать заказчиком капитального ремонта. В ситуации, когда у вашего дома есть спецсчёт, на который перечисляются средства на капремонт, то все претензии к качеству надо адресовать управляющей компании, ТСЖ или ЖСК. То есть той организации, которая обслуживает ваш дом.

Источник