Что такое накопление средств капитального ремонта

Создание спецсчета капитального ремонта для МКД

Сейчас все больше жильцов многоквартирных домов хотят выйти из фонда капитального ремонта региональных операторов и создать для каждого отдельного МКД специальный счет, чтобы иметь возможность управлять своими денежными средствами по собственному усмотрению и контролировать процесс проведения капремонта. Поэтому многие управляющие компании интересуются алгоритмом действий и законными основаниями для осуществления этой задачи.

Формирование специального счета

Согласно ст.170 Жилищного кодекса, формироваться фонд капитального ремонта МКД может:

• на специальном счете
• на счете регионального оператора

Изначально фонды капремонта создаются на счетах региональных операторов (Приказ Минстроя РФ №41/пр от 07.02.2014 г.), поэтому от жильцов МКД никаких действий для этого не требуется. Но чтобы сменить фонд капитального ремонта, необходимо путем проведения общего собрания собственников помещений в МКД и принятия соответствующего решения выбрать способ накопления денежных средств на специальном счете. Решение будет утверждено, если за него проголосует не менее 2/3 участников общего собрания жильцов дома согласно п.1.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ.

Решение о переводе денежных средств со счетов региональных операторов на спецсчета должно быть принято не позднее 6 месяцев со дня опубликования региональной программы капитального ремонта, к которой относится многоквартирный дом. В аналогичный период требуется отправить копию протокола ОСС региональному оператору. Общее собрание собственников помещений в МКД решает следующие вопросы касательно проведения капитального ремонта:

• сумму ежемесячного взноса
• список услуг и/или работ
• сроки проведения
• владельца специального счета
• банк, в котором будет открыт специальный счет

Сумма ежемесячного взноса, список ремонтных работ/услуг и сроки проведения капремонта должны полностью соответствовать регламенту региональной программы. В качестве владельца специального счета по сбору средств для капитального ремонта может быть назначена управляющая компания, которая осуществляет управление МКД, согласно ст.175 ЖК РФ. Банк, в котором может быть открыт специальный счет, должен обладать уставным капиталом не меньше 20 миллиардов рублей.

Преимущества специальных счетов

Формирование фондов на специальных счетах обладает целым рядом преимуществ:

• разрешается начисление процентов на хранящиеся в банке денежные средства для проведения капитального ремонта.
• любой собственник помещений в МКД может получить интересующую его информацию о сумме денежных средств и операциях по нему.
• в рамках регионального законодательства может быть установлен лимит денежной суммы, по достижении которой общее собрание жильцов МКД может принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов.
• денежные средства полностью защищены по законодательству от нелегальных операций благодаря контролю банка над их расходованием.
• на денежные средства не накладывается взыскание по обязательствам владельца счета, если они не связаны с капремонтом.
• денежные накопления не входят в конкурсную массу при банкротстве владельца счета.

Как поменять способ формирования фонда капитального ремонта

Если жильцы МКД не довольны способом формирования фонда капремонта, то они могут изменить его в любое время на основании решения проведенного собрания. Если жильцы решили перевести свои денежные средства на специальный счет, то их решение в пятидневный срок необходимо отправить региональному оператору.

Но решение это вступит в законную силу только по прошествии 2 лет согласно ч.5 ст.173 ЖК РФ. А до этого момента оплата по-прежнему будет поступать на счет регионального оператора. Однако по усмотрению регионов этот период может быть уменьшен. Например, Мосгордума приняла поправки к закону, которые сокращают период перевода денежных средств со счетов региональных операторов на спецсчета с 2 лет до 3 месяцев.

Главным условием для перевода денежных накоплений со счетов региональных операторов на спецсчета выступает отсутствие задолженностей собственников помещений в МКД за капитальный ремонт, а также непогашенных кредитов и займов.

В целом же алгоритм перехода на специальные счета выглядит следующим образом:

1. Жильцы МКД инициируют и проводят общее собрание, на котором решением не менее 2/3 голосов выбирают способ перевода денежных накоплений на проведение капитального ремонта со счетов региональных операторов на спецсчет.
2. Этим же решением выбирается банк, где открывается спецсчет, сумма ежемесячных взносов, перечень работ/услуг и сроки проведения капремонта.
3. В качестве владельца счета избирается управляющая компания, которая осуществляет деятельность по управлению этим домом.
4. Утвержденное решение и протокол ОСС отправляется в адрес регионального оператора в течение 5 дней с момента принятия этого решения.
5. В эти же сроки необходимо уведомить ГЖИ о создании спецсчета, назначении управляющей компании в качестве его владельца и переводе денежных средств на него.
6. Ждете 2 года или меньшего периода, оговоренного в региональном законодательстве, для вступления в законную силу решения общего собрания собственников помещений в МКД.

Провести общее собрание собственников и решить любой вопрос по капитальному ремонту дома гораздо проще с помощью сервиса «ОСС на 100%».

Источник

Мосжилинспекция напоминает о способах накопления средств на капремонт

Каждому многоквартирному дому рано или поздно потребуется капитальный ремонт. Федеральный закон от 25.12.2012 № 271-ФЗ добавил в Жилищный кодекс РФ раздел 9 «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах». Тогда и появились понятия «фонд капитального ремонта», «региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах», «региональный оператор капитального ремонта», «специальный счёт», которые изменили принципы проведения капремонта в многоквартирных домах. Поскольку в Мосжилинспекцию периодически поступают обращения жителей по данной теме, отвечаем на самые распространенные вопросы.

Способы формирования фонда капремонта

Накопления собственников в целях проведения капремонта МКД, собственно, и составляют Фонд капитального ремонта.

Часть 3 статьи 170 Жилищного кодекса РФ устанавливает право собственников выбрать один из двух способов формирования фонда капремонта: на специальном счете или на счете регионального оператора. Сделать это собственники помещений могут на общем собрании. При этом для принятия решения необходимо более 50% от общего числа голосов собственников помещений в МКД.

Для сведения – способ управления многоквартирным домом не ограничивает собственников помещений в выборе способа формирования фонда капитального ремонта. При любом способе управления домом собственники помещений могут выбрать способ формирования фонда капитального ремонта, как на специальном счете, так и у регионального оператора. Но если выбран специальный счет, то определение лица, которое может быть владельцем специального счета, зависит от способа управления домом.

Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано собственниками помещений в МКД в течение срока, установленного органом государственной власти субъекта РФ, но не более чем в течение двух месяцев после официального опубликования утвержденной региональной программы капитального ремонта.

Также закон устанавливает: собственники помещений в многоквартирном доме в любой момент могут принять на общем собрании решение о смене способа формирования фонда капитального ремонта, согласно части 1 статьи 173 Жилищного кодекса РФ.

Особенных условий для утверждения подобных изменений не требуется, но закон устанавливает ограничение: если имеется долг перед заемщиками, взятый на проведение капремонта, и этот долг не погашен, изменение способа формирования фонда капитального ремонта запрещено. В этой ситуации внести изменения можно только после уплаты долга.

Кто может быть владельцем специального счета

Согласно статье 175 Жилищного кодекса РФ, владельцем специального счета может быть:

— товарищество собственников жилья, осуществляющее управление многоквартирным домом и созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах

— жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив;

Цели расходования средств фонда капитального ремонта

На деньги фонда капремонта можно провести работы и организовать услуги по проведению капитального ремонта в МКД. К таким работам и услугам относятся:

— ремонт внутридомовых инженерных систем;

— ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации;

— ремонт лифтовых шахт;

— ремонт крыши и подвальных помещений;

Кроме того, средства можно потратить:

— разработку проектной документации для проведения капитального ремонта;

— оплату услуг по строительному контролю;

— погашение кредитов и займов (а также процентов по ним), полученных и использованных в целях оплаты услуг и работ по капитальному ремонту;

— оплату расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам и займам.

Источник

Как потратить средства капитального ремонта?

С момента внедрения в России в 2014 году новой системы организации проведения капитального ремонта многоквартирных домов, тема капитального ремонта остаётся одной из самых дискутируемых. Причина этого кроется в том, что данный вопрос непосредственно затрагивает интересы огромной части населения нашей страны, которую составляют собственники квартир, на чьи плечи теперь возложено бремя расходов по надлежащему содержанию многоквартирного дома (в т. ч. его капитальный ремонт).

По замыслу законодателей, новая система капитального ремонта призвана обеспечить безопасность и комфортность проживания граждан, поддерживая достойный уровень эксплуатационных характеристик многоквартирных домов, а главное — гарантировано получить капитальный ремонт дома не позже сроков, установленных региональной программой.

1. Понятие капитального ремонта

Особенностям осуществления капитального ремонта посвящен Раздел IX «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах» Жилищного Кодекса РФ (далее — ЖК РФ), который регулирует отношения, возникающие на всех его стадиях — от формирования фонда капитального ремонта, его целей и порядка уплаты взносов до окончания работ по капитальному ремонту.

Капитальный ремонт зданий — замена или восстановление отдельных частей или целых конструкций (за исключением полной замены основных конструкций, срок которых определяет срок службы многоквартирного дома в целом) и инженерно-технического оборудования зданий в связи с их физическим износом и разрушением, а также проведение работ по повышению уровня внутреннего благоустройства.

2. Взносы на капитальный ремонт и формирование фонда капитального ремонта

Взносы на капитальный ремонт обязаны ежемесячно уплачивать собственники помещений в многоквартирном доме (МКД). Обязанность по уплате ежемесячных взносов на капитальный ремонт наступает с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме вне зависимости от вида помещения (ст. 156, 169, 171 ЖК РФ).

Важно! В случае, если собственники не используют свои помещения, они всё равно не освобождаются от уплаты взносов на капитальный ремонт.

Размер платы за капитальный ремонт рассчитывается исходя из установленных тарифов в регионе для каждого муниципального района и площади помещения. Однако стоит отметить, что размер взноса за капитальный ремонт может превышать установленные тарифы, если собственниками помещений в МКД будет принято соответствующее решение.

Взносы на капитальный ремонт аккумулируются в фонде капитального ремонта (далее – Фонд), формирование которого может производиться 2-мя способами (ст. 170 ЖК РФ):

Способ 1. Накопление взносов на капитальный ремонт на специальном счете одного МКД.

«Плюсы» этого способа:

• свобода выбора компании подрядчика на выполнение ремонтных работ;
• возможность проведения выборочного капитального ремонта дома ранее срока, установленного программой, при наличии накопленных денежных средств;
• возможность использовать поручительство регионального оператора при кредитовании ТСЖ в банке для осуществления капитального ремонта при нехватке средств.

«Минусы» этого способа:

• открытие, ведение, обслуживание (в т.ч. финансовое) и отчётность по счёту осуществляет ТСЖ, то есть фактически собственники помещений МКД;
• начисление платежей и их сбор ведётся ТСЖ самостоятельно;
• ответственность за качество, объёмы и сроки выполнения капитальных работ несут собственники МКД;
• в случае недобора денежных средств на капитальный ремонт собственники обязаны выбрать источники финансирования: кредитование, дополнительные взносы или переход на счёт регионального оператора.

Способ 2. Накопление взносов на капитальный ремонт на счете регионального оператора – так называемый «общий котел».

«Плюсы» этого способа:

• региональный оператор сам открывает счета отдельно на каждый дом;
• ремонт домов осуществляется на конкурсной основе (через торги);
• региональный оператор несёт ответственность за качество, объёмы и сроки выполнения работ по капитальному ремонту;
• региональный оператор осуществляет контроль за своевременным внесением взносов собственником помещения;
• отсутствие необходимости в кредитовании собственников в случае недобора денежных средств на необходимый объём работ – «заём у регионального оператора» (за счёт больших оборотных средств этого фонда нужные средства выделяются, а их возмещение происходит собственниками постепенно, со временем);
• региональный оператор осуществляет содержание счёта в банке за свой счёт;
• региональный оператор предоставляет отчётность о состоянии счёта в орган жилищного надзора.

«Минусы» этого способа:

• долгий переход на отдельный специальный счёт МКД, в случае принятия решения о переходе (2 года);

• отсутствие у регионального оператора эффективных рычагов воздействия на неплательщиков и, как следствие, нехватка средств из-за задолженностей;
• строгое следование региональной программе капитального ремонта, в которых периодичность осуществления капитального ремонта составляет 1 раз в 20–30 лет, что вызывает недоверие со стороны граждан.

3. Цели расходования и порядок использования средств фонда капитального ремонта

Средства из Фонда можно потратить исключительно на цели, определенные законодателем, которые подразделяются на (ст. 166, 174 ЖК РФ):

• обязательные для всех субъектов Российской Федерации (ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт; ремонт крыши; ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в МКД; ремонт фасада; ремонт фундамента МКД);
• дополнительные, определяемые каждым субъектом Российской Федерации самостоятельно в региональных программах капитального ремонта услуги и работы по утеплению фасада; переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую; устройство выходов на кровлю; установка автоматизированных информационно-измерительных систем учета потребления коммунальных ресурсов и коммунальных услуг; установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа). Перечень дополнительных целей является открытым и может быть дополнен и иными видами услуг и работ;
• любые услуги и (или) работы, финансирование которых осуществляется из средств, сформированных за счет превышения взносов за капитальный ремонт по сравнению с установленными тарифами.

Если фонд капитального ремонта формируется на специальном счете, то использовать средства Фонда можно в отношении того МКД, собственники помещений которого перечисляют взносы на этот счет (глава 16 ЖК РФ).

Решение о проведении капитального ремонта и об использовании средств Фонда принимает общее собрание собственников помещений в МКД.

На собрании необходимо:

а) принять решение о проведении капитального ремонта;

б) утвердить перечень работ по капитальному ремонту;

в) утвердить подрядную организацию6;

г) утвердить смету расходов на капитальный ремонт;

д) утвердить сроки проведения ремонтных работ;

е) определить источники финансирования капитального ремонта (накопленные средства, дополнительные взносы или кредит в банке);

ж) выбрать лицо, которое от имени всех собственников помещений в МКД уполномочено участвовать в приемке выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.

Проголосовать «за» по вопросу проведения и финансирования капитального ремонта должны не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД.

Собственники помещений в МКД вправе принять решение использовать средства со специального счета на капитальный ремонт в любое время, если на специальном счете достаточно средств для проведения капитального ремонта.

Для обращения в банк, который перечисляет денежные средства по указанию владельца специального счета, необходимо представить следующие документы:

• протокол общего собрания собственников помещений, который содержит решение об оказании услуг или о выполнении работ по капитальному ремонту;
• договор об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту;
• акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ.

Владелец специального счета может оплатить аванс за работы, но не более чем 30% от стоимости услуг и работ по капитальному ремонту по договору. В этом случае акт в банк не прилагается.

Оплату по договорам об оказании услуг и выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД разрешено производить только в безналичной форме – путем перечисления денежных средств.

Собственники должны организовать капремонт не позднее сроков, определенных региональной программой. При недостаточности денежных средств на общем собрании должно быть принято решение об увеличении ежемесячного взноса на капитальный ремонт.

Процедура осуществления капремонта за счет средств, накопленных на счете регионального оператора, несколько иная (глава 17 ЖК РФ).

Региональная программа определяет сроки капитального ремонта для всех МКД, если они не признаны аварийными и подлежащими сносу. Региональная программа обновляется по мере изменения технического состояния жилищного фонда и сравнения фактического состояния с нормативными показателями.

Решением общего собрания собственников помещений в МКД о проведении капремонта общего имущества в МКД должны быть определены или утверждены (ст. 189 ЖК РФ):

1) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту;

2) предельно допустимая стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту исходя из предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД;

3) лицо, которое от имени всех собственников помещений в МКД уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.

При проведении капремонта региональный оператор:

• подготавливает и направляет собственникам помещений в МКД предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме услуг, работ, их стоимости;
• обеспечивает подготовку задания на выполнение работ и, если необходимо, подготовку проектной документации;
• привлекает для выполнения работ по капремонту подрядные организации, заключает с ними от своего имени соответствующие договоры;
• контролирует качество и сроки выполнения работ подрядными организациями, а также осуществляет приемку выполненных работ;
• несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее проведение капремонта, а также неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по проведению капремонта подрядными организациями, привлечёнными оператором.

Источник