Чем отличается капитальный ремонт от перепланировки

Чем отличается реконструкция от перепланировки нежилых помещений

Нежилые помещения, так или иначе, имеют коммерческое назначение. Однако, далеко не всегда они приобретаются именно в том виде в котором им предстоит функционировать в интересах нового владельца. Кроме того, с течением времени возникает необходимость расширения бизнеса, а значит и производственных площадей. В такой ситуации не обойтись без серьезных технических изменений. Они могут быть разными, но вряд ли ограничатся косметическим ремонтом. Есть несколько вариантов, которые может рассмотреть собственник от небольшой перепланировки до тотальной реконструкции. В этом материале рассмотрено отличие перепланировки от реконструкции нежилых помещений с позиции действующего законодательства и как технических процессов.

Переустройство, реконструкция и перепланировка – понятия

Для понимания разницы между этими явлениями нужно сначала дать им краткое определение.

Под перепланировкой стоит понимать изменение конфигурации помещений, которое требует внесения поправок в технический паспорт объекта.

Переустройство – работы, в ходе которых меняются, устанавливаются или удаляются инженерные сети, сантехника или иное оборудование с последующим внесением изменений в техническую документацию БТИ.

И наконец, реконструкция, это работы направленные на изменение параметров и свойств помещения, в том числе нежилого.

Внимание! Реконструкция – самый масштабный проект их трех рассматриваемых. В ее рамках часто проводится и перепланировка и переустройство. Может меняться назначение помещения, например, цех успешно превращается в склад.

В рамках реконструкции на основании Градостроительного Кодекса возможны:

1. Существенное увеличение общей площади помещения,
2. Изменение фасада и наружного облика,
3. Увеличение этажности,
4. Улучшение качества инженерных коммуникаций,
5. Замена или восстановление несущих стен и конструкций,
6. Смена назначение помещения.

Нельзя не отметить что понятия реконструкции, даваемые НК РФ, Градостроительным Кодексом отличаются, а в жилищном его нет вовсе. Дело в том, что эти нормативные акты регулируют правоотношения в корне разные, а потому формулируют определения исходя их такого как именно реконструкция влияет на них. Так Градостроительный кодекс в большей степени концентрируется на техническом аспекте. Для НК РФ важен экономический момент. Поэтому НК определяет реконструкцию как переустройство основных средств, повышающее технико-экономические показатели направленное на повышение производственной мощности, качества или рост номенклатуры.

Очевидно, что в рамках реконструкции могут проводиться и переустройство и перепланировка. Этот термин более широк и емок. Она не обязательно связана с износом инфраструктуры. Ее главная причина – необходимость изменения внешнего облика или назначения, функционала помещения.

Однако, в отличие от жилых помещений регулирование вопросов связанных с проведением реконструкции и перепланировки нежилых помещений несколько более слабое, нежели для жилых объектов недвижимости. Даже санкции за незаконную перепланировку в КоАП предусмотрены лишь в отношении нарушителей – собственников жилья. Для нежилых помещений в регионах разрабатываются свои нормативные акты. В столице, например, это КоАП Москвы.

Сравнение с кап.ремонтом

До 2011 года было достаточно трудно провести разграничение между капитальным ремонтом и реконструкцией. Разграничение проходило по советским СНИПам. Порой доходило до принятия судебных решений. Тем не менее, это имеет огромное значение для налогообложения и чета расходов на такие работы с последующими компенсациями. Однако с внесением поправок в Градостроительный Кодекс ситуация существенно улучшилась. Появились сравнительно четкие понятия. В соответствие с действующим законодательством капитальным ремонтом нужно считать работы направленные на:

• замену или восстановление строительных конструкций нежилого помещения в целом или в части,
• замену или восстановление всех или части инженерных сетей.

Отдельно стоит отметить, что в рамках капитального ремонта могут затрагиваться лишь части несущих конструкций, но исключительно в форме замены на аналогичные или восстановления прежних их компонентов.

У капитального ремонта и реконструкции различные цели. Ремонт проводится для устранения неисправностей, изношенности инженерных сетей и строительных конструкций. В рамках капитального ремонта может проводиться перепланировка, но лишь, в случае если будет изменяться конфигурация помещения.

В итоге формируется перечень различий между капитальным ремонтом и реконструкцией:

1. При реконструкции нежилое помещение изменяется намного сильнее. Вплоть до затрагивания несущих стен (тогда речь идет уже и о перепланировке как компоненте реконструкции) и изменению назначения помещения. При капитальном ремонте речь идет лишь о возврате к первоначальному состоянию.
2. На проведение капитального ремонта не нужно получать разрешения на строительные работы. Они просто не проводятся в рамках капитального ремонта. Реконструкция же вполне может это допускать и требовать долгого согласования.
3. Реконструкция обязательно требует проекта. Исключение касается объектов не капитального строительства и работ, не влияющих на безопасность сооружения в целом.

Особенности реконструкции нежилых помещений

В рамах реконструкции любого помещения возможны:

• замена несущих стен и конструкций,
• увеличение этажности,
• изменение конфигурации помещения вплоть до перепланировки,
• замена уличных и внешних конструкций и ограждений,
• перекладка не несущих стен,
• строительство смежных помещений.

Внимание! Настройка нового этажа возможна лишь для помещений износ которых не превысил 40%.

Однако при работе в нежилых помещениях нужно учитывать некоторые особенности:

1. Большая часть коммерческой недвижимости расположена на первых этажах многоквартирных домов. Реконструкция и перепланировка таких помещений могут доставить жильца существенные неудобства. Поэтому их интересны необходимо учитывать при решении вопросов изменения функционала помещения или затрагивающих общедомовое имущество.
2. Учитывая масштабы работ, приходится проводить строительные экспертизы. По их результатам определяется степень безопасности запланированных мероприятий и то насколько они отвечают интересам жильцов.
3. Практически о всех регионах страны приняты нормативные акты, регулирующие время проведения шумных работ и пределы допустимого шума в любое время. При нарушении этих норм жильцы вправе обратиться с жалобами в контролирующие органы.

Реконструкция должна согласовываться в проектном порядке. Это может занять массу времени. Иногда от начала разработки проекта до получения разрешения проходит от нескольких месяцев до года. По этой причине собственники стараются избегать этого пути и обозначают работы как капитальный ремонт, а согласуют как реконструкцию здания в госстсрое лишь в крайнем случае.

Источник

Чем отличается реконструкция от перепланировки? Разрешение и ответственность за работу без него

Объекты недвижимости могут быть усовершенствованы путем перепланировки, ремонта, реконструкции. Важно помнить, что значимые изменения допустимы только после согласования в государственными органами, при этом список требований для каждого типа работ существенно отличается.

Сравнение этих понятий

Виды ремонтных работ имеют существенные отличия. Перед тем, как получить разрешение на их проведение, следует разобраться, каким понятием можно охарактеризовать запланированные изменения.

Что такое реконструкция квартиры в многоквартирном доме?

Реконструкция жилплощади направлена на восстановление ее устаревших характеристик. В жилых помещениях МКД могут проводиться такие работы:

• утепление фасада;
• восстановление отделки внешней части стен;
• объединение квартир;
• демонтаж кладовки или коридора для расширения комнат;
• объединение жилой комнаты с балконом путем сноса несущей стены;
• восстановление фундамента;
• постройка веранды.

Что такое перепланировка и похожа ли она на капитальный ремонт?

Перепланировка не является ни капитальным ремонтом, ни реконструкцией. Об этом свидетельствуют государственные стандарты.

Капитальный ремонт проводится только с целью замены или восстановления исправности оборудования, коммуникаций и других частей коммунальных объектов. К таким работам относится:

• оштукатуривание стен;
• ремонт сантехники;
• оклейка обоев и т. д.

В результате технические характеристики здания должны стать лучше.

Реконструкция производится для улучшения условий проживания. В ходе нее корректируются технические параметры сооружения, то есть его высота и площадь, а также количество комнат и этажей. Допускается изменение архитектурных элементов фасада.

Цель перепланировки – сделать проживание более комфортным за счет коррекции конфигураций внутренних помещений здания. Такие перемены в обязательном порядке фиксируются в техническом паспорте объекта. То есть определение реконструкции шире, чем перепланировки.

Чем отличаются?

Эти понятия имеют ряд существенных различий:

1. При реконструкции допускается изменять конфигурацию помещения, расширять его площадь за счет пристроек, дополнительных этажей или комнат. Перепланировка осуществляется в пределах исходной площади.
2. Во время реконструкции может быть затронут фундамент и фасад здания. Например, можно усовершенствовать вентиляцию. При перепланировке все работы проводятся внутри помещения.
3. Реконструкция не изменяет несущие элементы дома. Ее задача – восстановить потерявшие свои первоначальные свойства конструкции, вернуть им заданные при проектировании параметры. Например: при перепланировке в несущей стене прорубили дверной проем. Позднее была сделана реконструкция, в ходе которой проем заложили кирпичом, тем самым вернув стене изначальный вид.
4. Реконструкция чаще всего предполагает частичную или полную замену инженерных сетей. При перепланировке коммуникации могут и не затрагиваться.

Как получить разрешение на реконструкцию квартиры в МКД?

Для согласования реконструкции жилого помещения требуется совершить определенный порядок действий, предусмотренных законом.

Куда обратиться?

Нужно прийти в администрацию и проконсультироваться со специалистом по поводу правомерности совершения запланированных действий. Если проект реконструкции подготовлен и все нужные документы собраны, можно подать заявление в МФЦ или органы местного самоуправления. Если перепланировка будет одобрена, работы надо будет завершить в течение года с момента получения одобрения.

Разрешения

Список уполномоченных органов, с которыми нужно будет согласовать изменения, различается в зависимости от вида работ и особенностей местного законодательства.

Например, может потребоваться заключение таких инстанций:

• экспертов по строительству;
• СЭС;
• службы пожарной безопасности;
• водоканала, электросетей, газовой службы.

Какие документы необходимы?

Владельцу недвижимости, решившему сделать перепланировку, требуется собрать следующие документы:

• заявление, написанное по установленному образцу;
• согласие от остальных владельцев жилья, если они есть;
• технический паспорт на жилплощадь;
• свидетельство о праве собственности;
• проект будущей реконструкции.

Что писать в заявлении?

Заявление на реконструкцию пишется на бланке государственного образца. В нем должна содержаться такая информация:

1. Типы работ, которые будут выполнены (капитальный ремонт, реконструкция и т. д.).
2. Наименование объекта (квартира в МКД).
3. Сведения о положительном заключении экспертизы (дата, номер).
4. Название организации, которая будет проводить работы.
5. Характеристики объекта (количество комнат, площадь, материал фундамента и стен). Данные необходимо взять из свидетельства о праве собственности или запросить в организации, которая занималась составлением проекта жилплощади.

К заявлению нужно приложить копии всех документов.

Проект узаконения

Готовый проект должен полностью соответствовать ст. 48 ГрК РФ. В этом законодательном акте пояснено, что для каждого реконструируемого здания должен разрабатываться отдельный документ.

Проект состоит из текста и схем, определяющих инженерные и архитектурные решения, которые будут обеспечивать осуществление планов по реконструкции жилья. Кроме того, в него включаются:

• данные, касающиеся объекта;
• информация о сносе капитальных элементов сооружения (при наличии);
• мероприятия, обеспечивающие пожарную безопасность и т. д.

Сроки и стоимость

Для того, чтобы узаконить реконструкцию квартиры, требуется несколько месяцев. Проект, как правило, подготавливается в течение 5 дней, значительно больше времени уходит на сбор необходимых бумаг.

Новый технический паспорт готовится приблизительно за три недели. После этого надо подождать еще 45 дней, пока Жилищная инспекция вынесет свое решение. Еще три недели тратится на оформление выписки из ЕГРН.

Что касается затрат, то они во многом зависят от ценовой политики региона. Для примера можно привести такие цифры:

1. Проект и сопровождающая его документация – от 3 до 90 тыс. рублей.
2. Согласование проекта – 5 тыс. рублей.
3. Услуги БТИ – 7 тыс. рублей.
4. Получение разрешения от Жилищной комиссии – 30 тыс. руб.

Общая стоимость узаконивания реконструкции вместе с дополнительными тратами составляет в среднем от 60 до 150 тыс. рублей.

Ответственность при работах без согласования

Реконструкция, на осуществление которой не было получено разрешение, грозит нарушителю штрафами. Кроме того, владельца недвижимости могут заставить вернуть объекту первоначальный вид.

Для реконструкции своей квартиры собственнику требуется получить разрешение на проведение ремонтно-строительных работ. Если же владелец решит продать недвижимость, не соответствующую плану, ему предстоит столкнуться с множеством неприятностей.

Источник