Чем отличается капитальный ремонт от неотделимых улучшений

Введите ваш e-mail:

Чем производство капитального ремонта отличается от неотделимого улучшения, применительно к положениям договора аренды?

Зачастую, специалистами, между понятиями «капитальный ремонт» и «неотделимые улучшения» ставится знак равенства, что не совсем верно. Если рассматривать данные категории с позиции ст. 616, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации мы понимаем, что проведение «капитального ремонта» есть не что иное как обязанность по содержанию имущества, причем возложенная, обычно на арендодателя, а вот создание «неотделимых улучшений» является действием, направленным на повышение технико-экономических показателей помещения, и совершение данных действий ни что иное как право арендатора.

08.08.2008

Шорин Денис, Старший юрист, Sameta, wwww.sameta.ru

Бюро переводов ТРАНСЛЕКС: точный юридический перевод и лингвистическое сопровождение бизнеса »»

Чем производство капитального ремонта отличается от неотделимого улучшения, применительно к положениям договора аренды?

Само понятие «капитальный ремонт» раскрыто в Ведомственных строительных нормах ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утверждены Приказом Госкомархитектуры России при Госстрое СССР 23 ноября 1988 года № 312. Согласно ВСП при осуществлении капитального ремонта здания производится замена конструктивных элементов, систем отопления, водоснабжения, электроснабжения и канализации. Также возможна установка дополнительных перегородок. Но при этом, все данные действия направлены не на изменение, некую модернизацию существующего помещения, а на его восстановление, которое позволяет продолжать использовать объект недвижимого имущества по его целевому назначению.

В отличие от «капитального ремонта» официального определения «неотделимых улучшений» нет. На взгляд автора данной статьи, под «неотделимыми улучшениями» следует понимать преобразования помещения, которые нельзя классифицировать как его капитальный или текущий ремонт. Кроме того, «неотделимыми улучшениями» можно считать установку встроенных систем сигнализации, вентиляции, видеонаблюдения, иные действия направленные на повышение потребительских свойств объекта недвижимого имущества. Неотделимыми такие улучшения будут считаться, в случае, если устранить их не причинив вреда арендованному имуществу, не представляется возможным.

Таким образом, если капитальный ремонт помещения производят с целью замены поврежденных конструктивных элементов и систем, то неотделимые улучшения изменяют потребительские качества объекта недвижимого имущества (увеличивается площадь помещений, величина допустимых нагрузок, изменяется целевое назначение помещения и т.д.).

Пример из практики: Постановление ФАС Центрального округа от 29 октября 2007 года № А48-1953/07-11. ООО обратилось с иском о взыскании стоимости произведенного капитального ремонта. В аренду сроком на 3 года бралось помещение котельной, которую планировалось использовать под издательскую деятельность. В соответствии с условиями, определяющими предмет договора аренды, помещение бралось под осуществление издательской деятельности. Судом в иске было отказано, одним из аргументов в пользу вынесения решения являлся факт того, что произведенный ремонт являлся не «капитальным ремонтом», а «неотделимыми улучшениями» и согласия арендодателя на их осуществление не было, возмещать их стоимость он не обязался.

В соответствии с положениями ст. 616 ГК РФ обязанность по осуществлению капитального ремонта возлагается на арендодателя, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Зачастую обязательства по проведению капитального ремонта возлагаются на арендатора, он выполняется силами арендатора и за его счет, при этом, по завершении работ их стоимость возмещается арендодателем, либо цена аренды уменьшается соразмерно понесенным арендатором расходам. Стороны должны оговорить пределы стоимости капитального ремонта, иначе арендодатель может стать должником арендатора. Нередко взыскание такой задолженности становится поводом для обращения в суд. На практике на основании судебного решения взыскать такую задолженность возможно только в случае надлежащего и однозначного подтверждения понесенных арендатором расходов по капитальному ремонту (сметы, акты, кассовые и товарные чеки, платежные поручения, договоры). Из затрат арендатора подлежат возмещению только те, произведение которых было необходимо (замена труб, коммуникаций, укрепление конструкций и т.п.).

В случае проведения капитального ремонта за счет арендатора сторонам рекомендуется заранее уточнить и соответствующим образом отразить приложениями к договору, что именно должно ремонтироваться, заменяться, какие работы необходимо произвести. Например, если арендатор занимает небольшое помещение в многоэтажном здании, должен ли он участвовать в таких работах, как обновление фасада здания, ремонт или замена кровли, лифтов, сантехники в уборных. Как правило, собственники стремятся, чтобы арендатор участвовал финансами, и, как правило, немалыми. Иногда собственники при проведении подобных ремонтных работ предлагают арендаторам финансово поучаствовать в ремонте мест общего пользования (холл, столовая, конференц-зал). Чаще всего арендодатель скрывает от арендатора полную смету расходов. Поэтому в договоре аренды лучше заранее указать объект или объекты капитального ремонта и четко установить, что это исчерпывающий перечень. В случае, если стоимость работ по осуществлению капитального ремонта будет выше, чем предусмотренная сметой, получить к возмещению уплаченные сверх сметы денежные средства будет проблематично.

Пример из практики: Постановление кассационной инстанции ФАС Московского округа от 13 июня 2006 года № КГ-А40/5235-06. РОО обратилось с иском в суд о взыскании стоимости капитального ремонта. Цена иска составила разницу между фактическими расходами на капитальный ремонт, и стоимостью работ установленной сметой. Доказательств согласования истцом и ответчиком сметы на проведение капитального ремонта в сумме большей чем в изначальной смете суду представлено не было, соответственно в иске судом было отказано.

На наш взгляд, проводить капитальный ремонт арендатору самостоятельно имеет смысл только в случаях, когда использование помещения по целевому назначению уже представляется невозможным в силу его фактического износа, и данное действие вызвано неотложной необходимостью, а арендодатель осуществлять свою обязанность по содержанию имущества не спешит. В этом случае, у арендатора существует возможность произвести капитальный ремонт, и взыскать сумму понесенных затрат на его осуществление с арендодателя (Постановление кассационной инстанции ФАС Московского округа от 30 августа 2006 года № КГ-А41/7488-06-П).

Арендодатель должен быть надлежащим образом уведомлен о необходимости ремонта. Необходимо крайне внимательно относиться к тем нормам и положениям договоров подряда, расходы по которым арендодатель планирует получить с арендатора. Например: суд отказал во взыскании убытков, понесенных ООО в связи с проведением капитального ремонта арендуемых им нежилых помещений, поскольку предметом имеющегося в материалах дела договора подряда, на который общество ссылается в обоснование своих требований, является выполнение работ с целью восстановления исправности конструкций и систем инженерного оборудования, что охватывается понятием текущего ремонта, обязанность по проведению которого возложена договором аренды на ООО. (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 31.07.2007 по делу N А56-9960/2006)

Если проведение капитального ремонта будет осуществлять собственник, независимо от того, отражено это в договоре или нет, арендатор должен настаивать на внесении в договор аренды пунктов о том, как ему будут компенсированы временные неудобства, связанные с ремонтом. Если при проведении капитального ремонта последует частичное или полное приостановление деятельности предприятия, организации, то арендатор должен оговорить, как он сможет минимизировать и компенсировать свои потери.

В соответствии с положениями ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Данное положение законодательства является основанием для большого объема споров между участниками договора аренды, и, безусловно, арендатору необходимо крайне внимательно относиться к форме документов, подтверждающих согласие на проведение «неотделимых улучшений». Порой достаточно согласования плана реконструкции помещения (Определение ВАС РФ от 14 января 2008 года № 17489/07), а порой, в случае если это предусмотрено договором, необходимо согласие арендодателя и согласованная сторонами смета производимых работ (Определение ВАС РФ от 01 августа 2007 года № 9157/07).

Гражданский кодекс не содержит прямого запрета на производство неотделимых улучшений арендатором без согласия арендодателя, но в таком случае арендатор рискует не получить возмещения понесенных им расходов, поскольку п. 3 ст. 623 ГК РФ прямо указывает на то, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит. Кроме того, необходимо учитывать, что согласно ст. 622 ГК РФ по окончании срока аренды арендатор обязан возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа. Поэтому не исключено, что арендодатель вообще откажется принимать сделанные арендатором улучшения, так как изменение стоимости вещи может увеличить бремя ее содержания. Следовательно, арендатору за свой счет придется привести арендуемое имущество в первоначальное состояние.

По окончании срока действия договора арендатор имеет право распорядиться судьбой произведенных им неотделимых улучшений, не согласованных с арендодателем, – либо безвозмездно передать их арендодателю, либо демонтировать, приведя арендуемое имущество в первоначальное состояние.

Источник

Улучшения отделимые и неотделимые: как различить и как учесть

Автор: Анна Архипова, заместитель директора ООО «Первая Ростовская Налоговая Консультация», налоговый консультант, член Палаты налоговых консультантов

Материалы газеты «Прогрессивный бухгалтер», май 2019 г.

Довольно часто встречаются ситуации, когда арендатор производит какие-либо улучшения в арендуемом помещении, а вот в договоре аренды это прописывается крайне редко. Вот и возникают потом вопросы как это учитывать. И судебные споры о том, кому это принадлежит.

Зачем различать отделимые и неотделимые улучшения

Все вопросы начинаются с того, что действующее законодательство не содержит четкой формулировки, что такое улучшения. Вроде бы и так все понятно, улучшили – значит чего-то добавили, прибили, прикрутили, повесили. Но у всех понятие об улучшениях разное. Как говорится, что одному хорошо, другому – плохо. В Постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12. 2015 №17АП-16095/2015-АК по делу № А60-21463/2015 указано, что улучшениями имущества являются любые его преобразования, которые не относятся ни к текущему, ни к капитальному ремонту.

Почему так важно отличать отделимые улучшения от неотделимых? Для того чтобы правильно их учесть, кроме того, чтобы иметь возможность получить возмещение от арендодателя.

Произведенные арендатором улучшения признаются отделимыми, если их можно отделить без вреда для имущества. Например, установка съемных приборов, кондиционеров, системы видеонаблюдения. В п. 1. ст. 623 ГК РФ сказано, что отделимые улучшения – это собственность арендатора, то есть по истечении срока договора аренды или при его расторжении их можно забрать. Конечно, по соглашению сторон арендатор может передать отделимые улучшения за дополнительную плату арендодателю. Если же отделимые улучшения арендатор передает арендодателю безвозмездно, то арендатор не может учесть расходы на эти улучшения при исчислении налога на прибыль и ему придется заплатить НДС с рыночной цены передаваемого имущества. Если такие улучшения арендодателю не нужны, то арендатор обязан их демонтировать и вывезти. На установку таких улучшений не надо получать согласие арендодателя.

Так как собственником отделимых улучшений является арендатор, если иное не зафиксировано в договоре, вопрос, как их учесть, возникает у него. Если срок использования улучшений более двенадцати месяцев и стоимость в налоговом учете более 100 000 руб., то это основное средство. Тогда затраты можно списать через его амортизацию. Если под основное средство улучшение не попадает, то тогда расходы можно списать единовременно.

В ГК РФ сказано, что неотделимые улучшения – это те, которые нельзя отделить без вреда для имущества. Но это не звучит конкретно, потому что невозможно определить степень вреда, возникающего при отделении.

Ведь даже если снять сплит-систему со стены, в стене останутся дырки, а это – вред. Там, где в праве есть неопределенность, возникают многочисленные судебные разбирательства. Так судебная практика относит к неотделимым улучшениям следующие:

строительно-ремонтные работы (в том числе по перепланировке и переоборудованию) – Постановление АС СКО от 10.03.2017 по делу № А53-2371/2015;

ремонтно-реставрационные работы – Постановление АС МО от 30.01.2017 по делу № А40-56316/2016;

строительство дороги на арендованном земельном участке – Постановление АС ЗСО от 24.01.2017 по делу № А67-3230/2016;

переоборудование помещения, в том числе прокладка электросети, – Постановление АС СЗО от 20.12.2016 по делу № А42-7118/2015;

установка встроенных спит-систем и установка перегородок, жестко прикрепленных к полу и потолку нежилого помещения, – Постановление АС УО от 09.12.2016 по делу №А60-5892/2016;

капитальный ремонт пола с заменой плитки и оформление фасада здания – Постановление АС ДВО от 15.09.2016 по делу № А16-1700/2015.

В Постановлении АС СКО от 19.08.2016 № Ф08-5982/2016 отмечено, что неотделимые улучшения нельзя использовать отдельно от объекта аренды. Например, если арендатор установил окна, двери, системы освещения, отопления, а после прекращения договора аренды все это демонтировал. Суд указал, что без таких улучшений помещениями пользоваться нельзя, а значит, им причинен вред. Кроме того, окна, двери, системы отопления и освещения не могут иметь самостоятельного хозяйственного назначения, вне помещений в которых они установлены, и поэтому являются не самостоятельными объектами, а частью таких помещений. А это значит, что возможность физического отделения улучшений не свидетельствует об их отделимости.

Чтобы не доводить дело до суда можно в договоре аренды заранее прописать, что будет относится к неотделимым улучшениям (Постановления АС МО от 19.06.2018 № Ф05-5840/2018, АС УО от 20.09.2016г. №Ф09-8579/16). Если в договоре аренды этого не прописали разобраться в отделимости или не отделимости вам поможет подрядчик, который эти улучшения делал, указав их характер в договоре подряда или в своем заключении.

Не стоит забывать, что для производства неотделимых улучшений необходимо согласие арендодателя, потому что эти улучшения являются его собственностью и должны быть ему переданы вместе с имуществом. Если такое согласие не получено, арендатору нельзя учесть расходы на неотделимые улучшения при расчете налога на прибыль, а при передаче такого улучшения арендодателю арендатор должен будет заплатить НДС, который арендодатель не сможет принять к вычету. Кроме того, если согласие арендодателя не получено, существует риск того, что арендатору придется демонтировать улучшения и приводить имущество в первоначальное состояние, а это лишние расходы.

Для учета неотделимых улучшений необходимо четко понимать за чей счет арендатора или арендодателя производятся улучшения. Лучше всего это прописать в договоре аренды или в согласии арендодателя на производство конкретных работ. Потому что, как показывает практика, если своевременно не урегулировать этот вопрос, можно дойти до суда.

Арендодатель дает согласие и компенсирует улучшения

Самая благоприятная ситуация, когда получено согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений и на компенсацию расходов. Тогда арендатор признает сумму компенсации в налогооблагаемых доходах. Стоимость стоит оговорить в акте прием-передачи. Затраты на улучшения арендатор учитывает у себя в расходах.

Амортизировать улучшения арендатор не может, так как они ему не принадлежат. А вот арендодатель будет списывать затраты на улучшения посредством амортизации. Арендатор на дату передачи арендодателю улучшений должен начислить НДС по ставке 20%. Входной НДС по выполненным работам арендатор может принять к вычету. У арендодателя входной НДС принимается к вычету.

Арендодатель не дает согласие и не компенсирует стоимость улучшения

Так как арендатор произвел улучшения незаконно, то есть без согласия собственника, то учесть их в расходах по налогу на прибыль нельзя. У арендодателя не возникает внереализационный доход при принятии этих улучшений пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ. Но есть мнение Минфина о том, что указанный пункт не распространяется на ситуации, когда улучшения произведены без согласия арендодателя и внереализационный доход у арендодателя все же возникает (Письмо Минфина от 3 мая 2011 г. N 03-03-06/1/280).

С НДС тоже все печально. Безвозмездная передача считается реализацией, поэтому арендатор должен уплатить НДС со стоимости передаваемых улучшений. А принять к вычету уплаченный арендатором НДС арендодатель не в праве, так как получил имущество безвозмездно.

Возможна еще и ситуация, когда арендодатель не хочет принимать неотделимые улучшения, которые не согласованы с ним. Тогда улучшения придется демонтировать арендатору, естественно, что тогда у арендатора НДС не возникает, так как он улучшения не передает. Не возникает и доход у арендодателя, ведь никаких улучшений имущества он не получает.

Арендодатель дал согласие на улучшение, но отказался компенсировать расходы

В таком случае арендатор может их учесть как свои собственные. Арендатор либо списывает их в расходы единовременно, или, если неотделимые улучшения подпадают под понятие основного средства, то списывает их стоимость через амортизацию. К сожалению, амортизировать улучшения можно только в течение срока действия договора аренды. Поэтому арендатору выгодно в таком случае иметь длительные арендные отношения, а по истечении срока договора не заключать его заново, а пролонгировать посредством дополнительного соглашения. Если арендованное имущество передано арендодателю до окончания срока полезного использования улучшений, то недосписанную сумму в расходах по налогу на прибыль учесть нельзя. Есть позиция, которая позволяет устанавливать срок полезного использования неотделимых улучшений равным сроку договора аренды (Постановление АС МО от 03.09.2014 № А40-105354/13), но нормами НК РФ это не установлено и есть суды которые придерживаются другой точки зрения (Постановление 13 ААС от 06.10.2015 № 13АП-17612/2015).

У арендодателя при передаче ему имущества с неотделимыми улучшениями по налогу на прибыль внереализационный доход не возникает в силу пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ. Так как улучшения получены безвозмездно, они не влияют на первоначальную стоимость объекта, в котором они произведены. При бесплатной передаче улучшений арендатор начисляет НДС, а арендодатель принять к вычету НДС начисленный арендатором не может, так как получил неотделимые улучшения безвозмездно.

Если условие о возмещении затрат на неотделимые улучшения не согласовано в договоре или дополнительном соглашении, то арендатор, получивший согласие на проведение таких улучшений у арендодателя, имеет право согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ на их компенсацию. В случае если арендодатель отказывается компенсировать расходы, арендатор может обратиться в суд. При этом необходимо помнить, что существует срок давности для предъявления таких требований. По общему правилу он составляет три года. Но возникает вопрос: с какого срока его начать исчислять, с момента окончания работ по улучшениям или прекращения договора аренды? Есть судебные акты, поддерживающие и первую, и вторую позицию. Например, в Постановлении АС ЗСО от 26.06. 2015 № Ф04-19753/2015 суд указал, что три года надо исчислять с момента окончания работ, а в Постановлении АС МО от 04.04.2016 № Ф05-2860/2016 указал, что считать надо с даты прекращения договора аренды. Поэтому арендатору безопаснее руководствоваться первой позицией и считать срок для защиты своего права с даты окончания работ по неотделимым улучшениям.

Таким образом, в простом договоре аренды может встретиться много совсем непростых проблем. И если арендатор желает улучшать арендуемое помещение, необходимо заранее согласовать это желание с собственником и урегулировать, кто за что платит, чтобы не было мучительно больно за налоговые последствия.

Источник