Что подразумевается под текущим ремонтом

Текущий ремонт – что это и что туда входит?

Собственники жилья многоквартирного дома имеют право проживать в помещениях, которые отвечают нормам безопасности. Одной из составляющих платы за жилье является взнос на проведение текущего ремонта. Текущий ремонт – это работы, направленные на предотвращение аварий и поломок, а также поддержание помещения в надлежащем состоянии.

Уважаемый читатель! Статья описывает наиболее частые юридические проблемы и способы их решения. Если Вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь за бесплатной помощью к консультанту:

Москва, Московская область: +7 (499) 288-72-46

СПб, Ленинградская область: +7 (812) 317-60-18

Регионы, Федеральный номер: +8 (800) 500-27-29 доб. 859

КРУГЛОСУТОЧНО, БЕСПЛАТНО, БЫСТРО

Текущий ремонт — что это такое?

Одной из статей расходов, перечисленных в квитанции ЖКХ, является оплата текущего ремонта. Он характеризуется периодичностью проведения проверок и их устранения (в случае выявления неисправностей). Основанием для проведения ремонтных работ являются результаты проверок.

К элементам, в отношении которых производится текущий ремонт, относятся:

• основа здания, стены и крыша;
• трубы с холодной и горячей водой;
• оборудование для подачи электрической энергии, газа, воды;
• лифтовое оборудование;
• подвал и находящееся там оборудование.

На основании осмотра составляется дефектная ведомость с перечнем необходимых действия. Таким образом, текущий ремонт – это периодические мероприятия по выявлению поломок, проведению ремонта в соответствии с дефектной ведомостью с целью устранения препятствий, угрожающих здоровью жильцов, а также мешающих комфортному проживанию.

Отличия текущего ремонта от капитального

Текущий ремонт – это меры, направленные на поддержание несущих конструкций здания и инженерных коммуникаций в исправном состоянии. Капитальный – это работы по замене и восстановлению несущих, ограждающих и коммуникационных конструкций, пришедших в негодность в результате эксплуатации. Например, латание крыши – текущий ремонт, полная замена кровли – капитальный. Установка нового окна – капитальный ремонт, замена стела или рамы – текущий. К капитальному относятся масштабные работы — замена кровли, штукатурки на фасаде здания, стояков горячей и холодной воды и т.д.

Сбор денежных средств на ремонтные работы осуществляется по двум разным статьям: текущие и капитальные. Текущий ремонт включен в раздел «содержание жилья». Денежные средства на капитальные работы поступают на отдельный лицевой счет. Собственники жилья вправе самостоятельно создать такой счет в рамках закона. В таком случае жильцы будут сами определять очередность выполнения капитальных работ. Как показывает практика, на деле требуются иные ремонтные действия, чем это предусмотрено планом. Например, по плану стоит ремонт фасада, хотя кровля полностью пришла в негодность. В таком случае жильцы могут направить денежные средства на замену крыши, а не фасада.

При текущем ремонте в результате систематических осмотров выявляются неисправности, которые устраняются, не допуская разрушения капитальных конструкций и коммуникаций. Капитальные работы осуществляются на основании графика. Интервал между ними может составлять несколько лет. Текущие работы происходят по мере надобности. Например, если появилась протечка, то она незамедлительно устраняется. Интервал между работами может варьироваться от нескольких месяцев до нескольких лет.

Что входит в текущий ремонт в многоквартирном доме?

Перечень работ, осуществляемых в рамках текущего ремонта, указан в методическом пособии по содержанию жилищного фонда от 2004 года, утвержденного Госстроем.

Согласно методическим рекомендациям в текущий ремонт входят:

• устранение частичных деформаций, укрепление части фундамента или фасада, продухов вентиляции и подвальных помещений;
• обновление архитектурных элементов здания, герметизация стыков;
• покраска фасада, стен и потолка внутри помещения;
• восстановление элементов окон (замена стекол, рам, ручек, петель и т.д.);
• ремонт подъезда;
• усиление или устранение межквартирных перегородок;
• замена или восстановление оборудования, обеспечивающего подачу коммунальных услуг (замена насоса, устранение протечек, засоров и т.д.);
• устранение неисправностей электрических сетей, в том числе и квартирных (исключение — электрические плиты);
• обеспечение нормальной работы вентиляционной вытяжки;
• восстановление покрытия пола;
• замена или приведение в порядок почтовых ящиков;
• покраска труб;
• мелкий ремонт перил;
• замена осветительных приборов;
• ремонт электрических щитков и их замена на этажах;
• замена козырьков зданий, не являющихся капитальным сооружением;
• ремонт мусоропровода.

Кто проводит текущий ремонт здания?

Текущий ремонт осуществляется управляющей компанией, действующей согласно заключенному договору с жильцами дома. Ремонт проходит за счет средств, указанных в квитанции — «на ремонт и содержание жилья».

Сами ремонтные работы непосредственно выполняют подрядные организации, с которыми заключаются договоры. Выбор подрядчика осуществляется на основании конкурса. Выигрывает фирма, предложившая наиболее выгодные условия. Аварийные работы устраняются выбранным подрядчиком без проведения конкурса.

Проведение текущих ремонтных работ идет в соответствии с установленными правилами и нормативами, утвержденными Госстроем РФ. Текущий ремонт организуется по заявкам собственников жилья многоквартирного дома. Планы составляются ежегодно, но при надобности изменяются.

Жильцы или уполномоченный ими орган вправе контролировать ход работ. При необходимости привлекается Жилищная инспекция. Результат произведенных действ принимается специально созданной комиссией. В ее состав входят представители жилья и УК. В случае возникших разногласий к участию привлекаются независимые эксперты.

Как формируется и происходит оплата?

Статья расходов «текущий ремонт» формируется из денежных средств собственников жилья. Ежемесячно в квитанции указывается определенный размер оплаты за текущий ремонт. Собственники ежегодно самостоятельно устанавливают тарифы. В противном случае оплата осуществляется по муниципальным значениям.

Алгоритм действий по выявлению и оплате текущего ремонта:

• Компания-подрядчик проводит диагностику оборудования дома и составляющих строения. При проведении осмотра присутствует Совет дома.
• На основании собранных данных составляется смета. В нее включаются расходы по оплате услуг, материалов и налогов.
• Этапы работы документально оформляются. Комиссия принимает результат работы. Подписывается акт приема-передачи.
• Сумма, выставленная к оплате, распределяется на всю жилую площадь. Таким образом выводится сумма ремонтных работ за 1 кв. м.

1 кв. м. * площадь квартиры = сумма к оплате за текущий ремонт с одной квартиры.

Важно: размер платы не зависит от количества зарегистрированных лиц в жилом помещении.

В некоторых случаях жильцы самостоятельно выполняют ремонтные работы, что обходится в разы дешевле. Обусловлено это тем, что не производится оплата услуг и налога.

Можно ли отказаться от оплаты за текущий ремонт?

Согласно ст. 153 жилищного законодательства граждане и юридические лица обязаны своевременно вносить плату за содержание жилого помещения, проведение текущего и капитального ремонтов. Обязанность по внесению оплаты возникает с момента оформления права собственности.

Согласно ст. 155 ЖК РФ плата за текущий ремонт осуществляется ежемесячно до 10 числа или в иные установленные сроки. С другой стороны, в соответствии со ст. 162 ЖК РФ, между жильцами и Управляющей компанией заключается договор на оказание услуг по содержанию жилья. В документе описывается весь перечень работ, которые УК обязана выполнять, сроки их проведения, а также права сторон.

Согласно ст. 307 ГК РФ в силу договора одна сторона обязана выполнить обязательство, а другая — произвести оплату по установленному тарифу. Таким образом, отсутствие оформленных договорных отношений является основанием для отказа в оплате по выставленным счетам.

Невыполнение условий договора (предусмотренной обязанности по проведению текущих работ) не дает основания УК требовать оплаты. Обусловлено это тем, что в соглашении предусматриваются взаимные права и обязанности. Управляющая компания обязана выполнить предусмотренные договором работы, а жильцы обязаны работу оплатить. Иными словами, нет выполненной работы – нет оплаты труда.

Если УК надлежащим образом выполняет возложенные на нее обязанности, то она вправе требовать оплату за содержание жилья с собственников квартир. В случае отказа управляющая компания может обратиться в суд.

Что делать, если ремонт выполнен некачественно или вообще не выполнялся?

К проведению текущего ремонта жилого многоквартирного дома привлекаются подрядные организации. УК с ними заключает договор подряда. В соглашении предусматриваются взаимные права и обязанности, порядок выставления претензии, описывается досудебный процесс урегулирования спора.

В случае некачественно выполненных работ жильцы вправе обратиться в управляющую компанию с претензией, а та, в свою очередь, — к подрядчику. Претензия оформляется в письменном виде. Ответ также предоставляется письменно в установленные сроки. Если на досудебном этапе не удается разрешить спор, то собственники жилья вправе подать иск в суд.

Если текущий ремонт не выполняется, то жильцы могут обратиться в УК с заявлением о проведении ремонтных работ. В случае отказа или непредоставления ответа в отведенные сроки жильцы могут написать обращение в Жилищную инспекцию или Прокуратуру. Если на этом этапе дело не сдвинется с мертвой точки, то подается исковое заявление в суд. Как правило, если требования жильцов являются обоснованными, суд удовлетворяет их.

Важно: отказ в проведении текущих ремонтных работ по причине задолженности по оплате за содержание жилья является незаконным.

УК вправе предъявить иск в суд по взысканию оплаты за содержание жилого помещения. Если взносы за текущий ремонт уплачивались, а работы не проводились, то жильцы могут требовать перерасчет.

Проведение текущего ремонта — это одна из статей расходов, направленная на поддержание дома и его составных частей в исправном состоянии. Обязанность по организации ремонтного процесса возложена на УК, а оплата — на собственников жилья.

Уважаемый читатель! Статья описывает наиболее частые юридические проблемы и способы их решения. Если Вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь за бесплатной помощью к консультанту:

Москва, Московская область: +7 (499) 288-72-46

СПб, Ленинградская область: +7 (812) 317-60-18

Регионы, Федеральный номер: +8 (800) 500-27-29 доб. 859

КРУГЛОСУТОЧНО, БЕСПЛАТНО, БЫСТРО

Источник

Какие работы относятся к текущему ремонту?

– Какие работы относятся к текущему ремонту? С какой регулярностью и в каком объеме их должна выполнять УК?

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

По данному вопросу необходимо обратиться в саму управляющую компанию, которая предоставит регламент по проведению текущих работ. В соответствии с данным ответом, вы можете за проверкой обратиться в государственную жилищную инспекцию.

Отвечает генеральный директор УК «РАДЭКС» Евгений Беляев:

Российское законодательство предъявляет достаточно жесткие требования к состоянию общего имущества многоквартирного дома. Тут и санитарно-эпидемиологические нормы, и нормы технического регулирования, и закон о защите прав потребителей. Главные критерии – проживание в доме для жителей должно быть надежным и безопасным для жизни и здоровья. Эти требования прописаны в ПП РФ от 13 августа 2006 г. N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме». Задача управляющей компании (если в доме выбрана форма управления посредством управляющей компании) – следить за состоянием общего имущества многоквартирного дома и заботиться о том, чтобы оно соответствовало требованию законов РФ.

Можно сказать, что в многоквартирном доме постоянно что-то ремонтируется, восстанавливается, ведь многоквартирный дом – это большой единый механизм; в нем в любой момент что-то может выйти из строя: отвалилась плитка на полу переходного балкона, кто-то (случайно) повредил откос на входной двери в подъезд, кто-то испачкал стену, не говоря уже о целенаправленных случаях вредительства. Поэтому восстановительные работы в МКД идут перманентно.

Что касается текущего ремонта, то решение о нем принимается на основе осмотров общего имущества дома. Осмотры бывают текущие, сезонные (весной, по окончании отопительного сезона, и осенью, в рамках подготовки к новому отопительному периоду) и внеочередные (как правило, после аварий, ЧП). Проводя осмотры, сотрудники УК оценивают состояние общего имущества дома. Все замечания они вносят в специальный акт. И уже на основании этого акта принимается решение – нужен текущий ремонт или нет, то есть соответствует ли состояние общего имущества требованиям безопасности или нет.

Что касается перечня работ по текущему ремонту, то он прописан в нормативном акте Госстроя, который называется «Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004», приложение 2. Перечень достаточно большой, в нем 15 пунктов, в каждом из которых еще до десятка подпунктов.

Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Елена Кривоносова:

Прежде всего, что такое вообще «ремонт дома»? Это некий набор действий, цель которых – нормальное функционирование дома. И к таким действиям в рамках текущего ремонта относятся, например, поддержание или улучшение состояния фундамента, фасадов, стен; работы по поддержанию состояния крыши, ее покрытия; ремонт или замена сливных труб, покрытия дома; в том числе, благоустройство придомовой территории и двора. Это, конечно, не все виды работ, относящиеся к текущему ремонту, но основные. А весь перечень, согласованный с собственниками дома, должен быть указан в договоре с вашей управляющей компанией (соответственно, по нему и можно контролировать выполнение УК своих обязательств).

С планом текущего ремонта, который УК обязана составлять ежегодно, вправе ознакомиться абсолютно каждый собственник квартиры в многоквартирном доме. По общему правилу и с точки зрения здравого смысла, текущий ремонт должен производиться как минимум раз в 3-5 лет, если не возникло дополнительной необходимости, например, не прохудилась крыша или трубы.

Отвечает юрист технологичного агентства Homeapp Нино Гулбани:

Перечень работ, относящихся к текущему ремонту, достаточно объемный. Он приведен в постановлении Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме…» в статье 10, а также в приложении №4 постановления Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Основная часть мероприятий включает в себя проведение осмотра конкретного объекта (помещения), определение технических характеристик самого здания. Итогом осмотра является составление плана текущего ремонта, в котором определяется перечень и виды мероприятий, а также объем работ. О составлении такого плана все жильцы жилого дома должны быть проинформированы. Срок составления плана – 1 месяц.

Существуют исключения в виде внепланового ремонта, который возникает при аварийных ситуациях или по индивидуальным запросам жильцов. Срок устранения неисправностей и их различные виды содержатся в приложении №2 постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 №170.

Отвечает юрисконсульт офиса «Переделкино» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Юлия Калганова:

Какие работы относятся к текущему ремонту?

• устранение местных деформаций фундаментов, усиление, восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, входов в подвалы;
• герметизация стыков стен и фасадов, заделка и восстановление архитектурных элементов; смена участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов;
• частичная смена отдельных элементов перекрытий; заделка швов и трещин; укрепление и окраска;
• усиление элементов деревянной стропильной системы крыш, антисептирование и антиперирование; устранение неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель, замена водосточных труб; ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции;
• смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и заполнение окон и дверей;
• усиление, смена, заделка отдельных участков межквартирных перегородок;
• восстановление или замена отдельных участков и элементов лестниц, балконов, крылец;
• замена, восстановление отдельных участков полов;
• работы по устранению неисправностей печей и очагов;
• восстановление внутренней отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещениях, в других общедомовых вспомогательных помещениях и служебных квартирах;
• установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем центрального отопления, включая домовые котельные;
• установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем водопроводов и канализации, горячего водоснабжения, включая насосные установки в жилых зданиях;
• установка, замена и восстановление работоспособности электроснабжения здания, за исключением внутриквартирных устройств и приборов, кроме электроплит;
• замена и восстановление работоспособности внутридомовой системы вентиляции, включая собственно вентиляторы и их электроприводы;
• восстановление работоспособности вентиляционных и промывочных устройств, крышек мусороприемных клапанов и шиберных устройств;
• замена и восстановление элементов и частей элементов специальных технических устройств, выполняемые специализированными предприятиями по договору подряда с собственником (уполномоченным им органом) либо с организацией, обслуживающей жилищный фонд, по регламентам, устанавливаемым заводами-изготовителями либо соответствующими отраслевыми министерствами (ведомствами) и согласованным государственными надзорными органами;
• ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, дорожек, отмосток, ограждений и оборудования спортивных, хозяйственных площадок и площадок для отдыха, площадок и навесов для контейнеров-мусоросборников.

С какой регулярностью и в каком объеме их должна выполнять УК?

В соответствии с постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», периодичность текущего ремонта следует принимать в пределах трех-пяти лет с учетом группы капитальности зданий, физического износа и местных условий.

Текущий ремонт общего имущества в многоквартирном жилом доме проводится на основании решения общего собрания собственников помещений, принимаемого большинством голосов от общего числа голосов, участвующих в собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.

Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по ремонту с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом. Надлежащее содержание общего имущества, в том числе осуществление текущего ремонта, в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается, как правило, собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией.

Нормативы продолжительности текущего ремонта жилых домов:

• плановый – 22 дня на 1000 кв. м общей площади.
• подготовка к эксплуатации в весенне-летний период – 5 дней на 1000 кв. м общей площади.
• подготовка к эксплуатации в зимний период – 8 дней на 1000 кв. м общей площади.

Источник